Гражданин выдал доверенность на распоряжение своим объектом недвижимости. Представитель по доверенности заключил ДКП данного объекта недвижимости с третьим лицом. Сейчас гражданин хочет вернуть свою недвижимость от третьего лица по мотиву того, что в момент выдачи доверенности и в момент заключения ДКП он не мог понимать значение своих действий в связи с ухудшением состояния здоровья. Сейчас у гражданина период ремиссии и он хочет вернуть себе проданную недвижимость. Предположим, что будет доказано, что в период с момента выдачи доверенности до заключения ДКП гражданин по состоянию здоровья не мог понимать значение своих действий и руководить ими, а потом наступило улучшение и гражданин начал защищать свои права. Как следует возвращать недвижимость от третьего лица?
Возможные варианты:
1. Иск гражданина к покупателю квартиры о признании недействительным ДКП недвижимости по основаниям п.1 ст.177 ГК РФ.
Основание – неспособность гражданина понимать значение своих действий в момент заключения ДКП представителем данного гражданина.
Недостаток такого варианта в том, что ДКП заключал представитель по доверенности, который понимал значение своих действий и имел полномочия на их совершение. Я так понимаю, что даже если на момент заключения ДКП гражданин был «временно недееспособен», то такой порок его воли значения не имеет, а имеет значение наличие воли у представителя. Поэтому без отдельного установления порока воли при выдаче доверенности не получится оспорить сделку ДКП по п.1 ст.177 ГК РФ со ссылкой на отсутствие воли самого продавца в момент заключения ДКП.
2. Иск гражданина к покупателю квартиры о признании недействительным ДКП недвижимости по основаниям п.1 ст.177 ГК РФ.
Основание – неспособность гражданина понимать значение своих действий в момент выдачи представителю доверенности на распоряжение недвижимостью.
Недостаток такого варианта следующий. Если будет доказано, что в момент выдачи доверенности гражданин не был способен понимать значение своих действий, то из этого вроде бы следует, что у представителя не возникло полномочий на распоряжение недвижимостью (ведь воля продавца на наделение представителя такими полномочиями была порочна). Следовательно, сделка продажи недвижимости совершена представителем без полномочий. Последствия совершения сделки представителем без полномочий установлены п.1 ст.183 ГК и состоят в том, что сделка будет считаться заключенной от имени и в интересах представителя. Оставим за скобками вопрос следует ли считать, что в этой ситуации представитель продавца заключил от своего имени с покупателем договор продажи чужой недвижимости и у представителя возникла таки обязанность перед покупателем эту недвижимость покупателю продать (в конце концов, возможно взять на себя обязательство передать в собственность вещь, которая пока не в твоей собственности). Для ситуации важнее то, что при применении к ситуации п.1 ст.183 ГК между самим продавцом и покупателем никакая сделка заключена не была. Значит, нельзя признать сделку ДКП недействительной по п.1 ст.177 ГК РФ.
3. Иск гражданина к покупателю недвижимости об истребовании недвижимости из незаконного владения покупателя (виндикация).
Мне кажется, что вполне подходящий вариант. При доказанности порока воли при выдаче доверенности получается, что имущество выбыло из владения продавца помимо его воли. Обязательственного правоотношения (сделки) между продавцом и покупателем нет. Поэтому виндикация.
Дополнительно не вполне ясен вопрос о том в какой форме необходимо устанавливать порок воли при выдаче доверенности.
Выдача доверенности – односторонняя сделка. Сделка с пороком воли по п.1 ст.177 ГК является оспоримой. Следовательно, можно предположить, что для удовлетворения виндикационного иска в рассматриваемой ситуации недостаточно установить с помощью доказательств (экспертизы и пр.) наличие порока воли при выдаче доверенности. Необходимо также наличие решения суда о признании недействительной по п.1 ст.177 ГК самой сделки выдачи доверенности.
Правда, учитывая, что сделка выдачи доверенности односторонняя не уверен, что нужен именно отдельный иск. Возможно, что установления порока воли при выдаче доверенности будет достаточно просто как факта, доказанного в рамках виндикационного иска.
Если же для оспаривания выдачи доверенности все-таки нужно отдельное решение суда, то к кому тогда предъявлять такой иск? Видимо, к представителю, хотя он таком случае будет походить на какого то сугубо технического ответчика.
Сообщение отредактировал Машинист: 28 April 2023 - 18:35
