Был договор аренды земли. Срок его закончился, ни одна из сторон не возражала, договор считался продленным на неопределенынй срок.
Через какое-то время Арендодатель направил предупреждение о расторжении (за 3 месяца). Через 3 месяца договор считался расторгнутым. Но мы не свалили с участка. Арендадатель подал иск о выселении. Затем (как нам случайно стало известо, Арендодатель заключил новый договор аренды с третьим лицом (правда на других условиях).
Как считаете, можно ли применить в данном случае наше право на преимущественное заключение договора аренды (в случае договора , заключенного на неопределенный срок. Как тогда мы должны были уведомить Арендатора о желании заключить новый договор до окончания договора аренды) .
Можем ли подавать иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 5
#2
--Людмила--
Отправлено 13 August 2004 - 15:55
Неужели никто не знает. распространяется ли на договор аренды, заключенный на неопределенный срок, условие о преимущественном праве на заключение нового договора?
#3
Отправлено 13 August 2004 - 17:00
Ят думаю, что ст. 621 ГК РФ распространяется на договор аренды на неопределенный срок...
но тут нашла, честно говоря довольно спорное постановление, но имеет место быть:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 1999 года N Ф08-2230/98
[При расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный
срок, у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение
договора на новый срок. Поэтому суд обоснованно не исследовал вопрос
о наличии существенных нарушений договора аренды со стороны АО
"Стрижамент", поскольку данные обстоятельства не входят в предмет
доказывания по уточненному исковому требованию о расторжении
договора по статье 610 ГК РФ]
(Извлечение)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
г. Краснодар Дело N А63-717/98-С1 25 января 1999 г.
Вх N Ф08-2230/98
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при
участии представителей Комитета по управлению муниципальным
имуществом г. Ставрополя и АООТ "Стрижамент", рассмотрев в судебном
заседании кассационную жалобу АООТ "Стрижамент" на решение
Арбитражного суда Ставропольского края от 24-27.08.98 и
постановление апелляционной инстанции от 27.10.98 по делу N
А63-717/98-С1, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя
обратился с иском к ОАО "Стрижамент" о расторжении договора аренды,
выселении и взыскании пени. В порядке ст. 37 АПК РФ истец уточнил
исковые требования в части взыскания пени, уменьшив ее размер до
21725 руб. 14 коп., и изменил основание расторжения договора,
обосновав его ссылкой на ст. 610 ГК РФ. Заявленное ходатайство судом
удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от
24-27.08.98 расторгнут договор аренды N 91 от 17.05.94 и
дополнительные соглашения N 233 от 09.06.95 и N 233/1 от 30.07.96,
заключенные между КУМИ г. Ставрополя и ОАО "Стрижамент". Суд обязал
АО "Стрижамент" освободить занимаемое им помещение по адресу: г.
Ставрополь, ул. Коминтерна, 30, и взыскал с него в пользу КУМИ пени
за просрочку оплаты платежей в размере 1000 руб. В остальной части
иска отказано.
Решение суда обосновано тем, что актом сверки подтверждено
нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в связи с
чем истцом начислена пеня в размере, указанном в исковом заявлении.
Сумма пени также подтверждена двусторонним актом сверки расчетов.
Учитывая, что основной долг ответчиком погашен, суд применил ст.333
ГК РФ и уменьшил сумму пени до 1000 руб. Поскольку договор аренды
заключен сторонами на неопределенный срок, истец обоснованно заявил
требование о расторжении договора, своевременно уведомив арендатора
о своем намерении. На день рассмотрения дела установленный ст. 610
ГК РФ срок истек.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.10.98 решение
суда оставлено без изменения.
ОАО "Стрижамент" обратилось с кассационной жалобой на
принятые судебные акты, в которой просит их отменить и продлить
действие договора аренды до 01.04.99 г.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на
необоснованный отказ в удовлетворении заявленных им ходатайств о
приостановлении производства по делу и привлечении к участию в деле
ООО "Оригинал", на виновность истца в допущенной просрочке по оплате
арендной платы, на неправильное распределение судебных расходов по
делу. По мнению заявителя кассационной жалобы, судом сделан
необоснованный вывод о заключении договора на неопределенный срок,
тогда как в силу ст. 621 ГК РФ договор продлен до 01.04.99, суд
неправомерно применил при расторжении договора ст. 610 ГК РФ, а не
статьи 450, 451 Кодекса.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы
кассационной жалобы и обосновали свои возражения.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон,
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что
судебные акты следует оставить без изменения по следующим
основаниям.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по
управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и АООТ
"Стрижамент" 17.05.94 заключен договор аренды нежилого помещения по
ул. Коминтерна, 30 сроком на один год до 1.04.95. Дополнительным
соглашением к указанному договору от 9.06.95 стороны пролонгировали
действие договора аренды до 1.04.96. 30.07.96 стороны вновь
заключили дополнительное соглашение к договору в соответствии с
которым арендодатель продлил действие договора аренды с 1.04.96 без
указания срока действия договора. Доводы кассационной жалобы о том,
что по последнему дополнительному соглашению сторон срок пользования
помещением определен до 1.04.97 не подтверждаются материалами дела.
Согласно ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не
определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный
срок. В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом арендатора недвижимого имущества за
три месяца. При расторжении договора аренды, заключенного на
неопределенный срок, у арендатора отсутствует преимущественное право
на заключение договора на новый срок. Поэтому суд обоснованно не
исследовал вопрос о наличии существенных нарушений договора аренды
со стороны АО "Стрижамент", поскольку данные обстоятельства не
входят в предмет доказывания по уточненному исковому требованию о
расторжении договора по ст. 610 ГК РФ.
Поскольку арендодатель при расторжении договора по ст. 610
Кодекса вправе не мотивировать свое требование о прекращении
договора, претензионное письмо КУМИ г. Ставрополя от 19.05.98 о
расторжении договора в связи с существенными нарушениями его условий
является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка
урегулирования спора, предусмотренного ст.610 ГК РФ.
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от
28.04.97 по делу N А63-16/97-С5 в АО "Стрижамент" введено внешнее
управление. На период внешнего управления в соответствии с Законом
РФ "О несостоятельности (банкротстве)" на удовлетворение требований
кредиторов, по обязательствам, возникшим до введения внешнего
управления, вводится мораторий.
Из совместного акта сверки расчетов (л.д. 61) следует, что
задолженность по пене составляла на 31.12.97 19.302 руб. 51 коп., на
15.06.98 - 21.693 руб. 62 коп. Согласно отметки на акте сверки
представителя АО "Стрижамент" пеня до введения моратория составляла
18.732 руб. В судебном заседании представители КУМИ г. Ставрополя не
смогли уточнить размер пени, начисленной до введения моратория,
однако учитывая, что они признали сумму пени по состоянию на
31.12.97 и она незначительно отличается от размера, определенного
ответчиком, суд считает возможным использовать данные акта сверки.
На основании ст. 12 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)"
КУМИ г. Ставрополя вправе был предъявить требование о взыскании
пени, начисленной за период после введения внешнего управления, т.е.
в размере 2391 руб. (21693,62 - 19302,51 по данным акта сверки).
Исходя из размера указанного имущественного требования и должна быть
определена соответствующая часть госпошлины (учитывая, что другая ее
часть определяется на основании неимущественного требования о
расторжении договора), всего следовало взыскать 1751 руб. 90 коп.
Арбитражный суд при вынесении решения размер госпошлины определил
исходя из правомерности всей суммы требования о взыскании пени, что
не соответствует законодательству о банкротстве и Закону "О
государственной пошлине". Апелляционная инстанция также завысила
сумму госпошлины на 401 руб. 45 коп.
Вместе с тем, окружной суд учитывает, что при разрешении
спора суд первой инстанции уменьшил размер взыскиваемой пени до 1000
руб., исходя из суммы требования в размере 21725,14 (т.е. пеня,
начисленная до введения внешнего управления не подлежит взысканию
повторно), а при подаче кассационной жалобы АО "Стрижамент" была
предоставлена отсрочка по оплате госпошлины. С учетом этих
обстоятельств суд считает возможным не изменять судебные акты в
части взыскания госпошлины, а зачесть излишне взысканную госпошлину
в счет погашения расходов по госпошлине в размере 875 руб. 90 коп.
при подаче кассационной жалобы.
Судом также отклоняются как необоснованные доводы
кассационной жалобы в части отказа в удовлетворении ходатайств о
приостановлении производства по делу и привлечении к участию в деле
ООО "Оригинал".
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 171,
174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
П О С Т А Н О В И Л:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.08.98 и
постановление апелляционной инстанции от 27.10.98 по делу N
А63-717/98-С1 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без
удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его
принятия и обжалованию не подлежит.
но тут нашла, честно говоря довольно спорное постановление, но имеет место быть:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 1999 года N Ф08-2230/98
[При расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный
срок, у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение
договора на новый срок. Поэтому суд обоснованно не исследовал вопрос
о наличии существенных нарушений договора аренды со стороны АО
"Стрижамент", поскольку данные обстоятельства не входят в предмет
доказывания по уточненному исковому требованию о расторжении
договора по статье 610 ГК РФ]
(Извлечение)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
г. Краснодар Дело N А63-717/98-С1 25 января 1999 г.
Вх N Ф08-2230/98
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при
участии представителей Комитета по управлению муниципальным
имуществом г. Ставрополя и АООТ "Стрижамент", рассмотрев в судебном
заседании кассационную жалобу АООТ "Стрижамент" на решение
Арбитражного суда Ставропольского края от 24-27.08.98 и
постановление апелляционной инстанции от 27.10.98 по делу N
А63-717/98-С1, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя
обратился с иском к ОАО "Стрижамент" о расторжении договора аренды,
выселении и взыскании пени. В порядке ст. 37 АПК РФ истец уточнил
исковые требования в части взыскания пени, уменьшив ее размер до
21725 руб. 14 коп., и изменил основание расторжения договора,
обосновав его ссылкой на ст. 610 ГК РФ. Заявленное ходатайство судом
удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от
24-27.08.98 расторгнут договор аренды N 91 от 17.05.94 и
дополнительные соглашения N 233 от 09.06.95 и N 233/1 от 30.07.96,
заключенные между КУМИ г. Ставрополя и ОАО "Стрижамент". Суд обязал
АО "Стрижамент" освободить занимаемое им помещение по адресу: г.
Ставрополь, ул. Коминтерна, 30, и взыскал с него в пользу КУМИ пени
за просрочку оплаты платежей в размере 1000 руб. В остальной части
иска отказано.
Решение суда обосновано тем, что актом сверки подтверждено
нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в связи с
чем истцом начислена пеня в размере, указанном в исковом заявлении.
Сумма пени также подтверждена двусторонним актом сверки расчетов.
Учитывая, что основной долг ответчиком погашен, суд применил ст.333
ГК РФ и уменьшил сумму пени до 1000 руб. Поскольку договор аренды
заключен сторонами на неопределенный срок, истец обоснованно заявил
требование о расторжении договора, своевременно уведомив арендатора
о своем намерении. На день рассмотрения дела установленный ст. 610
ГК РФ срок истек.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.10.98 решение
суда оставлено без изменения.
ОАО "Стрижамент" обратилось с кассационной жалобой на
принятые судебные акты, в которой просит их отменить и продлить
действие договора аренды до 01.04.99 г.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на
необоснованный отказ в удовлетворении заявленных им ходатайств о
приостановлении производства по делу и привлечении к участию в деле
ООО "Оригинал", на виновность истца в допущенной просрочке по оплате
арендной платы, на неправильное распределение судебных расходов по
делу. По мнению заявителя кассационной жалобы, судом сделан
необоснованный вывод о заключении договора на неопределенный срок,
тогда как в силу ст. 621 ГК РФ договор продлен до 01.04.99, суд
неправомерно применил при расторжении договора ст. 610 ГК РФ, а не
статьи 450, 451 Кодекса.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы
кассационной жалобы и обосновали свои возражения.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон,
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что
судебные акты следует оставить без изменения по следующим
основаниям.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по
управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и АООТ
"Стрижамент" 17.05.94 заключен договор аренды нежилого помещения по
ул. Коминтерна, 30 сроком на один год до 1.04.95. Дополнительным
соглашением к указанному договору от 9.06.95 стороны пролонгировали
действие договора аренды до 1.04.96. 30.07.96 стороны вновь
заключили дополнительное соглашение к договору в соответствии с
которым арендодатель продлил действие договора аренды с 1.04.96 без
указания срока действия договора. Доводы кассационной жалобы о том,
что по последнему дополнительному соглашению сторон срок пользования
помещением определен до 1.04.97 не подтверждаются материалами дела.
Согласно ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не
определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный
срок. В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом арендатора недвижимого имущества за
три месяца. При расторжении договора аренды, заключенного на
неопределенный срок, у арендатора отсутствует преимущественное право
на заключение договора на новый срок. Поэтому суд обоснованно не
исследовал вопрос о наличии существенных нарушений договора аренды
со стороны АО "Стрижамент", поскольку данные обстоятельства не
входят в предмет доказывания по уточненному исковому требованию о
расторжении договора по ст. 610 ГК РФ.
Поскольку арендодатель при расторжении договора по ст. 610
Кодекса вправе не мотивировать свое требование о прекращении
договора, претензионное письмо КУМИ г. Ставрополя от 19.05.98 о
расторжении договора в связи с существенными нарушениями его условий
является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка
урегулирования спора, предусмотренного ст.610 ГК РФ.
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от
28.04.97 по делу N А63-16/97-С5 в АО "Стрижамент" введено внешнее
управление. На период внешнего управления в соответствии с Законом
РФ "О несостоятельности (банкротстве)" на удовлетворение требований
кредиторов, по обязательствам, возникшим до введения внешнего
управления, вводится мораторий.
Из совместного акта сверки расчетов (л.д. 61) следует, что
задолженность по пене составляла на 31.12.97 19.302 руб. 51 коп., на
15.06.98 - 21.693 руб. 62 коп. Согласно отметки на акте сверки
представителя АО "Стрижамент" пеня до введения моратория составляла
18.732 руб. В судебном заседании представители КУМИ г. Ставрополя не
смогли уточнить размер пени, начисленной до введения моратория,
однако учитывая, что они признали сумму пени по состоянию на
31.12.97 и она незначительно отличается от размера, определенного
ответчиком, суд считает возможным использовать данные акта сверки.
На основании ст. 12 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)"
КУМИ г. Ставрополя вправе был предъявить требование о взыскании
пени, начисленной за период после введения внешнего управления, т.е.
в размере 2391 руб. (21693,62 - 19302,51 по данным акта сверки).
Исходя из размера указанного имущественного требования и должна быть
определена соответствующая часть госпошлины (учитывая, что другая ее
часть определяется на основании неимущественного требования о
расторжении договора), всего следовало взыскать 1751 руб. 90 коп.
Арбитражный суд при вынесении решения размер госпошлины определил
исходя из правомерности всей суммы требования о взыскании пени, что
не соответствует законодательству о банкротстве и Закону "О
государственной пошлине". Апелляционная инстанция также завысила
сумму госпошлины на 401 руб. 45 коп.
Вместе с тем, окружной суд учитывает, что при разрешении
спора суд первой инстанции уменьшил размер взыскиваемой пени до 1000
руб., исходя из суммы требования в размере 21725,14 (т.е. пеня,
начисленная до введения внешнего управления не подлежит взысканию
повторно), а при подаче кассационной жалобы АО "Стрижамент" была
предоставлена отсрочка по оплате госпошлины. С учетом этих
обстоятельств суд считает возможным не изменять судебные акты в
части взыскания госпошлины, а зачесть излишне взысканную госпошлину
в счет погашения расходов по госпошлине в размере 875 руб. 90 коп.
при подаче кассационной жалобы.
Судом также отклоняются как необоснованные доводы
кассационной жалобы в части отказа в удовлетворении ходатайств о
приостановлении производства по делу и привлечении к участию в деле
ООО "Оригинал".
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 171,
174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
П О С Т А Н О В И Л:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.08.98 и
постановление апелляционной инстанции от 27.10.98 по делу N
А63-717/98-С1 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без
удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его
принятия и обжалованию не подлежит.
#4
Отправлено 21 September 2004 - 08:43
Преимущественное право на продление действует только в пределах срока договора. Чтобы это знать, достаточно прочесть ст. 621 ГК. Не обязательно быть юристом
#5
Отправлено 21 September 2004 - 08:54
Я считаю,что в случае, описанном Людмилой преимущественного права у арендатора нет.
Конструкция 621:
Договор аренды, в котором указан срок аренды. Срок аренды заканчивается, у арендатора возникает преимущественное право на заключение нового договора. Причем арендатор ОБЯЗАН письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор в разумный срок ДО ОКОНЧАНИЯ ДЕЙСТВИЯ договора.
Если же этого не сделано, срок договора истек, арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает - договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, возможность воспользоваться преимущественным правом ставится в зависимость от обязаннности арендатора уведомить арендодателя.
Если не уведомил - только возможность воспользоваться правом возобновления договора на неопределеенный срок, если арендодатель не возражает. То есть в этом случае преимущественное право, ИМХО, уже потерялось.
Конструкция 621:
Договор аренды, в котором указан срок аренды. Срок аренды заканчивается, у арендатора возникает преимущественное право на заключение нового договора. Причем арендатор ОБЯЗАН письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор в разумный срок ДО ОКОНЧАНИЯ ДЕЙСТВИЯ договора.
Если же этого не сделано, срок договора истек, арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает - договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, возможность воспользоваться преимущественным правом ставится в зависимость от обязаннности арендатора уведомить арендодателя.
Если не уведомил - только возможность воспользоваться правом возобновления договора на неопределеенный срок, если арендодатель не возражает. То есть в этом случае преимущественное право, ИМХО, уже потерялось.
#6
Отправлено 21 September 2004 - 13:43
определение сроков в ст. 190
неопределенный срок
это тоже срок видимо
неопределенный срок
это тоже срок видимо
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
