Сообщений в теме: 13

[maus34]

Ситуация следующая.
Есть земельный участок, на котором расположено несколько зданий принадлежащих собственнику А.
На смежном земельном участве расположено здание, принадлежащее собственнику Б.
Собственнику Б очень хочется к своему зданию подъезжать через земельный участок собственника А.
Зенмля федеральная.
Собственник Б через органы, имеющие право распоряжаться землей, добивается установление сервитута прохода-проезда через участок, арендованный собственником А.
Органы власти предлагают собственнику А заключить дополнительное соглашеие к догвоору аренды, в котором дла собственника Б устанавливается право проезда.

Вопрос: как красиво послать собственника Б и органы власти с их сервитутом?

[Дождь]

Если к смежному участку нельзя подъехать иначе, чем через участок А, то отказать нельзя.
Но если Б может проехать к себе другим способом - можно. С объяснением причины -"установление сервитута не является необходимым в виду того, что подъезд к Б есть с другой стороны" и т.п.
Другое дело, что собственник может согласиться на сервитут и тогда обяжет арендатора заключить соглашение о сервитуте. Тут уж, ИМХО, ничего не поделаешь..

Добавлено:
Хотя вообще насчет "собственник может обязать арендатора" что-то я засомневалась...

[maus34]

Другое дело, что собственник может согласиться на сервитут и тогда обяжет арендатора заключить соглашение о сервитуте. Тут уж, ИМХО, ничего не поделаешь..

Вот в этом и заключаются основные сомнения...

Во-первых, соглашение о сервитуте заключается между собственниколм участка и лицом, в чьих интересах установлен сервитут.

Но! Договор аренды заключен на 15 лет, естественно зарегистрирован, участок на момет заключения не был обременен сервитутом. Со стороны Арендатора обязательства по договору аренды исправно выполняются.

и вопрос остается: можно ли при действующем договоре аренды:
заключить соглашение о сервитуте с третьим лицом, тем самым ущемив права арендатора, у которго производство, и который совершенно не хочет, чтобы через его участок (огороженный, охраняемый) шлялись постронние машины?

Четкого ответа я не нашла ни в ГК, ни в ЗК.

Какие будут мнения, коллеги?

[Дождь]

По ст.274 ГК Б вправе требовать от А установления сервитута. Либо по соглашению между А и Б, либо через суд.
По ст.276 ГК "ввиду отпадения основания установления сервитута" сервитут может быть прекращен - это тот случай, когда есть другая возможность подъезда к участку Б.
Соответственно в случае установления-таки сервитута в договоре аренды это, ИМХО, должно будет прописаться. Допсоглашение - наиболее простой вариант, я думаю.
В случае ,если это арендатору будет очень мешать, он может "поговорить" с А на предмет ст. 276 ГК п.2 - это если в рез-те сервитута участок не может использоваться в соответствии с назначением участка.
но это вряд ли поможет.
И все-таки, сдается мне, арендатор ничего не сможет поделать с сервитутом, елси его все-таки установят - только расторгнуть договор аренды (ст.620 п.2 - расторжение договора аренды арендатором в случае обнаружения "недостатков, препятствующих пользованию, которые не были оговорены при заключении договора.."), но это вряд ли в его интересах...

[inver]

По ст.274 ГК Б вправе требовать от А установления сервитута. Либо по соглашению между А и Б, либо через суд.

Б вправе требовать установления сервитута не от А, а от собственника земли. Сервитут устанавливается по соглашению с собственником земельного участка, а не арендатором земельного участка.

И все-таки, сдается мне, арендатор ничего не сможет поделать с сервитутом, елси его все-таки установят - только расторгнуть договор аренды

А как он может расторгнуть договор аренды, если у него несколько зданий расположены на этом земельном участке? Кто за него платить будет? Он же землепользователь... Разве что выкупит в собственность, и тогда Б потребует установления сервитута от него, а не от федералов...
Думаю, А может в случае навязывания ему сервитута только лишь попытаться уменьшить арендную плату, так как требовать соразмерную плату за установление сервитута может лишь собственник обремененного з/у, но не арендатор (п.6 ст.23 ЗК). Арендатор - лицо бесправное...
Думаю, можно будет пригрозить федералам в суде изменить условия договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Реально же такое изменение допускается только в исключительных случаях.

[kuropatka]

maus34
Дождь права -

арендатор ничего не сможет поделать с сервитутом, если его все-таки установят - только расторгнуть договор аренды

Собственник не может ведь передать прав больше, чем имеет сам - а тут фактически его права умаляются, соответственно умаляется и объем прав арендатора, которые являются производными от права собственности.
Посмотри еще эту тему: Сервитут Vs пожизненного наследуемого владения, схожий вопрос обсуждался.

Собственник Б через органы, имеющие право распоряжаться землей, добивается установление сервитута прохода-проезда через участок, арендованный собственником А.

В судебном порядке или соглашение заключили?

[Дождь]

inver

Б вправе требовать установления сервитута не от А, а от собственника земли.

В данном случае я распределила роли так:
Участник 1 - собственник А
Участник 2 - собственник Б
Участник 3 - арендатор земельного участка, находящегося в собственности собственника А.

А как он может расторгнуть договор аренды, если у него несколько зданий расположены на этом земельном участке? Кто за него платить будет? Он же землепользователь... Разве что выкупит в собственность, и тогда Б потребует установления сервитута от него, а не от федералов...

Что-то я Вас тут не пойму. У кого какие здания на участке?? Мне кажется, Вы не совсем внимательно вникли в пост maus34.
Есть два участка, один арендуется, есть собственник Б, который хочет ездить на свой участок через участок собственника А (этот участок, повторяю, арендуется).
Как я понимаю, арендатор не владеет никакими зданиями.

[maus34]

Дождь

Видимо я не совсем внятно объяснила.

Участник 1 - собственник А
Участник 2 - собственник Б
Участник 3 - арендатор земельного участка, находящегося в собственности собственника А.

НЕ так.

Земля в федеральной собственности. В Свердловской области правами на земельные участки наделяет МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом на территории Свердловской области).

Собственник А он же арендатор земельного участка.
Собственник Б - собственник недвижимости на смежном зем. участке, который и добивается сервитута. Сначала добивался от А. теперь добивается от МУГИСО.

Причем! Сервитут еще не установлен - соглашение о сервитуте не заключена между Б и МУГИСО и не зарегистрировано.
МУГИСО предлагает А подпитсать дополнительное соглашение к договору аренды зем. участка, в котором А обязеутся предосталять для Б право прохода-проезда.

То есть

В судебном порядке или соглашение заключили?

- пока еще нет никаких соглашений...

[inver]

kuropatka

Вы вот говорите, что b]Дождь[/b] права насчет того, что можно только договор расторгнуть.
А как в данном случае можно расторгнуть договор аренды? Что же получится? У собственника А несколько объектов недвижимости на этом участке. Он же обязан оформить права землепользования...

maus34
Я думаю, надо к Вашей проблеме с точки зрения теории подойти: соотношение вещных (сервитут) и обязательственных (аренда) прав на один и тот же земельный участок. Я когда-то умную статью читала на эту тему, Бариновой что-ли...

[maus34]

inver

Послала МУГИСО следующим образом. В ссылочке, данной
kuropatka есть очень интересное судебное решение, в котором высказывается мысль, что на основании ст. 41 ЗК соглашение о сервитуте заключается между лицом, требующим установления сервитута и землепользователем (т.е. не только с собственником) не могу внутренне согласится с таким выводом, но ничего другого не остается.

Поэтому аргументировала следующим образом:
никаких допников к договору аренды заключать не будем, поскольку сервитут должен быть установлен не между МУГИСО и собственником б, а между собственниками А и Б. Однако, поскольку установление такого сервитута ущемляет права собственника А, а собственник Б имеет возможность проезжать к своей недвижимости иначе, чем через З/у собственника А, то такой сервитут устанволен быть не может

[inver]

maus34

Мутное какое-то постановление. Похоже, проплаченное... Потом, все-таки там земля была на ПбП, а не в аренде. Впрочем, интересный ход мысли... Плиз, держите в курсе, чем дело закончится. Удачи!

[maus34]

Потом, все-таки там земля была на ПбП, а не в аренде.

По смыслу ст. 41 ЗК (тоже весьма мутной) это однофигственно

[inver]

maus34

Согласна. И всё-таки, теоретически надо бы подковаться в плане соотношения вещных и обязательственных прав на один и тот же участок. Там аргумент надо искать. Тем более, что постановление ФАСа не Вашего округа...

[Дождь]

maus34
"ну теперь я все понял" (с)

поскольку сервитут должен быть установлен не между МУГИСО и собственником б, а между собственниками А и Б

А вот тут могу согласиться только исходя из

соглашение о сервитуте заключается между лицом, требующим установления сервитута и землепользователем (т.е. не только с собственником)

И то с большой натяжкой.

собственник Б имеет возможность проезжать к своей недвижимости иначе, чем через З/у собственника А, то такой сервитут устанволен быть не может

Вот это и есть главный и единственный аргумент
Сервитут по определению устанавливается тогда, когда НЕТ других возможностей подъехать/прогнать скот/набрать воды и т.п.
Тем не менее, аргументацию Вашу в данном случае я полностью одобряю