Сообщений в теме: 63

[НБФ]

Предмет договора купли-продажи: доля в праве собственности на квартиру. Подлежит ли такой договор государственной регистрации. Буду признательна, в случае, если кто-то укажет статью ГК или др. закона, обязывающих регистрировать такой договор. Это необходимо для определения момента заключения договора.

[ленуська]

право собственности на недвижимость необходимо регистрировать в обязательном порядке ....

[napokr]

ст.551 (регистрация перехода права собственносит), п.2 ст558 ГК РФ (регистрация договора). Договор заключен с момента его регистрации.

[Jazzanova]

Буду признательна, в случае, если кто-то укажет статью ГК или др. закона, обязывающих регистрировать такой договор.

мое мнение
регистрируется не договор, а переход права общей собственности
подробности в ст 24. закона № 122фз
а вообще доля ясен перец не недвижка
а лишь имущественное право на недвижку
так что дурацкая ситуация..

[kog]

Согласен с Jazzanova
napokr очень спишите указывая на статью 558! вопрос то задан о доле! и то что все известные ФРС регят эти договора не значит, что они делают правильно!
ИМХО договор который в случае с недвижимым им-вом подлежал бы регистрации, в случае с долей не подлежит регистрации и считается заключенным с момента подписания... при этом приобретатель доли становится участником ОДС с момента внесения соответствующих записей в ЕГРП (с учетом всей противоречивости абз. 2 ст 251 и п. 2 ст. 223 ГК - один говорит о сделке подл. рег. другой об отчуждении)

регистрируется не договор, а переход права общей собственности

переход права в данном случае не совсем корректная формулировка, т.к. право у всех участников ОДС - одно, общее... а доля - ИМХО это степень участия в праве... хотя непосредственно в ЕГРП это вносится точно также как и переход...

НБФ
если Вы в Москве или в МО ФР Вас точно обяжет регистрировать этот договор, что вовсе не значит что они правы... в МО может быть эту практику изменят... правда когда непонятно...

З.ы. и вообще на форуме не любят ОДС и темы про это почему то очень быстро затухают возможно из-за того, что право ОДС очень плохо урегулировано зак-вом...

Сообщение отредактировал kog: 20 April 2005 - 16:02

[napokr]

Jazzanova
kog
согласна, что со ст.558 я не права, и доля в праве - это не недвижимость.
Также согласна и с тем, что договоры к/п доли в праве регятся в полный рост (в СПб тоже).

Кстати. Было судебное решение в СПб (районный фед.суд) о том, что конкретный договор следует считать заключенным с момента его гос.регистрации. Договор был следующий: в предмете договора значилось:
"доля в праве собственности на квартиру, что соответствует комнате __кв.м.. ит.д." Есть привязка к конкретной части квартиры, но при этом продается-то все равно доля... Можно ли считать такой договор договором продажи части квартиры в смысле п.2ст.558?

[kog]

Само условие:

что соответствует комнате __кв.м.. ит.д."

представляется ничтожным...

Можно ли считать такой договор договором продажи части квартиры в смысле п.2ст.558?

думаю, что нельзя... а если это договор дарения доли в праве ОДС на ЗУ, он что превращается в договор дарения "части" ЗУ?
уверен, что нет - поэтому и не подлежит регистрации. (тем более, что часть ЗУ точно не может быть предметом договора дарения)

Сообщение отредактировал kog: 20 April 2005 - 16:42

[kuropatka]

Jazzanova

регистрируется не договор, а переход права общей собственности

Именно так.

Но проблема действительно есть. С моментом заключения договора действительно будут проблемы. Мда... Надо Скловского почитать, что он по этому поводу пишет.

[maus34]

если Вы в Москве или в МО ФР Вас точно обяжет регистрировать этот договор,

Да не ттолько в Москве... У нас тоже регят... До недавнего времени еще и акт прима-передачи просили

А так согласна, что 558 не должнна применяться

[napokr]

Цитата
Можно ли считать такой договор договором продажи части квартиры в смысле п.2ст.558?


думаю, что нельзя...

А как Вы думаете, как должен быть изложен предмет ДКП, чтобы действительно продавалась ЧАСТЬ КВАРТИРЫ (комната в коммунальной квартире), а не доля в праве общей долевой собственности? Каким образом часть квартиры должна быть индивидуализирована? Должен быть присвоен номер данному помещению по аналогии с нежилыми помещениями? Так не делают. Получается, что все собственники комнат в коммунальных квартирах имеют именно долю в праве общей долевой собственности на квартиру?

[kog]

napokr
как много вопросов
продать можно только то что принадлежит на праве собственности - это раз.
право собсвтенности на недвижимое имущество подлежит гос. рег. - это два.
таким образом продать можно только то на что зарег право (с учетом ст. 6 З-на о рег) - это три
Следовательно предмет договра к-п должен быть описан также как он описан в ЕГРП... если право зарегистровано на комнату (с определенным номером), то и прдметом договора должна быть она, а если в ЕГРП внесена запиь о праве ОДС на квартиру и продавец является ее участником, то и продать он может принадлежащ. ему долю...

[napokr]

как много вопросов

интересно...

kog, спасибо за ответы. восхищена четкостью изложения

[kog]

napokr
Не за что
просто работать сегодня очень неохота вот и маюсь творчеством...

[Jazzanova]

napokr

А как Вы думаете, как должен быть изложен предмет ДКП, чтобы действительно продавалась ЧАСТЬ КВАРТИРЫ

для того чтобы продалась именно комната а не доля необходимо осуществить выдел комнаты в натуре из общего имущества зарегить на нее право собственности
только после этого можно продать комнату, а не долю..
порядок выдела в законе есть..

просто работать сегодня очень неохота

а где работаете, не на лесопилке чай..?

[kog]

Jazzanova

а где работаете, не на лесопилке чай..?

это уж точно, что не на лесопилке
Добавлено @ 14:55

для того чтобы продалась именно комната а не доля необходимо осуществить выдел комнаты в натуре из общего имущества зарегить на нее право собственности
только после этого можно продать комнату, а не долю..
порядок выдела в законе есть..

согласен, хорошо дополняет мой ответ...

[Alderamin]

Jazzanova

для того чтобы продалась именно комната а не доля необходимо осуществить выдел комнаты в натуре из общего имущества

Если осуществить выдел комнаты в натуре, то как будет называться то, что останется?

порядок выдела в законе есть..

Что Вы имеете в виду?

[Виктор О]

Меня этот вопрос интересует тоже.
Скловский пишет: Из нормы п.4 ст. 244 следует правило: никто не может сам себе создать право общей общей собственности на неделимую вещь. И выше: не соответствуют закону и договоры, в силу которых собственник жилого помещения отчуждает долю в праве собственности на это помещение. (В книге "Применение гражданского законодательства о собственности и владении". стр.224) Там немало по этому поводу. Почитайтк. Есть, что обсудить.

[Денежка]

For All

а вообще доля ясен перец не недвижка а лишь имущественное право на недвижку так что дурацкая ситуация..

Замечательно как. Аренда недвижимости - это не недвижимость, а лишь имущественное право на недвижимость, поэтому, наверное, и договор аренды также регистрировать нет нужды, даже если он на больше года. Так?

ДКП доли в праве на квартиру регистрировать не надо

. У меня есть доля, у брата моего доля. Я продаю долю дядьке, братан продает долю дядьке, у дядьки оказывается две доли, т.е. автоматом вся квартира, и дядька идет и регистрирует переход права без регистрации договора. Так?

и доля в праве - это не недвижимость.

Более того, и право собственности (единоличное, без долей) на недвижимость - это НЕ недвижимость. И тогда вообще не понятно, зачем любые договоры, по которым передается право собственности на жилую недвижимость, в том числе и договоры купли-продажи квартиры целиком, регистрировать. Так?

Ну и НПА в заключение

Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 августа 2001 г. N 2881
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 6 августа 2001 г. N 233
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
3. Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (статья 251 Кодекса).

П.С. Вообще недвижимость как физическое тело нельзя передать по определению (это мое такое мнение). Передается право, перемещаются документы и лица, а здание остается на месте и никуда не передается. Поэтому деление договоров на КП недвижимости и КП доли в праве собственности на недвижимость - абсурдно, так думаю.

право ОДС очень плохо урегулировано зак-вом...

Хорошо оно урегулировано, думаю. Основные сложности только из-за сомнений отдельных несознательных граждан в том, что продавать часть доли в праве можно
Вот что надо прояснить - это уточнить понятия регистрации сделки и регистрации перехода права и что-нить отменить

[kuropatka]

kog
DraGon

Аренда недвижимости - это не недвижимость, а лишь имущественное право на недвижимость, поэтому, наверное, и договор аренды также регистрировать нет нужды, даже если он на больше года. Так?

Договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации в силу прямого указания закона, так что сарказм неуместен.

у дядьки оказывается две доли, т.е. автоматом вся квартира, и дядька идет и регистрирует переход права без регистрации договора. Так?

По крайней мере, нельзя однозначно сказать, что это чему-от прямо противоречит.

Ну и НПА в заключение

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ от 6 августа 2001 г. N 233

Вы бы еще письмо местного комитета по ЖКХ привели... Не аргумент это в данной теме. Вопрос далеко не так прост.

И тогда вообще не понятно, зачем любые договоры, по которым передается право собственности на жилую недвижимость, в том числе и договоры купли-продажи квартиры целиком, регистрировать.

Это действительно не очень понятно, поэтому в Концепции развития гражданского законодательства и содержится тезис о необходимости отказа от регистрации договоров, а регистрировать только права и обременения. Но пока в отношение договоров купли-продажи жилья опять-таки имеем прямое указание ГК, и никуда от этого не деться.

[inspektor]

Цитата
Ну и НПА в заключение

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ от 6 августа 2001 г. N 233


Вы бы еще письмо местного комитета по ЖКХ привели... Не аргумент это в данной теме. Вопрос далеко не так прост.

Регистрирующий орган обязан руководствоваться данным документом. Гражданин не обязан, но когда регистратор откажет в регистрации права (по потому, что договор не заключен, т.к. не зарегистрирован) гражданин тоже будет им руководствоваться. Либо гражданин попытается обжаловать отказ в суде, который (ИМХО: скорее всего) откажет гражданину в удовлетворении, т.к. регистратор при принятии решения руководствовался официальным документом, пренебречь которым он не имел права.


kuropatka
А вы пробовали когданить заставить сотрудника ЖКХ поступить не так как указано в письме его вышестоящей организации?
Ведь Вашему работодателю, как правило, нужен результат, а не правовая позиция?

Так что, думаю, и письмо местного ЖКХ тоже будет Аргументом.

[kog]

kuropatka
Согласен со всем изложенным, жаль не успел написать первым прочитал все это во время завтрака был испорчен аппетит...

Все же добавлю:
DraGon

В первую очередь спасибо Вам за то что одернули нас - заигравшихся правом! Тольк зря Вы это делали в 21.04.2005 - 2:42

Замечательно как. Аренда недвижимости - это не недвижимость, а лишь имущественное право на недвижимость, поэтому, наверное, и договор аренды также регистрировать нет нужды, даже если он на больше года. Так?

kuropatka Вам ответила почему пример не относится к обсуждаемому вопросу...

У меня есть доля, у брата моего доля. Я продаю долю дядьке, братан продает долю дядьке, у дядьки оказывается две доли, т.е. автоматом вся квартира, и дядька идет и регистрирует переход права без регистрации договора. Так?

пример так же не относится к обсуждаемому вопросу т.к. когда продают оба "дядьки" они продают весь объект недвижимого имущества, а не доли в праве ОДС на него...

Более того, и право собственности (единоличное, без долей) на недвижимость - это НЕ недвижимость. И тогда вообще не понятно, зачем любые договоры, по которым передается право собственности на жилую недвижимость, в том числе и договоры купли-продажи квартиры целиком, регистрировать. Так?

Не так!
Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК, Гражданский кодекс) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). В отношении квартир как особых объектов недвижимости обязанность по регистрации договоров купли-продажи прямо предусмотрена ст. 558 ГК.

Ну и НПА в заключение

согласен с kuropatka тем более см. мое предидущее высказывание, указанный Вами прикза Минюста явно не может устанавливать обязанность по регистрации каких-либо договоров... Тем более он точно не отвечает на вопрос подлежит ли регистрации договор дарения доли в праве ОДС на иное им-во (например нежилое)...

П.С. Вообще недвижимость как физическое тело нельзя передать по определению (это мое такое мнение). Передается право, перемещаются документы и лица, а здание остается на месте и никуда не передается

Не передается недвижимость?! Странно, а я думал, что в соотвествии с действующим ГК это именно так! У меня устаревшая редакция ст 556 ГК?

Поэтому деление договоров на КП недвижимости и КП доли в праве собственности на недвижимость - абсурдно, так думаю.

В том то и дело, что они по факту разделены...
При к-п недвижимости (а не права собственности, т.к. таких договоров не бывает) передается сам объект и переходит право собственности на него... В случае к-п доли в праве ОДС законодатель не говорит ни о какой передаче объекта и тем более о переходе права, т.к. право ОДС сохраняется, а изменяется состав его участников...

Вот что надо прояснить - это уточнить понятия регистрации сделки и регистрации перехода права и что-нить отменить

Ура у нас на форуме еще один желающий изменить ГК!

[napokr]

inspektor

отказ в суде, который (ИМХО: скорее всего) откажет гражданину в удовлетворении, т.к. регистратор при принятии решения руководствовался официальным документом

хочется все-таки думать, что суд при вынесении решений руководствуется не только такого рода "официальными документами"

А вы пробовали когданить заставить сотрудника ЖКХ поступить не так как указано в письме его вышестоящей организации

чудесный аргумент юриста и потом, если ВЫ не попробовали, может, как-нить стоит попробовать?

нужен результат, а не правовая позиция

мы с Вами находимся на юридической конференции, так что собравшихся здесь интересует, думаю, прежде всего именно правовая позиция.

[inspektor]

napokr

мы с Вами находимся на юридической конференции, так что собравшихся здесь интересует, думаю, прежде всего именно правовая позиция.

napokr

Помоему человек, который изначально завел эту тему, нуждался в помощи в решении конкретной ситуации, а не в изложении теоретических выкладок?

"ЗЫ" а юриста обычно на работу берут, чтобы он теорией занимался или решал вопросы?

[kog]

inspektor
Конкретный вопрос мы решили сразу написав, что везде регистрируют, а вот дальше решили обсудить, а надо ли это делать с точки зрения действующего законодательства...
как я уже упоминал

на вопрос подлежит ли регистрации договор дарения доли в праве ОДС на иное им-во (например нежилое)...

интсрукции Минюста нет!