Loiso

Коллеги, о чем спор?
Основной вопрос в том, чего хотят обе стороны. Вполне логично допустить, что арендатор планирует начало торговли через год, готовит под это программу, подбирает персонал и, естевственно, не желает через год оказаться без помещений.
Остается позиция арендодателя - если арендатор навязывает жесткие условия, то логично предположить два варианта: арендодатель желает предоставить помещения через год, тады неплохо было-бы получит с арендатора задаток, и арендодатель боится изменения ситуации на рынке и не знает, что будет с помещениями через год и какую ставку аренды можно указать, чтобы не влететь в убытки.
Только это все вопросы наших любимых менеджеров, они получают за это деньги, поэтому пускай расчитывают и планируют.
Принятое и просчитанное решение благополучно ложиться в предварительный белый и пушистый договор, достаточно описанный ГК и задача юриста убедить контрагента в его легитимности, что влечет за собой возможность арендатора получить желаемое в суде или возместить убытки в том объеме, который а) покроет реальные затраты, б) будет "красной тряпкой" маячить перед носом арендодателя, если появится желание слить помещения (опять головняк менеджеров, т.к. просчет в этом случае с их стороны). При этом в этом же договоре можно описать и отсутствие ответственности арендодателя за отказ от заключения оснвоного договора (если арендатор проглотит).
Признак притворности сделки при наличии пяти - летнего продлевания, на мой взгляд, отсутствует. Да, некрасиво, ну и что - предмет правоотношений не изменяется, а я (арендатор или арендодатель) не могу быть уверенным в экономической ситуации через год-два-три.
Можно обойтись и без предварительного договора используя отлагательное условие. Минус тока в одном - условие неразрывно должно быть связно с предметом. Т.е. если к объекту аренды не подведено электричество или другие коммуникации, тады договор считается заключенным с даты такого подключения. Но недействительным будет ссылка на заключение договора с даты падения Пизанской башни.
И еще один момент(любобытные могут покапать разъяснения ВАС) - договор аренды, заключенный на срок менее года, но не прекративший свое действие после истечения срока (арендатор пользуется и платит деньги, и арендодателя это устраивает) считается заключенным на неопределеный срок и не подлежит государственной регистрации.

Р.Дмитриев

Не в коем случае не спорю, за исключением маленького моменьтика
По подобной категории договоров строительство является не только разрешенным использованием, но и обязательством Арендатора. Причем, данное обязательство может иметь определенные сроки и (иногда крайне неприятно) ссылочку на то, что при невыполнении оного договор может быть расторгнут. Кстати, практика именно по МО. Можно лезть в бутылку и быть красивым в суде, но с местными властями потом жить рядышком, а это сооовсем другие реалии.

Приветствую.

Принимая Ваши вводные за истину, можно предположить следующие:

по варианту А:
если долгосрочка предоставлена именно под строительство, то выкуп земли Вам могут зарубить, так как цель договора не выполнена. Иные варианты можно оценивать при понимании позции Администрации и МОРП. При самой оптимальной ситуации можно постараться закрыть аренду под строительство и одновременно оформить долгосрочку под эксплуатацию Объекта, после чего проводить выкуп земли. В данном случае, существенные нарушения имеют место со стороны Админимтсрации и МОРП, и если первые готовы пропустить подобное при определенном "ресурсе", то вторые будут стоять намертво.

по варианту Б:
существенный момент - в какие сроки по договору аренды Арендатор должен был закончить строительство склада? если срок ввода в эксплуатацию истек лет эдак цать назад, то в замен продажи незавершенки можно просто потерять участок - администрация расторгнет аренду и выставит на торги.
Если такой опасости нет, то схема может иметь право на жизнь с согласия Администрации. НО! Перед сносом незавершенки будет необходимо: А) вносить изменения в существующую разрешительную (Постановления Главы Администрации); Б) делать очередную допу к аренде об изменении назначения аренды - строительство жилья, а не склада, регистрировать эту допу и только после этого производить снос и начинать новое строительство. В противном случае после сноса незавершенки склада исчезнет основание для аренды.