Для чего в практике возникает необходимость заключения предварительного договора? Значит в чем то есть преимущество, почему бы сразу не заключить договор с указанием даты его исполнения?
|
|
||
|
|
|
|
Предварительные договоры
Автор
-larisa-
, 26 Sep 2001 11:49
Сообщений в теме: 29
#2
-Svoi-
Отправлено 26 September 2001 - 12:16
В свое время эта тема очень активно обсуждалась. На моей памяти пришли к единственному выводу -- с помощью предварительного договора можно обойти реальный договор. Скажем, заключив предварительный договор вклада. Были обоснованные возражения, сводившиеся к тому, что такой обход закона недопустим. Однако с теоретических позиций больше никто ничего не придумал.
На практике предварительный договор служит промежуточным звеном между протоколом о намерениях и реальным договором. Как Вы понимаете, заключив предварительный договор, нужно сначала идти в суд с иском об обязании заключить договор, что занимает достаточно много времени. Поэтому, заключая предварительный договор, стороны понимают, что он не связывает их настолько суровыми обязательствами, как основной. По крайней мере, они смогут потянуть время, если им это выгодно.
На практике предварительный договор служит промежуточным звеном между протоколом о намерениях и реальным договором. Как Вы понимаете, заключив предварительный договор, нужно сначала идти в суд с иском об обязании заключить договор, что занимает достаточно много времени. Поэтому, заключая предварительный договор, стороны понимают, что он не связывает их настолько суровыми обязательствами, как основной. По крайней мере, они смогут потянуть время, если им это выгодно.
С уважением,
Svoi.
#3
-Emelya-
Отправлено 26 September 2001 - 16:19
Как один из вариантов предварительный договор применяется для обеспечения гарантий заключения будущей сделки именно с Вами , если контрагенту необходимо время и денежные средства (возможно Ваши) для получения возможности распоряжения объектом договора, т.е. для возможности заключения реального договора.
#4
-Ivanovitsh-
Отправлено 26 September 2001 - 17:31
Предварительный договор - очень полезная и необходимая конструкция!
Например, при приобретении жилой недвижимости (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) – согласно п. 2 ст. 558 «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ С МОМЕНТА ТАКОЙ РЕГИСТРАЦИИ.». Т.е. до момента регистрации ДОГОВОР НЕЗАКЛЮЧЕН (а каковы правовые последствия незаключенного договора, пусть даже облеченного сторонами (в попытке придать договору юридическую силу) в нотариальную форму?).
Любая сторона договора купли-продажи жилой недвижимости имеет полное право «передумать» продавать (покупать) жилую недвижимость даже после сдачи всех документов в учреждение юстиции (но до дня внесения в реестр). И никакой суд обязать её к исполнению НЕЗАКЛЮЧЕННОГО договора не вправе.
Другое дело предварительный договор! (простая письменная форма, без регистрации, стороны обязуются в 3-х месячный срок заключить основной договор … и т.п.) А в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК).
И с обеспечением исполнения предварительного договора всё в порядке, с учетом п. 3 ст. 329 ГК, устанавливающей, что «Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.». Это я к тому, что трудно признать действительным обязательство, возникающее из НЕЗАКЛЮЧЕННОГО договора (пусть даже нотариально удостоверенного).
А ещё рекомендую почитать статью К.И. Скловского Предварительный договор /Закон, 1995, № 9/ или в книге того же автора Собственность в гражданском праве /с. 472-478/.
Например, при приобретении жилой недвижимости (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) – согласно п. 2 ст. 558 «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ С МОМЕНТА ТАКОЙ РЕГИСТРАЦИИ.». Т.е. до момента регистрации ДОГОВОР НЕЗАКЛЮЧЕН (а каковы правовые последствия незаключенного договора, пусть даже облеченного сторонами (в попытке придать договору юридическую силу) в нотариальную форму?).
Любая сторона договора купли-продажи жилой недвижимости имеет полное право «передумать» продавать (покупать) жилую недвижимость даже после сдачи всех документов в учреждение юстиции (но до дня внесения в реестр). И никакой суд обязать её к исполнению НЕЗАКЛЮЧЕННОГО договора не вправе.
Другое дело предварительный договор! (простая письменная форма, без регистрации, стороны обязуются в 3-х месячный срок заключить основной договор … и т.п.) А в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК).
И с обеспечением исполнения предварительного договора всё в порядке, с учетом п. 3 ст. 329 ГК, устанавливающей, что «Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.». Это я к тому, что трудно признать действительным обязательство, возникающее из НЕЗАКЛЮЧЕННОГО договора (пусть даже нотариально удостоверенного).
А ещё рекомендую почитать статью К.И. Скловского Предварительный договор /Закон, 1995, № 9/ или в книге того же автора Собственность в гражданском праве /с. 472-478/.
#5
-larisa-
Отправлено 26 September 2001 - 18:28
Спаибо всем за очень доходчивые разъяснения. Теперь я стала немножечко умнее...:)
#6
-Svoi-
Отправлено 27 September 2001 - 16:24
To Ivanovich:
Маленькое дополнение. Несмотря на всю верность Ваших доводов, нельзя не учитывать статью о принуждении к регистрации. В свое время один из судебных процессов дошел до Вышки, при этом одна из сторон как раз и ссылалась на то, что раз договор не был зарегистрирован, то нельзя принудить ее к регистрации, поскольку договора еще не существует. Вышка на такую позицию не встала. В связи с этим что предварительный, что незарегистрированный основной -- без разницы. Все равно должно быть два процесса -- первый о понуждении к регистрации/о понуждении к заключению основного договора. Второй -- об обязании исполнить из договора.
Маленькое дополнение. Несмотря на всю верность Ваших доводов, нельзя не учитывать статью о принуждении к регистрации. В свое время один из судебных процессов дошел до Вышки, при этом одна из сторон как раз и ссылалась на то, что раз договор не был зарегистрирован, то нельзя принудить ее к регистрации, поскольку договора еще не существует. Вышка на такую позицию не встала. В связи с этим что предварительный, что незарегистрированный основной -- без разницы. Все равно должно быть два процесса -- первый о понуждении к регистрации/о понуждении к заключению основного договора. Второй -- об обязании исполнить из договора.
С уважением,
Svoi.
#8
Отправлено 03 May 2006 - 22:39
Господа, хочу узнать ваше мнение может ли предварительный договор содержать иные обязанности помимо заключения основного договора(ст. 429 ГК РФ)?
Не будет ли являться наличие каких-либо дополнительных обязанностей основанием для квалификации такого предварительного договора как ОСНОВНОГО?
При толковании принимается буквальное буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, следовательно, не важно что написано "предварительный", раз есть обязанности, значит ОСНОВНОЙ, т.е.непосредственно устанавливающий права и обязанности
Не будет ли являться наличие каких-либо дополнительных обязанностей основанием для квалификации такого предварительного договора как ОСНОВНОГО?
При толковании принимается буквальное буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, следовательно, не важно что написано "предварительный", раз есть обязанности, значит ОСНОВНОЙ, т.е.непосредственно устанавливающий права и обязанности
Сообщение отредактировал Д.Н. Прокопьев: 19 June 2006 - 18:58
#9
Отправлено 04 May 2006 - 23:58
Предварительный договор не нужен ни для чего. Про госрегистрацию -это надуманное. Уважаемые всеми авторы Договорного права пришли к такому же выводу, что предварительный договор нафиг не нужен. Правда, они там тоже обосновывают смысл предварительного договора в предварении реального. Но я готов до посинения спорить, что при настоящем состоянии ГК предварительный договор к реальному договору заключать нельзя. Как понудить к заключению реального договора? Истребовать предмет договора в натуре чтоли? Да и зачем тогда вообще конструкция реального договора нужна?
Я пытался проследить судьбу предварительного договора в истории, но пока недостаточно времени. Проект гражданского уложения в силу его крайней эклектичности в некоторых вопросах представляется не очень хорошим подспорьем.
У меня есть гипотеза истории возникновения предварительного договора:
Раньше в России (ну и не только у нас, конечно) считалось, что нельзя требовать по суду от должника реального исполнения обязательства, а можно было только удовлетворяться убытками. Как я понимаю дело шло из Рима, где был принцип, что присуждение всегда осуществляется в деньгах. Но давление социального, демократического и гуманистического (а может псевдогуманистического) привело к тому, что мало помалу стал утверждаться новый принцип - реального исполнения обязательства. Вот в этот момент по идее и должен был получить развитие предварительный договор. т.е. договор по которому не будет производиться реальное исполнение. Мало того и понудить к заключению основного договора было нельзя (этот вывод я видел, по моему, у Шершеневича). Веритель в этом случае имел лишь иск об убытках. Таким образом договор с принципом реального исполнения и предварительный договор с принципом вознаграждения за убытки могли составить нормальную сбалансированную систему. Но принцип реального исполнения договора победил (и не только в Германии). Теперь непонятно для чего нужен предварительный договор, только для дополнительного геморроя, разве что, да и для желания порыться в госрегистрации договоров и прекратить существование реальных договоров, как явления.
В общем порывшись в проекте Гражданского уложения можно кое чего из моих выводов подтвердить, но можно и опровергнуть. В частности в ГУ (если не ошибаюсь) прямо описывается предварительный договор займа, только там же прямо и указаны последствия его невыполнения - иск об убытках (в нашем то ГК этого нет).
Кстати ГУ разрешает по предварительному договору вносить задаток в счет платежей по будущему основному договору, на счет чего лично у меня существует большие сомнения.
Моё почтение.
Я пытался проследить судьбу предварительного договора в истории, но пока недостаточно времени. Проект гражданского уложения в силу его крайней эклектичности в некоторых вопросах представляется не очень хорошим подспорьем.
У меня есть гипотеза истории возникновения предварительного договора:
Раньше в России (ну и не только у нас, конечно) считалось, что нельзя требовать по суду от должника реального исполнения обязательства, а можно было только удовлетворяться убытками. Как я понимаю дело шло из Рима, где был принцип, что присуждение всегда осуществляется в деньгах. Но давление социального, демократического и гуманистического (а может псевдогуманистического) привело к тому, что мало помалу стал утверждаться новый принцип - реального исполнения обязательства. Вот в этот момент по идее и должен был получить развитие предварительный договор. т.е. договор по которому не будет производиться реальное исполнение. Мало того и понудить к заключению основного договора было нельзя (этот вывод я видел, по моему, у Шершеневича). Веритель в этом случае имел лишь иск об убытках. Таким образом договор с принципом реального исполнения и предварительный договор с принципом вознаграждения за убытки могли составить нормальную сбалансированную систему. Но принцип реального исполнения договора победил (и не только в Германии). Теперь непонятно для чего нужен предварительный договор, только для дополнительного геморроя, разве что, да и для желания порыться в госрегистрации договоров и прекратить существование реальных договоров, как явления.
В общем порывшись в проекте Гражданского уложения можно кое чего из моих выводов подтвердить, но можно и опровергнуть. В частности в ГУ (если не ошибаюсь) прямо описывается предварительный договор займа, только там же прямо и указаны последствия его невыполнения - иск об убытках (в нашем то ГК этого нет).
Кстати ГУ разрешает по предварительному договору вносить задаток в счет платежей по будущему основному договору, на счет чего лично у меня существует большие сомнения.
Моё почтение.
#10
Отправлено 05 May 2006 - 00:00
Встречный
я готов до посинения спорить, что при настоящем состоянии ГК предварительный договор к реальному договору заключать нельзя. Как понудить к заключению реального договора? Истребовать предмет договора в натуре чтоли? Да и зачем тогда вообще конструкция реального договора нужна?
#11
-Гость-
Отправлено 05 May 2006 - 16:38
Да уж... . Предварительный договор ранее (до 17 года) именовался договором запродажи. Смысл его в следующем - продается в будущем то, чего нет сегодня - например будущий урожай или собственность которую оформим надлежащим образом в четверг. Все остальное от лукавого и регулируется другими главами ГК. Попробуйте почитать.
#12
Отправлено 05 May 2006 - 16:45
Гость
а вы себе не мыслите предварительного договора не купли-продажи?Предварительный договор ранее (до 17 года) именовался договором запродажи
#13
Отправлено 05 May 2006 - 20:39
Да уж... . Предварительный договор ранее (до 17 года) именовался договором запродажи. Смысл его в следующем - продается в будущем то, чего нет сегодня - например будущий урожай или собственность которую оформим надлежащим образом в четверг. Все остальное от лукавого и регулируется другими главами ГК. Попробуйте почитать.
Вот интересный человек - сказал как отрезал ... и не сомневается ничуть ... завидую даже.
Вот, пжалста, Шершеневич:
Однако, прежде установления договора, стороны приступают нередко к предваритель-ному соглашению, которое предшествует главному договору. Это есть договор о совершении другого договора в будущем. Как договор, он отличается от тех переговоров, в которых сто-роны намечают, хотя бы и письменно, главные и дополнительные пункты предстоящего до-говора. Такие переговоры не имеют юридического значения и не обязывают вступивших в них. Как вполне состоявшееся соглашение, с определенным содержанием, предварительный договор несколько отличается от соглашения контрагентов по основному вопросу при разно-гласии в частностях: это также настоящий договор и, если контрагенты не согласятся по от-дельным пунктам, то последние будут восполнены на основании закона или заведенного по-рядка. Предварительное соглашение отличается также от договора, не облеченного еще в окончательную форму. Так, например, нередко некоторые договоры совершаются сначала дома, а потом облекаются в нотариальную форму; но договор обретает силу с момента, когда ему придана форма на дому, а не тогда, когда заносится в нотариальные книги. Отличаясь от всех этих случаев, в которых нет еще договора или есть уже вполне действительный, тогда как контрагенты думают, что еще нет, предварительный договор есть соглашение о совер-шении в будущем договора ввиду отсутствия в данный момент некоторых существенных ус-ловий. Так, например, запродажа есть предварительный договор о купле-продаже, договор об открытии кредита есть предварительный договор о займе. Такой именно характер носят договоры об обеспечении будущего обязательства, например, обеспечение поручительством предстоящего займа. Сила таких договоров заключается в том, что стороны обязываются, с -наступлением известного срока или обстоятельства, совершить другой договор, но не могут быть принуждены к тому, а только возмещают вред, причиненный ими от уклонения (кас. реш. 1877, № II6). Следовательно, с этой стороны предварительные договоры имеют такое же юридическое значение, как и те, которые имеются в виду при заключении их.
А вот проект ГУ:
Глава II. Запродажа.
1776. По договору запродажи одна сторона обязуется продать, a друган купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену. 236, 211.
1777. Запродажа на всякую сумму должна быть удостоверена на письме. 237, 212.
1778. Если к назначенному в договоре запродажи сроку продажа не состоится по вине одной из сторон, то виновная сторона обязана возместить другой понесенные ею убытки. Если же в обеспечение заключения договора продажи дан задаток, то применяются правила статей 1599 и 1600. 238, 213.
1779. Если запродажа совершена у нотариуса и продавцом не выговорево права отступиться от договора, то покупщик может требовать судебным порядком записки за ним запроданного имения по вотчинной книге за условленную покупную цену.
До внесения покупщика в вотчинную книгу должны быть уплачены крепостные пошлины. 239, 214.
1780. В обеспечение упомянутого в статье 1779 права покупщика может быть, по соглашению сторон, внесева в вотчинную книгу отметка, ограничивающая продавца вправе отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта погашается не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого срока не будет предъявлен покупщиком иск (ст. 1779) о записке за ним имения по вотчинной книге. 240, 215.
Немножко разный подход к запродаже, нет?
#14
Отправлено 05 May 2006 - 21:26
Выделение запродажи по Своду законов имело еще то значение, что была принята консенсуальная система перехода права собственности. Соответственно, договор о продаже товара, которое еще не было в наличии у продавца на момент заключения договора, считался ничтожным. Запродажа не влекла перехода ПС и могла быть заключена в отношении еще не имеющегося у продавца товара.
#15
-Гость-
Отправлено 19 May 2006 - 19:57
Может я неловко выразился, извините! Я ведь для студентов в двух словах хотел объяснить, чтобы общий, так сказать правовой смысл... .
Теперь по теме.
Ответ смерчу - я себе мыслю предварительный договор не связанный с куплей - продажей (например договор займа).
Ответ Встречному - в истории разберусь дословно, чтобы достойно ответить.
Другое - т.е. смысл - реальные договоры для своего возникновения (то бишь заключения) предполагают соглашение плюс передачу вещи. Предварительный договор имеет целью разделить стадию заключения договора на две - придать самостоятельное юридическое значение самому соглашению (ну то есть без передачи). Следовательно, соответствующая обязательственная связь возникает до того, как у лица появится необходимая для исполнения вещь (например урожай зерна будущей осени).
Теперь по теме.
Ответ смерчу - я себе мыслю предварительный договор не связанный с куплей - продажей (например договор займа).
Ответ Встречному - в истории разберусь дословно, чтобы достойно ответить.
Другое - т.е. смысл - реальные договоры для своего возникновения (то бишь заключения) предполагают соглашение плюс передачу вещи. Предварительный договор имеет целью разделить стадию заключения договора на две - придать самостоятельное юридическое значение самому соглашению (ну то есть без передачи). Следовательно, соответствующая обязательственная связь возникает до того, как у лица появится необходимая для исполнения вещь (например урожай зерна будущей осени).
#17
Отправлено 21 May 2006 - 23:50
Chiko
Согласен. Скорее, купля-продажа в будущем. Что и сейчас вполне урегулировано ГК.кстати, не сказал бы что запродажа - предварительный договор
#18
Отправлено 22 May 2006 - 00:04
тогда зачем ссылаетесь на запродажу?Ответ смерчу - я себе мыслю предварительный договор не связанный с куплей - продажей (например договор займа).
Chiko
не думал специально над этим вопросомне сказал бы что запродажа - предварительный договор
#19
-Гость-
Отправлено 22 May 2006 - 20:03
А у меня возник дурацкий вопрос:
Возможно ли включение в предварительный договор условия об обязанности заключить основной договор, только если к моменту его заключения соответствующее имущество будет принадлежать продавцу (т.е. дать продавцу возможность правомерно распорядиться имуществом до заключения основного договора) ?
Вроде ограничений в зак-ве нет.
Ваше мнение?
Возможно ли включение в предварительный договор условия об обязанности заключить основной договор, только если к моменту его заключения соответствующее имущество будет принадлежать продавцу (т.е. дать продавцу возможность правомерно распорядиться имуществом до заключения основного договора) ?
Вроде ограничений в зак-ве нет.
Ваше мнение?
#20
Отправлено 23 May 2006 - 11:38
У меня тоже вопрос с условием возник. Можно ли сделать предварительный договор условной сделкой, т.е. предусмотреть в нем, что права и обязанности сторон возникнут с момента наступления события, которое неизвестно наступит или нет.И соответственно сроком, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429ГК) будет определенный период времени (например, 2 мес) с момента вступления в силу (возникновения прав и обязанностей) предварительного договора?
#21
Отправлено 23 May 2006 - 22:44
GenyO привет 
вай ноу?Можно ли сделать предварительный договор условной сделкой
#22
Отправлено 24 May 2006 - 11:50
вай ноу?
ну да я тоже решила, что можно, дело в том только, что смысла вроде как в этом нет, иначе говоря, предварительный договор под отлагательным условием практически = обычный договор под условием, в смысле юридических последствий это примерно одно и тоже. Следовательно, зачем использовать предварительный договор с условием, если можно обычный сделать с условием. Итого вывод: роль предварительного договора действительно очень и очень невелика.
ну да я тоже решила, что можно, дело в том только, что смысла вроде как в этом нет, иначе говоря, предварительный договор под отлагательным условием практически = обычный договор под условием, в смысле юридических последствий это примерно одно и тоже. Следовательно, зачем использовать предварительный договор с условием, если можно обычный сделать с условием. Итого вывод: роль предварительного договора действительно очень и очень невелика.
#23
Отправлено 24 May 2006 - 13:11
Smertch
В принципе согласен, но что же делать со 190 ГК, которую многие в том числе и ВАС толкуют с модальной нагрузкой долженствования. "Срок должен быть определен только событием которое неизбежно наступит". Хотя из буквального толкования такого вывода вроде бы не следует.
На практике же получится неопределенный срок предварительного договора для заключения основного, а там год на заключение и прощайте.
И с "преимущественным правом" по соглашению сторон, если рассматривать его как пред. договор такая же история. На этом, по-моему, и закончился наш разговор в одноименной теме.
Можно ли сделать предварительный договор условной сделкой
вай ноу?
В принципе согласен, но что же делать со 190 ГК, которую многие в том числе и ВАС толкуют с модальной нагрузкой долженствования. "Срок должен быть определен только событием которое неизбежно наступит". Хотя из буквального толкования такого вывода вроде бы не следует.
На практике же получится неопределенный срок предварительного договора для заключения основного, а там год на заключение и прощайте.
И с "преимущественным правом" по соглашению сторон, если рассматривать его как пред. договор такая же история. На этом, по-моему, и закончился наш разговор в одноименной теме.
#24
Отправлено 24 May 2006 - 13:45
Кстати, соглашусь с JIS, в условном предварительном договоре смысла нет... и еще подумаю.
#25
Отправлено 25 May 2006 - 15:15
П. 3 ст. 614 и предварительный договор
П. 1 ст. 450 ГК РФ допускает вносить изменения в договор по соглаше-нию сторон. П. 3 ст. 614 ГК РФ ограничивает эту норму для договора аренды: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Зачем? Предполагается, что для защиты не публичных, а частных интересов, интересов арендатора как более слабой стороны. Однако арендатор может защитится тем, что не примет предложения об изменении договора. В этом случае арендодатель по п. 2 ст. 452 может потре-бовать изменения договора в судебном порядке. Суд должен отказать в этом требовании, основываясь на принципе свободы договора. Выходит, п. 3 ст. 614 ГК РФ рассчитан на случаи, когда договор аренды включает в себя пред-варительный договор о заключении основного договора (в данном случае договора об изменении договора в части арендной платы), и к заключению этого основного договора арендодатель может принудить в судебном порядке, но не чаще одного раза в год.
П. 1 ст. 450 ГК РФ допускает вносить изменения в договор по соглаше-нию сторон. П. 3 ст. 614 ГК РФ ограничивает эту норму для договора аренды: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Зачем? Предполагается, что для защиты не публичных, а частных интересов, интересов арендатора как более слабой стороны. Однако арендатор может защитится тем, что не примет предложения об изменении договора. В этом случае арендодатель по п. 2 ст. 452 может потре-бовать изменения договора в судебном порядке. Суд должен отказать в этом требовании, основываясь на принципе свободы договора. Выходит, п. 3 ст. 614 ГК РФ рассчитан на случаи, когда договор аренды включает в себя пред-варительный договор о заключении основного договора (в данном случае договора об изменении договора в части арендной платы), и к заключению этого основного договора арендодатель может принудить в судебном порядке, но не чаще одного раза в год.
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
