Доброго дня всем! Такая ситуация:
В 2014 году Застройщик приобретает в собственность земельный участок под застройку. Согласно проектной документации, на земельном участке планировалось строительство трех домов и паркинг. В период с 2014 по 2019 года были построены и введены в эксплуатацию два дома. При этом земельный участок для обслуживания этих домов сформирован не был и оставался в собственности Застройщика. Третий дом и паркинг построены не были ввиду отсутствия денег. Соответственно у жильцов этих двух домов рядом образовалась достаточно большая площадка, которую они начали использовать как парковку своего транспорта. В 2022 году Застройщик принял решение размежевать земельный участок и часть, где планировалась дальнейшая застройка реализовать потенциальному застройщику. В результате межевания исходный участок был разделен на два участка в следующих пропорциях - один участок, порядка 70% от исходного, остался для обслуживания двух домов, и второй участок порядка 30% от исходного, был продан. При этом в отношении земельного участка под домами Застройщик отказался от своих прав. Бдительные граждане заметили эти движения и обратились в прокуратуру со ссылкой на то, что Застройщик незаконно лишил их придомовой территории, проведя все указанные манипуляции с исходным участком без согласования с ними. А согласование требовалось ввиду того, что весь исходный участок, по мнению жильцов, находился в общедолевой собственности собственников помещений в силу положений ст.36 ЖК РФ с момента, как оформили право собственности на первое помещение. Прокуратура с мнением граждан согласилась обратилась в суд, где просит признать недействительным межевание исходного земельного участка, вернуть все в первоначальное состояние и, соответственно, признать недействительной сделку по продаже второго участка. Позиция строится на положениях ст.36 ЖК РФ, ст.40 218-ФЗ и ст.14 214-ФЗ. Так же указывают на то, что в договоре ДДУ был указан исходный участок и он весь принадлежит собственникам квартир и помещений.
Позиция противоположной стороны (Застройщик и Новый собственник) сводится к тому, что в ст.36 ЖК РФ говорится только об участке, необходимом для обслуживания жилого дома, с элементами озеленения и благоустройства. Кроме того, проектная документация изначально предполагала освоение спорного участка под застройку и не планировалась как парковочная территория, а количество парковочных мест для построенных домов было определено проектом и разрешением на ввод в эксплуатацию. Застройщик по итогу сформировал земельный участок для построенных домов и отказался от прав на него. В практике нашел схожие суждения в Определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.10.2023 по делу N 88-20359/2023:
"С учетом этого суд отклонил ссылку истца на то, что действия ответчика (АО "Арсенал-1") направлены на уменьшение площади земельного участка и на нарушение прав и законных интересов участников долевого строительства, отметив, что указание в договоре участия в долевом строительстве площади земельного участка, на котором строятся многоквартирные дома, не означает, что этот участок после ввода домов в эксплуатацию войдет в состав общего имущества многоквартирных домов в неизменном виде.
Суд апелляционной инстанции признал эти выводы правильными, дополнительно указав на отсутствие доказательств нарушения прав истца уменьшением площади земельного участка.
Как отмечено в апелляционном определении, под многоквартирным домом, в котором расположена квартира истца, имеется земельный участок, необходимый для его обслуживания, на данном участке находятся и другие многоквартирные дома. Выделенная же часть участка осталась под строением, не являющимся многоквартирным домом, что не противоречит нормам законодательства, регулирующим спорные правоотношения. Истец не лишен права владения и пользования земельным участком под многоквартирным домом. Доказательств наличия препятствий в осуществлении доступа к земельному участку истца и расположенному на нем объекту недвижимости, к их надлежащей эксплуатации, в материалы дела не представлено.
В опровержение доводов истца об образовании спорного участка в нарушение требований частей 3 и 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в апелляционном определении также указано на содержание Письма Росреестра от 10.02.2022 N 14-01167/22@ "О праве общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирных домах", а также Письма Минстроя России от 10.10.2017 N 36323-НС/07, которые, в соответствии с выводами суда апелляционной инстанции, подлежали учету в силу пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
Таким образом, суды не усмотрели оснований для признания земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:572 (в том числе в ранее существовавших границах) общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N 8 по б-ру М., где расположена квартира истца, а также собственников помещений других многоквартирных домов, созданных на этом земельном участке, и, соответственно, для вывода о нарушении прав и законных интересов истца в результате выделения земельного участка 47:07:0722001:108911.
Выводы судов не противоречат положениям действующего законодательства и материалам дела, доводами кассационной жалобы не опровергаются. Кроме того, удовлетворение иска в отношении застройщика в данном случае исключалось по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, отнесен земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Соответствующие положения содержатся также в статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частью 6 которой в том числе предусмотрено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Вместе с тем, по смыслу части 1 статьи 36 ЖК РФ, основным признаком общего имущества в многоквартирном доме является его назначение для обслуживания такого дома и помещений в нем, удовлетворения общих нужд собственников помещений дома.
На этом основаны разъяснения, содержащиеся в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где, в частности, указано, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то собственник участка (публично-правовое образование) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Из вышеназванных нормативных положений и разъяснений по их применению также следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник утрачивает право на распоряжение им.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Вместе с тем разъяснений, которые относились бы к случаям создания многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов на земельном участке, находящемся в частной собственности, пункты 66 и 67 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 не содержат.
Применяя по аналогии разъяснения пункта 67 Постановления, следует сделать вывод о том, что при создании нескольких многоквартирных домов на таком участке это само по себе не является достаточным основанием для перехода участка в общую собственность собственников помещений всех построенных домов; вопрос о границах участка, необходимого для эксплуатации таких домов или каждого из них в отдельности (а соответственно, о том, станет ли участок общим имуществом для всех домов или каждому из будет принадлежать обособленный участок), должен решаться с учетом критериев, вытекающих из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, и в зависимости от того, имеются ли основания для признания построенных домов единым имущественным комплексом, имеются ли на участке общие для всех домов элементы благоустройства, включая объекты недвижимого имущества, предназначенные для эксплуатации таких многоквартирных домов и удовлетворения общих нужд владельцев помещений в них.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2023)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, и основанной на тех же положениях законодательства и разъяснениях, при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
В том же пункте Обзора отмечено, что, если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 5 статьи 40 Закона "О государственной регистрации недвижимости" запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
При этом, как указано Верховным Судом Российской Федерации, положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Однако приведенные правовые позиции высказаны применительно к оценке доводов застройщика, который в целях обоснования прекращения своего права собственности на земельный участок, на котором осуществлялось строительство, указывал, что в соответствии с проектной документацией (получившей положительное заключение экспертов, подтверждающее соблюдение градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил) и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке изначально предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов - четырехэтажных многоквартирных домов с общей территорией и элементами благоустройства.
Следовательно, данные позиции не означают, что во всех случаях создания нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке, принадлежащем застройщику, этот участок должен признаваться общим имуществом для собственников помещений всех таких домов.
Из Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 июня 2023 г. N 78-КГ23-10-К3 также следует, что при оспаривании действий застройщика по разделу земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, и сделки по продаже выделенной части такого участка имеет значение то, какие цели его использования предусматривались проектной документацией, связаны ли они с удовлетворением общих нужд владельцев помещений в построенном доме (т.е. имеется ли основной признак общего имущества у спорного участка), соответствует ли в связи с этим раздел участка градостроительным нормам и имеются ли препятствия для самостоятельного использования земельных участков, образованных в результате раздела.
Указанное Определение содержит вывод о том, что собственник - застройщик не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Таким образом, для решения вопроса о возникновении у собственников помещений в нескольких многоквартирных домах права общей собственности на земельный участок, на котором построены такие дома, и для оценки действий прежнего собственника участка по распоряжению им имеют значение условия осуществления строительства и содержание проектной документации, позволяющей сделать вывод о создании этих объектов как единого имущественного комплекса либо по крайней мере о наличии у них общих элементов благоустройства, включая объекты недвижимого имущества, предназначенные для эксплуатации таких многоквартирных домов и удовлетворения общих нужд владельцев помещений в таких домах, что прямо следует из пункта 4 части 1 ст. 36 ЖК РФ, а также из пунктов 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010."
У кого какие мысли будут? Кто прав?
