Swetlana

Статья 23. ЖК РФ Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Ст. 16 ЖК - комнатой признается часть жилого дома или квартиры...

В правоустанавливающих документах на конаты в коммуналке обычно пишут, что площадь комнаты составляет определенную долю от общей площади квартиры

ст. 220 НК - право на получение налогового вычета возникает при приобретении ... дома, квартиры или доли в них

Остается вопрос в размере вычета:
Ст. 220 НК: При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Читала комментарии ФНС, они считают, что при приобретении комнаты в коммуналке, доля которой составляет 1/3 в общей площади квартиры, плательщик имеет право применить вычет на 1/3 суммы.

В практике встречались 2 варианта решения Вашей проблемы:
1) Внесение недвижимости в уставный капитал вновь создаваемого ООО. На основании изменений в учредительные документы и передаточного акта - переоформление недвижимости на вновь созданное ООО. Принятие в ООО нового члена и выход старого. Итог: недвижимость на вновь созданном ООО, единственным учредителем которого становится покупатель.

2) реорганизация старого ООО в форме выделения (опять же создание нового ООО) и далее по тексту. Только основание для регистрации в палате - разделительный баланс.

УТВЕРЖДЕНА
приказом по
Министерству коммунального
хозяйства РСФСР
от 21 февраля 1968 года N 83

СОГЛАСОВАНА
с Отделом нотариата
Верховного Суда РСФСР


ИНСТРУКЦИЯ

о порядке регистрации строений в городах, рабочих,
дачных и курортных поселках РСФСР*

* Приложения не приводятся.

(Извлечение)

1. В целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры (приложения 1, 2, 3 и 4) и производят регистрацию строений:

а) на праве государственной собственности, находящихся в ведении местных Советов;

б) на праве государственной собственности, находящихся в ведении государственных учреждений, организаций и предприятий;

в) кооперативных и других общественных организаций;

г) жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

2. Регистрации подлежат все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций и граждан.

3. Регистрация строений по настоящей инструкции не производится:

а) на территориях, изъятых из ведения местных Советов на основании постановлений правительства;

б) на территориях, отведенных промышленным предприятиям (на промплощадках).

Строения, расположенные в сельской местности, административно подчиненной поселковым или городским Советам депутатов трудящихся, в порядке настоящей инструкции не регистрируются.

4. Строения, находящиеся на землях, отведенных промышленным предприятиям и другим организациям под строительство жилых зданий, социально-бытовых учреждений и предприятий вне промплощадок, регистрируются на общих основаниях.

5. Объектом регистрации является одно или несколько основных строений, расположенных на самостоятельном земельном участке, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа участников общей долевой собственности.

Самостоятельным объектом регистрации может быть и несколько жилых домов граждан, находящихся на одном земельном участке, в том случае, когда каждому из этих домов присвоен отдельный порядковый номер по улице, переулку, площади.

Строение обобществленного фонда, возведенное в массиве квартальной или иной застройки (на необособленном земельном участке), регистрируется как самостоятельный объект.

6. Строения, принадлежащие на праве общей собственности двум или нескольким колхозам, или иным кооперативным и общественным организациям, либо государству и одному или нескольким колхозам, или иным кооперативным и общественным организациям, либо двум или нескольким гражданам (ст.116 ГК РСФСР), регистрируются за собственниками в долях, указанных в правоустанавливающих документах.

Многоквартирные дома жилищно-строительных коллективов индивидуальных застройщиков регистрируются в реестре жилых домов граждан, при этом указывается фамилия, имя и отчество каждого участника данного коллектива застройщиков (в графе 7), номер квартиры (в графе 5), размер ее полезной и жилой площади (в графе 8), закрепляемой за ним на праве личной собственности (постановление Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 года N1184 "О мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных жилых домов" - СП РСФСР 1959 года N 9 ст.77).

7. Регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации.


II. Документы, устанавливающие право собственности на строения

8. Основными документами, устанавливающими право собственности на строения, являются:

а) акты о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование для капитального строительства и последующей эксплуатации, предусмотренные постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 года "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" (СУ РСФСР 1932 год N 66, ст.295);

б) правительственные и ведомственные акты (постановления и распоряжения), а также решения исполкомов местных Советов депутатов трудящихся о передаче зданий и сооружений, предусмотренные постановлением СНК СССР от 15 февраля 1936 года "О порядке передачи государственных предприятий, зданий и сооружений" (СЗ СССР 1936 год N 11, ст.93)*;
---------------
* См. стр. 376-377 т.1 Сборника.

в) реестры муниципализированных строений и списки национализированных строений, составленные в порядке работ по распределению национализированных и муниципализированных строений на основе постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 30 ноября 1925 г. (СУ РСФСР 1925 года N 86, ст.638), с изменением, внесенным постановлением от 10 февраля 1933 года (СУ РСФСР 1933 год N 14, ст.45);

г) акты о демуниципализации строений;

д) решения предусмотренных законом органов о передаче бесхозяйных и конфискованных домов в фонд местных Советов (ст.143 ГК РСФСР);

е) нотариально удостоверенные договоры о праве застройки (заключенные до 26 августа 1948 года);

нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности (заключенные после 26 августа 1948 года);

нотариально удостоверенные договоры о предоставлении жилищно-строительным коллективам индивидуальных застройщиков земельных участков под строительство жилых домов;

ж) нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами за время 1931-1936 годов) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений;

з) нотариальные свидетельства или вступившие в законную силу решения суда, устанавливающие право наследования;

и) вступившие в законную силу решения и определения суда или постановления арбитража, подтверждающие право собственности на строения или право застройки (до 26 августа 1948 года) и о передаче бесхозяйственно содержимых домов в фонд местных Советов;

к) выписки из реестров государственных нотариальных контор об удостоверении договоров купли-продажи, мены и дарения, а также о выдаче свидетельств о праве на наследство и других нотариальных документов, устанавливающих переход права собственности на строения и права застройки (до 26 августа 1948 года), если выписки содержат все необходимые данные, подтверждающие переход права собственности и права застройки;

л) копии актов о продаже домов граждан с публичных торгов;

м) свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданные государственной нотариальной конторой;

н) нотариально удостоверенные договоры о разделе жилых домов между супругами (в отношении бывшей сельской местности зарегистрированные в сельском Совете);

о) решения товарищеских судов о разделе жилых домов между супругами;

п) регистрационные удостоверения коммунальных органов.

В случае, когда правоустанавливающими документами являются нотариально удостоверенный договор о праве застройки (п."е" настоящего параграфа), либо вступившее в законную силу решение суда, подтверждающее право застройки (п."и"), либо выписка из реестра нотариальной конторы о совершении сделки, устанавливающей переход права застройки (п."к"), относящиеся к периоду времени до 26 августа 1948 года, жилой дом считается принадлежащим на праве личной собственности.

9. При отсутствии подлинных документов или надлежаще заверенных копий, устанавливающих право собственности на строения, документами, косвенно подтверждающими это право, могут служить:

а) обязательства по банковским ссудам, выданным на строительство жилых домов;

б) инвентаризационно-технические документы, в том случае, когда в тексте этих документов имеется точная ссылка на наличие у собственника надлежаще оформленного документа, подтверждающего его право на строение;

в) платежные документы об оплате земельной ренты и налога со строений, а также страховые полисы;

г) выписки (справки) о внесении стоимости строений в балансы учреждений, предприятий и организаций, в фактическом владении и пользовании которых находятся эти строения;

д) акты государственных комиссий о приемке законченных строительством зданий в эксплуатацию;

е) договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года (в нотариальном порядке не оформленные), а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных Советов депутатов трудящихся об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, - в случаях невозможности оформления договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности.

10. В случаях включения в городскую (поселковую) черту, сельских населенных пунктов или преобразования их в город (поселок) основанием для регистрации, производимой в порядке настоящей инструкции, являются:

а) подворные списки, выписки из них, справки исполкомов районных или сельских Советов депутатов трудящихся, а также другие документы, подтверждающие право собственности на строения, указанные в 8 и 9 настоящей инструкции;

б) при решении вопроса о регистрации жилого дома за членами бывшего колхозного двора необходимо исходить из равенства долей всех членов двора, включая не достигших совершеннолетия и нетрудоспособных, указанных в подворном списке, выписке из него, справке (ст. 129 ГК РСФСР);

в) жилые дома, включенные в городскую (поселковую) черту, принадлежащие участвующим в общественном хозяйстве колхоза членам колхозного двора, в порядке настоящей инструкции подлежат учету в реестрах фонда личной собственности.

В отношении этих жилых домов в реестровой книге заполняются показатели лишь граф 1-6.




III. Обязанности бюро технической инвентаризации
по регистрации строений


11. При ведении реестров и регистрации строений бюро технической инвентаризации обязаны выявить:

а) собственников строений, на которые их право оформлено в установленном законом порядке;

б) собственников строений, не имеющих документов, удостоверяющих их право на строения, - для последующего определения принадлежности данного строения;

в) строения бесхозяйные (ст.143 ГК РСФСР) и конфискованные (ст.149 ГК РСФСР), а также сообщить в соответствующий исполком местного Совета депутатов трудящихся для передачи их в установленном законом порядке в государственный фонд;

г) самовольно возведенные строения и сообщить об этом в соответствующий исполком местного Совета депутатов трудящихся для принятия мер, установленных постановлением СНК РСФСР от 22 мая 1940 года N 390 (СП РСФСР 1940 год N 11, ст.48), а также ст.ст. 109 Гражданского и 199 Уголовного кодексов РСФСР;

д) факты принадлежности на праве личной собственности гражданину или совместно проживающим супругам и их несовершеннолетним детям:

одного дома жилой площадью более шестидесяти квадратных метров (ст. 106 ГК РСФСР);

более одного жилого дома (ст. 107 ГК РСФСР);

кроме одного жилого дома, части (частей) другого дома (ст.107 ГК РСФСР);

частей разных жилых домов (ст. 107 ГК РСФСР);

части (частей) одного дома жилой площадью более шестидесяти квадратных метров (ст. ст. 106 и 107 ГК РСФСР);

более одной квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков (ст. 107 ГК РСФСР) и сообщить о них в соответствующий исполком рай(гор)Совета депутатов трудящихся для принятия установленных законом мер.

12. Бюро технической инвентаризации в своей работе по регистрации строений предварительно обязаны:

а) истребовать и ознакомиться с документами, предоставляемыми учреждениями, предприятиями, организациями и гражданами, как основанием их права собственности на строения;

б) истребовать и приобщить в хронологическом порядке к инвентаризационному делу надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих права собственников на строения;

в) выявить возникновение и порядок перехода к указанным учреждениям, предприятиям, организациям и гражданам права собственности на строения, полноту и соблюдение формы документов, подтверждающих переход прав, число участников общей долевой собственности и размер их долей;

г) составить по документам письменное заключение, в котором должно быть указано: 1. Адрес строения; 2. Площадь земельного участка (по землеотводным документам и последнему обмеру в натуре); 3. Количество основных строений (для домов граждан; кроме того размер жилой площади); 4. Время приемки строения в эксплуатацию; 5. Последовательность перехода прав со ссылкой на документы; 6. Детальный перечень представленных документов, устанавливающих собственников на момент регистрации; 7. Наименование собственников с указанием: для граждан - фамилии, имени и отчества; для учреждений, предприятий и организаций - полного их наименования; 8. Вид права (право государственной, кооперативно-общественной и личной собственности); 9. Размер долей в случае принадлежности строения на праве общей собственности; 10. Категория фонда (см. 1).

13. Заключение бюро технической инвентаризации о принадлежности строения на праве собственности со всеми документами и проектом решения представляется на рассмотрение соответствующего исполкома рай(гор)Совета депутатов трудящихся, после чего производится первичная регистрация строения.

14. Вопрос о возможности регистрации за заявителем строения на праве собственности на основании документов, косвенно подтверждающих это право ( 9 и 10), разрешается в каждом отдельном случае организацией, которой подчинено бюро технической инвентаризации, и вносится на окончательное решение исполкома рай(гор)Совета депутатов трудящихся.

На основании решения исполкома рай(гор)Совета депутатов трудящихся бюро технической инвентаризации выдает собственнику строения регистрационное удостоверение по прилагаемой форме (приложение N 5).

15. При отсутствии документов, указанных в 8, 9, 10, настоящей инструкции, а также в случаях возникновения сомнений в представленных документах вопрос принадлежности строения на праве собственности решается в исковом порядке соответственно судебными органами или госарбитражем.

16. Самовольно возведенные строения регистрации не подлежат.

Такие строения могут быть зарегистрированы за собственниками только при условии, если строения не подлежат переносу по основаниям, указанным в ст. ст. 9 - 10 постановления СНК РСФСР от 22 мая 1940 года (СП РСФСР 1940 год N 11, ст. 48), и с самовольными застройщиками будут заключены договоры о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование.


IV. Ведение реестровых книг

17. Данные о праве собственности на строения на основании решений исполкомов рай(гор)Советов депутатов трудящихся вносятся бюро технической инвентаризации в реестровые книги строений данного населенного пункта, а также в инвентаризационные карточки в соответствии с теми пунктами и графами, которые в них предусмотрены.

Если в населенном пункте имеется большое количество строений всех четырех видов владения (местных Советов, госучреждений, предприятий, кооперативных и других общественных организаций, граждан), реестры должны вестись в отдельных книгах для каждого вида собственности.

В том случае, когда в городе или поселке имеется небольшое количество строений одного или нескольких видов владения, реестры могут быть совмещены в одной книге с выделением для каждого реестра отдельной ее части.

После регистрации прав собственности в реестровых книгах бюро технической инвентаризации делают на правоустанавливающих документах собственников строений (кроме регистрационного удостоверения) и на надлежаще заверенных копиях с них, оставляемых в бюро технической инвентаризации, соответствующие регистрационные надписи (приложение N 6).

18. Реестровая книга изготовляется из качественной бумаги и
должна быть в твердом переплете, иметь наименование "Реестровая
книга строений _______ города (поселка) _________ "; она должна быть
пронумерована, прошнурована, скреплена соответствующей печатью и
подписью руководителя организации (исполкомом местного Совета,
управлением коммунального хозяйства и т. п.), которой
непосредственно подчинено бюро технической инвентаризации.

Записи в реестровой книге ведутся по улицам (по алфавиту улиц), причем на каждого собственника или участника общей долевой собственности в книге отводится не менее десяти запасных строк для текущей регистрации последующих изменений. Если эти строки в процессе регистрации будут заполнены, дальнейшая запись производится на новой странице в конце всех записей, а в книге делается отметка о переносе записей по данному строению на новую страницу с указанием номера последней.

Для этой цели в конце книги (или ее части, если реестры совмещены) должны быть оставлены запасные страницы в количестве до 25% общего ее объема, а в случае заполнения всей книги, заводится дополнительная книга.

Все исправления в реестровой книге должны быть надлежаще оговорены и засвидетельствованы подписью лица, ответственного за регистрацию, или начальника бюро технической инвентаризации.

Реестровая книга является документом учета собственников строений города (поселка), в связи с чем необходимо обеспечить постоянную ее сохранность.

19. В бюро технической инвентаризации должна вестись алфавитная картотека всех собственников строений города (поселка) с указанием фамилии, имени и отчества (для граждан) и полного наименования организаций, учреждений и предприятий (приложение N 7).

В виде исключения (в городах и поселках с небольшим числом строений и незначительным количеством сделок в течение года) может вестись журнал, содержащий перечень (список) всех собственников строений города (поселка) по алфавиту фамилий и наименованию организаций, учреждений и предприятий по прилагаемой форме (приложение N 8).

Каждый собственник заносится в отдельную алфавитную карточку или отдельную строку журнала, с указанием доли в общей собственности, согласно правоустанавливающему документу.

На собственника, имеющего несколько строений (частей строений) в городе (поселке), на каждое такое здание заводится отдельная алфавитная карточка, которые хранятся совместно.

В том случае, когда в бюро технической инвентаризации ведется алфавитный журнал, на собственника, имеющего несколько строений в городе (поселке), в журнале отводится место для одной записи его полного наименования или фамилии, имени и отчества и в несколько строк записываются адреса всех принадлежащих ему строений.


V. Текущая регистрация

20. После проведения первичной регистрации собственников строений бюро технической инвентаризации должны вести последующую регистрацию изменений в правовом положении строений.

21. Последующая регистрация права собственности на строения и перехода этого права от одних лиц и организаций к другим производится на основании документов, оформленных в установленном законом порядке.

22. Изменения в правовом положении строений заносятся в реестровую книгу и в инвентаризационные карточки со ссылкой на документы, на основании которых эти изменения учтены.

На правоустанавливающих документах собственников строений и на надлежаще заверенных копиях с них, оставляемых в делах бюро технической инвентаризации, делается регистрационная надпись (приложение N 9).

Каждое изменение, внесенное в реестровую книгу, должно быть заверено подписью лица, ответственного за данную работу.

Исключение из реестровых книг выбывших собственников путем вычеркивания не допускается.

На вновь появившихся собственников в алфавитной картотеке собственников заводятся новые карточки, карточки на выбывших собственников изымаются из этой картотеки и переносятся в картотеку выбывших собственников.

23. Нотариально удостоверенные соглашения между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) в соответствии с долями участников (ст.124 ГК РСФСР) по их просьбе подлежат регистрации.

При этом на соглашении и на надлежаще заверенной копии с него, оставляемой в делах бюро технической инвентаризации, делается регистрационная надпись (приложение N 10).

Однако в реестрах установленной формы, в инвентаризационно технической документации, а также в справках, выдаваемых бюро технической инвентаризации, порядок пользования, определенный этими соглашениями, не отражается.

24. Если участник общей долевой собственности на жилой дом с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет полезную площадь дома путем пристройки, надстройки или перестройки или в правоустанавливающем документе на дом размер долей не указан или указан неправильно, установление размера долей или изменение размера долей может быть оформлено, при наличии согласия всех участников общей собственности, нотариально удостоверенным соглашением об этом, а при возникновении спора - в судебном порядке (ст.125 ГК РСФСР и п.56 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной Верховным Судом РСФСР от 28 января 1966 года).

Указанное нотариально удостоверенное соглашение или решение суда регистрируется в бюро технической инвентаризации как дополнение к правоустанавливающим документам участников общей долевой собственности.

25. В случае утраты собственником строения регистрационного удостоверения, выданного в порядке 9 и 10 настоящей инструкции, по письменному заявлению заинтересованного лица бюро технической инвентаризации выдает дубликат утраченного удостоверения.

На дубликате удостоверения указывается номер и дата выдачи подлинного документа, а также дата выдачи дубликата.

В случае утраты другого правоустанавливающего документа из числа указанных в 8 настоящей инструкции, ранее зарегистрированного в бюро технической инвентаризации, и отсутствия практической возможности к его возобновлению, по решению исполкома рай(гор)Совета депутатов трудящихся бюро технической инвентаризации выдает заинтересованному лицу регистрационное удостоверение в подтверждение права собственности на строение.

26 В бюро технической инвентаризации должны особенно тщательно вести учет всем арестам и запрещениям, наложенным на строения по извещению нотариальных и судебных органов.

Извещение о наложении на строение ареста или запрещении хранится в инвентаризационном деле вместе с правоустанавливающими документами.

Регистрация арестов и запрещений должна производиться немедленно по поступлении извещения и во всяком случае не позже следующего дня после получения бюро технической инвентаризации извещения об аресте.

В том случае, если будет установлено, что по данному строению ранее выдана справка об отсутствии ареста или запрещения, бюро технической инвентаризации обязано немедленно сообщить соответствующим организациям о недействительности этой справки.

В случае снятия ареста или запрещения в инвентаризационной карточке и в алфавитной карточке собственников должна быть сделана соответствующая отметка с указанием даты и основания снятия ареста или запрещения.


VI. Выдача справок

27. Порядок заполнения справок, выдаваемых бюро технической инвентаризации собственникам индивидуальных жилых домов (частей домов) для предоставления в государственные нотариальные конторы при оформлении сделок, определен Инструкцией, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 1 апреля 1965 года N 92 с изменениями, внесенными в соответствии с приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 31 августа 1966 года N 273.

При оформлении по желанию сторон договоров об отчуждении жилых домов на снос бюро технической инвентаризации выдают справки по правилам, изложенным в вышеуказанной инструкции.

28. Если жилой дом или иное основное строение принадлежит на праве общей долевой собственности, в справках, выдаваемых бюро технической инвентаризации для предъявления различным организациям и учреждениям, указываются все участники общей собственности, их долевое участие по правоустанавливающим документам, а также общие данные о площади земельного участка, площади строения, восстановительной и действительной стоимости и т.п.



Текст документа сверен по:
"Законодательство о жилищно-
коммунальном хозяйстве",
т.II, М., Юридическая литература, 1973, стр.302.

Свидетельство юр. силу не теряет - это Ваше подтверждение зарегистрированного акта гражданского состояния.
Этот документ обычно очень востребован при подтверждении родственных отношений (например, при наследовании).

См. ФЗ "Об актах гражданского состояния"