параски

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРОЕКТ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№
Москва « ___»_________ 2009 г.
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания, в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат разным лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Подготовлен Управлением анализа и обобщения судебной практики
Регулирование отношений собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 - 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 247, 249, 289-290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что, исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. В исключительных случаях судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
6. По решению собственников помещений, принимаемому единогласно, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, а также отдельных помещений, который является обязательным для любого лица, в том числе лица, которое станет собственником помещения в здании после принятия упомянутого решения. В числе особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
7. По решению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в аренду (пользование). Например, может быть заключен договор аренды несущей стены или крыши здания для размещения наружной рекламы, аренды подвального помещения и др. Стороной указанного договора на стороне арендодателя признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют солидарную или долевую множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
8. По решению собственников помещений при наличии технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть выделены отдельные помещения, без использования которых будет возможна нормальная эксплуатация иных помещений в здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей, чердаков). На такие помещения устанавливается право общей долевой собственности собственников помещений в здании пропорционально размерам принадлежащих им помещений.
В указанном случае выделенное помещение может являться объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.). При этом судам необходимо учитывать, что в качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство.
9. Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в Реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости должна быть погашена запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости.
В указанном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
10. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае в Реестр вносится запись о праве собственности названного лица на здание, и прекращаются записи о его правах на отдельные помещения.
11. Если в Реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности одного из собственников нежилых помещений на объекты, относящиеся по своему назначению к общему имуществу здания, то любое заинтересованное лицо, включая собственников иных помещений в данном здании, вправе обратиться с иском об исправлении указанных данных Реестра, поскольку они имеют недостоверный характер. Лицо, на имя которого внесена недостоверная запись о праве индивидуальной собственности на общее имущество, вправе обратиться к органу, осуществляющему государственную регистрацию права, с заявлением об устранении недостоверных сведений, содержащихся в Реестре. В случае несогласия с решением об удовлетворении данного заявления иные собственники помещений в здании могут обжаловать внесенные в Реестр исправления в суд. К участию в деле привлекаются собственники всех помещений в здании.
Вариант пункта 11.
Если в Реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности одного из собственников нежилых помещений на объекты, относящиеся по своему назначению к общему имуществу здания, то в случае невозможности для других собственников нежилых помещений реализовать права по владению и пользованию своими нежилыми помещениями без ограниченного пользования указанным имуществом здания, их права могут быть обеспечены установлением сервитута.
При рассмотрении арбитражными судами таких требований подлежат применению статьи 274 - 277 ГК РФ.
12. Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, применяются по их смыслу к любым объектам, в составе которых выделяются самостоятельные объекты недвижимости.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации А.А. Иванов
Судья, секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Т.В. Завьялова
А ЕСЛИ КТО ТО ВИДЕЛ ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛИЗ СКИНЬТЕ.