Defensa

Уважаемые участники форума, интересует ваше мнение. Ситуация следующая.

Покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки. Оплата: деньги закладываются в ячейку банка-кредитора. Основания доступа: зарегистрированный ДКП квартиры в пользу Покупателя-заёмщика и расписка Продавца на всю сумму сделки. Категорическим требованием банка является включение в ДКП квартиры условия об отсутствии залога в пользу Продавца до полной оплаты стоимости Квартиры в силу закона (п.5 ст. 488 ГК РФ).

Интересы Продавца явно ущемлены. В случае неполучения им денежных средств (деньги, хоть и в ячейке, находятся у заинтересованной стороны), соответственно может сложиться ситуация, при которой Продавец остаётся и без квартиры, и без денег. По поводу возможности возврата квартиры в случае неполучения денежных средств за неё, судебная практика складывается неоднозначно. Есть определение ВС РФ от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11, в котором говорится, что в разделе ГК РФ, регулирующем продажу недвижимого имущества, «отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены». Более того, судьи не посчитали факт неоплаты стоимости недвижимого имущества существенным нарушением договора, повлекшим значительный ущерб, позволяющим продавцу расторгнуть договор в порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ. Может, конечно, для судей стоимость квартиры – не такой уж значительный ущерб…

Вышеназванное определение не единственное на эту тему. Аналогичное было вынесено немного ранее Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ в том же составе.

Вопрос такой: как минимизировать риски Продавца? Думаю, для большинства продавцов денежные средства за проданную квартиру – именно то, на что они рассчитывали при заключении ДКП. Однако, учитывая, что высший судебный орган нашей страны придерживается иной точки зрения, нужно применять дополнительные меры по обеспечению безопасности продавца.

Как вернуть квартиру в случае неоплаты Покупателем полной её стоимости?

Нормы, регулирующие неосновательное обогащение (ст. 1104 ГК РФ), в соответствии с которыми имущество, составляющее такое обогащение, должно быть возвращено приобретателем потерпевшему в натуре, тут не применишь. Имущество приобреталось по основаниям, установленным сделкой.

Единственный вариант, который приходит в голову: предусмотреть в договоре купли-продажи положения о том, что неоплата покупателем стоимости квартиры является основанием для расторжения ДКП и возврата квартиры. Например: «В случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате полной стоимости Квартиры, настоящий Договор считается расторгнутым со дня направления Продавцом уведомления о расторжении в адрес Покупателя, указанный в настоящем Договоре. В этом случае Квартира подлежит возврату Продавцу в течение 5 дней с момента направления уведомления. Покупатель также возмещает Продавцу убытки, причиненные неисполнением своих обязательств». В принципе, если будет предусмотрена возможность расторжения ДКП, то неосновательное обогащение и убытки, очевидно, можно будет взыскать по п.3 ст. 1103 ГК РФ.

Теперь самый главный вопрос: не получит ли Продавец обратно свою же квартиру, но с обременением банка, предоставившего ипотеку Покупателю? Ведь факт заключения ДКП остаётся. И ипотека в пользу банка будет зарегистрирована в Росреестре.

Сталкивался ли кто-либо с такой ситуацией? Неужели нет легитимных способов защитить интересы обеих сторон сделки?

Параллельный вопрос. Если всё же оставить по умолчанию ипотеку в силу закона в пользу Продавца до полной оплаты стоимости квартиры, наряду с ипотекой банка по заёмным обязательствам Покупателя, у кого будет последующая ипотека? Или обе ипотеки будут равноценными?

Такой ещё вопрос.

Будет ли в описанном ранее случае (исключение залога в пользу Продавца в силу диспозитивности норм п. 5 ст. 488 ГК РФ) применяться п. 3 той же статьи, а именно: в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать возврата неоплаченных товаров? Или же судебные органы, имея прецедент ВС РФ, встанут на сторону покупателя, мотивируя тем, что эти правила тоже не применяются, т.к. в специальных нормах (ст. 519-558 ГК РФ) нет таких положений? Насколько я понимаю, в силу п.5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в т.ч. к продаже недвижимости, общие положения применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Иное не предусмотрено. Этот вопрос там просто не затрагивается. Но позиция Верховного суда при вынесении упомянутых выше определений об отказе в расторжении ДКП и возврате недвижимости настораживает. В обоих определениях не рассматривался вопрос об установленном в ДКП моменте передачи имущества.

Можно ли рассчитывать на применение норм п. 3 ст. 488 ГК РФ о возврате квартиры, если в ДКП предусмотреть передачу квартиры ДО момента её оплаты?