Сообщений в теме: 105

[пани Лиза]

Как ни странно, но и меня мучают сходные "странные" вопросы, например, являются ли лифты и шахты частью здания или это самостоятельный объект, и, следовательно, можно ли их арендовать-продавать отдельно от здания? И какие права имеют собственники помещений в здании на эти самые лифты или лифтовые шахты - сервитут?
Присоединяюсь к вопросу Гость-Ольга.

[Axel]

Гость-Ольга, ИМХО аренда шахты лифта может иметь место, только имущество должно использоваться по назначению (ст. 615) - гонять лифт, то есть использовать шахту для обслуживания здания.

Сообщение отредактировал Axel: 14 October 2003 - 21:02

[пани Лиза]

если соседнии помещения занимают разные организации насколько сантиметров стена принадлежит вглубь

На этот вопрос ответ мне ясен. А вот про лифты - действительно что-то клинит. Поэтому, если можно, отвечайте, пожалуйста, аргументированно. Например, ЮЛ1 купило у ЮЛ2 часть многоэтажного здания, про лифты и шахты к ним в договоре прямо ничего не сказано, но на момент купли-продажи лифты имелись и функционировали. Как доказать, что ЮЛ1 приобрело лифты вместе со зданием? Ну или обратное...

[Adr]

а одного моего знакомого юриста мучал вопрос - если соседнии помещения занимают разные организации насколько сантиметров стена принадлежит вглубь. абсолютно серьезно - он достал всех. 
хотел он это в договор прописать 

хыыы..а если, скажем, фирма А продырявкала стенку в целях повешения тресветлого облика идейного лидера, да промахнулась со сверлом и влетела на неположенные 3 миллиметра в "собственность" фирмы Б, то с нея положенное сдирают?
Будьте ласковы, пришлите договорчик! Ну уважьте женский каприз

[kuropatka]

Черт с ним, с лифтом, но со стеной предлагаю разобраться. Я почти серьезно.
Просто тут возник вопрос - есть здание, помещения в нем принадлежат разным организациям и мэрии. Может ли собственник помещения что-либо вешать на наружнюю часть "своей" стены? И вообще - насколько свободно он может ей распоряжаться? Понятно, что действия, влияющие на конструктивную прочность здания - нельзя. А вот все остальное?
Стена - она в частной собственности или долевой?

[Adr]

kuropatka
мда. вопрос, канешна, интересный...

Организации покупали только помещения, то есть определенную площадь по внутреннему обмеру? А кто собственник самого здания?
Думаю, вряд ли можно говорить о долевой собственности, если это не кондоминиум. Иначе на каждую продажу помещения было бы 10 судов - ибо нарушено было бы право преимущественной покупки доли остальных собственников помещений.
Понимаю, что доказательство от противного, конечно

[kuropatka]

Adr

А кто собственник самого здания?

А вы полагаете, что есть собственники у отдельных помещений, и есть - у всего здания? Если так, то эта самая стена должна ему и принадлежать... Но, по-моему, это все же не так.

нарушено было бы право преимущественной покупки доли остальных собственников помещений.

Хм... Но помещения-то - не в долевой собственности. Вопрос в том - стена - часть ли помещения, и какие права на нее имеет собственник помещения.

В моем случае имеем вообще пристройку к зданию, которая и принадлежит организации.

[Gromoff]

Да. Что такое помещение так никому и не понятно.

[Adr]

Да. Что такое помещение так никому и не понятно

Что естественно, ибо сперва помещение нежилое вообще не считалось самостоятеьлным объектом недвижимости. А стали его считать таковым лишь благодаря ФЗ-122 . (ст. 1, п.6 ст.12 оного). И то, определение "объект, входящий в состав зданий и сооружений" - сами понимаете, мягко говоря, "размытое"...

А вы полагаете, что есть собственники у отдельных помещений, и есть - у всего здания? Если так, то эта самая стена должна ему и принадлежать... Но, по-моему, это все же не так.

да не то, чтобы я полагала, что оно так должно быть...просто оно так есть в природе...бывает...как данность.
Скажем, построила организация офисное здание - и ну распродавать помещения. Пример Макса - явно из этих степей.
Как при этом она регистрирует права - это вообще отдельная песня бурлаков. У нас похожий случай мог возникнуть - и мы с регпалатой общались долго и нудно по этому поводу...Сперва хотели зарегистрировать право на здание как на один объект недвижимости. А когда поняли, что помещения таки придется продавать..были сильно рады, скажем без обиняков. Когда нам изначально предложили сразу зарегистрировать права на все. положим, 20 помещений - встал другой вопрос - а что с т.н. местами общего пользования будет? ГРП внятного ответа не дала. У всех, естественно, на языке вертелась аналогия с ТСЖ и кондоминиумом...но такой практики у нас нет (ежели кто знает, буду общечеловечески благодарна, ежели пришлете)
В отношении жилых помещений к местам общего пользования четко относятся несущие конструкции - никто, надеюсь, не станет отрицать сущность стены как несущей конструкции?
(Постановление Госстроя от 12.10.2000 № 103)

В итоге, кажется, было зарегистрировано право на здание и на 1 помещение в нем..

В моем случае имеем вообще пристройку к зданию, которая и принадлежит организации.

а тут тоже еще как подумать...смотря какая пристройка...она же может быть практически изолированной - только соприкасаться какой-то одной стеной...а несущие конструкции у нее наверняка свои могут быть....тут я, кажется, не подсказчик - попробуйте какой-нить запрос БТИ сделать по технической части?

Добавлено:

7. почему не можем арендовать шахту лифта?
это объект общего пользования, вроде лестниц и входа - ну допустим.
является общей собственностью собственников здания - наверное.

а если допустим - то что будет предметом аренды-то? доли в праве общей собственности?


Добавлено:
да...кстати...любопытная точка зрения о лифтах, отоплении , водопроводах и проч.

Лифт
Не являясь специалистом в области лифтового оборудования, я могу лишь предположить, что конструкция как шахты, так и кабины лифта, по-видимому, допускает их демонтаж, перемещение и установку на другом объекте. При таких обстоятельствах лифт (если рассматривать его как отдельную вещь) должен считаться движимым имуществом. Если демонтаж шахты и кабины лифта влечет ущерб зданию или сооружению, в котором лифт установлен, лифт следует рассматривать как неотделимое улучшение объекта недвижимости (применительно к ст. 623 ГК РФ); тем не менее лифт остается движимым имуществом.

Это оборудование (при водяном отоплении) выражается в системе трубопроводов и радиаторов. Конструкция того и другого допускает демонтаж, перемещение и монтаж на другом объекте.
Тем самым упомянутое оборудование, установленное в здании или сооружении (если рассматривать это оборудование как отдельную вещь), следует относить к движимым вещам. Его демонтаж может привести к возникновению ущерба объектам, на которых оборудование установлено (например, стенам здания или сооружения), но не повлияет на возможность использования оборудования по его назначению после установки на другом объекте (разумеется, если оборудование не слишком изношено). При этом, как уже отмечалось, п.1 ст. 130 ГК РФ говорит о несоразмерном ущерба лишь назначению самого объекта, который (с учетом наличия или отсутствия у него этого признака) может быть или не быть отнесен к недвижимости, но не каких-либо иных объектов, пусть даже и связанных с ним.
Если демонтаж отопительного оборудования, не влияя на его назначение, влечет ущерб объекту недвижимости, где оборудование было установлено, то такое оборудование можно рассматривать как неотделимые улучшения недвижимого имущества (применительно к
ст. 623 ГК РФ), но от этого сами по себе неотделимые улучшения не перестают быть движимыми вещами.
Может возникнуть вопрос, не следует ли рассматривать отопительное оборудование и помещение, где оно находится, как сложную вещь. В специальной литературе отмечается, что «составляющие части, из которых состоит сложная вещь, физически не связаны между собой (телевизор, состоящий из разнородных деталей, с правовой точки зрения – не сложная вещь)» . Таким образом, понятие «сложная вещь» к данной ситуации неприменимо.
Едва ли можно считать отопительную систему и принадлежностью помещения как главной вещи. «Главная вещь и принадлежность представляет собой отделимые друг от друга разнородные вещи» .
Если же отопительная система неотделима от помещения без ущерба для последнего, она не подпадает под понятие принадлежности.
Правильнее поэтому считать ее неотделимым улучшением помещения.

Питерские юристы знают, чья она...
с моей стороны без комментариев - просто так, для сведения выложила.

[Axel]

7. почему не можем арендовать шахту лифта?
это объект общего пользования, вроде лестниц и входа - ну допустим.
является общей собственностью собственников здания - наверное.

или не так ...

не так:
общая собственность на обслуживающее нежилое здание имущество не установлена и может возникнуть только в соответсвии с условиями договров (на строительство, отчуждение).
ИМХО можно арендовать как шахту лифта (нежилое помещение для эксплуатации лифта), так как отвечает признакам объекта аренды, так и лифтовое оборудование (аренда движимого имущества).

Сообщение отредактировал Axel: 15 October 2003 - 13:13

[пани Лиза]

Питерские юристы знают, чья она...

А можно всем прочим тоже сообщить ФИО, должность, ученую степень и т.п.? Уважаемый человек или нет?

[Adr]

Уважаемый человек или нет? 

нууу...это смотря как успел насолить все тем же питерским юристам ...или успели
Скажем так, это полуофициальное мнение КУГИ, ГБР, ГУИОН и КЗРЗ, выраженное в т.н. "Экспертном заключении по вопросам отнесения объектов к недвижимому имуществу" (ежели не ошибаюсь, цитирую по памяти в данный момент)...но на это полуофициальное мнение умудряются так же полуофициально (так же, да еще если поделить на 2) ссылаться наши аналогичные органы и ажна налоговые .
Конечно же, упаси Бог, письменно..ни-ни

Добавлено:
хотя разнобоев в том же заключении....

В специальной литературе отмечается, что «составляющие части, из которых состоит сложная вещь, физически не связаны между собой (телевизор, состоящий из разнородных деталей, с правовой точки зрения – не сложная вещь)» . Таким образом, понятие «сложная вещь» к данной ситуации неприменимо.

и при этом там же признается сложной вещью ЛЭП....а сложной потому, что состоит из проводов и опор.Простите, но они-то физически весьма даже связаны...
Так что либо у меня с физикой невзаимность, либо у уважаемых товарищей со сложными вещами..
ежели кто читал именно эту "специальную литературу", о которой автор упоминает - объясните, проявите человеколюбие

[kuropatka]

Max

насколько слышал, надо с архитекторами городскими согласовывать, а если это реклама еще с кем-то.

Этот вопрос пока не трогаем, его решение зависит от того, какие права на данный кусок стены есть у собственника помещения.

Adr

не то, чтобы я полагала, что оно так должно быть...просто оно так есть в природе...бывает...как данность. Скажем, построила организация офисное здание - и ну распродавать помещения.

И что, когда она продаст ВСЕ эти помещения, то она все равно останется собственником здания? А если 90 % помещений продано другой организации, то первая - все равно собственник здания? Тогда подскажите, какие правомочия в рамках права собственности он имеет.

смотря какая пристройка...она же может быть практически изолированной - только соприкасаться какой-то одной стеной...а несущие конструкции у нее наверняка свои могут быть...

В данном случае так и есть. Но это не так важно, вопрос надо решить концептуально.

С лифтом для себя вроде решил - это место общего пользования. И даже если он не функционирует, я считаю, что его все равно нельзя отчуждать или сдавать в аренду. Даже с согласия ВСЕХ собственников помещений.

[Axel]

С лифтом для себя вроде решил - это место общего пользования. И даже если он не функционирует, я считаю, что его все равно нельзя отчуждать или сдавать в аренду. Даже с согласия ВСЕХ собственников помещений.

kuropatka, в связи с чем возникли ограничения на отчуждения имущества обслуживающего все нежилое здание. Судебная практика однозначно высказалась против применения ст. 290 к нежилым зданиям.
Так что собственник вправе сдать в аренду подобное помещение, так как оно отвечает всем признанкам объекта аренды.

[kuropatka]

Axel

собственник вправе сдать в аренду подобное помещение, так как оно отвечает всем признакам объекта аренды.

Если собственник в здании один - то наверное да. Но если их несколько - то вижу неустранимые препятствия даже и практического характера. Например, собственник, купивший помещение после этого, вправе будет требовать возможности пользоваться лифтом по назначению. И что тогда остается от аренды?

Что думаете по поводу стен?

[Gromoff]

Скажем, построила организация офисное здание - и ну распродавать помещения.

Встречал вполне определенные решения суда, утверждавшие, что неправомерна регистрация права собствености одновременно на здание и на помещение в нем. Если хочешь продать помещение в здании - надо разбивать здание на два помещения - одно твое, другое нет.

Отсюда про возможность сдачи лифтовой шахты в аренду - если вы сможете доказать что она является частью 5-ти этажного помещения целиком - сдавайте. Вот только боюсь даже представить какой план вы приложите к договору.

[Axel]

kuropatka

Что думаете по поводу стен?

большой вопрос, как-то мы его уже дискутировали. думаю собственнику нежилого помещения принадлежит внутреннее пространство внутри границ помещения, хотя разбираться надо в каждом конкретном случае в зависимости от оснований приобретения права собственности. к примеру: собственник здания при продаже нежилого помещения продает и долю в праве общей собсвтенности на "общее" имущество, хотя на практике такое довольно редко встречается и чаще всего приндлежит пространство внутри границ помещения, но не стены.

Например, собственник, купивший помещение после этого, вправе будет требовать возможности пользоваться лифтом по назначению. И что тогда остается от аренды?

если здание многоэтажное, то конечно есть основания для негаторного иска - затрудняет пользование помещением, находящимся на ..надцатом этаже, если же в здании всего четыре этажа, то не вижу нарушений прав собственника на пользование помещением на четвертом этаже.

Сообщение отредактировал Axel: 16 October 2003 - 13:16

[kuropatka]

Gromoff

неправомерна регистрация права собствености одновременно на здание и на помещение в нем. Если хочешь продать помещение в здании - надо разбивать здание на два помещения - одно твое, другое нет.

Совершенно верная позиция. Да и на практике, насколько мне известно, так и есть - вначале регистрируется право собственности на все здание за застройщиком, а потом туда вносят изменения. Вот только не знаю - когда он продает последнее помещение - свидетельство аннулируется?

Gromoff

возможность сдачи лифтовой шахты в аренду - если вы сможете доказать что она является частью 5-ти этажного помещения целиком - сдавайте.

А куда вы право пользования-то денете?

[kuropatka]

Axel

думаю собственнику нежилого помещения принадлежит внутреннее пространство внутри границ помещения, ... хотя на практике такое довольно редко встречается и чаще всего приндлежит пространство внутри границ помещения, но не стены.

Следовательно, стены так и остаются в собственности застройщика? Даже когда он продаст все помещения? И чего ему с ними делать?

[Adr]

Встречал вполне определенные решения суда, утверждавшие, что неправомерна регистрация права собствености одновременно на здание и на помещение в нем. Если хочешь продать помещение в здании - надо разбивать здание на два помещения - одно твое, другое нет.

О том же и я. Естественно, под "зданием" я имею в виду не здание в первозданном (звиняйте за тавтологию) виде, а здание минимум то самое продаваемое помещение.И понятно, что каждый раз вносятся изменения.
А вот практику не встречала - не кинете сюда?

Вот только не знаю - когда он продает последнее помещение - свидетельство аннулируется?

Честно говоря, не сталкивалась с такой практикой продажи 100% помещений. А Вы сталкивались или вопрос чистА теоретический?
Завтра попробую поинтересоваться позицией УЮ по сему поводу

думаю собственнику нежилого помещения принадлежит внутреннее пространство внутри границ помещения, хотя разбираться надо в каждом конкретном случае в зависимости от оснований приобретения права собственности. к примеру: собственник здания при продаже нежилого помещения продает и долю в праве общей собсвтенности на "общее" имущество, хотя на практике такое довольно редко встречается и чаще всего приндлежит пространство внутри границ помещения, но не стены.

И я к тому ж склоняюсь.
За минусом: куда тогда деваются стены? Остаются в собственности насчастного, покрытого хладным потом и диким взором застройщика?
Честно говоря, я за распространение конструкции кондоминиума на нежилые помещения законодательно. Раз уж конструкцию оборота самих помещений по отдельности распространили на законодательном уровне и в практике..