Сообщений в теме: 63

[X-File]

Всех приветствую.

Не могу окончательно определиться со способом защиты права в следующей ситуации.

Клиент в 2011-2013гг приобрёл с торгов в ходе банкротства должника несколько ОКСов. Права на ЗУ оформлены не были, по крайней мере так следует из договоров купли-продажи. Участок находится в федеральной собственности. На протяжении нескольких лет клиент согласовывал с Росимуществом схему раздела участка, согласия не было достигнуто. Недавно выясняется, что участок чудесным образом без согласия моего клиента разделён на два, одному из них присвоен новый кадномер, под ОКСами клиента участок сохранил прежний номер, его границы установлены примерно по отмосткам ОКСов. Межевой план не видел, точнее не скажу, но не суть. Важно, что при таком разделе эксплуатировать ОКСы клиенту невозможно.

Цель - восстановить целостность первоначального земельного участка. Это на текущий момент, в последующем буду рекомендовать уже в судебном порядке разрешать вопрос о разделе участка и установлении границ, если согласие снова не будет достигнуто.

Вопрос - выбор надлежащего способа защиты права. Наверное, "замылился" взгляд или просто туплю.

 

1) заявление об оспаривании действий Росимущества по разделу участка, как органа исполнительной власти, по публичке. Второй ответчик - Росреестр, имхо, должен был проследить наличие согласия всех землепользователей. В порядке устранения нарушений закона и прав клиента понуждать Росреестр к снятию нового участка с кадучета, восстановлению границ прежнего участка, погашению записи в ЕГРН о праве собственности на новый участок. 

Что смущает. Не возникает ли здесь всё-таки спор о праве, которые не может в рамках публички разрешаться?

2) иск об изменении границ участков. Вроде бы, провести в рамках дела экспертизу, определить площадь, необходимую для эксплуатации каждого ОКСа и изменить границу. 

Что смущает. Полагаю,что все-таки, данный способ используется при уточнении границ местоположения смежных участков. В моем случае оспаривается процедура раздела и формирования участков без учета интересов клиента. И возможно ли заявление такого иска в условиях, пока не оспорена постановка на кадучёт нового участка? 

3) признавать недействительным результат межевания.

Что смущает. Будет ли достигнута цель восстановления первоначального участка? По сути, межевой план лишь промежуточная стадия процедуры землеустройства и постановки участка на кадучет. Соответственно, снова возникает необходимость оспаривания постановки участка на кадучёт, как завершающей стадии процедуры. Отсюда возвращаемся к способу №1?

 

Прошу совета, коллеги.

Сообщение отредактировал X-File: 18 October 2021 - 16:46

[Mex@]

Учитывая, что 

 

На протяжении нескольких лет клиент согласовывал с Росимуществом схему раздела участка, согласия не было достигнуто.

логичным было бы оспорить действия Росимущества, как противоречащие п.2 ст.209 ГК о праве распоряжаться, если это не нарушает права и законные интересы других лиц.

[X-File]

логичным было бы оспорить действия Росимущества, как противоречащие п.2 ст.209 ГК о праве распоряжаться, если это не нарушает права и законные интересы других лиц.

Сроки на оспаривание именно отказа в согласовании прошли, если как решение органа власти рассматривать.

Но сейчас размежевание без получения согласия собственников можно (ст. 40 закона о ГКН). Но как я уже сказал, нет ли спора о праве и можно ли такой рассматривать по КАСу (физлицо собственник ОКСов)? 

Или будет смешанный иск,содержащий элементы административного и искового производства, тогда по ГПК надлежит рассматривать. Но что с предметом требований? С этим и есть затруднения, порядок судопроизводства по большому счёту суд должен определить, а не возвращать. ВС РФ высказывался на сей счёт давненько уже.

[Чеширский кот]

Я бы пошла по пути оспаривания именно решения Росимущества об утверждении СРЗУ на раздел. Одновременно два условия признания акта не действительным (нарушение прав гражданина и несоответствие закону - пункт 6 совместного постановления ПВС РФ и ПВАС РФ №6/8) на первый взгляд есть - нарушение закона в части требований к образуемым и изменяемым ЗУ (ст.11.9 ЗК РФ, пункты 5,6, может быть даже пункт 2), при нарушении требований не может быть утверждена СРЗУ ну и дальше по цепочке. Тот факт, что гражданин неоднократно безуспешно пытался утвердить СРЗУ по своему варианту раздела также сыграет на его стороне как доказательство нарушения прав. По поводу согласия на раздел, это пункт 4 статьи 11.2, но там перечислены именно обладатели права на исходный ЗУ, у вас же формально право не оформлено, думаю можно поискать практику по этому вопросу, ну или вывести из ранее у кого-то оформленных прав (может п(б)п какое было сто лет назад и соответственно переход этого права). Сразу же просить обеспечительные меры в виде запрета на любые действия с образованными участками, в том числе на предоставление. Росреестр тут в ответчиках не вижу. Просить признать недействительным срзу, на основании который были образован участок 2 и сохранен в измененных границах участок 1 (ваш) и восстановить участок 1 в границах, существовавших до раздела

[grin095]

Я лишь как мантру повторю стандартное, что отсутствие переоформления договора аренды земельного участка на новый срок, или переоформления ПБП на нового собственника, когда он не может быть субъектом этого права, все вместе выразившиеся в том, что нет подтверждения наличия права на земельный участок - не означает, что "права на участок отсутствуют". В силу принципа единства судьбы за исключением небольшого количества казусов это невозможно. У собственника законным образом созданной недвижимости всегда есть право на участок, либо перешло в порядке 35 и 551, либо фактически продлилось итп. Даже если не оформлено нормальным договором.

[X-File]

Я бы пошла по пути оспаривания именно решения Росимущества об утверждении СРЗУ на раздел. Одновременно два условия признания акта не действительным (нарушение прав гражданина и несоответствие закону - пункт 6 совместного постановления ПВС РФ и ПВАС РФ №6/8) на первый взгляд есть - нарушение закона в части требований к образуемым и изменяемым ЗУ (ст.11.9 ЗК РФ, пункты 5,6, может быть даже пункт 2), при нарушении требований не может быть утверждена СРЗУ ну и дальше по цепочке. Тот факт, что гражданин неоднократно безуспешно пытался утвердить СРЗУ по своему варианту раздела также сыграет на его стороне как доказательство нарушения прав. По поводу согласия на раздел, это пункт 4 статьи 11.2, но там перечислены именно обладатели права на исходный ЗУ, у вас же формально право не оформлено, думаю можно поискать практику по этому вопросу, ну или вывести из ранее у кого-то оформленных прав (может п(б)п какое было сто лет назад и соответственно переход этого права). Сразу же просить обеспечительные меры в виде запрета на любые действия с образованными участками, в том числе на предоставление. Росреестр тут в ответчиках не вижу. Просить признать недействительным срзу, на основании который были образован участок 2 и сохранен в измененных границах участок 1 (ваш) и восстановить участок 1 в границах, существовавших до раздела

Уважаемая, согласен с вами на все 100%. Именно так я изначально и предполагал защиту. Именно этот способ первым и поименовал. Но это КАС. Возникло сомнение, не будет ли спор о праве? По поводу обеспечения иска - само собой.

у вас же формально право не оформлено,

формально да, но в силу ст. 35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ возникло, как у предыдущего. Там предыдущим собственником ОКСов и землепользователем (банкрот) было ОАО, но акционер - депимущества области. Скорее всего у него было ППБП.

Я лишь как мантру повторю стандартное, что отсутствие переоформления договора аренды земельного участка на новый срок, или переоформления ПБП на нового собственника, когда он не может быть субъектом этого права, все вместе выразившиеся в том, что нет подтверждения наличия права на земельный участок - не означает, что "права на участок отсутствуют". В силу принципа единства судьбы за исключением небольшого количества казусов это невозможно. У собственника законным образом созданной недвижимости всегда есть право на участок, либо перешло в порядке 35 и 551, либо фактически продлилось итп. Даже если не оформлено нормальным договором.

согласен полностью, поправлю только не 551 ГК РФ, а 552 ГК РФ.

Но суть вопроса не в этом. В наличии некого права на участок я не сомневаюсь, выяснится в процессе. Вопрос в выборе способа защиты в такой ситуации.

Сообщение отредактировал X-File: 18 October 2021 - 22:40

[Mex@]

Можно подумать о применении последствий односторонней ничтожной сделки. Это уже по ГПК/ АПК будет.

[X-File]

Можно подумать о применении последствий односторонней ничтожной сделки.

вы приверженец той точки зрения, что раздел участка это гп сделка?

Я думал в этом направлении, сам в большей степени склонен считать это сделкой, но пока не нашёл подтверждения судпрактикой. А учитывая, что это будет СОЮ, шансы нарваться на стойкое непонимание очень велики.

[X-File]

Росреестр тут в ответчиках не вижу.

почему? Моя простая логика. Росреестр при регистрации права должен в силу требований закона провести правовую экспертизу документов, то есть в данном случае выяснить, имеется ли согласие собственника (ов) ОКСов на ЗУ. Раз не сделал, значит виноват.

[Mex@]

X-File, так не боги же горшки обжигают. Формируйте новую практику. Вплоть до ВС.

Ситуация все же ближе к гражданско-правовым отношениям. Как раз в формализованном административном процессе будет сложнее подтверждать нарушение своих прав, тем более обвинять Росимущество в нарушении закона.

Разве где-то конкретно установлено, что собственник ЗУ должен согласовывать его раздел с собственниками ОКСов? 

[Чеширский кот]

почему? Моя простая логика. Росреестр при регистрации права должен в силу требований закона провести правовую экспертизу документов, то есть в данном случае выяснить, имеется ли согласие собственника (ов) ОКСов на ЗУ. Раз не сделал, значит виноват.

Интуитивно.  Согласие собственников ОКСов на раздел ЗУ законом не предусмотрено, изменяемый участок полностью в федеральной собственности, то есть право зарегистрировано, собственник есть, какого-либо иного права или обременения в виде аренды на участок не зарегистрировано. Даже не факт, что ОКСы "приязаны" в кадастре недвижимости к ЗУ. Да и, собственно, не сам факт же постановки на кадучет как таковой Вы планируете оспаривать. Первична СРЗУ на раздел.

 

Но это КАС. Возникло сомнение, не будет ли спор о праве?

Так Вы сами к какому процессу больше склоняетесь? 

[X-File]

тем более обвинять Росимущество в нарушении закона.

ну, так-то согласно ч.2 ст.62 КАС и ч5 ст.200 АПК именно на орган, принявший акт, возлагается обязанность по доказыванию его соответствия закону

Разве где-то конкретно установлено, что собственник ЗУ должен согласовывать его раздел с собственниками ОКСов? 

 

Согласие собственников ОКСов на раздел ЗУ законом не предусмотрено,

собственник ОКСов = землепользователь, а с ним обязаны согласовывать в силу п.4 ст.11.2 ЗК РФ

Так Вы сами к какому процессу больше склоняетесь? 

Больше к оспариванию решения Росимущества о разделе ЗУ по КАСу, но до конца не определился. 

[grin095]

Вот поэтому я и отметил про наличие права. Которому не требуется какие то формальные подтверждения. Что бы не искать причин согласования раздела участка с собственниками объектов. На участок есть право и его раздел незаконен. Мне именно в этой части ближе постановка вопроса.

[X-File]

На участок есть право и его раздел незаконен.

И я к тому. Но с этого посыла какой способ защиты права вы видите?

[grin095]

Как написала Чеширский кот, нарушило Росимущество своим решением о разделе при наличии прав на участок.

[X-File]

Как написала Чеширский кот, нарушило Росимущество своим решением о разделе при наличии прав на участок.

ну, я тоже этот способ первым пунктом поставил при изложении ситуации. Но это КАС (ну, может на АПК по главе 24 вытяну, исходя из назначения ОКСов и ВРИ ЗУ).

А еще раз повторю, смущают эти разъяснения из 10/22

"56. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество."

[Mex@]

Здается мне, что собственники ОКСов никаких прав на землю не имеют. Как говорится под статей 1102 ГК ходят.

Иначе бы раздел через правовую экспертизу Росреестра не прошел.

[X-File]

Здается мне, что собственники ОКСов никаких прав на землю не имеют.

ст.35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ в топку?

[grin095]

Тут даже не ЗК и ГК интересны, а п. 14 любимого Пленума 11 ВАС от 2005 года

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

[X-File]

Тут даже не ЗК и ГК интересны, а п. 14 любимого Пленума 11 ВАС от 2005 года

ну, разъяснения как раз касаются 552 ГК и 35 ЗК. 

Да, в них всё предельно ясно изложено.

[grin095]

 

Тут даже не ЗК и ГК интересны, а п. 14 любимого Пленума 11 ВАС от 2005 года

ну, разъяснения как раз касаются 552 ГК и 35 ЗК. 

Да, в них всё предельно ясно изложено.

 

Ясно да не всем До выхода Пленума 11 Администрации продолжали считать своим усмотрением переоформление прав на участок на нового собственника, а послед выхода эту табуретку из под ног выбили.

[X-File]

До выхода Пленума 11 Администрации продолжали считать своим усмотрением переоформление прав на участок на нового собственника

согласен, было такое. 

[Mex@]

Автор сразу предупредил, что права на ЗУ у покупателей ОКСов не оформлены.

Если же у банкрота были права на ЗУ на момент заключения договора по результатам торгов, то можно заявить о признании права и оспорить результаты межевания, установив новые границы по суду.

[X-File]

Автор сразу предупредил, что права на ЗУ у покупателей ОКСов не оформлены.

да, указал я такое, но не оформлены - не значит, что отсутствуют. Они в силу закона возникли, такие же, как и у предыдущего.

 

Если же у банкрота были права на ЗУ на момент заключения договора по результатам торгов, то можно заявить о признании права

зачем признавать то, что и так есть в силу закона?

 

оспорить результаты межевания, установив новые границы по суду.

так вот и задумываюсь, пойти ли поэтапно 1) сначала оспорить действия по разделу, вернуть в первоначальное положение, а потом направлять новую СРЗУ и в случае отказа оспаривать и устанавливать в судпорядке или же 2) заявлять в исковом порядке требование об изменении границ, но соответственно, нужна своя схема, тк формулировать требование об установлении нужно со ссылкой на характерные точки.

Сообщение отредактировал X-File: 20 October 2021 - 22:06

[Mex@]

зачем признавать то, что и так есть в силу закона?

Формально это должно быть подтверждено заключением договора или решением суда. Право собственности на наследственное имущество тоже возникает в силу закона. Но это не освобождает наследника от обязанности принимать наследство (т.е. совершать сделку) или обращаться в суд за признанием права.