Сообщений в теме: 16

[Samuel]

Уважаемые коллеги-юристы!
Подскажите, пожалуйста ваше мнение по вот какому вопросу.
В сентябре 2001 года два ПБОЮЛ (далее А и Б) заключают между собой договор аренды нежилого помещения, принадлежащего одному из них на праве собственности. Одним из условий договора являлось следующее: Арендодатель не возмещает затраты на перепланировку и ремонт данного помещения, произведенный арендатором и за счет арендатора.
В 2003 году ремонт был произведен за счет арендатора, а именно, пристроено крыльцо ко входу и произведен ремонт внутри помещения.
В 2005 году арендодатель, не уведомляя ни о чем арендатора, продает помещение новому собственнику.
Новый собственник требует выселения арендатора из нежилого помещения.
Но самое основное: на момент заключения договора аренды в сентябре 2001 года ПБОЮЛ А не был собственником нежилого помещения, а сам являлся арендатором без права субаренды, при этом введя в заблуждение ПБОЮЛ Б. Право собственности ПБОЮЛ А получил лишь в ноябре 2001 года. Вопрос:
Каковы шансы потребовать от ПБОЮЛ А компенсации за произведенный ремонт и пристороенное крыльцо? Является ли договор аренды, заключенный между А и Б недействительным, поскольку А не имел право его заключать? Обязано ли А возместить Б сумму арендной платы, незаконно полученную по договору?

[Агасфер]

Samuel
1. Договор аренды между А. и Б. действителен.
2. Арендные платежи Вы не взыщите по этой же причине. Вы же пользовались помещением
3. Стоимость неотделимых улучшений, а именно крыльца, можно попыться взыскать, но в силу п. 3 ст. 623 ГК РФ сложно
Вопросы:
Был ли договор зарегисрован?
Почему тема называется "Расторжение договора аренды".

[Samuel]

Агасфер

Договор не был зарегистрирован.
Тема так называется потому, что ПБОЮЛ А продал помещение вместе с арендатором новому собственнику, который потребовал прекращения договора, а мы ПБОЮЛ Б пытаемся компенсировать с ПБОЮЛ А стоимость ремонта в помещении

[Агасфер]

Samuel
Т.е. договор аренды сроком больше чем на 4 года не был зарегистрирован?
В силу п. 3 ст. 433 договор считается заключенным с момента госрегисрации. Следовательно можно сказать, что у Вас не было договора аренды вообще. Взыскивайте стоимость ремонта и крыльца иском о неосновательном обогащении.

[Alex4]

ничего не получиться.
смена собственника для вас ничего не несет, тем более арендодатель не обязан вас об этом уведомлять. я так понимаю договор заключен на неопределенный срок. если так, в таком случае новый собственник, а для вас арендодатель имеет право расторгнуть договор и как следствие выселить арендатора при соблюдении условия, а именно предварительно уведомив арендатора за 3 месяца или в иной срок, если он указан в договоре.

[Samuel]

Агасфер

Спасибо. А как обосновать неосновательное получение? Тем, что договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке? И этих оснований арбитражному суду будет достаточно?

[Агасфер]

Samuel
Да. Будет достаточно, ситуация рядовая.
Так как договора не было, Вы пользовались имуществом неосновательно, арендодатель неосновательно получал арендные платежи. В этом аспекте зачет. В силу ст. 1108, Вы можете требовать вомещения своих расходов на ремонт. Удачи.

[VFG]

Samuel все же уточните, срок в договоре указан или нет?

[Денежка]

Samuel

Договор не был зарегистрирован.

Исхожу из того, что аренда на больше года. Значит, договор аренды не был заключен.
Но имущество было получено ПБОЮЛ Б ("арендатором"). Получено добросовестно, т.е. он - добросовестный владелец.
Договора аренды - нет (он не заключен), но некая сделка как юрфакт - была, передаточный акт, вероятно, был, владение передано "арендатору". Ну и раз договора аренды нет, то и условия о том, что

Арендодатель не возмещает затраты на перепланировку и ремонт данного помещения, произведенный арендатором и за счет арендатора.

- тоже нет. Значит, есть

Статья 303. Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Такое мое ХО.

который потребовал прекращения договора

Если договор незаключен - то прекращать нечего.

[dalex]

Агасфер Вас не смущает, что ремонт и крыльцо произвдены во время фактического пользования помещением и арендодатель логчино может возразить, что ему ни ремонт, ни крыльцо нафик не нужны?

[Агасфер]

DraGon
Пожалуй не соглашусь с Вами, что арендатор добросовестный владелец, он получал имущество по незаключенному договору...Вы считаете здесь не НО?

dalex

Агасфер Вас не смущает, что ремонт и крыльцо произвдены во время фактического пользования помещением и арендодатель логчино может возразить, что ему ни ремонт, ни крыльцо нафик не нужны?

Нет, не смущает.
Ремонт - затраты на сохранение имущества (если будет доказано, что оно необходимо), в силу ст. 1108 - такие расходы возмещаются. Крыльцо - тоже самое.

[dalex]

Агасфер В принципе, относительно НО я с Вами согласен. Меня смущает

Да. Будет достаточно, ситуация рядовая.

Если с ремонтом еще более менее, вопрос только не супер-пупер ли там ремонт, то с крыльцом... Может, оно и не надо было, действительно. Получается, что оно навязывается арендодателю. Хотя, давайте спросим у афтара, может второй пбоюл как-то согласовывал с первым вопросы ремнота и крыльца. Тогда хоть проще как-то.

[Денежка]

Агасфер

он получал имущество по незаключенному договору

Имущество он получал (исхожу из того, что все остальное правильно) - по акту передачи-приемки.
Т.е. я считаю, что если вообще не было бы никаких иных документов, кроме этого передаточного акта - все равно получатель является добросовестным владельцем.

Вы считаете здесь не НО?

Если требовать с собственника - то НО. Только порядок и размер возмещения ограничен ст. 303
Если требовать с "арендодателя" - то убытки.

Хотя, признаюсь, не могу сходу сказать отличие НО от убытков.

[VFG]

Т.е. я считаю, что если вообще не было бы никаких иных документов, кроме этого передаточного акта - все равно получатель является добросовестным владельцем.

, в пользу этого добавить, платежки, счета и тп, то получается что кроме как срока они все согласовали - это что касается добросовестного пользования. Не согласован вопрос о проведении ремонта, если договор не заключен то ни у кого не возникает и обязанности его проводить и тем более отсутствует обязанность что-либо возмещать.

Получается, что оно навязывается арендодателю.

[Агасфер]

VFG
Сам по себе акт приеки - передачи всего лишь документ о передачи во владение. Такой же акт может быть составлен и при ничтожной сделке. Причем об отсутствии титула лицо не могло не знать (норма об обяз госрегистрации договора).
Тем не мене вопрос, наверное, не является принципиальным.

DraGon

Хотя, признаюсь, не могу сходу сказать отличие НО от убытков.

Убытки возникаеют в результате правонарушения: неисполнение обязательства, причинение вреда. НО - отстутствие основание для удержания имущества. VFG

Не согласован вопрос о проведении ремонта, если договор не заключен то ни у кого не возникает и обязанности его проводить и тем более отсутствует обязанность что-либо возмещать.

Владельцу неосновательного приобретенного имущества возмещаются затраты по его содержанию. Вопрос в том, насколько необходим был ремонт, возможно его непроведение обусловивло разрушение помещения.

[Smertch]

Исхожу из того, что аренда на больше года. Значит, договор аренды не был заключен.

Регистрируется договор на срок год или более. Если срок именно такой, то договор незаключен.
Если срок в догворе определен не был, он не подлежит регистрации и является заключенным. НО

на момент заключения договора аренды в сентябре 2001 года ПБОЮЛ А не был собственником нежилого помещения, а сам являлся арендатором без права субаренды, при этом введя в заблуждение ПБОЮЛ Б. Право собственности ПБОЮЛ А получил лишь в ноябре 2001 года.

договор аренды недействителен по ст.608+168 ГК.

В остальном по вопросу о возмещении расходов на крыльцо - согласен с Агасфером - неосновательное обогащение. И здесь незаключенность или недействительность догвора только в вашу пользу: можно игнорировать, что

Одним из условий договора являлось следующее: Арендодатель не возмещает затраты на перепланировку и ремонт данного помещения, произведенный арендатором и за счет арендатора.

[Samuel]

Smertch, Агасфер, VGF, Dragon, Dalex

Всем огромное спасибо за помощь.