Сообщений в теме: 111

[Artemych]

Доброго времени суток!


Собираемся заключить инвестиционный контракт на реконструкцию арендованного здания. Мы используем это здание под магазин. Цель реконструкции - расширение торговых площадей.

Суть работ: внутри здания производится перепланировка (при этом несущие стены остаются нетронутыми), + достраиваются 2 пристройки - слева и справа здания.

Вопрос: какой из названных терминов во всех договорах, всей документации использовать удобнее всего (в плане затрат по времени прохождения всех инстанций)?

(Здание находится в федеральной собственности (Академия наук) )


Если что-то обсуждалось, ткните меня носом. Срочно нужен ответ.

[Rebekka]

Госстрой России
ГЛАВНАЯ ИНСПЕКЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО
НАДЗОРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(Главгосархстройнадзор России)

ИНСТРУКТИВНОЕ ПИСЬМО

от 28 апреля 1994 года N 18-14/63


[О правильном толковании терминов "новое
строительство", "капитальный ремонт",
"реконструкция", "расширение"]


В связи с поступающими запросами от территориальных органов
Госархстройнадзора России по правильному толкованию терминов "новое
строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция", "расширение",
Главгосархстройнадзор России разъясняет:

При использовании данных терминов следует руководствоваться
определениями, содержащимися в следующих документах: Инструкция о
порядке составления статистической отчетности по капитальному
строительству, утвержденная постановлением Госкомстата России от
24.09.93 N 55-87(р) ВСН 58-88(р), ВСН 42-85(р), ВСН 42-85(р),
Положение о проведении планово-предупредительного ремонта
производственных зданий и сооружений, утверждено постановлением
Госстроя СССР от 29.12.73 N 279.

В указанных документах под "новым строительством" понимается
строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий,
зданий, сооружений, а также филиалов и новых производств, которые
после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном
балансе.

Если строительство предприятия, здания, сооружения намечается
осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и
последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных
мощностей.

К новому строительству относятся также строительство на новой
площадке предприятий такой же или большей мощности взамен
ликвидируемого.

"Капитальный ремонт здания" - ремонт здания с целью
восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и
систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных
показателей.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей
всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной
замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их
на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные
показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться
экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его
перепланировка, не вызывающие изменений основных
технико-экономических показателей здания.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и
организационно-строительных мероприятий, связанных с основных
технико-экономических показателей (количества и качества квартир,
строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной
способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий
проживания, качества обслуживания увеличения объема услуг.

При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при
капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек,
пристроек, а при наличии необходимых оснований, их частичная
разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая
реконструкцию инженерных путей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности здания.

При реконструкции объектов коммунального и
социально-культурного назначения может предусматриваться расширение
существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и
обслуживающего назначения.

К реконструкции действующих предприятий относится
переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и
обслуживающего назначения, как правило без расширения имеющихся
зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по
комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, в целях
увеличения производственных мощностей, улучшения качества и
изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения
численности работающих.

К расширению действующих предприятий относится строительство
дополнительных производств на действующем предприятии, а также
строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и
объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на
территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в
целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.

К расширению действующих предприятий относится также
строительство филиалов и производств, входящих в их состав, которые
после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном
балансе.

В соответствии с действующим Положением, органы
Госархстройнадзора России осуществляют контроль (соответственно
налагают штрафы) за качеством и организационно-правовым порядком
строительства новых объектов, расширением и реконструкцией
предприятий, зданий и сооружений.


Заместитель начальника
С.Н.Малышев

Текст документа сверен по:
"Стройинформ Спб",
N 3, 1996 год

Добавлено @ [mergetime]1097504747[/mergetime]
Проще всего кап. ремонт, но- боюсь он к вашему случаю не относится.

[Artemych]

Rebekka

А не могли бы текст документа намылить? Или выложить здесь прикрепленным файлом?

[Rebekka]

Artemych какой документ?

[Artemych]

Цитата

Artemych какой документ?

ИНСТРУКТИВНОЕ ПИСЬМО

от 28 апреля 1994 года N 18-14/63

[Rebekka]

вы исходите из того, что у вас контрагент- лицо государственное, за свою попу очень опасающееся, поэтому вам придется применить не тот термин, который удобнее. а тот, который в большей степени подпадает под вашу ситуацию.
Добавлено @ [mergetime]1097505714[/mergetime]
http://www.e-p-s.ru/...t/18-14_63.html

[Artemych]

под нашу ситуацию, по всей видимости, реконструкция. А не обрисуете вкратце какие процедуры, согласования и проч. придется в случае реконструкции проходить, и что и чем выгоднее с т.зр. экономии времени?

[Rebekka]

Цитата

А не обрисуете вкратце какие процедуры, согласования и проч. придется в случае реконструкции проходить, и что и чем выгоднее с т.зр. экономии времени?

не готова. я не большой спец в вопросах согласований.

[Artemych]

Большие спецы в вопросах согласований! Отзовитесь!

[Rebekka]

ОЙ, это пиьсмо уже не работает
http://www.businessp...umID_82032.html

[Artemych]

Интересно, а что тогда действует?

Если бы еще у меня была СПС со строительным наполнением...

[Сергей Шарыгин]

Rebekka
Письмо не работает, но термин есть термин, он то не меняется. Перелопатил гарант и К+, другого нет.

[SOI]

Коллеги, подскажите, является вновь созданным объектом недвижимости реконструированное здание (изменилась этажность и площадь)?

[Maximus]

А Вы с какой целью интересуетесь?

[Le vin]

SOI
4.03. - первая инстанция (надеюсь, состоится все-таки) по аналогичному вопросу)))
А вообщето, маловато исходных)
Не самострой хоть?

[Adr]

вычитала в книжице Пискуновой энд Киндеевой, что в Мск бытует резолютивное мнение: если внешние границы не изменены, то объект тот же, если в результате реконструкции меняются внешние границы, то объект новый. Резолютивное - патамушт что-то типа методички есть, кажется, в МКР. В Гаранте ее, есесна, нет
Помнится, у нас та же практика была в РТ.

[SOI]

Adr
Сегодня то же сказали в ФРС. + кадастровый № должен измениться.
Теперь в голове другие вопросы роятся: на основании чего в ЕГРП в отношении реконструированного, то есть исчезнутого здания, изменения вносится будут ? или так и будет - здание-прирак ?

[Adr]

SOI
бр..запутал)) Саш, тебе сказали, что в твоем случае (внешние границы не изменены, а изменилась ток этажность и площадь) просто вносятся изменения в ЕГРП в отношении внесенного туда объекта?
Либо же регистрируется прекращение права на старый объект и, соответственно, возникновение права на новый?
или хде?))
А про основание .. у тебя акта нету? на основании каких документов ты делал реконструкцию?

[SOI]

Цитата

на основании каких документов ты делал реконструкцию

Все как у взрослых: распоряжение с разрешением на реконструкцию, далее - подряд, внешние границы изменились (если не врут), акт приемки д.б. на днях.
Диля, вопрос по изменениям в ЕГРП в отношении старого здания возник лишь потому, что не позволяет мне понять ситуацию в целом. Выражась проще - туплю.

[Natiros]

SOI

тоже выясняла этот вопрос у Киндеевой и Пискуновой на семинаре. Потверждается позиция, высказанная
Adr

Цитата

если внешние границы не изменены, то объект тот же, если в результате реконструкции меняются внешние границы, то объект новый.

Adr SOI
В принципе логика присутствует, ихмо. т.к. реконструкция с кардинальным изменением внешних границ предполагает скорее всего полный снос здания и постройку нового в принципе. НО!! Мне все-таки кажется, что путаница ( ваш диалог тому пример) все вопросы возникают из-за того, что вышеозначенные дамы и очень многие уважаемые мной юристы никак не могут придти к единому мнению.. что же это за зверь такой... РЕКОНСТРУКЦИЯ. НПА "путают показания", а строители инвесторы что хотят, то с этим понятием и творят.

Предлагаю в рамках этой темы попытаться сформулировать что же это такое и в каком нормативном акте это понятие лучше отразить. Была тут одна идейка как можно "двинуть" эту идею в жизнь. Может быть с коллективным разумом и получится? Как думаете?


Добавлено @ 10:42
SOI

Цитата

Все как у взрослых: распоряжение с разрешением на реконструкцию,

В разрешении есть упоминание о сносе? Или может быть из смысла вытекает?Кстати, чье разрешение? Если

Цитата

Все как у взрослых

то с регистрацией проблем не будет. Чисто техническая операция по аннулированию одной записи и внесения другой.

[Adr]

Natiros
дык с самим понятием как бы вроде и вопросов нету:
ГрК, ст. 1
реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

...казалось бы...эт если неглубоко копать)))) не буду щас углубляцца в дебри о том, что есть "часть здания" ...и куда тут деть помещения ...и шо делать, если в 4метровой высоты жилой квартире присобачили балку и возник "второй этаж" в квартире - это реконструкция здания?))) и можно ли с этим жить или проще удавицца сразу...))))
и пр.и пр.

ИМХо, статьей 25 бы урегулировать процедуру регистрации вновь возникающего при реконструкции объекта.

А что за идейка по продвижению?))) Поделитесь?)))

[Natiros]

Adr

Цитата

ГрК, ст. 1
реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

...казалось бы...эт если неглубоко копать)))) не буду щас углубляцца в дебри о том, что есть "часть здания" ...и куда тут деть помещения ...и шо делать, если в 4метровой высоты жилой квартире присобачили балку и возник "второй этаж" в квартире - это реконструкция здания?))) и можно ли с этим жить или проще удавицца сразу...))))
и пр.и пр.

Вот-вот.. копать начнешь - недалеко уйдешь))) У меня сейчас проект по реконструкции целого комплекса зданий (единого). При этом, одно из них будет реставрироваться снаружи и реконструироваться внутри, а остальные сносится и на их месте возводиться совершенно новые строения. По поводу этого комплеска возникает необходимость (регулярно) издавать разные Распоряжения и Постановления на самом высоком уровне. Издаются они сразу по всему комплексу, а когда дело подходит к сносу, все начинают тупить и бояться.... типа... а возможно ли в результате реконструкции уничтожение объекта (части объекта) и т.п.
Как результат- дело "вязнет" из-за споров по поводу того, является ли то, что мы собираемся сделать, реконструкцией (наивысочайшие разрешения только на реконструкцию). Когда я прошу привести пример КАК еще ЭТО может называться, идей нет вообще, т.к. НПА подобные вещи вообще не объясняет.. уж больно размытая формулировочка
У Москвы позиция тоже разнится в зависимости от ситуации... До сих пор не могут договориться как называть строительство новой гостиницы "Москва" (например).
Из этой казябры вытекают и иные, еще более практические заморочки... Мы говорим чиновникам : "Нам нужно отдельное разрешение на снос" (тем более это памятники), а они говорят : "у вас уже есть разрешение на реконструкцию". Мы говорим - "в нем нет упоминаний о сносе, поэтому нам его не разрешают делать физически", а нам отвечают :"ну реконструкция же может подразумевать снос" и т.п.
По сему, мне кажется, что если четко определить что такое реконструкция, позволяющее определить и что нужно указывать в ИРДЮ чтобы всем и все было ясно

Цитата

статьей 25 бы урегулировать процедуру регистрации вновь возникающего при реконструкции объекта.

ибо это чисто технический вопрос будет

Цитата

А что за идейка по продвижению?))) Поделитесь?)))

не секрет, что такая ситуевина выгодна чиновникам, которым в мутной воде много что достается. Только проблемы несовершенства законодательства также затрагивают интересы не последних людей в этой стране. Потому пока мы с этим вопросом самые верхи будоражим у нас может появиться возможность свои предложения "двинуть" в качестве поправок к законодательству. Ибо был намек, что и такое возможно)))))


ЗЫ Сорри за сумбур... спешу))))))

[Чилим]

Моя ИМХА по реконструкции.
Весь сумбур в приведенной статье.

Цитата

ГрК, ст. 1
реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

Хотя если исходить из граматического толкования

Толково-словообразовательный словарь:
РЕКОНСТРУКЦИЯ ж.
1. Коренное переустройство, переоборудование чего-л. // Изменение принципов организации чего-л.
2. Воссоздание, восстановление чего-л. по сохранившимся остаткам или описаниям.

то напрашивается вывод, который даже по своей логике мне кажется правильным.
Реконструкция - это воссоздание старого объекта из новых материалов без изменения его потребительских характеристик в части размеров площадей, этажности, планировки и пр.

В противном случае появляется новый объект недвижимости. Трудно согласиться с озвученными специалистами по недвижке с тем, что если на месте барака построить небоскреб с соблюдением периметра барака, то это будет являться реконструкцией барака, а не созданием нового объекта.
Кроме того, если толковать ст.1 ГСК через привязку к земле, то мы получим и возможность пересмотра границ земельного участка необходимого и достаочного для обслуживания "реконсруированного" с увеличением этажности здания, а это уже точно новый объект.

[Adr]

о...нашла точный текст))

Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)

Реконструкция объектов. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие реконструкции неизбежно влечет вопрос о наличии права на него. Для решения вопроса необходимо дать оценку реконструкции с точки зрения гражданского права. Что происходит с объектом при реконструкции: уничтожение существующего объекта (соответственно, прекращение права на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него?
В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты.
1) Если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта приемки в эксплуатацию.
2) Если право на объект было зарегистрировано учреждением юстиции и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана БТИ должны быть внесены изменения: указаны новая площадь, этажность и назначение объекта. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.
3) Если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.
Самовольные строительные работы. В случае самовольных построек в домовладениях и несогласованных строительных работах в зданиях и помещениях в документах технического учета проставляются штампы: "На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено".
Действия учреждений юстиции в случае самовольных строительных работ зависят от ответа на вопрос, происходит ли при этом создание нового объекта или изменение характеристик существующего. Как установлено ст. 222 ГК, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.
Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Но несогласованные в установленном порядке строительные работы в зданиях и помещениях не влекут прекращения имущественных прав и не должны препятствовать регистрации.
Например, в Учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация) инструктивным письмом установлен следующий порядок. Если изменились внешние границы объекта (реконструкция) и иные параметры, ранее внесенные в ЕГРП, необходимо представить разрешительную документацию на произведенные работы и документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке. Если внешние границы объекта не изменились (реконструктивные работы, переоборудование, перепланировка), для регистрации необходимо предварительное изменение описания объекта в ЕГРП. Но если данные работы не согласованы в установленном порядке, в описании объекта в ЕГРП и свидетельстве о государственной регистрации права указывается: "произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке"*(44).
Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек в домовладении также не влечет прекращения прав на основное строение - жилой дом. Поэтому отметки БТИ в техническом паспорте домовладения о самовольных сараях, гаражах, верандах и пр. не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на жилой дом.
Таким образом, несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану) БТИ вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается, и само по себе не препятствует государственной регистрации прав на объект. При существенном расхождении площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены сомнения в индивидуализации объекта в том, что в правоустанавливающем документе и плане БТИ описан один и тот же объект и что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта.
В целом следует отметить, что учреждения юстиции ведут Единый государственный реестр прав, а не реестр объектов недвижимости. При государственной регистрации юридическое значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики. Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине несоответствия площади.