Егор783683

Добрый день, товарищи.

Приглашаю к обсуждению такого вопроса:

Как вы считаете, любой ли сквер (парк и т.п.) в границах населенного пункта относится к землям общего пользования? Может ли сквер (парк и т.п.) относиться к частной собственности?

Исходные данные. 

в границах жилого микрорайона имеются земли, за счет которых подлежит формированию земельный участок.

Участок представляет собой пустырь, территория запущена. Благоустройство отсутствует. В качестве проходов, проездов жителями не используется. Населением никак не используется (вводная дана в связи с определением ВСРФ от 27.10.2009 № 11-В09-19). 

функциональная зона всего микрорайона: жилая застройка.

территориальная зона по ПЗЗ: Зоны озеленения общего пользования. Основные ВРИ терр.зоны: 

1. Земельные участки (территории) общего пользования (12.0) с наименованием ОКС - зеленые насаждения; - сады; - парки; - скверы; - бульвары;
2. Обслуживание автотранспорта (4.9) с наименованием ОКС - стоянки для хранения автотранспорта

Условные ВРИ отсутствуют.

Проект планировки территории не разработан и не утвержден. 

Красные линии образованы ПДПТ (проект детальной планировки территории) до принятия ГрК. 

Участок находится в пределах красных линий.

Как вы считаете, возможно ли образование земельного участка на основании схемы расположения, с дальнейшим выставлением на аукцион права аренды земельного участка с целью: организация сквера или парка?

Является ли такой земельный участок земельным участком общего пользования по смыслу ч. 18 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, т.е. может ли право аренды такого  земельного участка быть предметом аукциона?

Или так: любой ли земельный участок в ВРИ: сквер, земельное законодательство относит к землям общего пользования, т.е. возможно ли размещение сквера котором не пользуется неограниченный круг лиц (частный, закрытый сквер)?

Сам я считаю, что при таких исходных данных право аренды такого  земельного участка может быть предметом аукциона. Земельное и градостроительное законодательство допускает организацию частного сквера на территории населенного пункта.

Такой вывод сделан исходя из следующего:

Определение и правовой режим земель, земельных участков общего пользования определен п. 2 ст. 27, п. 12 ст 85 ЗК РФ, а также п. 8 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Аналогичное земельному определение приведено в п. 12 ст. 1 ГрК РФ.

Но если земельный кодекс устанавливает правила оборота земель общего пользования, то градостроительный кодекс устанавливает правила размещения и определения таких земель - путем установления красных линий (п. 11 ст. 1 ГрК).

Следовательно, если земельный участок расположен за пределами красных линий, то он является земельным участком общего пользования по смыслу п. 12 ст. 85 ЗК РФ.

Ели же земельный участок расположен в пределах красных линий, то он не является земельным участком общего пользования по смыслу п. 12 ст. 85 ЗК РФ, даже в том случае если его ВРИ: сквер или парк.

Товарищи, добрый день.

В населенном пункте утверждены правила землепользования и застройки. Имеется земельный участок, форма собственности частная. ПМТ не утверждался. Земельный участок по договору аренды с правом застройки предоставлен застройщику. Последний планирует строительство комплекса зданий и сооружений, в составе которого предусмотрено нескольких многоквартирных домов и нежилых зданий. 

Изначально, технико-экономические показатели комплекса превышали предельные параметры разрешенного строительства и предельные размеры земельного участка, установленные град.регламентом (коэф.плотности застройки, мин.размер земельного участка).

Застройщик получает разрешение на отклонение от предельных параметров (ст. 40 ГрК), затем получает разрешение на строительство комплекса зданий.

В этой ситуации меня терзает вопрос судьбы части земельного участка расположенной непосредственно под нежилыми зданиями.

Возможен ли раздел земельного участка (под нежилыми зданиями отдельно от многоквартирных домов) после ввода зданий комплекса в эксплуатацию и регистрации права собственности застройщика на нежилые здания и прекращения права аренды земельного участка?

Вопрос: Как вы считаете, возможен ли в подобной ситуации раздел застроенного земельного участка под введенными в эксплуатацию зданиями, без утвержденного ПМТ?

У нас мнения разделились.

Позиция первая - Раздел не возможен.

Краткое обоснование: При разделе земельного участка предполагается образование двух земельных участков, из которых один под нежилыми зданиями, второй под многоквартирными домами. При этом, поскольку, площадь земельного участка под многоквартирными домами будет меньше минимально необходимой, которая установлена град.регламентом [разрешение на отклонение от предельных параметров выдавалось на исходных земельных участок, но не на образованные из него], в осуществлении ГКУ должно быть отказано на основании п.2 ч.3 ст. 27 Закона о ГКН.

Позиция вторая - раздел возможен.

Краткое обоснование: Проектная документация комплекса зданий, на основании которой получено разрешение на строительство, разработана с учетом разрешения на отклонение от предельных параметров. Раздел 2 "ПЗУ" определяет границы территории (частей земельного участка) отведенной для размещения и эксплуатации каждого из зданий в составе комплекса. 

Разрешение на ввод в эксплуатацию в конечном счете удостоверяет соответствие построенного комплекса проектной документации, в т.ч. ПЗУ. При разделе земельного участка возможен в соответствии с ПЗУ (а по сути в соответствии с разрешением на ввод), получение разрешения на отклонение от предельных параметров в отношении образованных путем раздела исходного земельного участка, не требуется, поскольку цель ради которой выдавалось такое разрешение на отклонение достигнута, что удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Если у вас есть свое мнение относительно приведенных позиций, прошу сообщить. Либо если есть опыт подобных ситуаций, прошу им поделиться. 

Спасибо за внимание

Добрый день.

Ситуация следующая: Теплосетевая организация (ТСО) заключила с Застройщиком договор о технологическом подключении строящегося многоквартирного дома к системам теплоснабжения с нагрузкой менее 1,5 Гкал/час. ТСО - исполнитель, Застройщик - заказчик. В качестве приложения к договору выданы условия на подключение, согласно которых точка подключения объекта указана не в границах земельного участка отведенного под застройку, а в существующей теплокамере на расстоянии более километра от строительной площадки. Ни договор, ни условия на подключение не предусматривают обязанностей исполнителя (ТСО) по строительству теплосети от точки подключения до ИТП многоквартирного дома. У ТСО имеется утвержденная инвестиционная программа, которая не предусматривает объекта заказчика. Размер платы за подключение рассчитан по тарифу.

В целях подключения многоквартирного дома, Застройщик внес плату за подключение, а также своими силами и средствами построил теплосеть от точки подключения, указанной в договоре, до ИТП жилого дома.

Моя цель: получить от ТСО компенсацию за строительство участка тепловой сети. 

Сам думаю идти следующим путем: (1) Обращение в ФАС с заявлением о проверке договора и условий подключения - ФАС проводит проверку и устанавливает нарушение антимонопольго законодательства со стороны ТСО (навязывание невыгодных условий); (2) Получив решение ФАС, обращаюсь с иском о взыскании с ТСО убытков на основании п. 3 ст. 37 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» и ст. 15 ГК РФ.

Товарищи, у кого-нибудь была подобная практика? Поделитесь, плиз.

1