Сообщений в теме: 51

[ZEWS]

Собственно все.
Если сдаю недвижимость в аренду( с оформлением всех документов)- должен ли я становиться частным предпринимателем?
Заранее спасибо.

[mnatsa]

должен ли я становиться частным предпринимателем?

НЕТ

[Yaros_law]

ZEWS
нет!

[Пчела]

Почему же так однозначно НЕТ?
Хотелось бы определиться вначале с назначением недвижимости (например, жилая или нежилая), регулярно вы ее сдаете в аренду или время от времени.
А вот потом уже делать выводы.

[ZEWS]

Почему же так однозначно НЕТ?
Хотелось бы определиться вначале с назначением недвижимости (например, жилая или нежилая), регулярно вы ее сдаете в аренду или время от времени.
А вот потом уже делать выводы.

Да, действительно весьма важный момент: 2 магазина( бывшие квартиры, переведенные в нежилое)

[Пчела]

В этом случае (мое глубокое убеждение) регистрироваться в качестве ЧП обязательно нужно.

Абзац третий п.1 ст.2 ГК:
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

У Вас все три признака присутствуют.
И систематически. И получение прибыли. И от пользования имуществом.

[Yaros_law]

Пчела
ZEWS
Ну мне искать лень......
Были 2 или 2 (но по моему 2) письма ИМНС, где рассматривалась сдача нежилого строения в аренду. Там и доводы и ссылки на закон и практику (на счет практики опять таки точно не помню). Есть в гаранте.
Короче все крутилось вокруг правоспособности граждан, их прав на использование своего имущества с целью получения дохода от него. Т. е. незыблемые права регламентированные вечным ГК.
Хотя я думаю, это больше вопрос "психологии" налоговиков. Если ты сдаешь в аренду и ездешь на трамвае, то можно и не платить налоги, а если сдаешь, и купил себе Мерседес, то это уже незаконное предпринимательство.

Сообщение отредактировал Yaros_law: 12 August 2004 - 19:50

[Пчела]

Yaros_Law

Если ты сдаешь в аренду и ездешь на трамвае, то можно и не платить налоги, а если сдаешь, и купил себе Мерседес, то это уже незаконное предпринимательство.

Вот-вот!!! Главное, чтобы никто тебя сегодня не увидел выходящим из Мерседеса. Потом не докажешь, что еще вчера ездил на трамвае.

А если серьезно, то в этой ситуации есть и другие неприятные моменты.
Например, это магазин - а значит могут быть различного рода проверки. УБЭП или УБНП вполне могут попросить договор аренды. УБНП при плохих раскладах вполне может потянуть не только арендатора, но и арендодателя. При официальных документах доказать размер доходов - сущий пустяк. А дальше пошло-поехало.... В итоге конечно все закончится хорошо, но сколько это будет стоить?

Может лучше тихо-спокойно по упрощенке 6% (ну или даже 15% со следующего года) от дохода заплатить?

[mnatsa]

Пчела

Хотелось бы определиться вначале с назначением недвижимости (например, жилая или нежилая)

И в чем по Вашему разница между сдачей в аренду квартиры и нежилого помещения с точки зрения гражданского или налогового права?

УБНП при плохих раскладах вполне может потянуть не только арендатора, но и арендодателя. При официальных документах доказать размер доходов - сущий пустяк.

За что потянуть арендодателя если он платит НДФЛ?

ну или даже 15% со следующего года

Мне кажется и с этим выводом Вы поторопились
ZEWS
Ваш вопрос наверно навеян той истерикой, которые недавно утроили СМИ о том, что МНС хочет брать НДС с граждан, сдающих имущество в аренду. Я специально попытался прояснить этот вопрос в самом МНСе.
К счастью этой позиции придерживается только начальник департамента НДС. Ни управление метододологии, ни юристы не поддерживают эти бредовые идеи. А газетчики раздули эту тему, т.к. к ним попал годичной давности ответ МНС на частный запрос, который так и не был нигде опубликован. Год прошел, а ничего не изменилось.
Вот это письмо:

В целях применения статьи 143 НК РФ:
В соответствии со статьей 143 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 11 Кодекса для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, частные охранники, частные детективы. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно пункту 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, из указанных положений Налогового кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем. 
В соответствии с пунктом 1 статьи 146 Кодекса объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно статье 149 Кодекса, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 Кодекса.
Услуги по сдаче в аренду имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Учитывая вышеизложенное, если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 Кодекса, признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица. (письмо МНС России от 23.06.2003 №03-1-08/1920/16-Ч127)

[AlexM]

mnatsa

К счастью этой позиции придерживается только начальник департамента НДС. Ни управление метододологии, ни юристы не поддерживают эти бредовые идеи

Ну, позиция начальника хотя бы ясна. А какова позиция "методологии" и юристов? Все та же: "баба яга против"?

[Anastassia]

И всё-таки, может кто-нибудь кинет ссылочку на практику, когда сдача в аренду нежилого помещения рассматривалась как предпринимательская деятельность?

[Перец]

Абзац третий п.1 ст.2 ГК:
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

А если выполнение работ или оказание услуг лицами, осуществляется не зарегистрированными лицами, то деятельность является не предпринимательской, а преступной?
Добавлено @ [mergetime]1092385985[/mergetime]

Абзац третий п.1 ст.2 ГК:
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

А если выполнение работ или оказание услуг лицами, осуществляется не зарегистрированными лицами, то деятельность является не предпринимательской, а преступной?
Добавлено @ [mergetime]1092386160[/mergetime]
Кстати, можно и не открывать ЧП, можно создать юр.лицо.

[Anastassia]

Перец

а как же со ст. 171 УК "Незаконное предпринимательство" быть?

[Yaros_law]

В целях применения статьи 143 НК РФ:
В соответствии со статьей 143 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 11 Кодекса для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, частные охранники, частные детективы. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно пункту 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, из указанных положений Налогового кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем. 
В соответствии с пунктом 1 статьи 146 Кодекса объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно статье 149 Кодекса, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 Кодекса.
Услуги по сдаче в аренду имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Учитывая вышеизложенное, если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 Кодекса, признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица. (письмо МНС России от 23.06.2003 №03-1-08/1920/16-Ч127)

когда Вы сдали в аренду помещение, это не говорит, что вы оказываете услуги по предоставлению в аренду. Вы заключили разовый договор (!), пускай и на большой срок, но разовый.

Сообщение отредактировал Yaros_law: 13 August 2004 - 15:12

[Yaros_law]

Вот еще на закуску

"Интернет-сайт МНС России www.nalog.ru", 2004

Вопрос: Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду.

Ответ: Согласно ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Статьей 4 Закона РСФСР от 07.12.1991 N 2000-1 "О регистрационном сборе с физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью и порядке их регистрации" установлено, что физические лица вправе осуществлять только те виды деятельности, которые указаны в свидетельстве о регистрации предпринимателя.
С 1 января 2003 г. введен в действие принятый Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации и метрологии от 6 ноября 2001 г. N 454-ст Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее - ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.
Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
В случаях сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом в соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.
При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, если он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод.
Кроме того, арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в ст.208 гл.23 "Налог на доходы физических лиц" и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно ст.606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Исходя из вышеизложенного собственник недвижимого имущества вправе реализовать свое законное право на распоряжение принадлежащим ему имуществом путем заключения договоров на сдачу этого имущества в аренду в качестве физического лица.
Учитывая, что в выданном Вам свидетельстве о регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица такой вид экономической деятельности, как "операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг", не значится, Вы не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего Вам недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

С.Х.Аминев
Действительный государственный
советник налоговой службы РФ
II ранга

Добавлено @ [mergetime]1092391030[/mergetime]
И еще....

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 35, 2003

Вопрос: Я как физическое лицо сдаю внаем полученную по наследству и принадлежащую мне на праве собственности комнату, а также сдаю в аренду организации полученные по наследству гараж и нежилое помещение. Правомерны ли требования налоговой инспекции о получении мною свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя?

Ответ: Согласно ст.2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Статьей 4 Закона РСФСР от 07.12.1991 N 2000-1 "О регистрационном сборе с физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, и порядке их регистрации" установлено, что физические лица вправе осуществлять только те виды деятельности, которые указаны в свидетельстве о регистрации предпринимателя.
Взамен отмененных на территории Российской Федерации Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст Общесоюзного классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) и ч.I и IV (применительно к экономической деятельности) ОК 004-93 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП) принят и введен в действие с 1 января 2003 г. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД), (КДЕС Ред. 1), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.
ОКВЭД используется при решении основных задач, связанных с классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации; определением основного и других фактически осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов; кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных системах и ресурсах, Едином государственном регистре предприятий и организаций, других информационных регистрах; разработкой нормативных правовых актов, касающихся государственного регулирования отдельных видов экономической деятельности, а также для получения в информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач органами государственной власти и управления. Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
В случаях сдачи жилого помещения внаем или нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в § 4 гл.34 ГК РФ. При этом согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.
С позиции гражданского права жилое или нежилое помещение (далее - недвижимое имущество), находящееся в личной собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица. При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, если он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Кроме того, арендодатель получает обусловленную договором арендную плату, не осуществляя при этом на свой риск какой-либо экономической деятельности, так как именно арендатор ведет деятельность с использованием арендованного имущества, и согласно ст.606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Сдача в аренду физическим лицом недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником этого имущества своего законного права на распоряжение принадлежащим ему имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие экономической деятельности. У юридического лица сдача внаем принадлежащих ему жилых или нежилых помещений происходит путем организации определенного производственного процесса, включающего такие необходимые элементы, как использование работников, имеющих определенную квалификацию, технических средств, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п. Следовательно, юридическое лицо в этом случае осуществляет экономическую деятельность, которая характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции, т.е. оказанием услуг потребителям.
Таким образом, реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом и регулярное получение им доходов в соответствии с заключенными договорами аренды недвижимого имущества не может признаваться предпринимательской деятельностью.

Подписано в печать Т.Левадная
27.08.2003 Советник налоговой службы
Российской Федерации III ранга

Добавлено @ [mergetime]1092391378[/mergetime]
И еще ....

"Налоговый вестник", N 9, 2003

Вопрос: Я как физическое лицо сдаю внаем полученную по наследству и принадлежащую мне на праве собственности комнату, а также сдаю в аренду организации полученные по наследству гараж и нежилое помещение. Меня вызвали в налоговую инспекцию и потребовали, чтобы я получил свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, так как я систематически получаю доходы от сдачи в аренду принадлежащего мне недвижимого имущества. Я с этим не согласен, поскольку никакой деятельностью я не занимаюсь, у меня есть своя постоянная работа, но в инспекции утверждают, что я нарушаю закон. Разъясните, кто из нас прав.

Ответ: Согласно ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей в установленном законом порядке.
Статьей 4 Закона РСФСР от 07.12.1991 N 2000-1 "О регистрационном сборе с физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, и порядке их регистрации" (далее - Закон N 2000-1) установлено, что физические лица вправе осуществлять только те виды деятельности, которые указаны в свидетельстве о регистрации предпринимателя.
Взамен отмененных на территории Российской Федерации с 1 января 2003 г. 1 75 018 Общесоюзного классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) и ч.I и IV (применительно к экономической деятельности) ОК 004-93 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП) Постановлением Госкомстандарта России от 06.10.2001 N 454-ст был введен в действие Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.
ОКВЭД используется при решении основных задач, связанных с классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации; с определением основного и других фактически осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов; с кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных системах и ресурсах, едином государственном регистре предприятий и организаций, других информационных регистрах; с разработкой нормативных правовых актов, касающихся государственного регулирования отдельных видов экономической деятельности, а также для получения информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач органами государственной власти и управления.
Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место в случае, если ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
При сдаче жилого помещения внаем или нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 гл.34 ГК РФ. При этом в соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может быть как физическим, так и юридическим лицом.
С точки зрения гражданского права жилое или нежилое помещение (далее - недвижимое имущество), находящееся в личной собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица. При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, если он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод.
Кроме того, арендодатель получает обусловленную договором арендную плату, не осуществляя при этом на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор занимается деятельностью с использованием арендованного имущества, и согласно ст.606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
По существу, сдача в аренду физическим лицом недвижимого имущества, принадлежащего этому лицу на праве собственности, является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником этого имущества своего законного права на распоряжение принадлежащим ему имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие "экономическая деятельность". При этом у юридического лица сдача внаем принадлежащих ему жилых или нежилых помещений осуществляется путем организации определенного производственного процесса, включающего такие необходимые элементы, как использование работников, имеющих определенную квалификацию, технических средств, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п. Следовательно, в этом случае осуществляется экономическая деятельность, которая характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции, то есть потребителям оказываются услуги.
Исходя из вышеизложенного, реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом и регулярное получение физическим лицом доходов в соответствии с заключенными договорами аренды недвижимого имущества не может признаваться предпринимательской деятельностью.

Подписано в печать Т.Ю.Левадная
11.08.2003 Советник налоговой службы

Российской Федерации III ранга

Добавлено @ [mergetime]1092391563[/mergetime]
ZEWS Ваш случай...

"Налоговый вестник", N 5, 2003

Вопрос: Я являюсь собственником нежилого помещения, которое сдаю в аренду под магазин. Мною заключены договоры с соответствующими организациями на поставку тепло- и электроэнергии, а также на водоснабжение данного помещения; кроме того, я ремонтирую это помещение. Относятся ли производимые мною на содержание помещения затраты к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на доходы физических лиц, при исчислении налога на доходы, получаемые мною по договору аренды?

Ответ: В случаях сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 гл.34 ГК РФ. При этом в соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если договором аренды не установлено иное. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.
Кроме того, размер арендной платы за наем помещения устанавливается в договоре аренды по соглашению сторон; следовательно, арендодатель вправе учесть все свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор, который к тому же обязан производить текущий ремонт арендуемого им помещения.
С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание то, что в соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду. Следовательно, вышеуказанные затраты налогоплательщика-арендодателя не могут уменьшать его налоговую базу по налогу на доходы физических лиц при исчислении сумм налога на доходы, получаемые им от сдачи в аренду принадлежащего ему помещения.

Подписано в печать Т.Ю.Левадная
11.04.2003 Советник налоговой службы

Российской Федерации III ранга

Сообщение отредактировал Yaros_law: 13 August 2004 - 15:58

[AlexM]

Сдача в аренду физическим лицом недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником этого имущества своего законного права на распоряжение принадлежащим ему имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие экономической деятельности. У юридического лица сдача внаем принадлежащих ему жилых или нежилых помещений происходит путем организации определенного производственного процесса, включающего такие необходимые элементы, как использование работников, имеющих определенную квалификацию, технических средств, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п. Следовательно, юридическое лицо в этом случае осуществляет экономическую деятельность, которая характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции, т.е. оказанием услуг потребителям.
Таким образом, реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом и регулярное получение им доходов в соответствии с заключенными договорами аренды недвижимого имущества не может признаваться предпринимательской деятельностью.

Хотя такой подход налоговой как гражданина меня устраивает, но как юрист вынужден констатировать что прочитанное воспринимаю как полную ахинею. Эту ерунду можно подложить под любую деятельность ПБЮЛа, получив реализацию гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом и регулярное получение им доходов .
Граждане! Не сдавайте квартиры. Нету в этом никакой экономической выгоды.

Сообщение отредактировал AlexM: 13 August 2004 - 16:50

[Heden]

AlexM

Хотя такой подход налоговой как гражданина меня устраивает, но как юрист вынужден констатировать что прочитанное воспринимаю как полную ахинею

Полностью согласен.

Я своего клиента ПБЮЛом давно зарегил (правдв там больше 2 х магазинов было). Считаю что при таком раскдладе полностью под незаконное предпринимательство попадает. Кроме того выгодней получается. платите 6 % (УСН), + 150 рублей пенсам вместо 13 % НДФЛ, экономия на налоге на имущество, и для арендодателей спокойнее. Единственное что обидно, в вычет по НДФЛ эти деньги не входят...

[Пчела]

mnatsa

И в чем по Вашему разница между сдачей в аренду квартиры и нежилого помещения с точки зрения гражданского или налогового права?

Жилое или нежилое - это я для примера спросила.
А вообще меня интересовало назначение помещения в принципе. Т.е. для каких целей оно приобреталось: для потребительских или для предпринимательских.
Согласитесь, если гражданин сдает в аренду недвижимость (в данном случае это были квартиры, переведенные в нежилой фонд), на которой ныне располагаются магазины, то как-то с трудом верится, что данная недвижимость была им приобретена в потребительских целях.
А если не в потребительских, то в каких?
Это имхо, различие с точки зрения гражданского права.

За что потянуть арендодателя если он платит НДФЛ?

А это уже различие с точки зрения налогового права. Поскольку налогообложение ЧП существенно отличается от налогообложения физика, не обладающего этим статусом.
НДФЛ платит - это конечно хорошо. Но как быть с другими налогами, по которым ЧП признается налогоплательщиком (и дело даже не в НДС - тут можно получить освобождение от уплаты, можно перейти на упрощенку).

Перец

А если выполнение работ или оказание услуг лицами, осуществляется не зарегистрированными лицами, то деятельность является не предпринимательской, а преступной?

Зачем же так сразу преступной? Пока еще просто незаконной.
Регистрация в соответствующем качестве - и есть критерий законности.

Кстати, можно и не открывать ЧП, можно создать юр.лицо.

Думаете будет проще?

Yaros_law
Позиция налоргов иногда радует. Жаль только что очень многие радующие глаз разъяснения даются в виде комментариев в неофициальных источниках.
А с другой стороны по-прежнему огорчает, что МНС квалифицирует передачу имущества в аренду как услугу.

юридическое лицо в этом случае осуществляет экономическую деятельность, которая характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции, т.е. оказанием услуг потребителям.

А затраты на приобретение квартир, переведенных в нежилой фонд или затраты на такой перевод разве не возможно рассматривать как экономическую деятельность?


Господа, я вовсе не аггитирую ZEWSа стать ЧП. Просто многие моменты ведения такой деятельности без регистрации кажутся мне весьма сомнительными.

[Yaros_law]

Пчела
AlexM

но как юрист вынужден констатировать что прочитанное воспринимаю как полную ахинею.

Ну и почему?
Если быть последовательным в Вашей позиции, то статус ПБОЮЛ должна получить и бабка торгующая на углу семечками и пацан покрасивший соседки забор (так, по соседски) и получивший от этой соседки 100р. (на мороженное).
В приведенном mnatsa письме не даром говорится именно об услугах по сдачи в аренду, как о виде деятельности. Когда вы сдали в аренду, как физик, это является именно распоряжение Вашим имуществом, а не видом Вашей деятельности.

Добавлено @ [mergetime]1092397609[/mergetime]
AlexM

Нету в этом никакой экономической выгоды.   

а понятия экономическая выгода и предпринимательская деятельность не отождествляются. Физик может получать экономическую выгоду не осуществляя предпринимательской деятельности. Примеры выше.

[AlexM]

Yaros_law

а понятия экономическая выгода и предпринимательская деятельность не отождествляются

Абсолютно согласен. Вот и поясните теперь, почему разъяснения затрагивают экономическую выгоду, когда должны быть направлены на установление/ не установление предпринимательской деятельности с присущими ей законными критериями?

Если быть последовательным в Вашей позиции, то статус ПБОЮЛ должна получить и бабка торгующая на углу семечками и пацан покрасивший соседки забор (так, по соседски) и получивший от этой соседки 100р. (на мороженное).

Следовать надо не моей позиции, а норме закона. Не связывает закон действия пацана, "покрасившего забор соседке за 100 р." с наличием признаков предпринимательской деятельности.
Напротив, следуя Вашей позиции ООО "Подсолнух" необходимо нанять несколько бабок (в прямом смысле этого слова), чтобы раз и навсегда решить проблемы с предпринимательской деятельностью и всеми неудобствами. Новый такой критерий предпринимательской деятельности - БАБКА/НЕ БАБКА. Вобщем гуманно, но незаконно!

[Пчела]

Yaros_law

Если быть последовательным в Вашей позиции, то статус ПБОЮЛ должна получить и бабка торгующая на углу семечками и пацан покрасивший соседки забор (так, по соседски) и получивший от этой соседки 100р. (на мороженное).

Пацан - он же по соседски покрасил - не надеялся он особо на встречное предоставление. А соседка просто подарила ему 100р.
Согласна с AlexM нет тут признаков предпринимательства.

А вот бабку я бы порасспрашивала. Не закупает ли она целенаправленно семена подсолнухов, не выращивает ли эти самые подсолнухи где-нибудь, чтобы регулярно продавать семечки с целью систематического получения прибыли?
Нет, ну бабку конечно жалко, но вот граждане, торгующие на улицах арбузами - они что тоже не занимаются предпринимательской деятельностью?

[Yaros_law]

AlexM

следуя Вашей позиции ООО "Подсолнух" необходимо нанять несколько бабок (в прямом смысле этого слова), чтобы раз и навсегда решить проблемы с предпринимательской деятельностью и всеми неудобствами. Новый такой критерий предпринимательской деятельности - БАБКА/НЕ БАБКА.

Я Вас не понимаю....
Давайте по другому.
Я сдал в аренду нежилое помещение. Это помещение используется ПБЮЛ как магазин. На основании чего я должен оформлять себе статус ПБОЮЛ? Это, что является моим основным видом деятельности (сдача в аренду имущества)?
А если завтра я это помещение продам дяди Вани, который тоже не ПБОЮЛ? Продать его я должен как ПБОЮЛ или могу и как физик? А дядя Ваня может его купить как физик с учетом того, что при к-п помещения права арендатора не прекращаются? При оформлении права собственности на помещение должен ли дядя Ваня оформить ПБОЮЛ?

Добавлено @ [mergetime]1092402409[/mergetime]
Пчела

Пацан - он же по соседски покрасил - не надеялся он особо на встречное предоставление. А соседка просто подарила ему 100р.

И я так по соседски сдал нежилое помещение в аренду под магазин и не надеялся на встречное представление.
Ну а если пацан всей деревне заборы красит по прейскуранту? То тогда что?
Добавлено @ [mergetime]1092402721[/mergetime]

А вот бабку я бы порасспрашивала. Не закупает ли она целенаправленно семена подсолнухов, не выращивает ли эти самые подсолнухи где-нибудь, чтобы регулярно продавать семечки с целью систематического получения прибыли?

Подсобного сельского хозяйства не ведет, но вот семечки регулярно закупает и продает с наценкой. Во. Только вот заразы счетов-фактур не оформляю и другой документации, поэтому НДС им не возместят!! А они в арбитраж с заявой обжалующей решение ИМНС об отказе в возмещении НДС!
Может пришло время мелкого предпринимателя экономику России поднимать? (было сказано задумчиво со взглядом оптимиста в синее небо родных просторов......)

[AlexM]

Yaros_law

На основании чего я должен оформлять себе статус ПБОЮЛ? Это, что является моим основным видом деятельности (сдача в аренду имущества)?

Я Вас не понимаю....

Ну возьмите параллельно ситуацию, что это же самое помещение принадлежит ООО "Риэлтер" и оно его сдает в аренду, более ничем другим не занимаясь. Осуществляет оно предпринимательскую деятельность? ...... Ну а чем дядя Ваня хуже или лучше?
Вобщем, чтобы меня понимать, необходимо сузить круг критериев предпринимательской деятельности до установленных ГК, исключив всякие типа "она же бабка", он же дядя Ваня-физик" и т.п., "он же по соседски всей деревне красит", "берет не дорого".... или внести изменения в закон.

[Yaros_law]

AlexM

Вобщем, чтобы меня понимать, необходимо сузить круг критериев предпринимательской деятельности до установленных ГК, исключив всякие типа "она же бабка", он же дядя Ваня-физик" и т.п., "он же по соседски всей деревне красит", "берет не дорого".... или внести изменения в закон.

Не хочется мне переводить обсуждение в обменивание подколами....
Мне кажется позиция ИМНС в приведенных мною письмах обоснованной. Почему человек не может распоряжаться своим имуществом без оформления ПБОЮЛ? Почему право собственника должны быть ограничены?
Ваши возражения сводятся к ограниченному (произнесено без наездов ) толкованию понятия предпринимательская деятельность.

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

абз. 3, п. 1, ст. 2 ГК РФ.

В сдачи в аренду недвижимости физиком я не вижу системы. Ну заключили договор, передали имущество, и где здесь система? Где здесь система получения прибыли? Разовая сделка, не более. Вот об этом я говорил, когда приводил пример с дядей Ваней. Вот на этом я расставлял акценты, а не на названии сторон по договору. ГК не ограничивает право физиков в заключении договора, более того кодекс признает права физиков, в том числе и ПБОЮЛ и ЮЛ равными. В случае если физик не может заключать догов аренды без оформления ПБОЮЛ то это является ущемлением прав физика по сравнению с ПБОЮЛ и ЮЛ. Прямое противоречие ГК и Конституции.
Хорошо, абстрагируемся от аренды. Купля-продажа. Как в этом случае быть? Нужно ли оформлять ПБОЮЛ, когда физик хочет продать нежилое помещение?

[mnatsa]

Уважаемые Пчела и AlexM

получение прибыли от пользования имуществом

А разве сдача имущества в аренду есть пользование имуществом?
И вообще у нас такое непоследовательное государство: Ходорковского судят за то, что он зарегистрировался ПБЮЛом, а не платил налоги как физ. лицо.
Yaros_law