SidorinoGore

 Доброго времени суток!

прошу помочь разобраться с правильной датой, на которую должен быть составлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Ситуация: имеются 4 ЗУ в Краснодарском крае (КК), 3 из них - земли населенных пунктов, 1 - земли промышленности.

Участок №1(земли промышленности) (ранее учтенный) дата постановки участка на КУ - 10.04.2003, дата внесения КС в ГКН - 01.01.2007

Далее - земли населенных пунктов:

Участок №2 (ранее учтенный), дата постановки участка на КУ - 21.12.2005, дата внесения КС  в ГКН - 05.08.2013

Участок №3 (значится в ГКН как временный, хотя заключен длинный договор аренды) - дата постановки участка на КУ - 23.09.2013, дата внесения КС в ГКН - 23.09.2013

Участок №4 (ранее учтенный) - дата постановки участка на КУ - 23.03.2006, дата внесения КС  в ГКН - 01.01.2012

Кадастровая оценка земель промышленности в КК утверждена в 2009 г. по состоянию на 01.01.2008

Кадастровая оценка земель населенных пунктов в КК утверждена в 2011 г. и применяется с 01.01.2012 г.

Мое мнение следующее:

Если буквально читать ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость должна определяться на дату установления кадастровой стоимости, т.е. для земель промышленности на 01.01.2008, для земель населенных пунктов - на 01.01.2011 г. Исключение должны составлять случаи, указанные в ст.24.19, т.е. когда участок был поставлен на КУ уже после проведения кадастровой оценки, в моем случае это для участка 2 - 05.08.13, для участка 3 - 23.09.13, для участка 4 - 01.01.2011

Сейчас проводим оценку для целей дальнейшего оспаривания и мнения трех оценщиков о дате, на которую нужно проводить оценку рыночной стоимости, расходятся. Прошу Вас подтвердить/опровергнуть мою позицию, указав на ключевой момент, в чем я ошибаюсь. Спасибо.

 

https://yadi.sk/d/h8hlZDTHa9cKW

Не открывается, ругается на сертификат безопасности. Можете выложить в теме?

 

Прошу прощения за некоторые ошибки по тексту (распознанное дополнительно не вычитывал и не исправлял, общий смысл все равно будет понятен) 

Текст Ответа:

20/08/2014 №14-11486/14

Тема: О рассмотрении обращения

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев Ваше обращение относительно государственной регистрации ипотеки, а также дополнительных соглашений к договорам об ипотеке, сообщает следующее.

01.07.2014 вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЭ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее - Закон № 367-ФЭ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 367-ф3 правила о государственной регистрации договора об ипотеке, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), не подлежат применению к договорам об ипотеке, заключаемым после дня вступления в силу Закона № 367-ф3 (т.е. после 01.07.2014).

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 3 Закона № 367-ФЭ впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 367-ф3, далее - ГК) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК.

При этом в соответствии с ГК:

к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334);

залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1) (пункт 1 статьи 339.1).

С другой стороны:

ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке);

государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда; ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 4 Закона о регистрации).

Таким образом, Закон № 367-03 исключил необходимость государственной регистрации договора об ипотеке, заключенного после 01.07.2014, однако нормы статьи 19 Закона об ипотеке, статьи 4 Закона о регистрации (в части государственной регистрации ипотеки, но не договора об ипотеке) продолжают действовать, поскольку они не противоречат ГК.

Принимая во внимание нормы Закона о регистрации, а также то, что в соответствии с Законом № 367-03 договор об ипотеке, заключенный (подписанный) после 01.07.2014, не подлежит государственной регистрации, с указанной даты:

записи о государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании договора, вносятся в подраздел III-2 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (несмотря на то, что согласно новой редакции пункта 4 статьи 334 ГК к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК о вещных правах);

если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, то осуществляются отдельные регистрационные действия (государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде ипотеки) в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости. Соответственно, должно быть представлено отдельное заявление о государственной регистрации ипотеки на каждый объект недвижимости, каждой записи о государственной регистрации присваиваются отдельные номера регистрации (при этом государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя; государственная регистрация ипотеки.

возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке (пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке);

государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке с использованием штампа регистрационной надписи на документах;

если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, то соответствующая надпись на договоре об ипотеке, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию, совершается в отношении каждого объекта недвижимости. При этом помимо полного наименования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, даты, места государственной регистрации ипотеки и номера, под которым она зарегистрирована, в надпись следует включать сведения о наименовании (виде) объекта недвижимости, в отношении которого зарегистрирована ипотека.

При этом в силу статьи 164 ГК (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 01.09.2013):

в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации;

сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам об ипотеке также подлежат государственной регистрации.

Относительно уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки следует отметить.

На основании статьи 24 Закона об ипотеке за государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

При этом Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - РЖ) предусмотрено:

государственная пошлина - это сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 НК, при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации;

за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество государственная пошлина взимается в размере 1 ООО руб. с физических лиц и 4 ООО руб. с организаций (подпункт 28 пункта 1 статьи 333.33 НК);

за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК государственная пошлина взимается в размере 1 ООО руб. с физических лиц и 15 ООО руб. с организаций (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК).

Соответственно поскольку в подпункте 28 пункта 1 статьи 333.33 НК размеры государственной пошлины установлены за государственную регистрацию именно договора об ипотеке, но не ограничения (обременения) права, то при государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки (включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации) на основании договора об ипотеке, заключенного после 01.07.2014, данный подпункт применен быть не может и государственная пошлина должна взиматься в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК.

При этом, если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, то государственная пошлина должна взиматься за государственную регистрацию ограничения (обременения) права в виде ипотеки на каждый из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости (поскольку в данном случае в отношении каждого из объектов недвижимости совершается юридически значимое действие).

Кроме того, учитывая, что по общему правилу государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке), в данном случае подлежат применению положения пункта 2 статьи 333.18 НК: в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 НК, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

Так, в случае если предметом договора об ипотеке, заключенного физическим и юридическим лицом после 01.07.2014, является девять объектов недвижимости, то государственная пошлина должна быть уплачена в размере 8 000 руб. за каждый из девяти объектов недвижимости (по 500 руб. физическим лицом и 7500 руб. юридическим лицом).

Вместе с тем за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке (при заключении соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке) государственная пошлина взимается в размере 200 рублей (подпункт 32 пункта 1 статьи 333.33 НК), а за погашение регистрационной записи об ипотеке государственная пошлина не взимается (подпункт 6 пункта 3 статьи 333.35 НК).

Принимая во внимание, что в силу статьи 34.2 НК письменные разъяснения налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах дает Министерство финансов Российской Федерации, указанная позиция согласована с

Минфином России (письмо от 03.02.2014 № 03-05-04-03/4114). Указанным письмом Минфин России также информировал, что вопрос о приведении положений подпункта 28 пункта 1 статьи 333.33 НК в соответствие с Законом № 367-03 будет рассмотрен в рамках проводимой Минфином России работы по совершенствованию главы 25.3 НК. Росреестр не располагает информацией о ходе данной работы (соответствующий проект федерального закона на рассмотрение в Росреестр не поступал).

И.В. Домрачева

И.о. начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета

Доброго всем дня!

предлагаю ознакомиться с ответом Центрального аппарата Росреестра по вопросу размера госпошлины. Вкратце - подтвердили самые негативные ожидания - 15 000 за объект (пополам между сторонами)...

https://yadi.sk/d/h8hlZDTHa9cKW