Денис Д.

Коллеги, добрый день!
Понимаю, что на первый взгляд это невозможно, но я пытаюсь понять как сломать эту схему.
Физик купил у ОАО Участок под ИЖС. Условия договора к-п:
1) оплата 5%; 95% - отсрочка на 8 лет.
2) до полной оплаты участок находится в залоге (п.5 ст.488 ГК); залог не распространяется на возводимые объекты.
3) по истечении срока отсрочки (8 лет) долг прощается (425 ГК), если покупатель построит жилой дом и оформит на него право в теч. 5 лет с момента гос.регистрации прав на участок (регистрация - март 2011 года, отметка УФРС - ипотека в силу закона).

Текущая ситуация:
физик оплатил 5%, получил разрешение на строительство под конкретный проект. Закончились деньги. оплатить 95% цены участка или построить дом нет возможности и желания.
Готов выйти из правоотношения, вернув свои затраты, без получения прибыли (НЕТ ГАРАНТИЙ ЧТО НЕ ПЕРЕДУМАЕТ ЧЕРЕЗ ГОД, когда на его участке появится дом).
Есть желающий строить дом - физик №2 (он же подрядчик), имеются денежные средства.

КАК включить физика №2 в правоотношения, максимально защитив его права???
Предлаг. мной варианты:
1) начать строить на чужом участке оформив займом вещей (стройматериалов) + залог будущей недвижимости (если такое возможно).
2) ИЛИ договор купли-продажи БУДУЩЕЙ недвижимости (дома)Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" +предварительный договор к-п земельного участка (но ОАО не дает согласия)
3) ИЛИ инвестиционный договор (физик 1 и физик 2). но, если зарегистрировать право на дом 1% и 99% у физика 2 снимет ли ОАО залог

вопросов у меня много, т.к. практики работы в области земли, подряда и регистрации мало.
Может быть кто-нибудь сталкивался с подобной ситуацией?