Сообщений в теме: 30

[людмила]

Физическое лицо продает земельный участок и нежилое здание на нем одному покупателю одним договором (объекты находятся в собственности физика более 3 лет, но менее 5-ти)
Хочется написать в договоре купли-продажи полную стоимость объектов.
Смотрим ст. 220 НК РФ и делаем вывод, что:
земля должна стоить 1 миллион руб, тогда налоговые вычеты предоставляются в полной сумме (то есть 1 млн.)
Тогда придется писать стоимость здания в несколько миллионов рублей, чтобы выйти на желаемую общую стоимость, за которую фактически продаются объкты. Здесь по 220 статье получается, что нормально, вычеты для нежилого здания (как продажа иного имущества) предоставляются на полную сумму.
Пока все вроде нормально, налоги нулевые.
Но вспоминаем ст. 40 НК о сопоставимых или однородных товарах. Не может ли налоговая признать землю и здание сопоставимыми или однородными объектами , не поверить указанной цене и доначислить налоги (так как их цена отличается друг от друга гораааааааааздно более чем на 20%)
Заранее всем спасибо за мнение.

[xtra]

1. Купить в том же налоговом периоде другую недвижимость
2 продавать по частям :-I

[людмила]

Если я укажу общую стоимость двух объектов, то я не буду иметь право на налоговые вычеты. Они рассчитываются отдельно для нежилого здания и з.у.

[людмила]

При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не более 1 000 000 руб
При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не более 125 000 руб.
В случае продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже вышеуказанного имущества,
аналогично вычетам по иному имуществу, находящемуся в собственности три года и более
Читайте внимательно статью,
Мы продаем землю и иное имущество (нежилое здание) - это разные абзацы

[людмила]

Мы с Вами друг друга не понимаем.
вычеты предоставляются:
в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих В ЦЕЛОМ 1 000 000 рублей
Этот абзац относится к нашему земельному участку.
Читаем дальше:
В сумме, полученной в налоговом периоде от от продажи иного имущества....., менее 3-х лет, но не превышающей 125 000 рублей. (это отностися к НЕЖИЛОМУ ЗДАНИЮ, которое в собственности более 3- лет, значит вычет - в размере суммы, полученной от продажи)

[xtra]

людмила
уважаемый ПВК предлагает Вам считать землю и нежилое помещение на ней одним целым, основываясь на приведенных им нормах ЗК и ГК - т. е. земля и все что на ней. сомнительно, но имхо, даже в этом случае вычет в 1 млн. вас не спасет. Какова общая сумма продажи?

[людмила]

Общая сумма продажи 17 миллионов.
Земля - 1 миллион
Здание - 16 миллионов.
При продаже иного имущества, находящегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи указанного имущества. Разве здание нельзя отнести к иному имуществу и поиметь налоговые вычеты?

[xtra]

людмила

Общая сумма продажи 17 миллионов.

вот и я про то же. имхо только покупка недвижимости в том же периоде спасет.
растягивать "получение" по ст.220 на 17 лет (и то в случае привязки дома к участку) - имхо мало удовольствия.

Разве здание нельзя отнести к иному имуществу и поиметь налоговые вычеты?

а оно Вам надо? ну заплатите вы налог не с 16 млн, а с 15,85? т. е. не 2080тыс. а 2063тыс.?

[пани Лиза]

Как Вы не поймете что законодатель специально выделил недвижку в виде перечисленных объектов, а остальное обозвал ИНЫМ, к которым можно отнести ценные бумаги и бабушкины тапочки вышитые золотыми нитками.

ПВК, людмила читает статью буквально. Не вся недвижимость, а только та, что прямо указана (жилые дома, садовые домики, дачи, квартиры, зем. участки). А прочая недвижимость, с ее т.з. попадает под ИНОЕ.
Сама я ТАК никогда эту норму не читала, но что-то в этом есть...
Известна ли участникам обсуждения суд. практика по теме?

Сообщение отредактировал Елизавета: 02 February 2004 - 20:14

[Oksianka]

Добрый день всем!

Данные: в одном налоговом периоде продана квартира за 3 120 000р.

По договору купли-продажи приобретены (один договор на три объекта недвижимости): зем.участок1,  зем.участок 2 и расположенный на зем участке 1 объект индивидуального жилищного строительства.

 

В договоре стоимость прописана следующим образом:  "Отчуждаемый земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства оценен сторонами за 3 000 000р., из которых цена на земельные участки строительства составляет 2 000 000р."

Право собственности на зем участок 1, зем участок 2 и жилой дом зарегистрировано.

 

Вопрос: каким образом будет исчисляться НДФЛ с учетом имущественных вычетов и какой размер НДФЛ?

 

Полагаю, что НДФЛ будет исчисляться с суммы 3 120 000 - 1 000 000=2 120 000 (п.2 ч.1 ст.220)

 

 

Далее в целях получения имущественного налогового вычета  в размере  2 000 000р.(п.1 ч.3 ст.220), составляем доп соглашение, где прописываем, что стоимость зем участка 1, на котором расположен объект индивидуального жилищного составляет 1 500 000руб., стоимость зем участка 2 составляет 500 000р., стоимость Объекта ИЖС - 1 000 000р.

Следовательно,  стоимость приобретенного земельного участка, на котором расположен жилой дом  и стоимость приобретенного жилого дома составляет    1 000 000р.+1 500 000р.=2 500 000р. Имеем право на имущественный вычет в размере 2 000 000р.

 

Таким образом, НДФЛ будет составлять (3 120 000- (1млн+2млн)) *13%=15 600р.

 

Какие мнения?

Сообщение отредактировал Oksianka: 20 April 2015 - 19:23

[Izverg]

Какие мнения?

-"Кроилово ведёт к попадалову"(с)

[Oksianka]

Какие недостатки в таком варианте? каким образом ИФНС реагирует на такие доп соглашения. 

Сообщение отредактировал Oksianka: 20 April 2015 - 23:42

[Izverg]

Какие недостатки в таком варианте?

Далее в целях получения имущественного налогового вычета в размере 2 000 000р.(п.1 ч.3 ст.220), составляем доп соглашение,

- Собственно, уже уголовный состав.

каким образом ИФНС реагирует на такие доп соглашения.

-Отказывает в вычете. Соответственно, доначисляет налог и штраф. Иногда сдаёт дело правоохранителям.

[Дед_Антип]

Если цены "близки к рыночным", то ничего криминального нет.

(Неужели сложно было в договоре предусмотреть?)

[Oksianka]

Общая цена по договору- составляет рыночную. Однако сами земучастки стоят не 2 000 000р. а около 400 000р. Договор делался в интересах продавца. Может пригрозить продавцу об уведомлении его ИФНС об уклонении от уплаты налога и прописать в доп соглашении реальную стоимость дома и зем участков?

[Дед_Антип]

Выбирайте уж одно из двух: либо "пожаловаться на продавца", либо "подписать с ним соглашение".

Он свой интерес учел, вы - нет.

Вообще, противоречия интересов покупателя и продавца в части налогов при купле-продаже недвижимости - вопрос постоянный.

 

Есть ст. 40 НК и в ГК условия цены в договорах продажи недвижимости. Вы купили-продали три объекта.

Внимательно изучаем ст. 40 НК.

[Oksianka]

В договоре  порядок и случаи изменение цены после заключения договора не оговорен. Запрета на изменение цены договора по доп соглашению нет ни в договоре ни в законе.

 

В ИФНС представляем договор + допсоглашение о том, что зем участка 1, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства оценен сторонами в 1 000 000р.

 

ч.1 ст.40 НК  Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

 

Таким образом, пока не доказано обратно, цена земучастка1+цена дома соответствует уровню рыночных цен?

 

 

 

 

[Дед_Антип]

Строго говоря, да.

И не факт, что налоговики смогут "проверить правильность цен".

Но есть и такой подход:

"сделка, заведомо совершенная в целях уклонения от уплаты налога..."

[Oksianka]

подход: "сделка, заведомо совершенная в целях уклонения от уплаты налога..."

 

также труднодоказуем, наличие умысла ? 

[Дед_Антип]

Я считаю, что все, что говорит налоговая, она обязана доказать.

 

В свое время (времена Юкоса и чуть-чуть позже) приводилась цитата "судьи из США" (примерно, не суть).

Смысл такой: "Да, офшоры это плохо, но пока это не запрещено законом - правонарушения нет".

В России дело Юкоса продемонстрировало другой подход...

[Yurco1]

я работал в налоговой 13 лет и последние 4 года юристом,ходил в арбитражы, так вот,по ст. 40 налоговики сложно доказывают свою правоту)))