Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

Уменьшение стоимости квартиры


Сообщений в теме: 30

#1 Tish

Tish
  • продвинутый
  • 401 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 01 October 2024 - 18:02

Всем доброе

В рамках ЗоЗПП заявлено требование покупателя квартиры к продавцу (он же застройщик) об уменьшении стоимости приобретенной квартиры.

Обоснование требований: квартира приобреталась в период (2018 год), когда придомовая территория была огорожена этим самым продавцом-застройщиком (при этом ограждение не было изначально предусмотрено проектной документацией – прим.автора). Позже (2023 год) ограждение (частично, незначительная часть), и ворота, установленные на въезде на придомовую территорию), признанные общедомовым имуществом, было демонтированы по решению суда по требованию продавца-застройщика. Тем самым продавец ввел покупателя в заблуждение относительно закрытой территории МКД, стоимость квартиры была завышена на стоимость ограждения, чтобы было сделано умышлено и привело к неосновательному обогащению продавца. Сумма уменьшения стоимости квартиры определена покупателем по данным оценщика в виде разницы в рыночной стоимости квартиры с огороженной территорией относительности рыночной стоимости квартиры без огороженной территории. 

 

Информация от автора: Инициатором демонтажа части ограждения и ворот действительно выступил продавец (застройщик) к управляющей организации МКД. Требования были заявлены  в связи с тем, что подлежащие демонтажу часть ограждения и ворота, являющиеся общедомовым имуществом, расположены на участке застройщика (примыкает к общедомовому участку), и не соответствуют требованиям правил противопожарного режима, вступившим в силу с 2021 года. УК, осуществляющая эксплуатацию и управление общедомовым имуществом, не предпринимает меры для надлежащего содержания данного имущества и соответствия требования пожарной безопасности. Это нарушает права продавца-застройщика, как собственника участка, где распложены спорная часть ограждения и ворота, т.к. он должен обеспечивать беспрепятственный доступ спецтехники к объекту.

 

Мысли:

1) может ли покупатель выступать с требованием об уменьшении стоимости квартиры, если уменьшение вызвано недостатками общедомового имущества (290 ГК РФ, 36 ЖК РФ), распоряжение которым (ст.246,247 ГК РФ) осуществляется по соглашению всех собственников (судебная практика, н-р, Решение замоскворецкого районного суда г.Москвы дело № 2-4449/2019);

2) ДКП квартиры не содержит условий о благоустройстве территории (см.ст.431 ГК РФ о толковании условий договора), предметом договора является жилое помещений, каких-либо претензий относительно качества и тех.характеристик непосредственно предмета договора покупателем не заявлено;

3) ссылка покупателя на рекламную информацию об огороженной территории несостоятельна, т.к. а) на момент покупки квартиры ограждение было, б) демонтаж был осуществлен не по вине продавца (см.п.4);

4) все обстоятельства демонтажа части ограждения и ворот были установлены в рамках отдельного судебного разбирательства, вынесено соответствующее решение, в том числе, о несоответствии данных ворот и части ограждения в настоящее время правилам противопожарного режима. 

Продавец указывает на то, что:

- не является УК, отвечающей за эксплуатацию и содержание общедомового имущества, значит, демонтаж ворот, осуществленный по решению суда (даже по инициативе продавца), вызван не противоправными действиями продавца, т.о. отсутствует причинно-следственная связь с предполагаемым снижением стоимости квартиры, заявленным покупателем;

- на момент продажи квартиры продавец не мог предполагать, что будут внесены изменения в правила противопожарного режима, что действующая на тот момент УК не обеспечит соответствие общедомового имущества требованиям пожарной безопасности.

Мысли идут в правильном направлении?

 


  • 0

#2 ВладимирD

ВладимирD

    нижняя подсветка вкл

  • Админ
  • 18190 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 01 October 2024 - 18:36

Если честно, вообще даже тени вины продавца в чем-то не увидел. 

«Ввел в заблуждение»... Где? Чем?

В ДКП про двор ни слова, да даже если бы и было, то что? Продавец должен был достать из сейфа штатный хрустальный шар, увидеть, что будет через пять лет и сообщить об этом покупателю?


  • 0

#3 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60101 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 01 October 2024 - 18:57

Тем самым продавец ввел покупателя в заблуждение относительно закрытой территории МКД, стоимость квартиры была завышена на стоимость ограждения, чтобы было сделано умышлено и привело к неосновательному обогащению продавца.

 

для начала, Вам нужно доказать два факта - 

 

1) продавец утверждал, что ограждение имеется, например, в рекламе 

2) цена квартиры упала именно из-за отсутствия ограждения

 

Если первое доказать еще как-то МОЖЕТ БЫТЬ и возможно, то второе никакая экспертиза, я думаю, не решиться утверждать, потому что нужно сравнивать два одинаковых дома, отличающихся ТОЛЬКО наличием ограждения

 

Я уже молчу о том, что, судя по всему, заграждение было изначально установлено незаконно и сейчас позиция покупателя похожа на претензии "мне обещали, что в соседнем доме будет бордель с блек-джеком и шлюхами, а полиция его закрыла". 


  • 1

#4 ВладимирD

ВладимирD

    нижняя подсветка вкл

  • Админ
  • 18190 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 01 October 2024 - 19:39

Pastic, и прошло всего-то пять лет))) 


  • 1

#5 maverick2008

maverick2008
  • Модераторы
  • 4156 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 00:09

Вообще я встречал публикации о таких исках: за "не ту территорию", за "не тот вид".

Я могу ошибаться, но кажется в моем новом доме в соседнем корпусе кто-то пытался судится за отсутствие "вида на Сити", поищу в чате=)


  • 1

#6 ВладимирD

ВладимирD

    нижняя подсветка вкл

  • Админ
  • 18190 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 00:14

Тема почти для Чавойты.


  • 0

#7 Mex@

Mex@
  • Старожил
  • 1111 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 13:19

Tish, и какова же цена вопроса? Сколько приходится рублей демонтированного забора и ворот на 1 кв.м  площади всех помещений дома?


  • 0

#8 Tish

Tish
  • продвинутый
  • 401 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 13:24

 

Тем самым продавец ввел покупателя в заблуждение относительно закрытой территории МКД, стоимость квартиры была завышена на стоимость ограждения, чтобы было сделано умышлено и привело к неосновательному обогащению продавца.

 

для начала, Вам нужно доказать два факта - 

 

1) продавец утверждал, что ограждение имеется, например, в рекламе 

2) цена квартиры упала именно из-за отсутствия ограждения

 

Если первое доказать еще как-то МОЖЕТ БЫТЬ и возможно, то второе никакая экспертиза, я думаю, не решиться утверждать, потому что нужно сравнивать два одинаковых дома, отличающихся ТОЛЬКО наличием ограждения

 

Я уже молчу о том, что, судя по всему, заграждение было изначально установлено незаконно и сейчас позиция покупателя похожа на претензии "мне обещали, что в соседнем доме будет бордель с блек-джеком и шлюхами, а полиция его закрыла". 

 

Покупатель как раз обосновывает свой выбор в покупке именно этой квартиры тем, что продавцом в рекламном буклете было заявлено о закрытой территории. Опять-таки, продавец не отрицает, что обещал закрытую территорию и обеспечил ее вплоть до момента, пока управление воротами не перешло к новой УК, которая не выполнила требований о соответствии ворот правилам пожарной безопасности.

По поводу снижения цены из за отсутствия ограждения - покупатель в качестве обоснования предоставил справку от оценщика, которым на основании "Справочника оценщика недвижимости" была определена рыночная стоимость квартиры на 2018 год и применен понижающий коэффициент на отсутствие ограждения, предусмотренный Справочником.

 

Продавец представил также представил в суд досудебное исследование по итогам осмотра объекта: был осуществлен натурный осмотр дома, в ходе которого было установлено, что дом огражден по периметру, из ограждения сняты только ворота и часть ограждения, расположенная на участке продавца. Определение снижения цены путем применения понижающего коэффициента по Справочнику оценщика недвижимости "Квартиры" 2018 года под редакцией Лейфера в данном случае некорректно, в том числе потому, что согласно используемого справочника (стр. 165), "огороженная территория - чаще всего сопровождается наличие видеонаблюдения, шлагбаума. При этом доступ на огороженную территорию может быть свободен или возможен только для жильцов или гостей этого дома". При натурном осмотре объекта установлено наличие системы видеонаблюдения (обслуживание осуществляет УК), наличие охраны (заключен договор с УК), ограждение по периметру сохранено, демонтированы ворота в зоне придомовой территории относящейся к торгово-офисным помещениям и незначительная (по сравнению с общим объемом) часть ограждения. Т.к. образом, применение понижающего коэффициента как для дома без ограждения, некорректно.

 

Вместе с тем, Покупатель хочет проведения судебной экспертизы, и на разрешение ставит вопрос - определение разницы в стоимости квартиры в МКД с ограждением относительно стоимости квартиры в МКД без ограждения. Предполагаю, что эксперт пойдет по простому пути - т.е. опять-таки применения понижающего коэффициента с использованием Справочника Лейфера. 

При этом судом пока не ставится вопрос - а есть вообще вина продавца в произошедшем?


Pastic, и прошло всего-то пять лет))) 

По этому поводу также было заявлено о пропуске срока исковой давности, т.к. ДКП квартиры (не предусматривающей условий о благоустройстве территории и наличии ворот в какой-либо комплектации) был заключен в 2018 году. 

Покупатель настаивает, что срок исковой давности у него начал течь с момента, когда был осуществлен демонтаж ворот (2023 г.)


Tish, и какова же цена вопроса? Сколько приходится рублей демонтированного забора и ворот на 1 кв.м  площади всех помещений дома?

По оценке покупателя 250 т.р. + "плюшки" по ЗоЗПП


  • 0

#9 Mex@

Mex@
  • Старожил
  • 1111 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 15:58

250 т.р. х SМКД =  :dntknw:  :dntknw:  :dntknw:

Хорошо, зайдем с другого края. Понижающий К по Лейферу, это, КМК, сова на глобус. Суд спросит: "Ограждение придомового участка есть" - "Есть". "Если частично демонтирован, то сколько нужно денег, чтобы восстановить?" "Умножаем на вашу долю в ОИ МКД. Получите, распишитесь". Уменьшать цену товара по причине его недостатка. При том, что

 

ограждение не было изначально предусмотрено проектной документацией

ИМХО, не очень успешная стратегия.

А если залезть в понятие забора, как улучшения земельного участка, который не уменьшился. Вообще, бесперспективная.


  • 0

#10 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60101 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 16:26

Покупатель как раз обосновывает свой выбор в покупке именно этой квартиры тем, что продавцом в рекламном буклете было заявлено о закрытой территории. Опять-таки, продавец не отрицает, что обещал закрытую территорию и обеспечил ее вплоть до момента, пока управление воротами не перешло к новой УК, которая не выполнила требований о соответствии ворот правилам пожарной безопасности.

 

Ну так разумная позиция ответчика должна состоять в том, что он продал квартиру с закрытой территорией, как и рекламировал, а ее потребительские качества в дальнейшем изменились ВНЕ причинно-следственное связи с его действиями.

 

Вместе с тем, Покупатель хочет проведения судебной экспертизы, и на разрешение ставит вопрос - определение разницы в стоимости квартиры в МКД с ограждением относительно стоимости квартиры в МКД без ограждения.

 

Ну такой экспертизы в любом случае не избежать.

 

Покупатель настаивает, что срок исковой давности у него начал течь с момента, когда был осуществлен демонтаж ворот (2023 г.)

 

Логично.


  • 0

#11 ВладимирD

ВладимирD

    нижняя подсветка вкл

  • Админ
  • 18190 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 16:51

Даже если бы была причинно-следственная связь между действиями продавца и удалением забора, продавец не обязывался поддерживать статус-кво в будущем. 

Ну это бред какой-то, мы с женой несколько лет назад продали квартиру в доме с огороженной территорией и что, если завтра с той территории уберут забор, то покупатель сможет нам что-то предъявить? 

Продавец представил достоверную информацию о закрытой территории? Да. Все, он свои обязательства в этой части исполнил, а что там в будущем будет, это уже не его забота.


  • 0

#12 ВладимирD

ВладимирD

    нижняя подсветка вкл

  • Админ
  • 18190 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 18:15

В рамках ЗоЗПП заявлено требование покупателя квартиры к продавцу (он же застройщик)

Не увидел в Ваших постах ни одной ссылки на нормы закона № 2300-1.

Я понимаю, что клиент состоятельный и под свои хотелки кидает немало денег. Но Вам стоило или отказаться от них, или взять, но не питать каких-то иллюзий по поводу перспектив дела.

Коли Вы взяли, то нужно было почитать статьи 10 и 12 упомянутого мной закона, проанализировать действия сторон в части исполнения требований данных норм и прийти к выводу о том, что продавец свои обязательства, установленые статьей 10 исполнил, поэтому ответственности по статье 12 нести не может.

В целом данное дело является кристальным примером потребительского экстремизма, о коем я в свое время написал книжку. 


  • 0

#13 Concrescere

Concrescere

    A live

  • Partner
  • 12863 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 19:26

ДКП квартиры не содержит условий о благоустройстве территории

Содержание проектной декларации не имеет значение?

 

Там можно посмотреть раздел "О планируемых элементах благоустройства территории".


  • 0

#14 Horatio Nelson

Horatio Nelson

    Исследователь, практик.

  • Старожил
  • 4064 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 19:32

Автор, с продавцом ведутся переговоры какие-либо вне суда?


Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 02 October 2024 - 19:32

  • 0

#15 ВладимирD

ВладимирD

    нижняя подсветка вкл

  • Админ
  • 18190 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 October 2024 - 21:13

Содержание проектной декларации не имеет значение?

Тут ДКП, а не ДДУ.


  • 0

#16 Tish

Tish
  • продвинутый
  • 401 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 11:38

 

ДКП квартиры не содержит условий о благоустройстве территории

Содержание проектной декларации не имеет значение?

 

Там можно посмотреть раздел "О планируемых элементах благоустройства территории".

 

Проектной декларации не было, т.к. строительство МКД осуществлялось без привлечения денежных средств дольщиков , все объекты недвижимости оформлялись на продавца-застройщика и реализовывались по ДКП


Автор, с продавцом ведутся переговоры какие-либо вне суда?

Нет, никаких переговоров


  • 0

#17 Mex@

Mex@
  • Старожил
  • 1111 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 11:48

Тут  еще бы условия ДКП посмотреть надо. Если в предмете договора указана "квартира в МКД, расположенном на закрытой (огороженной забором с воротами) территории", тогда, еще куда не шло. А если из доказательств только рекламный буклет, то...


  • 0

#18 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60101 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 13:55

Если в предмете договора указана "квартира в МКД, расположенном на закрытой (огороженной забором с воротами) территории"

 

такое не могло быть указано если

 

 

ограждение не было изначально предусмотрено проектной документацией


  • 0

#19 mooner

mooner
  • Старожил
  • 6552 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 14:17

Покупатель как раз обосновывает свой выбор в покупке именно этой квартиры тем, что продавцом в рекламном буклете было заявлено о закрытой территории. Опять-таки, продавец не отрицает, что обещал закрытую территорию и обеспечил ее вплоть до момента, пока управление воротами не перешло к новой УК, которая не выполнила требований о соответствии ворот правилам пожарной безопасности.

1.
В ГК есть ответственность за недостатки, имеющиеся при передаче товара.
Если недостатки возникли после передачи, то ответственности продавца быть не может.
2.
Если забор был демонтирован из-за нарушений, которые имелись на момент передачи объекта, то это недостатки объекта.
Если причина демонтажа в нарушениях, возникших после передачи объекта, то претензий к продавцу быть не может.
3.
Оценка стоимости вполне может быть доказана заключением оценщика. При этом оценщик свободен в выборе методики оценки. Он может даже использовать свою собственную (я в свое время разработал такую под свои интересы, но не нашлось желающих финансировать это дело). Это я к тому, что Лейфер, конечно, известен, но не является единственным, кого можно использовать для конкретных целей.
4.

такое не могло быть указано если

Это в идеальном мире ;)

 


  • 0

#20 ВладимирD

ВладимирD

    нижняя подсветка вкл

  • Админ
  • 18190 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 16:24

такое не могло быть указано если

Не соглашусь, могло, так как мы имеем дело не с ДДУ, а с ДКП.

А если из доказательств только рекламный буклет, то...

Буклет как раз имеет прямое отношение к статьям 10 и 12 ЗоЗПП.


  • 0

#21 Tish

Tish
  • продвинутый
  • 401 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 17:06

Оценка стоимости вполне может быть доказана заключением оценщика. При этом оценщик свободен в выборе методики оценки. Он может даже использовать свою собственную (я в свое время разработал такую под свои интересы, но не нашлось желающих финансировать это дело). Это я к тому, что Лейфер, конечно, известен, но не является единственным, кого можно использовать для конкретных целей.

В любом случае, оценщик, применяя любую из методик, будет исходить из поставленного вопроса - определить разницу между стоимостью квартиры в доме с ограждением и без ограждения. И эта разница будет. Грубо говоря, хоть 1 рубль, с учетом частично снятых ворот, но будет

В моем понимании - зачем вводить стороны в лишний расходы проведением судебной экспертизы, если принять во внимание остальные обстоятельства, исключающие ответственность продавца? Какая разница, 200 рублей запросил покупатель, а оценщик указал, что это будет 1 рубль, если причинно-следственно связи нет?


  • 0

#22 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60101 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 18:11

Я бы еще вспомнил, что реклама офертой не является. 


  • 0

#23 Tish

Tish
  • продвинутый
  • 401 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 18:34

Я бы еще вспомнил, что реклама офертой не является. 

по этому поводу также предоставили доводы, со ссылкой на 494 ГК РФ. Есть также законопроект № 459956-8, который был внесен на рассмотрение 16.10.2023., о внесении изменений в ст.494 ГК РФ признавать любую информацию, которую распространяет застройщик в рамках привлечения денежных средств дольщиков, в качестве публичной оферты. Законопроект был отклонен


  • 0

#24 Horatio Nelson

Horatio Nelson

    Исследователь, практик.

  • Старожил
  • 4064 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 19:51

Есть также законопроект № 459956-8, который был внесен на рассмотрение 16.10.2023., о внесении изменений в ст.494 ГК РФ признавать любую информацию, которую распространяет застройщик в рамках привлечения денежных средств дольщиков, в качестве публичной оферты. Законопроект был отклонен

тем более, что у вас не ДДУ


  • 0

#25 ВладимирD

ВладимирD

    нижняя подсветка вкл

  • Админ
  • 18190 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 October 2024 - 21:15

 

Я бы еще вспомнил, что реклама офертой не является. 

по этому поводу также предоставили доводы, со ссылкой на 494 ГК РФ. Есть также законопроект № 459956-8, который был внесен на рассмотрение 16.10.2023., о внесении изменений в ст.494 ГК РФ признавать любую информацию, которую распространяет застройщик в рамках привлечения денежных средств дольщиков, в качестве публичной оферты. Законопроект был отклонен

 

То есть до норм, прямо регулирующих отношения сторон в этой части, руки так и не дошли?)


  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных