Сообщений в теме: 26

[telecom]

Арендатор предлагает сегодня подписать договор аренды нежилого помещения сроком до года , который вступит в силу только через год.

Настораживает следующее:
1) возможно ли по соглашению сторон установление момента вступления договора в силу?
2) срок доверенности арендатора истекает через 10 дней после подписания договора.
3)передача имущества должна быть тоже через год?

Предполагаю, что арендатор желает избежать регистрации, а потому вместо 1 договора на 5 лет предлагает подписать 5 договоров до года, но с разным вступлением в силу. Неужели такое возможно???

[GeiL]

возможно ли по соглашению сторон установление момента вступления договора в силу?

Возможно.
Хотя можно и предварительный договор заключить.

передача имущества должна быть тоже через год?

Заключаете через год основной договор и оговариваете порядок приема-передачи.

[kuropatka]

telecom

1) возможно ли по соглашению сторон установление момента вступления договора в силу?

Да.

Статья 309. Общие положения
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства...

2) срок доверенности арендатора истекает через 10 дней после подписания договора.

Теоретически - неважно. Главное, что полномочия на момент подписания были. Но вот по понятиям - могут и не понять. Кстати, опишите ситуацию - какая еще доверенность у арендатора?

3)передача имущества должна быть тоже через год?

Соответственно, да.

Предполагаю, что арендатор желает избежать регистрации, а потому вместо 1 договора на 5 лет предлагает подписать 5 договоров до года, но с разным вступлением в силу. Неужели такое возможно???

Думаю, что суд признает эти сделки притворными, прикрывающими аренду на срок свыше года, а потому подлежащую госрегистрации. Следовательно, этот договор аренды будет признан незаключенным.

[Рожденный в СССР]

Предполагаю, что арендатор желает избежать регистрации, а потому вместо 1 договора на 5 лет предлагает подписать 5 договоров до года, но с разным вступлением в силу. Неужели такое возможно???

Проще написать жесткие условия по пролонгации, у суда будет меньше оснований прикопаться.

[telecom]

Проще написать жесткие условия по пролонгации, у суда будет меньше оснований прикопаться.

Арендатор не желает с пролонгацией, желает подстраховаться на все 100%, чтобы мы ему потом не отказали.

какая еще доверенность у арендатора?

Доверенность на заключение всяческих сделок

Хотя можно и предварительный договор заключить.

Заключаете через год основной договор и оговариваете порядок приема-передачи

Дело-то все в том, что арендатору нужен только основной договор, без предварительного, чтобы его не кинули.

[sten]

telecom
GeiL
kuropatka

возможно ли по соглашению сторон установление момента вступления договора в силу?

Возможно.

Да.

Ой-ё-ёй! Что такое!?
425 ГК исключили?
Поправьте меня, плиз, или сами поправьтесь...

[telecom]

sten

425 ГК исключили?
Поправьте меня, плиз, или сами поправьтесь.

Вот и у меня такое подозрение, и 425 , да и 433. Думаю, что в данном случае договор будет считаться заключенным с момента подписания. 425 разрешает устанавливать условия заключенного договора к ранее возникшим отношениям, а вот наоборот : условия подписанного, но незаключенного договора, странно все это! Тем более с доверенностью на заключение сделки, которая прекратится после подписания договора, но до его заключения.
Может ли подписанный, но еще не заключенный договор породить права и обязанности?

[sten]

Может ли подписанный, но еще не заключенный договор породить права и обязанности?

Нет. Разве что обязанность по регистрации в УЮ.

telecom
Да всё посто у вас. Разберитесь с понятиями "заключённости договора" и "момента возникновения обязательств" и всё встанет на свои места...

[telecom]

sten

договор аренды нежилого помещения сроком до года , который вступит в силу только через год.

Разве что обязанность по регистрации в УЮ.

Ничего регистрировать арендатор не собирается!

Разберитесь с понятиями "заключённости договора" и "момента возникновения обязательств" и всё встанет на свои места...

Правильно ли я считаю, что обязательства возникают у сторон с момента заключения договора, а не с момента его подписания?

[sten]

Правильно ли я считаю, что обязательства возникают у сторон с момента заключения договора, а не с момента его подписания?

Нет, не правильно.

Обязательство возникает с момента, определённого в договоре (законе). Договор вступает в силу с момента его заключения.

[stes]

Я на практике сталкивался с таким способом избежать регистрации договора аренды как разбивка додовора на несколько краткосрочных. Но мы еще меняли в этих договорах такие условия как состав помещений, размер ар. платы, чтобы затруднить признание сделки притворной.

[СаммаТайм]

Интересно. Что считать в данном случае сроком действия договора?
Срок действия договора аренды это: Вариант 1 - срок на который передается имущество в аренду, или Вариант 2 - срок в течении которого действует договор.

Если Вариант 1 - договор на срок менее года и его не надо регистрировать. Единственно, что по притворности можно прищучить.

Вариант 2 - тогда договор на срок более года и подлежит гос. регистрации.

telecom

А это не продуктовый магазин случайно?

[ViRUS]

Телеком, написать можно все что угодно и эти условия будут действовать... По первого судебного процесса. Если арендатор хочет страховки на 100 % - регистрируйте договор.
Остальное - оспоримо.

[McSim]

это

Вариант 2 - тогда договор на срок более года и подлежит гос. регистрации.

433 и 434 определяют момент заключения договора - подписание документа
610: договор заключается на срок...
в нашем случае таки два года
2-651: договор заключенный на срок не менее года...
тоисть таки подлежит регистрации

[kuropatka]

sten

Обязательство возникает с момента, определённого в договоре (законе). Договор вступает в силу с момента его заключения.

Ну естественно, это я и имел в виду. Но для аренды принципиальное значение будет иметь именно второе - так как закон не устанавливает сроки для регистрации договора.


antilegal

Проще написать жесткие условия по пролонгации, у суда будет меньше оснований прикопаться.

Чрезмерно жесткие условия по пролонгации также несут риск признания притворной сделкой...


Тема о том, как бы обеспечить долгосрочное пользование недвижимостью без регистрации договора многократно обсуждалась, поищите.

[Перец]

Попробуйте предложить арендатору, включить условие в договор о том, что он, при надлежащем исполнении взятых на себя обязательств, имеет преимущественное право заключения договора аренды данного помещения.

[telecom]

это не продуктовый магазин случайно?

Перец
Случайно, да. Но что это меняет?

Попробуйте предложить арендатору, включить условие в договор о том, что он, при надлежащем исполнении взятых на себя обязательств, имеет преимущественное право заключения договора аренды данного помещения.

Это условие включено.

Я на стороне арендодателя, поэтому позиции арендатора меня настораживают, а влезать в ничтожную, как мне кажется, сделку не хочется.

[telecom]

antilegal

Проще написать жесткие условия по пролонгации, у суда будет меньше оснований прикопаться.

Арендатор предлагает следующие жесткие условия пролонгации: Арендодатель согласен на пятикратную пролонгацию настоящего договора при согласии арендатора на тот же срок и тех же условиях.
Это разве не притворная сделка?

[Jazzanova]

sten
telecom
вот посмотрите договор аренды заключается на срок определенный договором п. 1 610 и
арендодатель предоставляет имущество арендатору в соответствии с условиями договора п. 1 611
срок договора как такового
и срок фактического предоставления имущества в аренду
прикольно...

[McSim]

и при чом от срока

фактического предоставления имущества в аренду

не зависит возникновение обязанности регистрации...
кста

чтобы его не кинули

даж если конструкция при каких то условиях сработает то кинуть его могут достаточно просто: передать в аренду иному лицу... и тада 398 - только требовать убытки...

[telecom]

Jazzanova

срок договора как такового
и срок фактического предоставления имущества в аренду
прикольно...

Предоставление имущества будет после заключения договора (т.е. тоже через год), так что никаких разночтений!
McSim

даж если конструкция при каких то условиях сработает то кинуть его могут достаточно просто: передать в аренду иному лицу...

Извините, что-то не очень ясно, как это передать в аренду иному лицу, если договор с определенным лицом?

[Jazzanova]

telecom

Предоставление имущества будет после заключения договора (т.е. тоже через год), так что никаких разночтений!

то есть вы рассматриваете срок предоставления имущества как срок договора...?

[Loiso]

Коллеги, о чем спор?
Основной вопрос в том, чего хотят обе стороны. Вполне логично допустить, что арендатор планирует начало торговли через год, готовит под это программу, подбирает персонал и, естевственно, не желает через год оказаться без помещений.
Остается позиция арендодателя - если арендатор навязывает жесткие условия, то логично предположить два варианта: арендодатель желает предоставить помещения через год, тады неплохо было-бы получит с арендатора задаток, и арендодатель боится изменения ситуации на рынке и не знает, что будет с помещениями через год и какую ставку аренды можно указать, чтобы не влететь в убытки.
Только это все вопросы наших любимых менеджеров, они получают за это деньги, поэтому пускай расчитывают и планируют.
Принятое и просчитанное решение благополучно ложиться в предварительный белый и пушистый договор, достаточно описанный ГК и задача юриста убедить контрагента в его легитимности, что влечет за собой возможность арендатора получить желаемое в суде или возместить убытки в том объеме, который а) покроет реальные затраты, б) будет "красной тряпкой" маячить перед носом арендодателя, если появится желание слить помещения (опять головняк менеджеров, т.к. просчет в этом случае с их стороны). При этом в этом же договоре можно описать и отсутствие ответственности арендодателя за отказ от заключения оснвоного договора (если арендатор проглотит).
Признак притворности сделки при наличии пяти - летнего продлевания, на мой взгляд, отсутствует. Да, некрасиво, ну и что - предмет правоотношений не изменяется, а я (арендатор или арендодатель) не могу быть уверенным в экономической ситуации через год-два-три.
Можно обойтись и без предварительного договора используя отлагательное условие. Минус тока в одном - условие неразрывно должно быть связно с предметом. Т.е. если к объекту аренды не подведено электричество или другие коммуникации, тады договор считается заключенным с даты такого подключения. Но недействительным будет ссылка на заключение договора с даты падения Пизанской башни.
И еще один момент(любобытные могут покапать разъяснения ВАС) - договор аренды, заключенный на срок менее года, но не прекративший свое действие после истечения срока (арендатор пользуется и платит деньги, и арендодателя это устраивает) считается заключенным на неопределеный срок и не подлежит государственной регистрации.

[Jazzanova]

срок в договоре определен, к примеру, пишется, что договор заключен с 20 декабря 2005 по 15 декабря 2006 года

такое условие ничтожно...
нарушен импертив п. 1 ст. 432
ваш договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий аренды, а не с назначенной вами даты
другой момент - знак равенства между сроком исполнения обязательства предоставить имущество и сроком договора аренды в целом
возможно это все таки разные сроки...
этот вопрос имеет значение
с какого момента считать срок аренды
ведь от этого зависит необходимость регистрации договора