Доброе утро всем!
Предлагаю с утра немного порассуждать на следующую тему: есть договор аренды помещения. Срок его закончился. Стороны подписали Дополнительное соглашение, по которому "срок действия договора продлевается ещё на один год".
Вопрос: дайте, пожалуйста юридическую оценку имеющимся правоотношениям - т.е. означает ли подписание Доп.соглашения, что правоотношения по аренде помещения (возникшие по первоначальному договору аренды) продлеваются, продолжают своё существование, т.е. имеет ли место ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА;
- или же подписание Доп.соглашения о продлении действия договора в силу ст. 621 ГК РФ всегда будет означать, что заключается НОВЫЙ ДОГОВОР, т.е. возникают новые правоотношения?
Заранее благодарен Всем!
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 17
#2
Отправлено 22 March 2005 - 11:18
позиция Президиума ВАС, изложенная в Инф. письме по аренде, насколько я ее понял, заключается в том, что заключается новый договор. Это следует из того, что ВАС признал, что регистрация в данном случае не нужна.
#3
--Алла--
Отправлено 22 March 2005 - 14:55
по-моему, если регастрация не нужна, то значит отношения продливаются
#4
Отправлено 22 March 2005 - 17:05
sir AGENT
а какая вам разница - новы й или продление, вам это для чего?
а какая вам разница - новы й или продление, вам это для чего?
#5
Отправлено 22 March 2005 - 17:39
стороны могут изменить договор например увеличив срок его действия на год...
#7
-Alex_Grog-
Отправлено 22 March 2005 - 17:55
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
...
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
но если "срок действия договора продлевается ещё на один год" - то 651 в силе.
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
...
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
но если "срок действия договора продлевается ещё на один год" - то 651 в силе.
#8
--sir AGENT--
Отправлено 22 March 2005 - 22:38
Уважаемые господа!
Этот вопрос для нас не просто риторика и теоретика, а важная практическая основа для решения возникшей проблемы по вопросу арендной платы.
Дело в том, что речь идёт об аренде гос. имущества. Мы арендуем помещения уже несколько лет в подряд.
Каждый год договор продлевается + решается вопрос по арендной плате.
Так вот, в проекте на 2005г. нам хотят поднять арендную ставку, ссылаясь на то, что в 2004г. была принята новая методика расчёта арендной платы по гос. имуществу (т.е. принят Нормативный правовой акт).
Мы, пытаясь сохранить прежний размер аренды ссылаемся на то, что наши правоотношения длятся уже не первый год и возникли до принятия в 2004г. новой Методики расчёта арендной платы, а посему исходя из ст. 4 и 422 ГК РФ - на наши правоотношения по аренде гос.имущества не могут распространяться нормы Методики 2004г. с новыми тарифами арендной платы.
Если же ежегодные дополнительные соглашения расценивать как НОВЫЙ договор, то очевидно, что ссылаться на ст. 4 и 422 ГК РФ и требовать расчёта аренды по старым тарифам мы не в силах.:-(((
Более того, в случае если мы имеем дело с НОВЫМ договором, то налицо ПРЕДДОГОВОРНЫЕ споры с Управлением по гос. имуществу, в случае ПРОДОЛЖЕНИЯ ПРАВООТНОШЕНИЙ по договору аренды - спор по ИЗМЕНЕНИЮ договора (что существенно при рассмотрении вопроса об обращении в суд).
У кого ещё какие мысли будут?
Этот вопрос для нас не просто риторика и теоретика, а важная практическая основа для решения возникшей проблемы по вопросу арендной платы.
Дело в том, что речь идёт об аренде гос. имущества. Мы арендуем помещения уже несколько лет в подряд.
Каждый год договор продлевается + решается вопрос по арендной плате.
Так вот, в проекте на 2005г. нам хотят поднять арендную ставку, ссылаясь на то, что в 2004г. была принята новая методика расчёта арендной платы по гос. имуществу (т.е. принят Нормативный правовой акт).
Мы, пытаясь сохранить прежний размер аренды ссылаемся на то, что наши правоотношения длятся уже не первый год и возникли до принятия в 2004г. новой Методики расчёта арендной платы, а посему исходя из ст. 4 и 422 ГК РФ - на наши правоотношения по аренде гос.имущества не могут распространяться нормы Методики 2004г. с новыми тарифами арендной платы.
Если же ежегодные дополнительные соглашения расценивать как НОВЫЙ договор, то очевидно, что ссылаться на ст. 4 и 422 ГК РФ и требовать расчёта аренды по старым тарифам мы не в силах.:-(((
Более того, в случае если мы имеем дело с НОВЫМ договором, то налицо ПРЕДДОГОВОРНЫЕ споры с Управлением по гос. имуществу, в случае ПРОДОЛЖЕНИЯ ПРАВООТНОШЕНИЙ по договору аренды - спор по ИЗМЕНЕНИЮ договора (что существенно при рассмотрении вопроса об обращении в суд).
У кого ещё какие мысли будут?
#9
Отправлено 22 March 2005 - 23:13
А как у Вас в договоре ссылка на тарифы сделана? Каким текстом буквально?-sir AGENT-
#10
Отправлено 22 March 2005 - 23:52
Доп соглашения я бы не стал относить к форме нового договора аренды. В ВАС дали квалификацию не всем продлениям аренды, а лишь возможности мочаливого продления на "ТОТ ЖЕ СРОК И НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ". ТАкие отношения можно относить к заключению нового договора... хотя на мой взгляд и с натяжкой... но все же можно. А вот "доп" может привнести кое-что нововое. И тут будет именно не продление, новый договор .
Кроме того, "доп" указывает на то, что лица ставили вопрос о возобновлении, продлении своих отношений, а не стали делать соответствующий пункт, которым позволялось забыть и автомотически заключать новый договор.
Все же, я не большой любитель интерпритировать "доп" как заключение договора на новый срок. "Доп" скроее продляет, т.е. увеличивает срок действия договора. Заключение нового договора, как мы все понимаем, создает новые отношения с новым сроком их существования.
По платежам. Если я правильно помню ГК РФ по аренде, то там говориться, что арендодатель может раз в год изменять размер арендной платы.
Кроме того, "доп" указывает на то, что лица ставили вопрос о возобновлении, продлении своих отношений, а не стали делать соответствующий пункт, которым позволялось забыть и автомотически заключать новый договор.
Все же, я не большой любитель интерпритировать "доп" как заключение договора на новый срок. "Доп" скроее продляет, т.е. увеличивает срок действия договора. Заключение нового договора, как мы все понимаем, создает новые отношения с новым сроком их существования.
По платежам. Если я правильно помню ГК РФ по аренде, то там говориться, что арендодатель может раз в год изменять размер арендной платы.
#11
Отправлено 23 March 2005 - 14:00
сир агентур
надо смотреть содержание допика..
как сформулировано
могу только однозначно заметить, что если в допике нет всех существенных условий договора аренды
то он явно не новый договор
по поводу изменения ап
смотрите внимательно условия договора
если там право арендодателя изменить в одностороннем порядке размер ап по методике предусмотрено...вряд ли что то можно против этого возразить вы же подписали именно такой договор
если же такого права нет...
то ап изменяется по соглашению сторон
см. 450 ГК и 615 ГК если иное не установлено договором
надо смотреть содержание допика..
как сформулировано
могу только однозначно заметить, что если в допике нет всех существенных условий договора аренды
то он явно не новый договор
по поводу изменения ап
смотрите внимательно условия договора
если там право арендодателя изменить в одностороннем порядке размер ап по методике предусмотрено...вряд ли что то можно против этого возразить вы же подписали именно такой договор
если же такого права нет...
то ап изменяется по соглашению сторон
см. 450 ГК и 615 ГК если иное не установлено договором
#12
Отправлено 23 March 2005 - 15:03
Регистрировать-то все одно придется, похоже.
Мне тоже так кажется
#13
Отправлено 23 March 2005 - 20:06
Спасибо Всем за мнения!
Как я понял, судиться с ними возможность всё-таки есть!
Вот ещё вопрос: на ком лежит обязанность по регистрации договора? ИМХО - на арендодателе, хотя может я и не прав (если что поправьте).
Как я понял, судиться с ними возможность всё-таки есть!
Вот ещё вопрос: на ком лежит обязанность по регистрации договора? ИМХО - на арендодателе, хотя может я и не прав (если что поправьте).
#14
Отправлено 23 March 2005 - 20:12
sir AGENT
шо касается арендной платы, то дело Ваше хреновое... поднимуть на раз... хоть Вы будете талдычить про долговременность отношений, хоть не будете - право на изменение у них все равно есть.
шо касается арендной платы, то дело Ваше хреновое... поднимуть на раз... хоть Вы будете талдычить про долговременность отношений, хоть не будете - право на изменение у них все равно есть.
на ком договоритесь... не думаю что муниципалы горят желанием что-то регистрировать... спорить в суде по этому поводу бессмысленно...на ком лежит обязанность по регистрации договора?
#15
Отправлено 23 March 2005 - 20:23
DraGon
в договоре ссылка на тарифы сделана следующим образом:
"Арендатор уплачивает арендную плату, состоящую из 3 элементов: 1.Доходная часть бюджета, определяемая в соответствии с Методикой по определению арендной платы ... от 30.06.98 № .... (приложением к договору является расчёт арендной платы по данной Методике) ;2. НДС; 3. затраты по содержанию.
Размер арендной платы может быть пересмотрен до истечения срока настоящего договора по требованию одной из сторон в случаях изменения установленных централизованно цен и тарифов, и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ".
При этом каждый год подписывается доп. соглашение, состоящее из следующего текста:
"Пункт 1. договора изложить в следующей редакции: " срок аренды устанавливается с ___ по ____ г." (продлевается на год)
Другие пункты договора остаются без измененийи вообще неупоминаются в доп. соглашении.
Добавлено @ 17:27
Alxhom
На сколько мне известно, начиная с 1999г. договор ни разу не регился нигде, хотя заключался ровно на год (а следовательно по практике ВАС - подлежит регистрации), соответственно - есть основание признать его и все последующие договора недействительными, а тогда уж ни про какие длящиеся правоотношения говорить не приходится, верно?
в договоре ссылка на тарифы сделана следующим образом:
"Арендатор уплачивает арендную плату, состоящую из 3 элементов: 1.Доходная часть бюджета, определяемая в соответствии с Методикой по определению арендной платы ... от 30.06.98 № .... (приложением к договору является расчёт арендной платы по данной Методике) ;2. НДС; 3. затраты по содержанию.
Размер арендной платы может быть пересмотрен до истечения срока настоящего договора по требованию одной из сторон в случаях изменения установленных централизованно цен и тарифов, и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ".
При этом каждый год подписывается доп. соглашение, состоящее из следующего текста:
"Пункт 1. договора изложить в следующей редакции: " срок аренды устанавливается с ___ по ____ г." (продлевается на год)
Другие пункты договора остаются без измененийи вообще неупоминаются в доп. соглашении.
Добавлено @ 17:27
Alxhom
На сколько мне известно, начиная с 1999г. договор ни разу не регился нигде, хотя заключался ровно на год (а следовательно по практике ВАС - подлежит регистрации), соответственно - есть основание признать его и все последующие договора недействительными, а тогда уж ни про какие длящиеся правоотношения говорить не приходится, верно?
#18
Отправлено 24 March 2005 - 19:37
как раз даже и наоборот....по-моему, если регастрация не нужна, то значит отношения продливаются
Добавлено @ 16:38
с чего Вы это взяли?...можно продлить на 11 мес. тогда не нужно.Регистрировать-то все одно придется, похоже.
Добавлено @ 16:43
sir AGENT
на сторонах. обеих. при уклонении одной из сторон - вопрос решает в суде. об обязании одной из сторон принять участие в регистрации договора. но вообще, по практике, при подаче документов в росрегистрацию необходим полный комплект документов арендатора, а вот от арендодателя достаточно только выписки из ЕГРЮЛ, т.к. евойные документы ужо там есть (сдавались когда он оформлял свое право на ОН). а вообще, для регистрации договора аренды достаточно волеизъявления одной из сторон.Вот ещё вопрос: на ком лежит обязанность по регистрации договора? ИМХО - на арендодателе, хотя может я и не прав (если что поправьте).
и еще: я када посл раз была в росрегистрации, сразу после НГ почти, так там повесили объявление, что при получении договора аренды с гос регистрации необходимо присутствие обеих сторон по договору...вот такие пироги...
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
