Defensa

Defensa,

Без суда вряд ли расторгнет, если в ДКП не предусмотрена возможность одностороннего расторжения. В судебном порядке, в принципе, возможно, например, если докажет факт неоплаты

Обоснуйте.
Императивное правило п. 3 ст. 486 ГК позволяет требовать только денег и процентов.

Так как раз п. 65 Постановления Пленума от 29 апреля 2010 года № 10/22 о праве покупателя расторгнуть ДКП в случае неоплаты тут и обсуждался. Там подчеркнуто, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора.

Да… Риэлторы-то в своем репертуаре. Меня удивляют стороны сделки.

А не пытается ли здесь кто-то кинуть риэлтера, оставив его без комиссии (вот он и сопротивляется как может)?

В любом случае, Покупатель-то не виноват. Согласны? Риэлтора он не нанимал, деньги за покупку отдал в полном объеме, а теперь с обременением вынужден бодаться. Хорошо ещё аудизапись есть. Видать, не все всем доверяли. И это правильно. Если бы ещё стороны сделки к документам научились бдительность проявлять – вообще замечательно было бы. Как раз риэлторы обычно пытаются всё упростить до безобразия, в спешке подписать нужные им документы, а потом играют на этом. Конечно, если б Покупателя изначально сопровождал юрист, такая ситуация вряд ли возникла вообще.

и особенно меня интересует мнение коллег по вопросу №1 - сможет ли продавец расторгнуть сделку?

Без суда вряд ли расторгнет, если в ДКП не предусмотрена возможность одностороннего расторжения. В судебном порядке, в принципе, возможно, например, если докажет факт неоплаты. Однако при наличии расписки на всю сумму, на мой взгляд, это будет ну очень сложно. Как-то нужно будет доказать, что дал расписку либо под принуждением, либо под влиянием обмана (причем именно со стороны Покупателя), либо привести иные веские основания.

Я вот думаю, может отталкиваться от того, что продавец написал расписку на всю сумму поскольку часть от риэлтора получил, а другую от покупателя. Вот расписка - читайте.

Ну то, что отталкиваться надо от расписки, это я уже ранее говорила. Но, насколько я понимаю, проблема в показаниях Покупателя в материалах проверки КУСП? Конечно, нужно видеть эти документы. Что дословно сообщил Покупатель? Если он отдал все деньги по ДКП, почему он утверждает обратное? «при окончательном расчете отдала не всю сумму, указанную в расписке продавцом - 300, а только часть - 100, остаток он должен забрать у своего риелтора, на что он согласился и написал расписку». Кому она тогда отдала 2/3 от суммы ДКП? Риэлтору? На каком основании? Разве риэлтору покупательница отдавала деньги не за этот объект недвижимости? Или у вас ещё параллельно шла какая-то сделка с теми же сторонами и тем же риэлтором? Между риэлтором Продавца и Покупателем тоже существовали какие-то обязательства?

Не были оформлены. По крайней мере, нам об этом не известно и никто об этом не упоминал в ходе проверки. Как мне пояснили, все участники знакомы между собой и никто такого кидка изначально не предполагал.

Да… Риэлторы-то в своем репертуаре. Меня удивляют стороны сделки. Отдать деньги, не проверив полномочий и без расписки... Россия. Ну чего уж об этом сейчас. Поздно. Прокол Покупателя очевиден, но он нивелируется распиской Продавца о получении всей суммы. Как Продавец может пояснить существование такого документа? Что он при проверке сообщил? Добровольно дал? В сознании был? Почему там стоит вся сумма ДКП и что это (в его понимании) значит? Думаю, при правильном подходе к постановке вопросов Продавец признает, что деньги были переданы риэлтору, действующему от его имени и в его интересах, в качестве оплаты суммы по ДКП. Т.о. подтвердит, что обязательства Покупателя исполнены надлежащим образом в полном объеме.Если Продавец в сговоре с риэлтором, очевидно, будут бить на исполнение ненадлежащему лицу. Но у вас убойный аргумент – расписка. Им нужно будет очень постараться, чтобы признать этот документ недействительным.

Кстати, Вы уверены, что УФРС вернет документы без погашения записи о залоге? Я подумала вот что. Ведь заявление Продавца о снятии залога было принято (подано оно было, очевидно, совместно с Покупателем). Процедуры отзыва вроде не предусмотрено. Т.е. если б не приостановление, то оснований для снятия обременения было бы достаточно. Было заявление о приостановлении регистрационных действий. С того момента никаких иных документов в УФРС не поступало? Закончится срок приостановления. Расписка на всю сумму у них есть. Разборки Продавца со своим риэлтором их не интересуют. Обязательства Покупателя выполнены, доказательства в деле имеются. Будут ли тогда основания для отказа в погашении записи о залоге? Интересно, какая будет формулировка в отказе на заявление Продавца о снятии залога.

ДКП земельного участка и незавершенки между физиками. Сделку вел риелтор от начала и до конца. Расчет частями. Зарегистрировано обременение в пользу продавца. Часть средств передана риелтору в качестве гарантии окончательного расчета. Расписки нет. Все на доверии было. Только аудиозапись. В день подачи заявления о снятии обременения покупатель выплатил продавцу остаток средств (100 руб), а остальное согласовано забрать у риелтора (200 руб). Продавец написал расписку на полную оставшуюся сумму (300 руб) и подал заявление. В итоге риелтор деньги не передал, сказал это ему за услуги и т.п. Продавец идет и пишет заявление о возврате документов, в связи с тем, что расчет с ним полностью не произведен. Хотя расписки на всю сумму договор имеются. Регистрация снятия приостановлена на 1 мес.
Далее проверка в порядке 144-145 УПК. Пока отказное. Суть не в этом. Вариант 1. деньги действительно риелтор не передал. Вариант 2 - передал, но хотят еще заработать.
Вопрос 1. Если покупатель не будет больше ничего доплачивать, то сможет ли продавец расторгнуть сделку? Деньги с него по реституции будем ждать столетие.
Вопрос 2. Скоро регслужба возвратит документы на снятие обременения без регистрации. Насколько правомерны ее действия при наличии всех расписок в деле? Каким способом защищать интересы покупателю в данном случае? Признание незаконным действий регслужбы и обязании снять обременение? Либо иск к продавцу о понуждении, поскольку он уклоняется от снятия.
И сама изюминка. В материалах КУСП покупатель действительно поясняет, что при окончательном расчете отдала не всю сумму, указанную в расписке продавцом - 300, а только часть - 100, остаток он должен забрать у своего риелтора, на что он согласился и написал расписку.
Может лучше сейчас покупателю добить эти 200 тыр продавцу, а потом с риелтора сдергивать, как неосновательное? Но в качестве доказательств тока аудиозапись.

Если я правильно поняла ситуацию, Вы действуете в интересах Покупателя. Продавец получил 1/3 суммы ДКП в день подачи заявления о снятии обременения с Объекта. Ранее риэлтор Продавца получил 2/3 суммы ДКП для передачи этих денежных средств Продавцу. Верно?

В юриспруденции никогда нельзя быть уверенным на 100 %. Мое мнение по данной ситуации следующее.

1. Покупатель исполнил свои обязательства в полном объеме. Этот факт подтвержден распиской Продавца.

2. То, что деньги были переданы через посредника (риэлтора Продавца), для обязательства не играет роли, если полномочия посредника были оформлены должным образом. Если есть надлежащим образом оформленная доверенность, то поверенный действует в интересах доверителя. Права и обязанности при этом возникают у доверителя. Денежные средства передаются в счет обязательств Продавца. Удержание их представителем неправомерны. Расчеты между Продавцом и его маклером за риэлторское сопровождение не касаются Покупателя . В любом случае при наличии собственноручной расписки Продавца, думаю, факт оплаты по ДКП можно считать подтвержденным. Обратное должен доказать Продавец. Думаю, без правоохранительных органов это сложно будет сделать.

3. В обсуждаемом случае, на мой взгляд, более проигрышная позиция у Продавца. Если он действительно не получил денег от своего риэлтора, может «попасть» на эти деньги. И маловероятно, что получится взыскать с недобросовестного маклера даже неосновательное обогащение. Расписки от риэлтора ведь не было. Продавец ошибся в выборе помощника. Люди почему-то слепо доверяют риэлторам, хотя примеров «подстав» со стороны агентов по недвижимости гораздо больше, чем со стороны контрагента по сделке купли-продажи.

4. Вариант доплаты Продавцу 200 т.р., очевидно, дал бы желаемый результат (снятие залога), однако есть риск, что эта переплата ляжет на плечи Покупателя. Расписок риэлтор не давал, как будете доказывать, что он получил деньги? Аудиозапись? Не факт. Кто, кому, за что вносил деньги? Даже, если докажете, уверены, что реально стрясёте с агента деньги?

5. Действия рег. службы вряд ли получится признать незаконными. Есть определенный порядок снятия обременения с недвижимого имущества. Для этого одного заявления нового собственника не достаточно. Тут УФРС ничего не нарушает.

На мой взгляд, оптимальным вариантом будет получение решения суда о прекращении ипотеки. При наличии собственноручной расписки Продавца, думаю, это вполне реально. И не нужно будет никого «понуждать», решения суда будет достаточно для погашения записи об ипотеке.

по поводу залога - к моменту обращения в суд обременение было погашено. Собственно договор купли-продажи был зарегистрирован в марте 2009, одновременно была зарегена ипотека. В 2010 году покупатель погасил кредит, так и не рассчитавшись окончательно с продавцом - но на момент обращения в суд обременения уже не было.

Это еще повезло, что покупатель погасил кредит, и обременение было снято. «Весёленькое» было бы дело, если б заемщик, оставаясь должником, перестал бы выплачивать кредит и предложил бы банку удовлетворить свои требования из стоимости предмета залога…

Я всё пытаюсь «подтянуть» какие-нибудь нормы закона, чтобы оправдать мнение представителя кредитной организации, озвученное участнику форума:

Представитель Банка вообще утверждает, что в случае неоплаты, договор расторгается в силу закона, и соответственно залог прекратится в силу закона...

Понятно, что сам по себе договор не расторгается. Меня больше волнует сохранение залога после возвращения квартиры Продавцу (в результате расторжения ДКП по причине его неоплаты).

Вот что я вижу в п.1 ст. 38 Закона об ипотеке «лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.»

Вроде получается, что Продавец не подходит ни под одну из категорий.

С другой стороны п. 3 указанного Закона гласит: «Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила». Или это относится только к перечисленным в п. 1 категориям?

Тут уже было отмечено, что

Если к моменту возвращения квартиры продавцу ипотека будет зарегистрирована, никуда она не денется. Более того, по практике ВАС залог останется, даже если сделка будет ничтожной (при условии добросовестности банка).