Александр Василенко

Добрый день уважаемые юристы! Помогите разобраться в ситуации:
Изложу в вкратце поданный иск.

29 июня 2007 года между ООО и ИП был заключен предварительный договор аренды .
18 июля 2007 года ИП оплатило 140 000 рублей в кассу ООО как обеспечительный платеж по предварительному договору аренды от 29.07.2007 г.

10 августа 2007 года на основании акта приема-передачи ИП было передано помещение общей площадью 152 метра для проведения работ по оборудованию и отделке на основании предварительного договора № 1-89 от 29.06.2007 г.
После получения данного помещения ИП начало отделочные работа капитального, а именно: заливка бетонного пола, устройство перегородок, монтаж электропроводки, системы пожарного оповещения, отделочные работы, также проводились все необходимые согласования.

В начале ноября 2007 года ООО настояло на заключении договора аренды № 1-89 от 5.11.2007 года ссылаясь на то, что торговый центр готовиться к открытию и необходимо заключить договора аренды со всеми арендаторами. Несмотря на замечания ИП о том, что торговый центр не достроен, все магазины находятся в стадии ремонта, магазин ИП готов к открытию лишь на 50 % мне были поставлены условия, либо подписывать договор аренды, либо общество прекратит доступ в предоставленное помещение. ИП данный договор подписало.

Работы по отделке, оборудованию и необходимые согласования проводились ИП до конца января 2008 года.
В период с ноября 2007 года по 21 января 2008 года ИП было оплачено 479 034 рубля 01 коп. на счет ООО как платежи за аренду помещения:

Постановлением второго арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2010 года договор аренды № 1-89 от 5.11.2007 признан ничтожной сделкой не соответствующий положениям статей 209, 608 ГК РФ, т.к. на дату подписания договора ООО не имело право сдавать в аренду здание, право собственности, на которое не было зарегистрировано в установленном законом порядке. (право собственности ООО оформило лишь 24.01.2008)
Таким образом, общество не имело права взымать арендные платежи за аренду помещения в недостроенном и не введенным в эксплуатацию зданием.
В соответствии с пунктом 1 предварительного договора аренды № 1-89 от 29.06.2007 г. ООО должно было заключить с ИП договор аренды сроком на пять лет с последующей государственной регистрацией его.
Данные условия предварительного договора ООО не выполнило. На основании пункта 21 предварительного договора № 1-89 от 29.06.2007 ООО обязано возвратить ИП обеспечительный платеж в течение 10 банковских дней. Поскольку договор аренды заключен не был, то полученная ООО по предварительному договору в качестве обеспечительного платежа сумма должна быть возвращена по правилам статьи 1102 ГК РФ.

Прошу суд по правилам главы 60 ГК РФ:

1. Взыскать с ООО сумму 140 000 руб. обеспечительного платежа.
2. Взыскать с ООО сумму 479 034 руб. 01 коп. неосновательного обогащения.
3. Проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст.1107 в размере 174 097 руб. 94 коп.

Было два предварительных заседания. ООО подало встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в период с момента регистрации права собственности до даты окончания недействительного договора. За это время ИП оплачивало аренду. ООО в исковых требованиях ссылаются на существенные условия договора аренды, кот. признан ничтожной сделкой.
Как я понимаю, раз договор признан ничтожной сделкой ссылка на него является неправомерной. И ситуацию тут может разрешить только независимая оценка.
У меня два вопроса
1. Прав ли ИП требуя вернуть ден. средства оплаченные за период аренды помещения, право на которое не было зарегистрировано с процентами?

2. ИП считает что оплаченные деньги по недействительному договору аренды превышают обычные ставки уплачиваемые за аренду помещений в данной местности. (№ 49 ВАС от 11.01.2000г. пункт 7). Каким образом поступить – изменить исковые требования в этой части и каким образом заявить ходатайство о привлечении независимых экспертов. Пытались сделать это на предварительном заседании, но суд отказал. На данный момент еще таких требований не заявлялось?

Буду признателен за совет.