Сообщений в теме: 43

[Yuly]

Подскажите пожалуйста, с какого момента происходит прекращение залога недвижимости: с момента внесения об этом записи в реестр или с момента фактического прекращения обязательства?

[Massive]

Yuly,
конечно, с момента погашения регистрационной записи об ипотеке в УЮ (ст. 25 Закона об ипотеке).

[register]

Massive
а равзве? ИМХО, в данном случае внесение записи в ЕГРП имеет всего лишь служебную роль, если можно так сказать...для третьих лиц. Вот например, собственник умер, но в ЕГРПдо сих пор запись о его праве. Это же не значит, что он пролжает быть собственником, пока наследники не зарегистрируют сове право (они уже стали собственниками после принятия наследства со дня открытия наследства). Так и здесь. Основное обязательство прекратилось, следовательно акцессорное (ипотека) - тоже. А в ЕГРП просто будет погашаться запись об ипотеке, как об этом написано в ст.25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в ст.29 ФЗ о регистрации.

[Massive]

register,
что мы имеем в виду, когда говорим о прекращении ипотеки?

Если говорим о физических ограничениях залогодателя в отношении использования имущества, то их и так нет:
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1 ФЗ об ипотеке).

Ипотека - это прежде всего ограничения в части распоряжения имуществом (ограничения в сроке и условиях аренды заложенного имущества, запрет на отчуждения без согласия залогодержателя).
И именно с отпадением этих ограничений следует связывать прекращение ипотеки.

[Irmina]

Коллеги, на самом деле ситуация такова:
Было обязательство ООО "Ч" перед ООО "Х", обеспеченное ипотекой. Затем это обязательство было уступлено в порядке цессии ООО "У". Запись об ипотеке не была погашена. Затем ООО "Ч" передал недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, в качестве отступного по этому же обязательству ООО "У". Сейчас события будут развиваться таким образом: Договор цессии будет расторгаться. Вопросы:
1. Что стало (будет) с ипотекой?
2. Что будет с отступным?

[register]

Massive , в общем, надо спросить Yuly, что она имела в виду
Я же говорила именно о прекращении залога (как и был задан вопрос).

Статья 352. Прекращение залога

1. Залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).
2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

А распорядиться имуществом можно и до отметки в ЕГРП о прекращении залога. Договоры купли-продажи нежилых объектов не подлежат регистрации, поэтому они уже будут заключены с момента подписания и согласия залогодержателя для этого уже не требуется, несмотря на то, что запись о залоге все еще есть в ЕГРП.

И именно с отпадением этих ограничений следует связывать прекращение ипотеки.

Кажется, мы имеем в виду одно и тоже

[Yuly]

Если я правильно поняла, получается что отметка в реестре имеет лишь технический характер?
Спасибо за помощь

[Massive]

Irmina, я как и register, не совсем понял ситуацию.
Если "Хорёк" принял в залог от "Чайки" недвижимость, а потом уступил основное обязательство "Упырю", то "Упырь" становится на место залогодержателя.
Далее "Упырь" может прекратить основное обязательство отступным по соглашению с "Чайкой", которым одновременно будет прекращена и ипотека.

Непонятно только, почему расторгается договор цессии.
Ответы на вопросы

1. Что стало (будет) с ипотекой?
2. Что будет с отступным?

зависят от того, насколько исполнены изложенные Вами обязательства и какие регистрационные действия произведены.

ЗЫ. Поскольку ники Irmina и Yuly зарегистрированы на одном ай-пи, должен напомнить Вам о запрете Правилами Конференции на регистрацию одного человека под двумя никами.

register,

А распорядиться имуществом можно и до отметки в ЕГРП о прекращении залога. Договоры купли-продажи нежилых объектов не подлежат регистрации, поэтому они уже будут заключены с момента подписания и согласия залогодержателя для этого уже не требуется, несмотря на то, что запись о залоге все еще есть в ЕГРП.

Какой толк от заключенности договора, если переход права собственности по такой ничтожной сделке не будет зарегистрирован?

[register]

переход права собственности по такой ничтожной сделке

почему ничтожной? если ипотека прекратилась (см. опять же ст.352 ГК РФ), то сделка не противоречит ни одной норме закона. А переход права действительно не зарегистрируют, пока не будет погашена запись об ипотеке . Но это можно сделать одновременно с заявкой на переход права. Зато договор заключен и связывает продавца (и он, повторюсь, не ничтожен).
А по поводу всех этих уступок напишу завтра...сейчас некогда разбираться, убегаю.

[алабама]

Что-ты вы совсем запутались,
между "Упырем" и "Харьком" договор цессии - должен быть зарегистрирован в ЕГРП, и "Упырь" становиться стороной в договоре ипотеки. Далее договор об отступном регистрируется, чем и гаситься запись об ипотеке, вроде так, а про какой договор купли-продажи вы ведете речь для меня осталось загадкой.

[register]

договор цессии - должен быть зарегистрирован в ЕГРП

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
Я так поняла, что уступлено основное обязательство, которое скорее всего не подлежало регистрации.

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Т.е. права и обязанности по договору залога перешли по умолчанию (если иного нет в договоре). Поэтому учреждением юстиции могло только внести изменения в регистрационную запись об ипотеке в части указания залогодержателя.

Далее договор об отступном регистрируется, чем и гаситься запись об ипотеке,

Не сам договор (соглашение), а переход права собственности. И залог действительно прекратился, я так полагаю, что стороны договора должны были одновременно подать заявление о регистрации прекращении ипотеки (ст.25 ФЗ об ипотеке), хотя, может быть в этом случае УЮ само вправе внести запись о прекращении залога....

И все-таки почему расторгается договор уступки? по какому основанию?

Непонятно только, почему расторгается договор цессии.
Ответы на вопросы QUOTE
1. Что стало (будет) с ипотекой?
2. Что будет с отступным?
зависят от того, насколько исполнены изложенные Вами обязательства и какие регистрационные действия произведены.

ЗЫ. Поскольку ники Irmina и Yuly зарегистрированы на одном ай-пи, должен напомнить Вам о запрете Правилами Конференции на регистрацию одного человека под двумя никами.

Вы совершенно правы.

[алабама]

"Я так поняла, что уступлено основное обязательство, которое скорее всего не подлежало регистрации."

ипотека регистрировалась? регистрировалась, так в чем дело-то

переход права собственности у вас переходит на основании чего? договора об отступном, как оно само сделает пометки, внесет, уберет? додумывать за вас никто в УЮ не будет, а вы перед третьими лицами как доказывать будете?
все в УЮ!!

[register]

алабама
наверное, сказывается тяжелый трудовой день, но я Вас не поняла...если основной договор регистрации не подлежал (кредитный договор, например), то договор уступки регистрироваться не будет (УЮ вам просто откажет в регистрации сделки). Другое дело, если одновременно уступлены права и по основному обязательству, и по ипотеке (все это прописано в договоре). Тогда и УЮ ничего объяснять не нужно, ссылаясь на п.3 ст.47 Закона об ипотеке

[алабама]

почему вы утверждаете что договор залога (основной договор) не подлежит регистрации?

[register]

алабама
я не про залог говорю (который в данном случае является обспечительным обязательством), а про основное обязательство, исполнение которого залог обеспечивает (возврат кредита или иное). Я поняла так, что права уступлены по основному обязательству (кредитному договору, например). А раз кредитный договор регистрации не подлежит,то и уступка - тоже.

[Kustov]

Понимаю, что глупо об этом вспоминать спустя год, но все же? Кто-нибудь сталкивался с погашением ипотеки на основании решения суда? У меня "умер" залогодержатель. Как мне сформулировать предмет иска?

[vicing2002]

п. 3 ст 1175 ГК РФ иск к наследникам или наследственному имуществу (по аналогии - поход в рег. палату это обязанность залогодержателя и по отношению к этой обязанности залогодержатель будет должником, а залогодатьель кредитором (ст. 307 ГК РФ)). Однако до принятия наследства (если нет конечно такого чуда, как распорядитель завещания) вы никуды не дернитесь. так, что в течение 6 месяце ваше имущество подвисло.

[Kustov]

Спасибо, vicing2002, за участие. Простите меня. В форуму первый раз. Хоть я и юрист, но неполно сформулировал мысль. Идея такая. Фирма А продала фирме Б здание с рассрочкой платежа. Естественно, при регистрации в юстиции была зарегистрирована ипотека в пользу Фирмы А - продавца. За здание полностью рассчитались. Фирма А ликвидировалась. Сейчас Фирма Б хочет снять залог (погасить ипотеку). До 2003 года Фирма Б могла сделать это сама, представив в юстицию документы о полной оплате здания. С 2003 года необходма явка обеих сторон или представление решения суда о погашении ипотеки.
Проблема в следующем: Закон об ипотеке оперирует понятием "решение суда о погашении ипотеки". Следовательно, предмет заявления в суд и должен быть так сформулирован, несмотря на то, что АПК не содержит указания на возможность обращения с таким требованием. Так к кому же должен быть предъявлен иск, если Фирма А ликвидирована? Вроде бы, больше никто мои права не нарушал? Или же это должно быть неисковое производство? Например, об установлении факта погашения залога?

[s21d]

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента её государственной регистрации

ст 20 закона "Об ипотеке"

Резонно, предположить что для третьих лиц она и прекращается
с момента ПОГАШЕНИЯ записи об ограничении права собственности
(записи об регистрации ипотеки) ...

Сообщение отредактировал s21d: 01 August 2005 - 14:18

[Kustov]

s21d, полностью с тобой согласен. Однако с твоим утверждением я и не спорю. В моей-то ситуации делать что? Сама юстиция пожимает плечами. Говорит, практики не было. И уж тем более они не хотят слышать о том, чтобы я им принес решеине третейского суда о погашении ипотеки (боятся как огня). Хотя это существенно сократило бы сроки моей операции.

[s21d]

s21d, полностью с тобой согласен. Однако с твоим утверждением я и не спорю. В моей-то ситуации делать что? Сама юстиция пожимает плечами. Говорит, практики не было. И уж тем более они не хотят слышать о том, чтобы я им принес решеине третейского суда о погашении ипотеки (боятся как огня). Хотя это существенно сократило бы сроки моей операции.

Я думаю, что поступить надо так ....

___________________________________

согласно ст 29 закона "Об ипотеки"

Регистрационная запись об ипотеки погашается на основании заявления законного владельца закладной,
совместного заявления залогодержателя и залогодателя
или на основании вступившего в силу решения суда ....

Получите Решение суда (например третейского)

напишите заявление о погашении записи и приложите к нему это Решение суда ....

Если получите отказ о погашении записи - обжалуйте этот ОТКАЗ - в суде ...

Сообщение отредактировал s21d: 02 August 2005 - 10:21

[Kustov]

Если получите отказ о погашении записи - обжалуйте этот ОТКАЗ - в суде ...

Хочешь прикол. Наша юстиция никогда не даст отказ в регистрации, так как они никогда даже не примут документы на регистрацию, если среди них содержится решение третейского суда. И дать справку о том, что отказались принять документы, тоже не захотят. Зачем им лишняя головная боль?
Но за совет спасибо. Все равно мы юстицию победим

[s21d]

Отправтьте по почте Ценным письмом с описью вложения ...

Получите ОТКАЗ - обжалуйте

Ничего не получите обжалуйте БЕЗдействие ...

Сообщение отредактировал s21d: 02 August 2005 - 12:58

[Kustov]

Все ничего. Только как я понимаю в силу Закона и Инструкции о порядке регистрации необходима личная явка сторон или их представителей (например, есть указание, что прибывшее на государственную регистрацию лицо предъявляет (но не отдает) документ, удостоверяющий личность). Так что в таком случае обжаловать будет нечего - не будет противоправного бездействия юстиции.

[s21d]

Это вы описали порядок предоставления документов на государственную регистрацию прав ..
установленного ст 16 закона "О государственной регистрации ..."

А запись об ипотеке погашается на основании заявления ...
предусмотренного ст. 29 этого закона ....

Так что вопрос - спорный ... мы так делали когда просили
исправить техническую ошибку - (заявление предусмотренное ст. 21 закона )

Сообщение отредактировал s21d: 02 August 2005 - 18:35