Сообщений в теме: 35

[Lars]

В 1995 году ООО "Р" получило участок в Москве в аренду на 49 лет для строительства здания. Права аренды выкуплены в декабре 96-го. Здание построено, собственность физиков и юриков на квартиры, офисы и гаражи зарегистрирована. У "Р" собственности в здании нет, желания платить за аренду тоже не имеется. Москомзем (МКЗ) вроде бы и не против расторгнуть договор, но ссылается на препятствие, которое само по себе заслуживает отдельной темы - будет интересно - расскажу.
Вопрос вот в чем: могу ли я заявить, что обязательста по выплате арендной платы прекратились по 417 ГК в связи с вступлением в силу ЖК? Имеется в виду п. 1 ст.36 ЖК и п.2 ст. 16 закона о введении в действие ЖК (З/у, на котором расположен МКД и иные ... объекты... переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД) .
Арендная плата последний раз вносилась за 1 квартал этого года. В мае МКЗ прислал злобное письмо с требованием погасить в 10 дневный срок задолженность, мы не ответили. С тех пор тишина.

[tiranos]

М..да, меня как-то интересовал с теоретеческой пока только точки зрения подобный вопрос.
Наверное, проще всего заключать договоры аренды, в которых в разделе "действие договора" установлено, что обязательства из сего договора прекращаются после ввода в эксплуатацию мн-ого дома. А в вашем случае может попробовать расторгнуть договор в связи с существенно изменившимися обстоятелствами - введен дом, у него появились собственники, которые имеют право на зем.участок.
Мол, если бы мы знали, что дом построится так быстро и у собственников помещений возникнет право собственности на зем. участок и т.д., то не стали бы заключать договор с такими условиями (на такой срок).

[Skif]

Lars

Москомзем (МКЗ) вроде бы и не против расторгнуть договор, но ссылается на препятствие

интересно, рассказывай

[Саш]

Господа. Предлагаю рассмотреть в качестве основания для расторжения договора аренды пункт 4 части 1 статьи 620 ГК РФ.
Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Хотя склоняюсь, что в этой норме идет речь о физических свойствах вещи, а не юридических.
Другое пока ничего в голову не лезет.


Строго говоря согласно статье 617 ГК РФ арендную плату с Вас может теперь требовать собственники помещений многоквартирного дома.

Попробуйте на этом основании мотивировать свой отказ в оплате Москомзему.

[Lars]

tiranos
Насколько я помню, существенно изменившиеся обстоятельства не могут зависеть от воли сторон. Здесь "Р" - сторона в инв. контракте на строительство этого здания.
Skif
Рассказываю
Когда-то, права из договора аренды были заложены Сбербанку (СБ) в обеспечение кредитного договора. Залог зарегистрирован в Едином залоговом реестре (ЕЗР) в Московской регистрационной палате (МРП). Кредит был выплачен, про залог все благополучно забыли.
Все, кроме МКЗ! И теперь, когда нам захотелось расторгнуть договор, нам припомнили старые грешки: «На з/у был заключен договор залога. Для прекращения д-ра аренды з/у Вам необходимо представить подтверждение из УЮ о том, что з/у не обременен залогом». Ни заявление СБ о прекращении кредита и залога, ни выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на МКЗ впечатления не производят. Хотят бумагу именно о прекращении того залога.
Документация единого залогового реестра сдана в архив, никаких действий типа внесения записей о прекращении залога с ним не производится. Согласно закона о регистрации прав никаких действий в связи с прекращением залога, если он не был внесен в ЕГРП, тоже не требуется.
Но время идет, мы не платим с апреля, посему расторжение по согласию уже напряжно. Хотелось бы, все-таки, понять указанные нормы ЖК.
Саш
С жильцами отношения пока - тьфу-тьфу-тьфу - нормальные, ТСЖ под нашим контролем.
Имущество для использования пригодно: к д-ру аренды подписан доп где назначение - эксплуатация здания.

[MaaH]

А кадастр к марту 2005 года на дом уже был?

[Lars]

MaaH
Что значит "Кадастр был"?
Кадастровый номер у участка имеется.
В ноябре 2000 г. подписан доп, в котором: "Считать утратившим силу прил №2 к Договору от __ 1995 г. № ___, План границ з/у приведен в Приложении №2 к настоящему соглашению."
На плане написано: Кадастровый № 770708хххххх

[maus34]

Имеется в виду п. 1 ст.36 ЖК и п.2 ст. 16 закона о введении в действие ЖК (З/у, на котором расположен МКД и иные ... объекты... переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД) .

Считаю, что ОДС у собствнников квартиир на земельный участок возникло в силу закона 01 марта 2005 года.

Ток с вашей арендой не все так просто...
Сменился собственник земельного участка...
Статья 617. Сохранение договора аренды
в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Но арендатор не пользуется и НЕ МОЖЕТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ...
А если провести общее собрание многоквартирного дома, выбрать уполномоченное лицо и расторгнуть догвоор аренды?

Или я гоню?)))

[Mouzze]

Договор прекращается по п.1 ст.416.

[kog]

maus34

Правильно, заключить соглашение с жильцами. Скока их там? 200-400? Вот собрание веселое получится... как у колхозников... тока у них там хотя бы попороще из-за закона об обороте сх земель...

А потом ломануца в УЮ. Вот они там офигеют!

Надо какой то другой выход искать... без соглашений всяких... а вот какой?
Добавлено @ 15:24
Mouzze

Договор прекращается по п.1 ст.416.

в этом есть определенный смысл... но на самом деле строительство дома и передача его жильцам и как слдествие возникновение у них ОДС на ЗУ с большой натяжкой можно отнести к "обстаятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает"...

В ФРС аренду с заявлением и таким доводом точно не прекратят...

[Мухина Светлана]

Гы, вот она, первая ласточка.....

ФЗ 189-ФЗ, ст. 16 п 1,2 и 5:
Право собственности переходит в момент(гы!!!) вступления ФЗ 189-ФЗ в силу - на сформированный участок или в момент (!!!)возникновения записи в земельном кадастре - на несформированный участок. У нас - сформированный участок.

Гы потому, что ГК говорит:
ст. 219 - вновь создаваемое имущество - не годится.
ст. 223 п.2 - с момента госрегистрации по сделке - не годится
у нас - ст. 8 п.1 пп. 2 - право возникло (состоялся переход права) на основании госакта (ФЗакона 189-ФЗ).
но есть еще ст. 8 п .2 - "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".

Ну такой Закон у нас есть - ст. 16 ФЗ 189-ФЗ.

Резюме:
Правоотношения по договору аренды прекратились в январе 2005 года в силу перехода права собственности, установленного Законом (ст. 16 ФЗ 189-ФЗ) - это не сделка.
Не платили - и правильно делали.

А вот как быть с налогом на землю???
Нет оснований на оплату - нет налога. Та как рассылка оснований для оплаты физикам - обязанность нарлогов. Ура! В кои-то веки нарлогов обули, да еще как - в государственном масштабе!!! Ура!
А вот юрики попали - не платили налог.

Ругайтесь.

[Lars]

Мухина Светлана
Я телегу об этом в МКЗ (точнее - ДЗР) накатал. Молчат че-та.
Как бы теперь еще запись в ЕГРП об этом договоре прекратить...
Мож кто подскажет

[maus34]

Мухина Светлана
Согласна с Вами (в кои-то веки ) но не до конца
Согласна вот с этим:

ФЗ 189-ФЗ, ст. 16 п 1,2 и 5:
Право собственности переходит в момент(гы!!!) вступления ФЗ 189-ФЗ в силу - на сформированный участок или в момент (!!!)возникновения записи в земельном кадастре - на несформированный участок. У нас - сформированный участок.

Гы потому, что ГК говорит:
ст. 219 - вновь создаваемое имущество - не годится.
ст. 223 п.2 - с момента госрегистрации по сделке - не годится
у нас - ст. 8 п.1 пп. 2 - право возникло (состоялся переход права) на основании госакта (ФЗакона 189-ФЗ).
но есть еще ст. 8 п .2 - "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".

Ну такой Закон у нас есть - ст. 16 ФЗ 189-ФЗ.

И вот с этим:

Нет оснований на оплату - нет налога. Та как рассылка оснований для оплаты физикам - обязанность нарлогов.

А вот с этим не могу бесспорно согласится:

Правоотношения по договору аренды прекратились в январе 2005 года в силу перехода права собственности, установленного Законом (ст. 16 ФЗ 189-ФЗ) - это не сделка.

ст. 617 ГК говорит о переходе права, а не о переходе права по сделке. Любая смена собственника - переход права. То есть однозначно говорить о прекращении аренды нельзя.

kog

Правильно, заключить соглашение с жильцами. Скока их там? 200-400? Вот собрание веселое получится... как у колхозников... тока у них там хотя бы попороще из-за закона об обороте сх земель...

А потом ломануца в УЮ. Вот они там офигеют!

Почитай ЖК. Общее собрание собственников в многоквартирном доме вправе выбрать лицо, которое действует от имени всех собственников. Так что групповой поход в УЮ не нужон

Гы... меня умиляет сходство наших подписей)))

Я вот чего не понимаю:

ООО "Р" получило участок в Москве в аренду на 49 лет для строительства здания

на фига заключать аренду под строительство на 49 лет? Они 49 лет строить собирались?
как правило аренда под строительство заключается на срок не превышающий срока строительства, как правило на 3 года.
Что написано в договоре о том, что происходит после сдачи дома в эекплуатацию?

[Lars]

maus34

на фига заключать аренду под строительство на 49 лет?

Теперь-то какая разница?

Про назначение.
Сначала было: З/у д.б. использован для строительства и эксплуатации здания, а также под благоустройство.
Теперь стало: З/у д.б. использован для эксплуатации административно-жилищного комплекса по индивидуальному проекту, с подземной а/стоянкой на 50 машиномест. (На самом деле их там больше 70)

выбрать лицо, которое действует от имени всех

Тут у меня два вопроса.
1. Как быть с п. 1 ст.247 ГК? Из опыта не только моего: На 50 чел - обязательно один несогласный, а у нас их - 150. Т.е. шансы в три раза меньше 0.
2. Прежде чем регить аренду, надо зарегить собственность. А надо ли? Ведь
лифты-лестницы никто не регит!

Сообщение отредактировал Lars: 18 August 2005 - 17:25

[maus34]

1. Как быть с п. 1 ст.247 ГК? Из опыта не только моего: На 50 чел - обязательно один несогласный, а у нас их - 150. Т.е. шансы в три раза меньше 0.

Специальная норма:
ЖК РФ:
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

[Lars]

maus34 Слыха-а-ал я про ЖК РФ
А вот, некто А.М. Эрделевский другое мнение имеет:
В заключение остановимся на ст. 44 ЖК. В ч. 2 этой статьи указан ряд вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Среди них особого внимания заслуживает вопрос, указанный в п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК, - принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Следует обратить внимание, что передача имущества в пользование (как возмездное, то есть по договору аренды, так и безвозмездное, то есть по договору ссуды) представляет собой не акт использования собственником (собственниками) принадлежащего ему имущества (как могло бы показаться тому, кто лишь приблизительно знаком с основами гражданского права), а акт распоряжения таким имуществом. Почему это обстоятельство заслуживает особого внимания?
Дело в том, что законодатель, определяя в ст. 4 ЖК жилищные отношения, включил в них отношения по поводу пользования общим имуществом собственников жилых помещений, но не упомянул об отношениях по поводу распоряжения таким имуществом. Отмеченное обстоятельство дает основания для вывода о том, что отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, остаются всецело в сфере гражданского законодательства. Напомним, что ст. 246 ГК предусматривает, что распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, а не большинством голосов таких сособственников (простым или квалифицированным). Между тем, как следует из ч. 1 ст. 46 ЖК, решение по вопросу, указанному в п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК, может быть принято квалифицированным большинством голосов, то есть не единогласно. Налицо коллизия между ст. 44, 46 ЖК и ст. 246 ГК. С учетом сказанного относительно содержания ст. 4 ЖК и проведенного выше анализа ст. 4 Вводного закона усматриваются веские основания для решения этой коллизии в пользу ст. 246 ГК.

Кстати, да, в предыдущем посте надо было указать 246 вместо 247

Сообщение отредактировал Lars: 18 August 2005 - 18:01

[maus34]

Lars

А вот, некто А.М. Эрделевский другое мнение имеет:

Мнение заслуживает внимания, конечно...
но если честно, кажется мне несколько надуманным

[Lars]

maus34 Если б Вы еще и ФРСом руководили...

[maus34]

Lars

Если б Вы еще и ФРСом руководили...

Гы... я не против

[Мухина Светлана]

Lars

Как бы теперь еще запись в ЕГРП об этом договоре прекратить...

Лучше изменить...
Подайте заявление.

maus34

ст. 617 ГК говорит о переходе права, а не о переходе права по сделке. Любая смена собственника - переход права. То есть однозначно говорить о прекращении аренды нельзя.

Ой, дыдочка...
Эта статья защищает права арендатора, а не арендодателя.
Если право собственности в силу закона перешло от арендодателя к арендатору - исчезают арендные отношения - договор коллапсирует естественным образом. Сами же (может, и не Вы) носом тыкали - ГК регулирует общественные отношения - а тут какие отношения - собственника сам с собой - гы, анонизм напоминает, имхо.
Договор-договором, а и про ст. 417 ГК (вкупе со ст. 420) не нужно забывать.

Lars

Тут у меня два вопроса.
1. Как быть с п. 1 ст.247 ГК? Из опыта не только моего: На 50 чел - обязательно один несогласный, а у нас их - 150. Т.е. шансы в три раза меньше 0.

А кто его спросит? Обязан! Ст. 210 ГК РФ. Императив. Он собственник по праву принуждения государственной машиной - ст. 16 ФЗ 189-ФЗ. Изволь одеть китайскую улыбку и исполнить свои обязанности собственника. Ст. 247 ГК рассматривает права собственников.

[kog]

maus34

Почитай ЖК. Общее собрание собственников в многоквартирном доме вправе выбрать лицо, которое действует от имени всех собственников. Так что групповой поход в УЮ не нужон

да это я читал, вот только когда я писал, я думал о том что эти отношения регулирует ГК, а не ЖК... Рад, что

некто А.М. Эрделевский

со мной согласен

Понимаешь неправильно это когда общим распоряжаются не все...
да и вообще ЖК это гадость... собственно говоря как и ЗК и закон об обороте сх земель... (настроение у меня сегодня такое) и тока ГК рулит и то не всегда...

Гы... меня умиляет сходство наших подписей)))

А у тебя ведь какя то другая была? а вообще они нас по моему характеризуют...

Мухина Светлана

А кто его спросит? Обязан! Ст. 210 ГК РФ. Императив. Он собственник по праву принуждения государственной машиной - ст. 16 ФЗ 189-ФЗ. Изволь одеть китайскую улыбку и исполнить свои обязанности собственника. Ст. 247 ГК рассматривает права собственников.

А Вас случаем мании преследования нет? про государтсвенные механизмы принуждения говорите? Может быть за Вами следят все время? Подумайте...

Говорим о том что кто то не захочет голосовать, а вы приводите статью о бремени содержания! Бремя содержания - это о том что он должен нести расходы на содержание им-ва, а не то что он обязан заключать договора аренды, или их расторгать.

Так что ст. 617 перечеркивает все простые пути расторжения договора аренды...

ИМХО Остается только общее собсрание (я считаю, что все должны проголосовать, но в принципе возможно ФРС устроит и 2/3), либо суд и аргумент о ст. 451 ГК (в том смысле что не знали что будет такой ЖК, а то бы заключили на 3 года)

[maus34]

Мухина Светлана

Эта статья защищает права арендатора, а не арендодателя.
Если право собственности в силу закона перешло от арендодателя к арендатору - исчезают арендные отношения - договор коллапсирует естественным образом.

Мухина Светлана
А где в нашем случае переход ПС к арендатору?!!!

1995 году ООО "Р" получило участок в Москве в аренду на 49 лет для строительства здания

У нас что собственником земли ООО стало?
kog

да и вообще ЖК это гадость... собственно говоря как и ЗК и закон об обороте сх земель... (настроение у меня сегодня такое) и тока ГК рулит и то не всегда...

Прикольная позиция))) нада ей в суде воспользоваться)))

[Mеl]

Читаю... плакаю... даже в Разное нинада ходить

Цитата
Если б Вы еще и ФРСом руководили...


Гы... я не против 

maus34 , я б тож не отказалась

я думал о том что эти отношения регулирует ГК, а не ЖК... Рад, что
Цитата
некто А.М. Эрделевский

со мной согласен   

да и вообще ЖК это гадость... собственно говоря как и ЗК и закон об обороте сх земель... (настроение у меня сегодня такое) и тока ГК рулит и то не всегда...

мама моя

по сабжу

Считаю, что ОДС у собствнников квартиир на земельный участок возникло в силу закона 01 марта 2005 года.

Ток с вашей арендой не все так просто...
Сменился собственник земельного участка...
Статья 617. Сохранение договора аренды
в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Но арендатор не пользуется и НЕ МОЖЕТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ...

угумс, акцептирую )))

А если провести общее собрание многоквартирного дома, выбрать уполномоченное лицо и расторгнуть догвоор аренды?

Зачем? ))) просто прекратить выплачивать арендную плату.... пусть собственник заморачивается

Сообщение отредактировал Pokemaster: 19 August 2005 - 15:28

[kog]

Читаю... плакаю... даже в Разное нинада ходить

нее... тут небольшое отличие от разного... мы тут еще иногда номера статей в речь вставляем...

Зачем? ))) просто прекратить выплачивать арендную плату.... пусть собственник заморачивается

я думаю что не все так просто договор есть, а если есть то pacta sunt servanta... (извините если ошибся в написании)
тем более что возможность его исполнять есть, ведь сейчас разрешенное использование зу

Теперь стало: З/у д.б. использован для эксплуатации административно-жилищного комплекса по индивидуальному проекту, с подземной а/стоянкой на 50 машиномест. (На самом деле их там больше 70)

следовательно данная организация чисто теоретически может его так использовать... а если не использует, так никто ее не избавлял от обязанности платит арендную плату...
так что договор адназначна надо расторгать...
Добавлено @ 16:13
maus34

да и вообще ЖК это гадость... собственно говоря как и ЗК и закон об обороте сх земель... (настроение у меня сегодня такое) и тока ГК рулит и то не всегда...
Прикольная позиция))) нада ей в суде воспользоваться)))

боюсь не прокатит... это ж мое настроение утром было такое... а у судьи очень вероятно будет другое...

[Мухина Светлана]

maus34

У нас что собственником земли ООО стало?

Уп-с. Правда Ваша.
Тогда создается вопрос - а что вообще ООО там делало после

Здание построено, собственность физиков и юриков на квартиры, офисы и гаражи зарегистрирована.

????

kog

Говорим о том что кто то не захочет голосовать, а вы приводите статью о бремени содержания! Бремя содержания - это о том что он должен нести расходы на содержание им-ва, а не то что он обязан заключать договора аренды, или их расторгать

Бремя содержания - это исполнение любых обязательств, связанных с собственностью. Обязательства возникают у собственника, естественно. Деньги - это лишь вершина айсберга.
Зачем тогда паспорт получать - если физик автоматически по закону становится дееспособным в 18 лет?

следовательно данная организация чисто теоретически может его так использовать... а если не использует, так никто ее не избавлял от обязанности платит арендную плату...
так что договор адназначна надо расторгать...

Не там ищем.
Нужно разобраться, почему застройщик не сложил с себя полномочия после окончания строительства.
Или не застройщик?

Lars, Расскажите подробнее об ООО и условиях контракта на застройку. Или что там вообще было?

Сообщение отредактировал Мухина Светлана: 20 August 2005 - 00:38