Сообщений в теме: 12

[Амир]

Всем привет!

Участились случаи отказов органов местного самоуправления в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок или предоставлении в собственность по основаниям отклонения от градостроительных параметров. Град регламентами в ПЗЗ предусматривают МИНИМАЛЬНЫЙ процент застройки для ЗУ. Судебная практика защищает интересы ОМС та как сфера градостроительной деятельности это их полномочия. 

 

Однако при новом прочтении Град кодекса вижу следующее

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу с 1 января 2017 г.

 

Град кодекс не содержит такой параметр как МИНИМАЛЬНЫЙ процент застройки в границах ЗУ

пункт 5 ст. 38 Град кодекса - про иные параметры утратил силу.

 

Если норма императивна и не содержит основания для вольного толкования предельных параметров - не является ли это самоуправством ОМС и их отмены в части установления минимального процента застройки?

 

[Sania]

Амир сказал(а) 20 Июн 2023 - 10:59:

пункт 5 ст. 38 Град кодекса - про иные параметры утратил силу.

вроде появилась ч.1.2:

Цитата

 

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

 

Амир сказал(а) 20 Июн 2023 - 10:59:

Участились случаи отказов органов местного самоуправления в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок или предоставлении в собственность по основаниям отклонения от градостроительных параметров.

не очень понял основания отказа...

[Stoner]

Амир сказал(а) 20 Июн 2023 - 10:59:

в части установления минимального процента застройки

всё норм, в той же статье п.1.2 предусматривает возможность в ПЗЗ устанавливать иные параметры

 

Sania сказал(а) 20 Июн 2023 - 11:41:

не очень понял основания отказа

ну я так понял, это когда ты приходишь для завершения строительства участок просить или - того пуще - на выкуп заявился, тебе отказывают по причине того, что ты под собачью будку aka КПП на гектар земли покушаешься - типа того
 

 

[Sania]

Stoner сказал(а) 20 Июн 2023 - 15:24:

когда ты приходишь для завершения строительства участок просить

как по мне, если ОМС не обратился в суд за изъятием ЗУ, значит обязан предоставить собственнику ОНС для завершении строительства, а вот когда тот будет продлевать / получать РнаС, тогда и проявятся нарушения градрегламентов (которые опять же можно решать - через разрешение на отклонения от предельных параметров, например)

 

Stoner сказал(а) 20 Июн 2023 - 15:24:

на выкуп заявился

вопрос соответствия ЗУ ОКСу (необходимость для обслуживания / эксплуатации) не решается через применение градрегламентов (ОКС то уже существует))

Пожалуй градрегламенты для градостроительных отношений (ГПЗУ, РнаС...) а не земельных

[Stoner]

Если ОМС не заявился в полгода, то да, должен предоставить. ВС дважды уже высказался на этот счёт: в январе и летом прошлого года. Вот только сколько арендодатель земли даст под незавершенку - вопрос, который может быть "завязан" на площадь застройки. У меня сейчас как раз спор на эту тему, из кассации вернулся на повторное рассмотрение и сейчас вновь в кассацию заходим

[Амир]

Согласен, поторопился и статью не дочитал. Или читал что хотел увидеть.

 

А выкуп и долгосрочная аренда земельных участков задавал конечно не под ОНС а под существующие старые ОКСы.

 

К примеру Просто есть существующие базы с несколькими существующими зданиями. Арендатор ЗУ решил 1 здание продать и предварительно разделить участок

и тут ОМС выкатывает что основания для отвода вновь образованного участка в сформированных границах нет. Так как в град регламенте для этой зоны записано - Минимальный процент застройки 20 процентов.

Итого ОМС настаивает добавьте к площади застройки 80% участка а остальное на обрезание )))

 

аналогично с выкупом ЗУ под существующей пром базой если ОКСов площадью застройки не хватает то в выкупе всего участка отказывают , только после обрезания до установленного параметра.

 

Сейчас нарыл только новый СП где дается нормативное определение порядка расчета площади застройки 

Свод правил СП 18.13330.2019 "Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий) СНиП II-89-80*" (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 сентября 2019 г. N 544/пр) (с изменениями и дополнениями)

Приложение А. Правила подсчета коэффициента застройки земельного участка

[Чеширский кот]

Амир сказал(а) 22 Июн 2023 - 09:41:

К примеру Просто есть существующие базы с несколькими существующими зданиями. Арендатор ЗУ решил 1 здание продать и предварительно разделить участок и тут ОМС выкатывает что основания для отвода вновь образованного участка в сформированных границах нет. Так как в град регламенте для этой зоны записано - Минимальный процент застройки 20 процентов. Итого ОМС настаивает добавьте к площади застройки 80% участка а остальное на обрезание )))

Ничего не поняла.... Вообще же эти вопросы на стадии утверждения СРЗУ решаются, а не стадии предоставления. Куда на обрезание-то, если есть арендуемый земельный участок. Соответственно у его арендатора сохраняется право на заключение договора аренды в отношении образованного и измененного участка. Если ОМСУ утвердил схему на раздел, какие основания не предоставить этот участок потом новому собственнику здания? 

[Амир]

Ссылаются на это 

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 28.10.2019 №304-ЭС19- 18742 по делу №А75-8652/2017 приобретение земельного участка без торгов осуществляется исключительно под объект недвижимости площадью необходимой для его использования. Учитывать фактическое осуществление деятельности на земельном участке не предусмотрено законодательством. Таким образом, земельный участок должен быть соразмерен такой части участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания

[Sania]

Чеширский кот сказал(а) 22 Июн 2023 - 10:30:

Вообще же эти вопросы на стадии утверждения СРЗУ решаются

присоединюсь, а отказ может быть мотивирован статьей 11.9, где вроде бы нет несоответствия предельных параметров разрешенного строительства, только предельные размеры ЗУ

 

[Sania]

Амир сказал(а) 22 Июн 2023 - 10:48:

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 28.10.2019 №304-ЭС19- 18742 по делу №А75-8652/2017 приобретение земельного участка без торгов осуществляется исключительно под объект недвижимости площадью необходимой для его использования. Учитывать фактическое осуществление деятельности на земельном участке не предусмотрено законодательством. Таким образом, земельный участок должен быть соразмерен такой части участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания

все так: под маленьким ОКСом выкупить большой ЗУ не дадут ни текущему, ни будущему собственнику ОКСа /арендатору ЗУ

Но минимальный процент застройки тут не причем))

ИМХО если склады, то 4 площади застройки в собственность- немало)), а остальное - остается в аренде

[Чеширский кот]

Амир сказал(а) 22 Июн 2023 - 10:48:

Ссылаются на это  Согласно Определению Верховного Суда РФ от 28.10.2019 №304-ЭС19- 18742 по делу №А75-8652/2017 приобретение земельного участка без торгов осуществляется исключительно под объект недвижимости площадью необходимой для его использования.

так это разные ситуации по описанной тобой и то, что в этом деле.

По судебным актам - по диагонали прошлась по апелляционному постановлению: ЗУ первоначально предоставлен для строительства. На площади 6069 кв.м построен один склад площадью 27 кв.м, после чего заявились на выкуп. Бесспорно тут отказ, потому что участок такой площади был образован для строительства, а не для эксплуатации существующего ОКСа. Ну и вот это все просто прекрасно я считаю:

Цитата

Как следует из материалов дела, 01.10.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО СПК «Модульные конструкции» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Комплектовочная, территориальная зона ПД.1, именуемый далее - участок, в соответствии с условиями которого, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:10:0101252:44, площадью 6069 кв. м, для строительства склада, гаража, административного корпуса, магазина.

Письмом от 22.03.2017 №01-11-2244/17-0 Администрация отказала обществу в предоставлении земельного участка в аренду, сославшись на то, что на земельном участке, площадью 6069 кв.м. расположено только одно здание склада площадью 27 кв.м.; цель предоставления земельного участка для строительства не достигнута полностью, использование земельного участка, предполагающее эксплуатацию только части предусмотренных для строительства объектов недвижимости не допускается; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении

 

Так что тут без вопросов отказ. С учетом всех фактических обстоятельств, где там и про самострой и про временные объекты.

 

Ты же описал другую ситуацию - существующая база, существующие ОКСы и существующие договор аренды под эксплуатацю. Для образования ЗУ под сущестующим ОКСом в этом случае будет сначала СРЗУ на раздел, утвердив которую ОМСУ тем самым фактически подтвердит, что образуемый ЗУ - он под ОКС. Или не утвердит. Тогда "обрезанная" часть так или иначе должна будет остаться в измененных границах существующего участка

[Амир]

По промбазе существующей с лохматых годов и действующей долгосрочной аренде дали Решение об отказе в утверждении Схемы

Причина отказа:

Согласно ст. ХХ в ПЗЗ установлены : минимальный процент застройки участка - 20%

При подготовке схемы раздела ЗУ на КПТ по образованию участка ХХ кв.м. путем раздела ЗУ КН ХХХ, который сохраняется в измененных границах

НЕ УЧТЁН МИНИМАЛЬНЫЙ ПРОЦЕНТ ЗАСТРОЙКИ в границах ЗУ, что противоречит ст. ХХ в ПЗЗ

[Чеширский кот]

Сова на глобус, если честно. Я бы оспорила.