Публикации
Не указал
из чего исхожу я.
В приложении № 2 к ДДУ указано -
Разводка инженерных систем внутри помещения… возведение ограждающих конструкций стояков внутренних систем ХВС и ГВС, канализации, водостоков, и воздуховодов систем вентиляции здания не предусматривается и выполняется участником.
в случае наличия на планировке помещения обозначений стен/перегородок внутри помещения… вентиляционных и иных шахт и прочего, данные обозначения будут носить условный характер и не будут создавать для застройщика каких-либо обязательств по прокладке коммуникаций и установки указанных объектов.
По п. 1.2. договора — мне передают помещение без каких-либо перегородок («черновой» вариант), площадь которого "подлежит определению по результатам обмеров кадастровым инженером".
Эта фактическая площадь используется для определения цены договора.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации:
3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
3.6. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10-1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:
все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.
3.39. При определении площади помещений надлежит:
площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать. *3.39)
Мой обмерщик в своем заключении пишет:
‐ площадь, занятую выступающими конструктивными элементами не подлежит включению в площадь квартиры.
Но по договору ДДУ мне передают не квартиру, а помещение без каких-либо конструктивных элементов. При этом, цена договора определяется по этой фактической площади (по условиям договора).
В таком случае застройщик формально прав.
Однако, в соответствии со ст. 16 Закона о ЗПП, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Важно понимать, что фактически передали мне все-таки квартиру, а не помещение (пятно на плане), так как был подписан допник к ДДУ на перевод из нежилого в статус квартиры. Имеется Акт приема передачи именно квартиры.
При этом, в приложении № 2 ДДУ на меня возложена обязанность возведения ограждающих конструкций стояков внутренних систем ХВС и ГВС, канализации, водостоков, и воздуховодов систем вентиляции здания.
А при определении площади квартиры, следует руководствоваться вышеуказанными нормами Инструкции, как написано в заключении обмерщика.
Таким образом,
— в силу того, что мне передали квартиру, то условие в ДДУ об определении цены договора по фактической площади (без конструктивных элементов) нежилого помещения ущемляет мои права потребителя (ст. 16 Закона о ЗПП). Вероятно, такое условие должно быть признано недействительным.
Еще один вариант обоснования. Согласно проектной документации в квартире такой-то предусмотрены коробы под такие-то шахты. Это соответствует подп. а п.17.9 СП 30.13330.2012, что коммуникации должны быть в шахтах и коробах в помещении. В силу ст. 36 ЖК РФ такие шахты являются общим имуществом. Исходя из определения ст. 15 ЖК РФ в площадь жилого помещения общее имущество не включается. Соответственно, расчет в соответствии с заключением эксперта (которого я нанял для обмера) верный. Требования по возведению коробов предусмотрены подп. а п.17.9 СП 30.13330.2012 и не являются эстетическим решением проекта, а направлены для исключения повреждения коммуникаций. Но тут, насколько я помню, какой-то из этих снипов уже не действует...
