Сообщений в теме: 26

[Холмс]

Исходные данные:
Собственник (арендодатель), Продавец, Покупатель, Арендатор

Продавец на основании договора поручения с собственником продает принадлежащее собственнику помещение(здание), в отношении указанного помещения имеется зарегистрированный в установленном порядке договор аренды(долгосрочная). Покупатель не арендатор. Заключен договор купли-продажи, регистрация не произведена, оплата прошла, акты приема передачи подписаны.

Вопросы:
1. Как расторгнуть договор аренды арендатору и с кем?
2. Каким образом оформляется смена арендодателя?
3. Возможно ли расторжение договора аренды до (одновременно) регистрации права собственности за покупателем так что бы свидетельство у покупателя было без обременений (что кстати и требуется).

[пани Лиза]

1. Как расторгнуть договор аренды арендатору и с кем?

По какому основанию хотите расторгнуть?

2. Каким образом оформляется смена арендодателя?

Обсуждали уже. Насколько помню, было два мнения. Мнение 1: никак, т.е. арендодатель автоматически меняется со сменой собственника (в д-ре купли-продажи должно быть указано на обременение). Мнение 2: еще подписывается доп. соглашение о замене стороны в договоре.

3. Возможно ли расторжение договора аренды до (одновременно) регистрации права собственности за покупателем так что бы свидетельство у покупателя было без обременений (что кстати и требуется).

А почему нет?

[Pastic]

1. Как расторгнуть договор аренды арендатору и с кем?

А зачем его расторгать?

2. Каким образом оформляется смена арендодателя?

Есть два варианта, Вам о них Елизавета сказала. Я - сторонник первого, но второй удобнее бухгалтерам

3. Возможно ли расторжение договора аренды до (одновременно) регистрации права собственности за покупателем так что бы свидетельство у покупателя было без обременений (что кстати и требуется).

Возможно. Но я бы на месте арендатора послал бы собственника с таким предложением подальше.

[Холмс]

Расторжение требуется арендатору.
Проблема в регистрации перехода права собственности по договору объект продается с обременениями, в договоре ссылка на свидетельство с номером, в случае снятия обременения повторное свидетельство с другим номером отсюда несоответствие заявленного к регистрации объекта и указанного в договоре купли-продажи.
Не понятно про доп. соглашение между кем и кем, или трехстороннее.

Добавлено:
Основание расторжение - огромное желание всех сторон.

[Pastic]

Замена стороны в договоре аренды произойдет автоматически в момент перехода права собственности. Поскольку в Вашем случае перехода еще не было, то соглашение о расторжении договора аренды заключают арендатор и первоначальный арендодатель-собственник.

[пани Лиза]

а

огромное желание всех сторон

называется "расторгнуть договор по соглашению сторон в соответствии п. 1 ст. 450 ГК РФ"

[Concrescere]

Замена стороны в договоре аренды произойдет автоматически в момент перехода права собственности. Поскольку в Вашем случае перехода еще не было, то соглашение о расторжении договора аренды заключают арендатор и первоначальный арендодатель-собственник.

У меня переход права собственности зарегистрирован, и новый собственник здания с арендатором хотят заключить новый договор аренды. Полагаю, арендатор и новый собственник могут и договор, заключенный с прежним собственником, расторгнуть (с прежним арендодателем оформить соглашение о расторжении нет возможности).

ВАС разъяснил как-то только "наполовину" (в последнем абзаце пункта 24 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11 января 2002 г. N 66):

В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды

Но раз прежний перестал, значит новый собственником стал и новым арендодателем (и может расторгнуть договор, хотя бы и не им заключенный, а прежним собственником)?

[grin095]

Сами же пишете в других похожих и очень старых темах, что новый собственник (и арендодатель) может самостоятельно подписать расторжение
Какие могут быть сомнения?
Если уж передача прав аренды перенаймом приводит к тому, что новый арендатор может самостоятельно заключить доп с арендодателем хоть о смене стороны, хоть арендной платы, а в таком случае ГК прямо не указывает, что это не требует оформления допа, то уж смена арендодателя - точно.

Сообщение отредактировал grin095: 03 February 2012 - 18:04

[Concrescere]

Сами же пишете в других похожих и очень старых темах, что новый собственник (и арендодатель) может самостоятельно подписать расторжение
Какие могут быть сомнения?

Сомневаюсь - значит существую (Декарт)

Я вот думаю: если новый собственник заключает с арендатором новый договор аренды, то не признать ли, что без всякого соглашения о расторжении договора аренды, ранее заключенного с прежним собственником, тот "изначальный" договор считается расторгнутым (стороны его как бы "заместили" новым договором)?

[grin095]

А смысл?
вопрос в нескольких плоскостях.
Мало того, что создадим некую проблему по какому договору пользование.
Так еще и по бухгалтерии хаос с первичкой.

[Concrescere]

А смысл?

Смысл чего? Смысл оформлять расторжение?

вопрос в нескольких плоскостях.
Мало того, что создадим некую проблему по какому договору пользование.

Если договор аренды зарегистрирован, то согласен, поскольку

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
...
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

А если договор краткосрочный?

[grin095]

В чем смысл как раз не оформлять расторжение?
Если краткосрочный то проблемы те же, просто они не на поверхности.
Ну не знаю, может у меня моя работа такую позицию вызывает, но я думаю и о бух учете.

[Concrescere]

В чем смысл как раз не оформлять расторжение?

Чтобы нервы не тратить на объяснение тупому арендодателю, что есть чего расторгать...

я думаю и о бух учете.

У платежных документов есть поле "Назначение платежа". Поле конечно не бесконечное, но все-таки в нем много чего можно написать.

[grin095]

Не ограничиваемся только платежом. Первичка, налоговые проверки, забаланс.
К чему перегружать простой и чистый мозг бухгалтера несколькими договорами

[Invictus88]

Подниму тему. Вопрос несложный, но раньше никогда не приходилось иметь дело с недвижимостью.

Недвижимость - земельный участок и расположенное на нем жилое здание - отчуждаются по договору пожертвования другому ЮЛ. В отношении недвижимости - действующий долгосрочный договор аренды, продолжение отношений по которому всех устраивает.

Нужно ли регистрировать доп по Договору аренды при смене собственника-арендодателя? В Росреестре считают, что надо, хотя я считаю, что вообще-то так быть не должно.

Государственная регистрация прав производится в течение 20 календарных дней (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации). Срок для регистрации договора аренды (допов к нему) нигде не могу найти (неужели он не установлен?). Если все документы подаются одновременно, но сроки регистрации (допустим) разные, то ведь ерунда получается - арендодатель меняется автоматически с переходом права на недвижимость и регистрация допа к договору аренды здесь может выполнять только декоративную функцию...

Если практика требует доп, будем подписывать доп и подавать на регистрацию. Только между кем и кем? Между новым собственником и арендатором кажется правильнее, потому что старый арендодатель отчуждает объект и уходит из отношения. В то же время если подавать вместе с договором пожертвования, выходит одаряемый еще не стал собственником и не вправе никакие допы к договору аренды подписывать...

Если имеет значения регион - СПб.

Очень надеюсь на "помощь зала". Уверена, многие сталкивались с ситуацией не раз и не два.

Спасибо.

[Invictus88]

Вдогонку к предыдущему посту - первоначальное предложение со стороны заказчика прозвучало как оформление цессии и перевода долга в связи с сменой собственника - арендодателя. Были ли у кого-нибудь прецеденты, что вопреки ст. 617 для регистрации требовали именно оформлять уступку?

[Concrescere]

Нужно ли регистрировать доп по Договору аренды

А Вы вот так вопрос поставьте.

[Invictus88]

Raritet, на такой вопрос я ответ знаю... Я хочу убедиться, что регистрация допа по договору аренды при смене собственника-арендодателя обязательна и необходима.
Как там ЕГРП ведется: один сотрудник может все разделы обозреть и заполнить (при смене собственника), или, чтобы в разделе про аренду изменились данные арендодателя, требуется дополнительное заявление, - я не знаю.

Поэтому и спрашиваю.

[Concrescere]

Я хочу убедиться, что регистрация заключение допа по договору аренды при смене собственника-арендодателя обязательна и необходима.

Ставьте вопрос правильно.

[grin095]

Суть заданных вопросов показывает, что автору надо серьезно посидеть в поиске, а не ждать всех решений в теме для этого не предназначенной. Кратко не затрагивая пожертвования.. Да, надо одновременно, да регистрировать, доп или передаем зависит от конкретного КУГИ, срок регистрации одинаковый, получение все равно чрез пару тройку месяцев...

[Invictus88]

Invictus88 сказал:

Я хочу убедиться, что регистрация заключение допа по договору аренды при смене собственника-арендодателя обязательна и необходима.
Ставьте вопрос правильно.

Parner, хорошо, скажем так: нужно ли сторонам подписывать допсоглашение к договору аренды при смене собственника арендодателя и подавать заявление на регистрацию этого допсоглашения ? Впрочем, вы сами выше использовали слово "регистрация" в смысле "заключение"

grin095, большое спасибо, что отвечаете по сути.
Простите только, но как это связано с КУГИ? Собственник имущества - ЮЛ.
С одновременной подачей заявления на переход права и допсоглашения к договору аренды смущало следующее.

Дополнительное соглашение между новым арендодателем и арендатором (или между старым арендодателем и арендатором, трехстороннее?) подписывается и подается на регистрацию на момент, когда новый арендодателем таковым еще не стал. Впрочем, если сроки для регистрации одинаковые, то все выходит нормально - региструется договор пожертвования, регистрируется переход права, пегистрируется доп по договору аренду. Новый собственник - новый арендодатель.

Если бы у Росреестра появился нормальный административный регламент, то чась вопросов вроде моего, пожалуй, отпала бы...

Сообщение отредактировал Invictus88: 17 November 2012 - 22:56

[Concrescere]

нужно ли сторонам подписывать допсоглашение к договору аренды при смене собственника арендодателя

Ну а сами как думаете?

Закон этого не требует.

[Invictus88]

Invictus88 сказал:

нужно ли сторонам подписывать допсоглашение к договору аренды при смене собственника арендодателя
Ну а сами как думаете?


Закон этого не требует.

Да, это и моя первая реакция на поручение подготовить соглашение к договору аренды. Но как человек с недвижимостью пока что знакомый, мягко говоря, "шапочно", хочу услышать мнения "зубров"

Не всегда 100% понятно, чего требует закон (нормы нескольких законов в системе). Вот чего, например, он требует (bzw. НЕ требует) в п. 2 ст. 26 ЗК РФ? Но это уже вопрос для другой темы, пожалуй...

Да и ваше мнение с мнением grin095 разошлось, я смотрю.

[grin095]

Ну во первых я не зубр, во вторых высказывал не мнение, оно то как раз не отличается от мнения Raritetа, но в таком "культурном" городе, как Питер мнения мало что значат, даже если они правильные.
Я описывал существующую Питерскую практику.
КУГИ почему говорите? так оно арендодатель, соответственно если чиновнику нужен перенаем, он его будет требовать, если достаточно допа то его.

А правильная практика в Москве - сдается заявление и пошлина о смене арендатора в ЕГРП в дополнении к сделке по переходу прав на объект. И никаких там допов, перенаймов и т.п.

[Invictus88]

Ну во первых я не зубр, во вторых высказывал не мнение, оно то как раз не отличается от мнения Raritetа, но в таком "культурном" городе, как Питер мнения мало что значат, даже если они правильные.
Я описывал существующую Питерскую практику.
КУГИ почему говорите? так оно арендодатель, соответственно если чиновнику нужен перенаем, он его будет требовать, если достаточно допа то его.


А правильная практика в Москве - сдается заявление и пошлина о смене арендатора в ЕГРП в дополнении к сделке по переходу прав на объект. И никаких там допов, перенаймов и т.п.

Да ладно вам, конкретно по имени зубром никто никого не обзывал

Мнение спрашивалось как раз о существующей практике (тем более что СПб не моя обычная рабочая вотчина).

Почему КУГИ арендодатель? Арендодатель - собственник или уполномоченное собственником лицо. Собственники (настоящий и будущий - ЮЛ, а не субъект, не РФ, не орган МСУ...) никакое КУГИ не не уполномочивали.