Заключен договор аренды (ДА) помещения в нежилом здании между двумя предпринимателями. По условиям ДА арендодатель сначала обязан в определенный срок подготовить и отремонтировать по техническому заданию к ДА передаваемое в аренду помещение за свой счет, а уже затем передать подготовленное и отремонтированное помещение арендатору на период срока аренды. Арендатор, соответственно, обязан принять помещение и ежемесячно платить арендную плату.
Арендодатель в установленный срок подготовить и отремонтировать помещение не успел и арендатор, который в период пока шла подготовка помещения к передаче уже передумал вести бизнес в этом месте, воспользовался данным поводом и уведомил арендодателя об отказе от договора в связи с существенным нарушением арендодателем его условий (срока передачи арендуемого имущества арендатору). Арендодатель в ответ уведомил арендатора, что он уже понес затраты на подготовку и ремонт (который делался с учетом специфики деятельности конкретного арендатора), просрочка исполнения крайне несущественная и поэтому у арендатора не возникло права на односторонний отказ от ДА в связи с якобы существенностью нарушения со стороны арендодателя. Вскоре арендодатель закончил ремонт, письменно уведомил арендатора о готовности передать отремонтированное помещение и пригласил на приемку. Арендатор написал, что он уже от договора отказался и на приемку не придет. В назначенный день приемки работники арендодателя составили односторонний акт о том, что соответствующее требованиям помещение к передаче готово, но на приемку никто не пришел.
Через несколько месяцев арендодатель уже сам уведомил арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с тем, что арендатор существенно нарушает условия договора (не принимает подготовленное помещение и, как следствие, не платит арендную плату).
Далее арендодатель подал на арендатора в суд с требованием взыскать убытки, связанные с неполученной от арендатора арендной платой за период с момента неявки арендатора на приемку до даты расторжения договора арендодателем. Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Суд пришел к выводу, что односторонний отказ арендатора от ДА был необоснованным, так как нарушение сроков передачи не было существенным. Суд указал, что договор действовал и поэтому после получения уведомления арендодателя о готовности передать объект арендатор был обязан явиться на приемку, а раз уклонился, то нарушил договорную обязанность принять арендованное имущество. Соответственно, из-за этого нарушения у арендодателя возникли убытки, связанные с неполученной арендной платой. Между делом отмечу, что в определении СКЭС Верховного Суда РФ от 26.06.2020 г. по делу № A40-285997/2018 тоже выражена позиция, что если арендатор неправомерно уклоняется от приемки арендованного имущества, то можно взыскивать с него как убытки неполучаемую арендодателем арендную плату.
Далее выяснилось, что арендатор о судебном процессе фактически не знал (хотя извещался надлежащим образом), но теперь в апелляционной жалобе заявляет следующие возражения. Арендодатель, мол, подготовил и отремонтировал помещение ненадлежащим образом и поэтому даже если бы арендатор на приемку явился, то он все равно не обязан был бы помещение принимать. То есть ошибка суда, по мнению, арендатора в том, что суд, в принципе, не задумывался над вопросом а было ли помещение к моменту приемки должным образом подготовленным и отремонтированным (в соответствии с техническим заданием), а это должен был доказать именно истец. А суд просто создал презумпцию, что если арендатор не явился на приемку без уважительных причин, то по любому виноват.
Проблема еще в том, что теперь установить каким было помещение в момент даты приемки невозможно, так как арендодатель его уже переделал под нужды другого арендатора и сдал ему в аренду. Поэтому арендатор, в принципе, всегда может сказать, что откуда он и суд должны знать, что если бы даже он и явился на приемку, то у него возникла бы обязанность принять помещение, а не право указать арендодателю на необходимость исправить недостатки, чтобы помещение соответствовало ТЗ к договору.
Вот у меня теперь вопрос – создает ли неправомерная неявка арендатора на приемку помещения презумпцию того, что помещение, которое арендодатель предлагал арендатору принять, соответствовало в этот день ТЗ к договору?
C точки зрения формальной логики факт неправомерной неявки арендодателя на приемку действительно сам по себе не означает, что помещение в эту дату соответствовало условиям договора. Следовательно, арендатор может сказать, что даже нарушение им условий договора (неявка на приемку – само по себе уже нарушение) необязательно привело к убыткам арендодателя. Ведь не факт, что при явке на приемку у арендатора возникла бы обязанность помещение принять, а не заявить о наличии у него недостатков.
С другой стороны, я исхожу из того, что неправомерное поведение может определенным образом перераспределять бремя доказывания. Неправомерно не явился на приемку – считается, что подготовленное к передаче помещение было надлежащего качества (пока неявившийся нарушитель не доказал иное). Некоторое нормативное обоснование такого подхода, на мой взгляд, можно найти в п.2 ст.612 ГК где говорится, что Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
То есть по логике этой нормы, на мой взгляд, арендатор, если видит недостатки имущества – должен отразить это в акте при приемке, либо в дальнейшем утратит право ссылаться на соответствующие недостатки имущества. С другой стороны, данная норма не регулирует случаи когда арендатор на приемку не пришел.
В общем, по факту ситуация такая. Неправомерность неприхода арендатора на приемку, будем считать, установлена. Арендодатель говорит, что передаваемое помещение всем требованиям ТЗ соответствовало (доказательства – только односторонний акт арендодателя), а арендатор говорит, что мы этого точно не знаем. При отсутствии иных доказательств вправе ли суд считать, что арендодатель для целей взыскания убытков свое бремя доказывания выполнил?
