Сообщений в теме: 29

[Машинист]

Собственник доли в объекте недвижимости получает от второго сособственника извещение о намерении продать свою долю третьему лицу за, допустим, 10 млн. и предложением воспользоваться преимущественным правом покупки (п.2 ст.250 ГК). Первый собственник преимущественным правом покупки не воспользовался и второй собственник заключает ДКП доли с третьим лицом, указывая в нем сумму 10 млн. Первый собственник считает, что в реальности доля была продана за гораздо меньшую сумму (хотя за какую – неизвестно). Во-первых, рыночная цена доли существенно меньше. Во-вторых, стороны в ДКП указали, что продавец получил 10 млн от покупателя до подписания договора (наличкой, ага). В третьих, анализ личности покупателя дает основания полагать, что у него такой суммы быть не могло. В четвертых, … В общем, первый собственник считает, что ни за какие 10 млн доля не продавалась, а второй собственник прислал первому извещение с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки за 10 млн только ради того, чтобы первый собственник за такую сумму купить отказался, и второй собственник мог бы продать долю третьему лицу с соблюдением процедуры. Соответственно, первый собственник хочет предъявлять иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ). Возникает вопрос как установить  сумму которую истец должен будет заплатить продавцу, если истец докажет, что доля точно не была продана за 10 млн, но не знает за сколько она была продана в реальности. Подойдет ли вариант когда истец, например, заявит, что по его мнению доля была продана за 1 млн, а покупатель должен будет сам доказать сколько денег он передал продавцу в реальности? Вот сколько докажет – столько истец и должен будет заплатить покупателю.

 

И еще вопрос по формулировке искового требования. Я так понимаю, что истец должен помимо требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору как то указать суду, что он просит перевести на себя права и обязанности не по тому договору, который стороны подписали, а по тому договору, который они реально заключили (т.е. с меньшей ценой). Предположу, что нужно заявить требование о признании письменного договора притворной сделкой (п.2 ст.170 ГК), а уже вторым требованием просить перевести на себя права и обязанности по тому договору, который стороны действительно имели ввиду.

Сообщение отредактировал Машинист: 30 May 2025 - 17:13

[Pastic]

Я не думаю, что суд может удовлетворить иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, не установив предварительно объем этих прав и обязанностей. Т.е. подать такой иск, я думаю, можно, но до вынесения решения нужно будет уточнять требования на конкретную сумму. 

[Concrescere]

Я так понимаю, что истец должен помимо требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору как то указать суду, что он просит перевести на себя права и обязанности не по тому договору, который стороны подписали, а по тому договору, который они реально заключили (т.е. с меньшей ценой).

Заключили ли?

 

Тут сомнение такое, что ДКП именно недвижки должен быть составлен в виде документа подписанного сторонами, и обязательно содержать согласованное сторонами и однозначно понимаемое условие о цене объекта. Это существенное условие.

Я не думаю, что суд может удовлетворить иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, не установив предварительно объем этих прав и обязанностей. Т.е. подать такой иск, я думаю, можно, но до вынесения решения нужно будет уточнять требования на конкретную сумму. 

 

Если требования (о передаче договора и о ничтожности сделки) соединяются, то те "иные условия",  о которых сказано в п. 2 ст. 170 ГК, суд установит только в решении, принимаемом по обоим требованиям одновременно:

 

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

 

Сообщение отредактировал Concrescere: 30 May 2025 - 17:38

[Машинист]

Вот мне кажется странным вариант при котором истец сможет, например, убедить суд в том, что доля была продана меньше, чем за 10 млн, но суд все равно откажет в иске о переводе прав и обязанностей покупателя, т.к. истец не смог доказать за какую сумму доля была продана реально. Мне кажется возможным выходом установление следующего порядка распределения бремени доказывания: 1) Истец должен доказать, что доля была продана меньше, чем за 10 млн.; 2) Если истец докажет п.1, то истец вправе сам сделать утверждение о том за сколько была продана доля (например, за 1 млн); 3) Ответчик вправе опровергать утверждение истца из п.2, представляя доказательства, что он заплатил больше.

Тут сомнение такое, что ДКП именно недвижки должен быть составлен в виде документа подписанного сторонами, и обязательно содержать согласованное сторонами и однозначно понимаемое условие о цене объекта. Это существенное условие.

Хорошее замечание. То есть получается, что даже если бы истец доказал, что в реальности стороны договорились о цене в 5 млн, то последствием было бы то, что суд признал бы ДКП за 5 млн незаключенным (т.к. реальная цена в 5 млн не была изложена письменно). Здесь возникает вопрос о том остается ли у первого собственника законный интерес в иске, если он не сможет перевести на себя права и обязанности по договору (если ДКП незаключен)? Мне, кажется, что в широком смысле законный интерес есть, ведь сама норма ст.250 ГК предполагает, что собственнику не все равно кто у него в сособственниках. Поэтому можно, наверное, требовать признания недействительными (незаключенными) сделки второго сособственника по отчуждению доли третьему лицу.

Сообщение отредактировал Машинист: 30 May 2025 - 17:52

[Dmitry-lawyer]

2) Если истец докажет п.1, то истец вправе сам сделать утверждение о том за сколько была продана доля (например, за 1 млн); 3) Ответчик вправе опровергать утверждение истца из п.2, представляя доказательства, что он заплатил больше.

Бедный судья!

Я бы на месте продавца предъявил иск к покупателю об оплате. Затем стороны бы пришли в суд и вместе сказали, что фраза в ДКП про полную оплату была ошибочной, покупатель признаёт, что деньги ещё не заплатил, суд выносит решение, что покупатель должен продавцу 10 млн.

 

 

[Concrescere]

Мне кажется возможным выходом установление следующего порядка распределения бремени доказывания: 1) Истец должен доказать, что доля была продана меньше, чем за 10 млн.; 2) Если истец докажет п.1, то истец вправе сам сделать утверждение о том за сколько была продана доля (например, за 1 млн); 3) Ответчик вправе опровергать утверждение истца из п.2, представляя доказательства, что он заплатил больше.

По п. 2: покупатель сам назначает условие о цене? )

 

Разве что может указать рыночную стоимость на основании отчета независимого оценщика. Но и это сомнительно.

Я бы на месте продавца предъявил иск к покупателю об оплате.

Чтобы получить отказ в иске?

 

В ДКП уже подтверждено, что

 

в ДКП указали, что продавец получил 10 млн от покупателя до подписания договора

Затем стороны бы пришли в суд и вместе сказали, что ... покупатель признаёт, что деньги ещё не заплатил

Зачем это покупателю признавать? 

[mrEE]

То есть получается, что даже если бы истец доказал, что в реальности стороны договорились о цене в 5 млн, то последствием было бы то, что суд признал бы ДКП за 5 млн незаключенным (т.к. реальная цена в 5 млн не была изложена письменно).

Вроде не работает такой подход - сложилась практика, когда дарение доли признавали притворной сделкой, прикрывающей ДКП, устанавливали рыночную цену и переводили на истца права и обязанности покупателя. 

 

Здесь по идее схожий случай.

[Concrescere]

сложилась практика, когда дарение доли признавали притворной сделкой, прикрывающей ДКП, устанавливали рыночную цену и переводили на истца права и обязанности покупателя.

Вот этот подход мне нравится.

Значит сомнения типа

 

Тут сомнение такое, что ДКП именно недвижки должен быть составлен в виде документа подписанного сторонами, и обязательно содержать согласованное сторонами и однозначно понимаемое условие о цене объекта. Это существенное условие.

 

Разве что может указать рыночную стоимость на основании отчета независимого оценщика. Но и это сомнительно.

 

 

можно отбросить в сторону.

[Pastic]

2) Если истец докажет п.1, то истец вправе сам сделать утверждение о том за сколько была продана доля (например, за 1 млн)

 

Любое утверждение ЛУД должно основываться на доказательствах. В любом случае, если истец утверждает, что сделка прикрывает иную сделку на иных условиях, то бремя доказывания этих условий - на истце.

[Ури]

Тут сомнение такое, что ДКП именно недвижки должен быть составлен в виде документа подписанного сторонами, и обязательно содержать согласованное сторонами и однозначно понимаемое условие о цене объекта. Это существенное условие.

 

В регистрационном деле Росреестра он есть

[Dmitry-lawyer]

Зачем это покупателю признавать? 

Затем, чтобы разрушить тезис первого сособственника о притворной цене сделки. 

 

Чтобы получить отказ в иске?

Нет, чтобы получить решение о взыскании стоимости вещи. После чего продавец может размахивать этим решением в споре с первым собственником.

[Concrescere]

 

Зачем это покупателю признавать? 

Затем, чтобы разрушить тезис первого сособственника о притворной цене сделки. 

 

 

 

Зачем покупателю вообще признавать, что 

фраза в ДКП про полную оплату была ошибочной

?

 

Это типа если его припрут к стене, что у него таких денег не было отродясь?

Или вы в интересах оппонентов автора темы приводите доводы?

П.С. Я так понял, речь про ситуацию где

 

Второй собственник относится к категории «социально уязвимых» (возраст, болезни). Его интересы представляет ушлый юрист, который уговорил социально уязвимого (но формально дееспособного) собственника выдать ему доверенность на совершение любых действий

 

Из текста договора очень похоже на то, что представитель бессовестно обманул второго собственника (например, написано, что второй собственник якобы получил от покупателя кучу денег за проданную долю до подписания договора, хотя почти наверняка никаких денег второму собственнику не дали). В общем, у первого собственника есть желание наказать представителя второго собственника за испорченные в суде нервы, обратившись в полицию с заявлением о мошенничестве.

Сообщение отредактировал Concrescere: 02 June 2025 - 15:38

[Олеандр]

 

Зачем это покупателю признавать? 

Затем, чтобы разрушить тезис первого сособственника о притворной цене сделки. 

 

Чтобы получить отказ в иске?

Нет, чтобы получить решение о взыскании стоимости вещи. После чего продавец может размахивать этим решением в споре с первым собственником.

 

Этим он подтвердит притворность. Единственное, что сейчас нужно продавцу и покупателю - это написать, что договор заключен и исполнен на условиях, в нем указанных. Все. Никакие отчет оценщиков и судебные экспертизы не смогут опровергнуть утверждение сторон и, если стороны физики, вполне могли 10 млн. передать налом. никаких запретов нет - как захотели так и рассчитались, хоть парой чемоданов сторублевок.  

 

Как доказывать притворность, если обе стороны будут стоять на своем, не представляю

[Pastic]

Повторю - без доказательств размер фактической оплаты я не знаю как суд сможет иск удовлетворить.

Кстати, по таким делам суды при принятии иска требуют внесения на депозит цены доли, сколько предполагаете вносить?

Кстати когда я был молод и бодр и любил нетрадиционным образом выигрывать дела, по такому делу я провернул отличный финт - ответчики (продавец и покупатель) признали в суде, что фактически никаких денег за долю не передавалось и не предполагалось передавать. В итоге в иске о переводе прав и обязанностей покупателя было отказано, т.к. фактически имело место дарение. 

[Dmitry-lawyer]

Это типа если его припрут к стене, что у него таких денег не было отродясь? Или вы в интересах оппонентов автора темы приводите доводы?

Да.

 

при принятии иска

Ничего себе. У нас в Екатеринбурге такого рода иски принимают без вопросов, а деньги на депозит требуют внести только к судебному разбирательству.

 

Этим он подтвердит притворность. Единственное, что сейчас нужно продавцу и покупателю - это написать, что договор заключен и исполнен на условиях, в нем указанных. Все. Никакие отчет оценщиков и судебные экспертизы не смогут опровергнуть утверждение сторон и, если стороны физики, вполне могли 10 млн. передать налом. никаких запретов нет - как захотели так и рассчитались, хоть парой чемоданов сторублевок. Как доказывать притворность, если обе стороны будут стоять на своем, не представляю

Ну-ну. Попробуйте с такой логикой включиться в реестр требований кредиторов физика с требованием о возврате займа наличными. Даже если обе стороны подтверждают передачу денег взаймы.

Некоторые судьи даже при безналичном займе требуют от займодавца прояснить источник происхождения денег.
 

[Pastic]

при принятии иска Ничего себе. У нас в Екатеринбурге такого рода иски принимают без вопросов, а деньги на депозит требуют внести только к судебному разбирательству.  

 

надо поискать, где-то ВС РФ говорил, что нужно вносить при подаче иска

[Машинист]

Видимо, надо вносить в депозит деньги в размере рыночной цены (прикладывать к иску заключение оценщика). Аналогичная проблема возникает и в обратной ситуации – когда стороны оформляют ДКП доли как дарение. Истец, который просит перевести на себя права и обязанности покупателя, может не знать точную сумму, которая была заплачена за долю. В то же время истец может представить убедительные доказательства того, что какая то сумма за долю была заплачена (например, различные свидетели подтверждают, что покупатель неоднократно говорил именно о покупке доли, а не приобретении ее даром; равно, из какой-нибудь переписки может следовать явное признание того, что за долю были заплачены деньги, но без упоминания суммы). Так что если сам факт возмездности доказан, но стороны ДКП точную сумму назвать отказываются, то суд, наверное, должен исходить из рыночной стоимости.

[Ури]

где-то ВС РФ говорил, что нужно вносить при подаче иска

 

Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 N 4

(В редакции от 06.02.2007 )

"О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом"

1.2. При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

 

По практике, это вопрос инициативы ответчика чтобы суд это предложил истцу.

Строго говоря, суд не может ОБЯЗАТЬ истца это сделать, это не мера обеспечения иска в смысле Главы 13 ГПК РФ

[Ms.X]

Строго говоря, суд не может ОБЯЗАТЬ истца это сделать

Обязать может и не вправе, но отказать в иске при уклонении вполне. 

Это по сути условие для защиты нарушенного права истца и сохранения баланса. В  противном случае есть риск получить решение суда о переводе прав и при этом оставить ответчика без квартиры и без денег. 

[Олеандр]

 

Это типа если его припрут к стене, что у него таких денег не было отродясь? Или вы в интересах оппонентов автора темы приводите доводы?

Да.

 

при принятии иска

Ничего себе. У нас в Екатеринбурге такого рода иски принимают без вопросов, а деньги на депозит требуют внести только к судебному разбирательству.

 

Этим он подтвердит притворность. Единственное, что сейчас нужно продавцу и покупателю - это написать, что договор заключен и исполнен на условиях, в нем указанных. Все. Никакие отчет оценщиков и судебные экспертизы не смогут опровергнуть утверждение сторон и, если стороны физики, вполне могли 10 млн. передать налом. никаких запретов нет - как захотели так и рассчитались, хоть парой чемоданов сторублевок. Как доказывать притворность, если обе стороны будут стоять на своем, не представляю

Ну-ну. Попробуйте с такой логикой включиться в реестр требований кредиторов физика с требованием о возврате займа наличными. Даже если обе стороны подтверждают передачу денег взаймы.

Некоторые судьи даже при безналичном займе требуют от займодавца прояснить источник происхождения денег.
 

 

Так купля-продажа и заем принципиально разные вещи и одинаковая логика к ним неприменима. При займе, особенно в банкротстве, нужно доказать реальность сделки, то есть, доказать, что вывод денег не был в обход интересам кредиторов и для этого предусмотрены спец.нормы, здесь речь ни о банкротстве, ни о займе не идет. Да и в банкротстве, если будет написано, что договор является одновременно распиской, просто сказать "я думаю, что деньги не передавались!" недостаточно, как и требование пояснить откуда деньги ни к чему не приведет, если человек скажет - копил много лет, хранил под подушкой!

[Pastic]

Обязать может и не вправе, но отказать в иске при уклонении вполне. 

 

Да, находил практику, когда по этому основанию в иске отказывали. Ну а так - у нас просто обездвиживают со ссылкой на указанное выше постановление. Обездвижка, как известно, не обжалуется, а дожидаться возвращения и подавать на него частную жалобу и гадать отменят/не отменят... с учетом трехмесячного СИД я бы не стал. 

[Ури]

когда по этому основанию в иске отказывали.

 

Практика ВС РФ № 33-КГ21-9-КЗ от 19 октября 2021 г.

Отменяя решения нижестоящих судебных инстанций, Верховный Суд РФ, в частности, указал, что внести денежные средства в размере 150 000 руб. на депозит Управления Судебного Департамента в Ленинградской области суд истцу не предложил, в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался. Данное обстоятельство, наряду с другими, послужило основанием для отмены судебных постановлений. 

[Денежка]

Возникает вопрос как установить  сумму которую истец должен будет заплатить продавцу, если истец докажет, что доля точно не была продана за 10 млн, но не знает за сколько она была продана в реальности.

А это всё тот же кейс, где детектив договор отыскал? 

Если пофантазировать от безысходности, то при возбуждённом УД можно попытаться записи с камер у нотариуса поизучать, ДКП ведь у нотариуса должен был заключаться. Может, там в предбаннике стороны и сболтнули что лишнее про оплату.

А так перспективы удовлетворения иска не усматриваю, только надеяться, что продавец и покупатель сами ошибутся в объяснениях, если вообще их давать будут. Контроля за доходами и расходами у нас нет. Вряд ли там цена прям в разы от рыночной отличается, хотя и это само по себе не повод договор порочить. 

Сообщение отредактировал Денежка: 02 June 2025 - 20:42

[Машинист]

А это всё тот же кейс, где детектив договор отыскал? 

Да, общая платформа есть.

 

Вряд ли там цена прям в разы от рыночной отличается, хотя и это само по себе не повод договор порочить. 

Отличается именно вразы. Как выше указывали коллеги, в деле о банкротстве все эти заявления сторон договора вроде "подтверждаю получение денег наличными" у судов понимание не очень находят. Но правы и те кто говорят, что у нас тут не банкротство. Мне лично кажется, что при выполнении истцом бремени доказывания того что, цена точно была меньше, чем указано в договоре (а доказать это можно, с учетом сразу нескольких факторов) шанс на удовлетворение иска о переводе прав покупателя на истца должен быть. Ранее высказанные соображения о том, что истец должен также доказать и настоящее условие о цене, КМК, могут решаться и альтернативно: имущество считается проданным по рыночной цене (согласно оценке), если только стороны договора сами не раскроют реальную цену и не докажут, что она реально была именно такой. Возражения на такой подход понятны, но мне кажется, что этот подход разумно балансирует интересы всех сторон.

[Денежка]

Отличается именно вразы

 

имущество считается проданным по рыночной цене (согласно оценке)

Я недавно квартиру в одном северном регионе продавал. Условно, купил её меньше пяти лет назад за 1,5, продал за 5. Кадастровая стоимость меньше. Два месяца продавал, сначала цену ставил 8. Потому что соседние квартиры в этом же доме по объявлениям продавались и продаются сейчас за 10-13, в соседних домах сделки заключаются на похожие квартиры за 5-7. Ну там такой регион, неожиданно ситуация изменилась и он стал востребованным, и кредитные программы выгодные. Банки при выдаче кредитов делают оценку квартиры и выдают кредит и на 5, и на 8. Что тут рынок, а что хотелки, до сих пор не знаю.

 

Когда жулики квартиры у незащищённых уводят, аргумент, что квартира продана вдвое дешевле рынка у судов, как я помню, сам по себе отклик далеко не всегда находит. 

А тут обратная ситуация, ладно бы покупатель истцом был, но если он подтвердит, что купил за цену, указанную в договоре, то кто же его опровергнет?

 

в деле о банкротстве все эти заявления сторон договора вроде "подтверждаю получение денег наличными" у судов понимание не очень находят

Думаю, тут тоже в контексте нужно смотреть. Само по себе "получение наличных" ничему не противоречит.

Что на самом деле плохо, это порочная практика нотариусов, которые уже лет двадцать на моей памяти запросто удостоверяют ДКП, в которых написано, что "оплата передана до подписания ДКП вне помещения нотариальной конторы" или типа того. Это когда-то должно быть запрещено правилами, надеюсь, что скоро. До подписания ДКП никакого ДКП нет, передача денег до подписания ДКП это просто передача денег, а не оплаты за недвижимость, нотариус этот факт не может удостоверить, потому что сам его не наблюдал, поэтому по-хорошему должен бы эту фразу из договора исключать. Может, такие пассионарии, как Вы, эту практику изменят))

Сообщение отредактировал Денежка: 02 June 2025 - 21:04