Вадим Черданцев

Коллеги,

1. т.к. Юрклуб - это профессиональный форум, где информация может и должна быть практичной и полезной, позвольте поделиться не журналистской, а авторской статьей о практике признания права собственности на квартиры в новостройках. Буду рад комментариям и обсуждению.

Кто и что слышал о проекте Постанвления Верховного суда РФ по теме признания ПС на основании предварительных договоров?

2. Статью я перепостил с указанием источника - авторского блога (это тонкий пиар ). Возможно, указание источника нарушает п. 11 Правил Конференции, установившего: "11. Запрещена публикация (и ответы на них) коммерческих объявлений (тонкий PR). Автор подобных сообщений получает 'замечание' либо автоматически лишается права участия в конференции. Исключение составляет раздел Объявления членов ЮрКлуба."
Прошу модераторов не судить строго, по возможности, оставить настоящую тему в разделе "долевое строительство".

****


В Интернете неоднократно поднимался вопрос о рисках и сложностях, с которыми вынуждены сталкиваться граждане при приобретении квартир в строящихся многоэтажных домах. Здесь пойдёт речь о юридическом оформлении права собственности на вновь построенную недвижимость через суд, а точнее через иск о признании права собственности. Знаете ли вы, что вас шанс отстоят квартиру в суде выше, если предварительный договор заключен до момента ввода дома в эксплуатацию…? Подробнее читайте далее.

*****
На страницах одного форума неоднократно поднимался вопрос о рисках и сложностях, с которыми вынуждены сталкиваться граждане при приобретении квартир в строящихся многоэтажных домах.
На первом месте по негативным последствиям, разумеется, проблема недостроя. Считается, что известный Закон о долевом строительстве 214-ФЗ защищает покупателей первичной недвижимости от этого риска. Однако, как показывают последние исследования рынка жилой недвижимости, по правилам упомянутого 214-ФЗ продаётся лишь некоторая часть квартир. К тому же сам по себе никакой закон вам не даст гарантий завершения строительства дома. Второе проблемное место — это своевременность и порядок передачи вам купленной квартиры, а также её оформление как объекта прав. Не затрагивая остальных проблем, как например, дефектов качества строительства, остановимся на моменте юридического оформления права собственности на вновь построенную недвижимость через суд.
Так, Иванов Виталий из АН «Домашний Консультант» заметил: «Практика последних лет сложилась такой, что многие новостройки оформляются в судебном порядке, даже без наличия спора между продавцом и покупателем». Тут следует заметить, что говорить об отсутствии спора не совсем уместно, вернее будет подчеркнуть отсутствие возражений со стороны ответчика на передачу квартиры, что встречается, но для принятия иска спор (неисполнение обязательств) всегда необходим.
Эксперт продолжил свою мысль, озвучив интересное мнение: «Судьи шутят, что превратились в филиал УФРС». И действительно, из своего юридического опыта могу подтвердить, что судами общей юрисдикции за последние годы было рассмотрено множество дел о признании права собственности на квартиры, доли в объектах незавершенного строительство. С полученными судебными актами граждане обращались в государственный орган, уполномоченный на регистрацию прав (Росреестр или УФРС), таким образом узаконивая свои права на свою недвижимость.
Другой эксперт Андрей Митрофанов дополнил: «Обращение в суд в последнее время вынужденный вектор в обход бюрократической системе оформления предлагаемой застройщиком, народ увидел что через суд дело проще и быстрее… Отсюда и судейская шутка».

В московской юридической фирме, где я работаю, мы заинтересовались проблематикой признания права собственности на жилые помещения за гражданами, купившими квартиры по предварительным договорам купли-продажи, инвестиционным договорам, а также иным схемам. Интерес побудил нас провести комплексный анализ судебных решений судов общей юрисдикции за 2010-12 года, результаты которого я вкратце, в урезанном по коммерческим соображениям виде (обзор только по Москве), и с «отсебятиной» изложу здесь.
Мысль №1(о грустном): Иск о признании права собственности на квартиру в новостройке, в т.ч. если гражданин заключил предварительный договор купли-продажи, суд 1-ой инстанции с большой вероятностью удовлетворит. Такая позиция просматривается во многих решениях районных судов на протяжении 2010-12 годов.
В то же время, с 2012 года наблюдается тенденция об отмене судом апелляционной инстанции (Мосгоросудом) решений судов 1-ой инстанции о признании такого права. Возможно, с точки зрения норм материального права, а также с учетом опыта коллег из системы арбитражных судов (см. Постановление ВАС №54 за 11 июля 2011 года), это правильно.
Резюме: утверждать сегодня однозначно о том, что через суд можно гарантировано признать право собственности на квартиру, нельзя.
Мысль №2 (о позитивном): И всё же, несмотря на упомянутую тенденцию, в 2012 году вероятность признания права собственности достаточно велика, если:
а) если предварительный договор заключен до момента ввода дома в эксплуатацию;
б) если в Едином государственном peecтре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в отношении спорной квартиры зарегистрировано право застройщик/инвестора, как стороны предварительного договора;
в) если гражданин является стороной инвестиционного договора (в т.ч. согласно уступке прав по нему), в особенности, если такой договор датируется до марта 2005 года;
г) если из документов, в т.ч. предварительных протоколов распределения между застройщиком, инвестором, соинвестором, очевидно следует, что нет спора о правах на результат инвестиционной деятельности, что квартира будет передана гражданину как стороне предварительного договора;
д) если ответчик против признания права собственности на квартиру фактически не возражает;
е) если участником дела является, некоторые застройщики/девелоперы, например, ЗАО «Интеко».

Резюме: Уважаемые граждане, при приобретении квартиры в строящемся доме (новостройке) вам нужно быть очень внимательными. Лучше всего привлекать к участию в такой сделке профессионального эксперта - юриста «терапевта», который на стадии переговоров, ознакомления и подписания договора выявит «подводные камни». Настоятельно НЕ рекомендуется обращаться в суд с шаблонным иском о признании права собственности. Для участия в суде рекомендуется привлекать хорошего юриста, имеющего опыт в такого рода делах. В области первичной недвижимости таких юристов, имхо, мало.
Возможно, в скором времени (осенью) по теме признания права собственности на жилую недвижимость будет организован бесплатный семинар – следите за анонсом
.

Полагаю, что многие слышали о новой важной инициативе Президента РФ - о создании инновационного города Сколково. Недалеко от Москвы, на пустых землях планируется возведение города, который ослепит своим блеском Билла Гейтса, а фирмочки "Силиконовой долины" в отчаянии начнут производить силиконовые калькуляторы.

Денег на инновации не буду жалеть! Миллиарды долларов потекут в пустые земли... и они будут обязательно освоены. Вот только будет ли результат?

Я заинтересовался темой Сколково и поискал источники в Интернете. Нашел страничку о наукограде - http://www.i-gorod.c...0625-zakon/?p=3

Там выложили законопроект для обсуждения. Интересное чтиво.
Занимательно, но участники обсуждения ушли от обсуждения конкретного законопроекта, а стали говорить о науке и идеях инновации. Появились инноваторы, другие интересные люди. Как мне кажется...все эти интересные рассуждения уйдут в песок, да ещё скорее, чем деньги.

Законопроект... Я полагаю, что для создания иннограда - одной из возможных национальных идей - качество представленного проекта хромает. На сайте Госдумы почитал карточку и текст проекта, обратил внимание на работу комитетов (их заключения). Немного грустно стало.

А жаль. Инновации могут дать импульс развитию экономики. Я никого не призываю к активным действиям, а просто прошу по возможности почитать законопроект и высказать свое мнение.

Я не имею отношения к разработчикам и госслужбам. Я считаю своим гражданским долгом иногда поработать во вне, в общих интересов. Надеюсь, уважаемые форумчане, вы не останетесь в стороне.

С уважением Вадим Черданцев

ПыСы. Прикрепляю законопроект и некоторые заключения комитетов

Всем добрый день. Вопрос, который хотел бы обсудить с коллегами, относится к форме сотрудничества с ГУП.
Убыточный ГУП, с полузаконсервированным оборудованием, испытывает сложности с менеджментом. Стоит задача восстановить производственный процесс. Привлечь инвестиции (в ГУП инвестиции не пойдут - нужна другая форма)
Управление делами должно быть консолидировано в другой организации. Открыт вопрос о ресурсах(финансовых), распределении дохода, что по идее должно также аккумулироваться в не ГУП. Есть некоторые нюансы, но об этом позже. Размышляя на тему оформления сотрудничества, пришел к следующим формам:
Управляющая компания. Простое товарищество. Аренда - взять в аренду мощности и кадры за символическую плату. В порядке доброй помощи - какие могут быть еще формы?

Ситуация примерно следующая. Одно государственное унитарное предприятие давно влезло в долги, из которых большую часть составила задолженность перед бюджетом. Собственник имущества унитарного предприятия принял решение сдать в аренду имущественный комплекс, что и было сделано. Нашелся арендатор, который выразил готовность взять имущественный комплекс - предприятие и поэтапно погасить задолженность перед кредиторами, трудовым коллективом и бюджетом. Требование погасить задолженность перед бюджетом легло в основу договора аренды, как одно из условий предоставления имущества в аренду. Имущественный комплекс с долгами был передан арендатору, который достаточно бодро рассчитался с кредиторами, выплатил долги перед трудовым коллективом, приступил к инвестированию в основные средства, но не нашел необходимые ресурсы для погашения задолженности предприятия перед бюджетом. Собственник имущества (арендодатель), скоро сменив свой настрой по отношению к арендатору с восторженного на негативное, обвинил последнего в невыполнении условий договора аренды и предложил договор аренды имущественного комплекса расторгнуть, полюбовно так сказать. По ряду причин арендатора поставил свою подпись под соглашением о расторжении договора аренды. Арендатору тогда пообещали компенсировать стоимость НУ, средства, потраченные на выплату долгов перед кредиторами и т.д. Начался процесс передачи имущества с баланса арендатора на баланс государственного унитарного предприятия. До того момента, когда имущество окончательно уйдет от «бывшего» арендатора осталось совсем недолго, как руководство арендатора вдруг заволновалось – вложенные деньги арендодатель вернуть забывает…старательно уходя от разговоров на эти темы. А тут еще новость, как гром средь бела дня, - возобновилось производство по делу о признании государственного унитарного предприятия банкротом (процесс давненько возбужден). Того самого предприятия, на баланс которого возвращается арендованное некогда имущество. Арендатор испугался, что ничего не сможет вернуть – поскольку кредитором как таковым не является. Необходимо отметить, что Арендатор имущественный комплекс еще не передал – передаточный акт не подписан. Ситуация требует скорых решений, а еще толком не ясно к кому оформить требования о компенсации стоимости НУ, средств, потраченных на выплату долгов перед кредиторами трудовым коллективом. Если говорить о возврате денежных средств, уплаченных арендатором по долгам ГУПа перед трудовым коллективом – к кому предъявлять соответствующие требования? Если к ГУП, то можно не успеть, поскольку процедура признания ГУП банкротом уже началась. Судебно заседание назначено на завтра. Какие могут быть действия арендатора? Всупить в качестве третьего лица? Ходатайствовать об отложении рассмотрения дела? Вот такова ситуация. Буду очень признателен за помощь….

Уважаемые коллеги, интересно услышать ваше мнение по следующему вопросу. Физик, собственник некоторого имущества, оформляет генеральную доверенность на своего отца (широкий перечень правомочий, в т.ч. получать доход с имущества, уплачивать налоги). Сам физик уехал. Отец на основании доверенности сдает имущества в аренду организации (является стороной договора аренды). По прошествии некоторого времени стороны сделки пришли к выводу, что оптимальным действием будет выступление стороной договора индивидуального предпринимателя, вместо физика. Физик - собственник имущества становится предпринимателем. Как представляется, договор аренды должен быть перезаключен с учетом этого нового обстоятельства. Но вот вопрос – кто должен быть стороной договора? Если физик-собственник имущества стал предпринимателем – значит ли это, что именно он должен быть стороной договора, или же отец может выступить в таком качестве от имени и в интересах физика, ставшего предпринимателем. Может ли стороной договора выступить предприниматель, а подпись за него поставить сам отец (в отсутствие сына), как доверенное лицо сына - физика?