Сообщений в теме: 2

[Лоерша]

У меня возник вопрос по предварительному договору ипотеки нежилого помещения. Если у кого-нибудь есть мнения или (еще лучше) судебная практика - очень прошу поделиться.
Между банком и юр. лицом был заключен предварительный договор ипотеки, по которому юр. лицо обязуется передать банку в залог нежилое помещение в определенный срок. На момент подписания предварительного договора права юр. лица на земельный участок, на котором находится нежилое помещение были в стадии оформления и не было ясности - будет это право собственности или право аренды.
Цена в договоре была определена следующим образом:
"2.5. Предмет залога, указанный в:
п. а.б. Договора будет оценен сторонами при подписании Договора ипотеки на основании заключения независимого эксперта, имеющего федеральную лицензию на проведение оценки, об оценке рыночной стоимости предмета залога, указанного в п. а.б. Договора, с применением дисконта в размере 35 %(тридцать пять) процентов;
п.в. Договора будет оценен сторонами в сумме, равной нормативной стоимости земельного участка или стоимости права аренды земельного участка, определенной Московским земельным комитетом.
2.6. Предмет залога в целом будет оценен сторонами при подписании договора ипотеки на основании заключения независимого эксперта, имеющего федеральную лицензию на проведение оценки, об оценке рыночной стоимости предмета залога, указанного в п. а.б. Договора, с применением дисконта в размере 35 %(тридцать пять) процентов, увеличенной на нормативную стоимость земельного участка или стоимость права аренды земельного участка, определенной Московским земельным комитетом."
Срок подписания основного договора наступил, а юр. лицо отказалось подписать основной договор ипотеки. Банк обратился в суд с требованием о понуждении заключить основной договор ипотеки. Суд первой инстанции отказал, признав предварительный договор незаключенным, в связи с тем, что не определено существенное условие основного договора - цена. Банк будет обжаловать это решение. Для ясности - я на стороне банка.
Я полагаю, что цена определена, все другие существенные условия в договоре определены.
ст. 429 ГК РФ Предварительный договор.
п.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
ст. 339 ГК РФ Договор о залоге, его форма и регистрация.
п.1. В договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.
НО в п.4 этой статьи указано, что несоблюдение норм, установленных п.2 (письменная форма) и п. 3 (гос.регистрация) влечет недействительность договора о залоге. А не норм, установленных в п.1.
Норма, содержащаяся в п. 555 ГК РФ, для договора залога по моему мнению не применима, так как залог не является куплей-продажей.
Все остальные существенные условия в предварительном договоре содержатся и спора по ним нет.

[mnatsa]

Лоерша

п. а.б. Договора будет оценен сторонами при подписании Договора ипотеки на основании заключения независимого эксперта, имеющего федеральную лицензию на проведение оценки, об оценке рыночной стоимости предмета залога, указанного в п. а.б. Договора, с применением дисконта в размере 35 %(тридцать пять) процентов;

Как я понял суть спора в том. является ли данное условие оценкой предмета залога. Представляется, что нет в силу п. 3 ст. 9 Закона "Об ипотеке":

Статья 9. Содержание договора об ипотеке
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Закон для основного договора ипотеки допускает только денежное выражение цены предмета ипотеки, а не порядок определения цены. Это правило обязательно и для предварительного договора.
А 555 ГК, как и п. 4 ст. 339 ГК здесь действительно ни при чем, и я сомневаюсь, что суд на них будет ссылаться.

[chigir*]

Интересно, а подлежит регистрации договор залога недвижимого имущества, если стороны определили его стоимость более чем 5% от суммы займа? Обратить взыскание ведь нельзя на заложенное имущество.