Сообщений в теме: 50

[dva]

В предварительном договоре купли-продажи недвижки предусматривают аванс и обеспечивают обязательство заключить основной договор неустойкой "уклоняющаяся сторона обязана уплатить неустойку в размере аванса ... если уклоняющейся стороной является покупатель взаимные обязанность вернуть аванс и уплатить неустойку прекращаются зачетом ... если уклоняющийся продавец, то уплачивает и аванс и неустойку"
НО этоже ЗАДАТОК! ЭТО ВСЕ АААгентствЫЫ придумывают.
задаток не может обеспечивать неденжные обязательства, а соответственно и предварительный дог

Господа! хотелось бы знать Ваше мнение:
1. Можно ли признать такой договор в части "задатка" недействительным
2. Можно ли вообще устанавливать неустойку в предварительном с учетом правила п. 5 ст. 429 ГК

Простите если эта тема осуждалась. Я не смог найти. Отнеситесь снисходительно (недавно у ВАС на форуме)

[Mich]

Это не задаток, договора к/п продажи еще нет => нет и задатка.
ИМХО: 1) нет; 2) да.

[dva]

Mich
ДА! это не задаток по форме, но стороны имели ввиду правовые последствия как при задатке. В беседах АгентстО и сами называют "задаток"
Хочу признать правила о неустойки притворной сделкой, а сам "задаток" ничтожным.
Не правильно это: заменили слово "задаток" на "аванс" и Оk.
Правда был один неудачный опыт. Судья сослался на свободу договора.

А в последнее время в нескольких подобных догах вместо неустойки записано "отступное" Но это способ прекращения обязательства, а в предварительном обязательства прекращаются есди до окончания срока основной дог не заключен. Можно ли в этом случае признать условие об отступном ничтожным со ссылкой на ст. 168 и п. 6 ст. 429 ГК. Скажите плз.

[Mich]

Это по сути не задаток. Не забывайте также и о ст. 333 ГК.
Доказать притворность такой сделки, ИМХО, по крайней мере, трудно. Что касается агентства, ну, не правильно используют термин, и что?

[Roman]

dva,
во-первых, "аванс" - это неосновательное обогащение (перечисляются деньги по несуществующему договору).

во-вторых,

"уклоняющаяся сторона обязана уплатить неустойку в размере аванса ...

- норма закону не противоречит, поскольку предварительный договор обеспечить неустойкой можно, также можно ее определить в твердой сумме.

в-третьих,

если уклоняющийся продавец, то уплачивает и аванс и неустойку"

- аванс (поскольку это НО) возвращается (если нет п. 4 ст. 1109 ГК РФ), а неустойка взыскивается по договору. Тоже вроде ничему не противоречит.

[dva]

Roman

"аванс" - это неосновательное обогащение (перечисляются деньги по несуществующему договору).

Позвольте возразить. Аванс перечисляется в счет будущих платежей (предполагается что основнаие появиться, ведь все же действуют добросовестно). До окончания срока заключить дог обогащения нет! Если дог не заключен, то Вы правы - это неосновловка !
И то и другое

вроде ничему не противоречит

НО все вместе???

Mich

Не забывайте также и о ст. 333 ГК.

Спасибо, скорее всего Вы правы последствия вроде бы иные. Ну сумления остаются.

А как же с отступным??

[Roman]

Аванс перечисляется в счет будущих платежей (предполагается что основнаие появиться, ведь все же действуют добросовестно).

То, что предполагается, - значения не имеет!

На момент передачи денег договор не заключен - это неосновательное обогащение

[dva]

Roman

На момент передачи денег договор не заключен - это неосновательное обогащение

Если неосноваловка с самого начала:
1.не нарвусь ли я на абз.5 ст. 1109 ?
2. а если не нарвусь, то по ст. 395 ГК буду требовать проценты с момента платежа, а не конечного срока предвариловки (наверное это не правильно)
А воооообще то аванс = несноваловки или нет не затрагивает сути основного вопроса !

[dva]

Roman
Основанием аванса будет являться сам предварительный договор, который и предусматривает обязанность его уплаты. И ничему это не противоречит !

[Arina]

Аванс выполняет платежную функцию - т.е. это платежи, передающиеся по договору, а также подтверждает заключение договора. Предварительный договор - это обязательство заключить договор в будущем. Поэтому по предварительному договору никаких платежей быть не может. Другое дело, например, неустойка за уклонение от заключения (просрочку заключения) основного договора. И посмотрите внимательно - действительно ли у вас договор предварительный? Если соблюдены все существенные условия, то последствия будут совсем другими.

[Chiko]

dva
конструкция, конечно, смешная и наивная... задатка уши торчат - как бы риэлторы не пыжились

соглашусь с тем, что аванса (как и задатка по предварительному договору быть не может).

ОДнако, если задатка быть не может имплицитно, то я не понимаю, почему эту денежную сумму нельзя рассматривать способ обеспечения, прямо не предусмотренный законом? передаеются некая денежная сумма в качестве подтверждения серьезности намерений. Не состоялось договора - вот и последствия!

Вечно все надо недействительным признать... никто подумать не хочет...

[Roman]

Предварительный договор - это обязательство заключить договор в будущем. Поэтому по предварительному договору никаких платежей быть не может. Другое дело, например, неустойка за уклонение от заключения (просрочку заключения) основного договора.

Акцепт! Поэтому предварительный договор и нельзя обеспечить задатком.

[Rally]

Я тоже думаю, что платежей по предварительному договору быть не может, платить ещё не за что. Стало быть согласен с Roman что это НО (пока не будет заключен основной договор, т.е. основание), а может и дарение (если было желание одарить, что вряд ли конечно).

Так вот, для автора темы, существует мнение, что предварительный договор нельзя обеспечить неустойкой. Основывается это мнение на следующих доводах:
1) Обязательство это относительное правоотношение, Д в силу обязательства должен совершить в пользу К действие имущественного характера
2) Предварительный договор не предусматривает совершения действий имущественного характера (заключение договора в будущем не имеет имущественного характера).
3) Соответственно обязательств из него не возникает, а возникают иные относительные правоотношения.
4) Неустойка в ГК находиться в главе "Обеспечение обязательств" - соответственно неустойкой могут обеспечиваться только обязательства. Сам по себе имущественный характер неустойки не предает действию имущественный характер и не делает его обязательством.
5) В случае уклонения можно взыскивать убытки (хрен докажешь), т. к. они предусмотрены за любое нарушение гражданских прав.

В общем мнение такое есть, можно использовать для "отвода" неустойки здесь если нуна.

[dva]

господа! если продолжить Вашу логику, то я никогда не получу обратно авнсу, если ответчик будет ссылаться на ст. 1109 ГК РФ, поскольку "лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства"

Определяйте "аванс" как пожАлаете, но все же -----> была передана сумма, обязанность передачи которой, предусмотренна в пред. дог-ре Вполне в рамках "свободы договора".
Пусть это будет смешанный дог. = предварительный + неизвестный (или ещё как нибудь).
Т.о. сонование есть!

[Mono]

Сам столкнулся с чем-то похожим - человек заключает договор по обучению на курсах, вноситься предварительная плата в размере 100 у.е. Начало занятий по мере комплектации группы. В случае отказа обучаемого деньги не возвращаются (так в договоре). Группу не смогли собрать в течении 3-х месяцев (а сам срок обучения 2 месяца). Человек требует деньги "взад" - со стонами возвращают 100 у.е. Пришлось брать на испуг и разъяснять что есть задаток и в каком размере он возвращается. Скррыпя зубами вернули еще 100 у.е.

[Roman]

Вполне в рамках "свободы договора".
Пусть это будет смешанный дог. = предварительный + неизвестный (или ещё как нибудь).
Т.о. сонование есть!

Ну если нельзя, но очень хочется...


В итоге,dva, в Вашей мысли о том, что подобная схема прикрывает задаток, некоторый смысл есть. Но на практике все будет зависеть от судьи и от того, сможете ли Вы ему (хорошо, если в районном, а если мировому ) объяснить все это.
Учитывайте, что Вам предварительно придется ему объяснять, что

платежей по предварительному договору быть не может

Удачи

[dva]

Rally

Предварительный договор не предусматривает совершения действий имущественного характера

Соответственно обязательств из него не возникает, а возникают иные относительные правоотношения.
4) Неустойка в ГК находиться в главе "Обеспечение обязательств" - соответственно неустойкой могут обеспечиваться только обязательства

КРРРасиВо! Признаюсь, я не критично квалифицировал отношения по предвариловки. Помнится, что кто то из СВЕТИЛ обосновывает наличие неимущественных обязательств ?! Но боюсь, что это тема для дисссссссертаций. А в суде то нашем пройдет А ? Кроме того, что по Вашему имел ввиду законодатель в п. 6 ст. 429 называя такие отношения "обязательством" ?

Arina

И посмотрите внимательно - действительно ли у вас договор предварительный?

Да точно! Речь идет о жилом помещении, договор должен регистрироваться такой реги нет. Предмет дога - заключить основной (все существенные указанны) до определенного срока

luna

вслучае не заключения одной из сторон основного договора речь должна иди о прекращении обязательства (заключить основной договор) предоставлением отступного в размере аванса.

Обязанности (боюсь теперь называть "обязательством") заключить дог прекратяться не зависимо от уплаты отступного (неустойки), по истечении предельного срока в соответсвии с п. 6 ст. 429 ГК. Поэтому на мой взгляд, Агенствы с "отступным" конкретно пролетают!

Roman

Удачи 

Спасибо за поддержку

Для информации.
Хотел бы обратить Ваше внимание на один практический момЭнт!
Доказать "уклонение" от заключения основного дога практически невозможно если нет письменных доков. В моей ситуации стороны с пеной на губах кричали Вас приглашали на сделку, Вам звонили! Вам звонЫли Агенты? И что? Приглашение к заключению дога - это оферта, которая должна исходить непосредственно от стороны. Поскольку основной дог требует письменной формы, то и оферта як же письменная! На энтом основании суд отказал ответчику (продавцу) в требовании о неустойки (предъявлялась к зачету) и вернул по моему иску "взад" авансу. А вот признать недействительным в части неустойки отказался.
Ответчики жалобу подАли (не хочут возвернуть авансу). Скоро кассация (даты пока незнаю)!

[Ramon]

Соответственно обязательств из предварительного договора не возникает, а возникают иные относительные правоотношения.

Что то новенькое...

А вот признать недействительным в части неустойки отказался.

Что то я в толк не возьму - а счего он должен был это сделать?
В принуипе я согласен что по ПД не может быть задатка, но именно задатка, а не иного любого способа обеспечения обязательства, перечень которых как известно открытый.... в этой связи не вижу проблем что бы прописывать в таких договорах обеспечение в виде например "Оплаты" и писать о невозвращении или возвращении ее в двойном размере, или в тройном....
Проблема риелтеров в том что они испльзовали слово "аванс"...

[Rally]

Что то новенькое...

Это не новенькое, совсем не новенькое...

Вот скажите, если мы напишем договор - я вам деньги , а вы за это не будете гулять с собакой во дворе? И неустойку впишем. Если вы нарушите обязанность - суд неустойку взыщет? И почему главное взыщет/невзыщет

Сам то я пишу про неустойку в предварительном, всегда полезно (и в психологическом плане), ведь эта точка зрения основывается на доктринальном понятии обязательства.

[Chiko]

Rally

Вот скажите, если мы напишем договор - я вам деньги , а вы за это не будете гулять с собакой во дворе? И неустойку впишем. Если вы нарушите обязанность - суд неустойку взыщет? И почему главное взыщет/невзыщет

супер! о неимущественном интересе в гражданском праве!

Иеринг (а за ним - Е.В. Пассек, эта его работа в "Классике цивилистике" переиздана) еще когда-то доказал, что можно - и неустойку, и убытки.

[Ramon]

Вот скажите, если мы напишем договор - я вам деньги , а вы за это не будете гулять с собакой во дворе? И неустойку впишем. Если вы нарушите обязанность - суд неустойку взыщет? И почему главное взыщет/невзыщет

Честно говоря не совсем понял причем здесь гулять с собакой. Я так понял вы имеете в виду что гуляние с собакой не связанно с договором? или вы про договор об оказании услуг по выгулке собак? не суть.

Думаю что если в ПД есть неустойка, то суд ее взыщет.
ПД - сделка - влекущая обязательственные ПО. (307)
Неустойка - способ обеспечения обязательства.
Что не так?

[Rally]

Иеринг (а за ним - Е.В. Пассек, эта его работа в "Классике цивилистике" переиздана) еще когда-то доказал, что можно - и неустойку, и убытки.

Убытки да (btw - в ст. 15 идет речь о нарушенном праве, а не интересе). Неустойка У НАС В ГК (А не в США, Англии и т. д.) - в разделе способы обеспечения обязательств - вывод - неустойкой ПО НАШЕМУ ГК - может обесечиваться только обязательство . Если бы неустойка была помещена там же где и убытки - тока в путь. Однако убытки считаются общей формой г-п ответственности, а неустойка специальной - тока за нарушение обязательств. Так что прошу исходить из действующего законодательства.

Честно говоря не совсем понял причем здесь гулять с собакой. Я так понял вы имеете в виду что гуляние с собакой не связанно с договором? или вы про договор об оказании услуг по выгулке собак? не суть.

Что не так?

В Англии всё было бы так . У нас понятие договор и обязательство несколько не совпадают. Обязательства носят имущественный характер (не гулять с собакой такового не носит). А неустойка обеспечивает обязательства.

[Ramon]

У нас понятие договор и обязательство несколько не совпадают.

Это понятно. Договор - сделка. Обязательство возникают в том числе из договора. Договор это не обязателство - это основание возникновения псоледнего.

Обязательства носят имущественный характер

Это вы из 307 вывели?
По вашему "обязательство" всегда "имущественно". Кстати, а как тогда назвать ПО из ПД?
Могу кстати покопаться и найти постановление ВАС, где спор был как раз об обеспечение ПД. Никто не называл это задатком, но способом обеспечения... в итоге ВАС не стал ставить под сомнения возможность обеспечивать обяз. из ПД.

[Rally]

Сам то я пишу про неустойку в предварительном, всегда полезно (и в психологическом плане), ведь эта точка зрения основывается на доктринальном понятии обязательства.

Эмм, я помойму уже писал, что основывается на доктринальном определении обязательства (См. напр. учебник Сергеева и Толстого, там же ссылка на авторов придерживающихся точки зрения о существовании "неимущественных обязательств").

Кстати, а как тогда назвать ПО из ПД

Относительными правоотношениями, какими они и являются.

Сообщение отредактировал Rally: 25 May 2004 - 14:15