Всем доброе
В рамках ЗоЗПП заявлено требование покупателя квартиры к продавцу (он же застройщик) об уменьшении стоимости приобретенной квартиры.
Обоснование требований: квартира приобреталась в период (2018 год), когда придомовая территория была огорожена этим самым продавцом-застройщиком (при этом ограждение не было изначально предусмотрено проектной документацией – прим.автора). Позже (2023 год) ограждение (частично, незначительная часть), и ворота, установленные на въезде на придомовую территорию), признанные общедомовым имуществом, было демонтированы по решению суда по требованию продавца-застройщика. Тем самым продавец ввел покупателя в заблуждение относительно закрытой территории МКД, стоимость квартиры была завышена на стоимость ограждения, чтобы было сделано умышлено и привело к неосновательному обогащению продавца. Сумма уменьшения стоимости квартиры определена покупателем по данным оценщика в виде разницы в рыночной стоимости квартиры с огороженной территорией относительности рыночной стоимости квартиры без огороженной территории.
Информация от автора: Инициатором демонтажа части ограждения и ворот действительно выступил продавец (застройщик) к управляющей организации МКД. Требования были заявлены в связи с тем, что подлежащие демонтажу часть ограждения и ворота, являющиеся общедомовым имуществом, расположены на участке застройщика (примыкает к общедомовому участку), и не соответствуют требованиям правил противопожарного режима, вступившим в силу с 2021 года. УК, осуществляющая эксплуатацию и управление общедомовым имуществом, не предпринимает меры для надлежащего содержания данного имущества и соответствия требования пожарной безопасности. Это нарушает права продавца-застройщика, как собственника участка, где распложены спорная часть ограждения и ворота, т.к. он должен обеспечивать беспрепятственный доступ спецтехники к объекту.
Мысли:
1) может ли покупатель выступать с требованием об уменьшении стоимости квартиры, если уменьшение вызвано недостатками общедомового имущества (290 ГК РФ, 36 ЖК РФ), распоряжение которым (ст.246,247 ГК РФ) осуществляется по соглашению всех собственников (судебная практика, н-р, Решение замоскворецкого районного суда г.Москвы дело № 2-4449/2019);
2) ДКП квартиры не содержит условий о благоустройстве территории (см.ст.431 ГК РФ о толковании условий договора), предметом договора является жилое помещений, каких-либо претензий относительно качества и тех.характеристик непосредственно предмета договора покупателем не заявлено;
3) ссылка покупателя на рекламную информацию об огороженной территории несостоятельна, т.к. а) на момент покупки квартиры ограждение было, б) демонтаж был осуществлен не по вине продавца (см.п.4);
4) все обстоятельства демонтажа части ограждения и ворот были установлены в рамках отдельного судебного разбирательства, вынесено соответствующее решение, в том числе, о несоответствии данных ворот и части ограждения в настоящее время правилам противопожарного режима.
Продавец указывает на то, что:
- не является УК, отвечающей за эксплуатацию и содержание общедомового имущества, значит, демонтаж ворот, осуществленный по решению суда (даже по инициативе продавца), вызван не противоправными действиями продавца, т.о. отсутствует причинно-следственная связь с предполагаемым снижением стоимости квартиры, заявленным покупателем;
- на момент продажи квартиры продавец не мог предполагать, что будут внесены изменения в правила противопожарного режима, что действующая на тот момент УК не обеспечит соответствие общедомового имущества требованиям пожарной безопасности.
Мысли идут в правильном направлении?
