baldohin

Физическое лицо (не ИП) в 2014 году приобрело в собственность нежилое здание и сдает его в аренду ЮЛ.

В связи с вступившими в силу с 01.01.2014 изменениями в ст.220 НК РФ возникают следующие вопросы:

1. При продаже объекта в течение 3-х лет после его приобретения сможет ли физлицо воспользоваться вычетом по ст.220 НК РФ? Если нет, то сможет ли он уменьшить доходы от продажи на сумму расходов при покупке?

1. Сможет ли физлицо воспользоваться п. 17.1. ст.217 НК РФ при продаже объекта за пределами 3-х летнего срока, при том, что:

Вариант 1: объект недвижимости на момент продажи НЕ будет сдаваться в аренду?

Вариант 2: объект недвижимости на момент продажи будет сдаваться в аренду?

 

 

Мое мнение по вопросу №1: Из текста пп.4 п.1 ст.220 НК РФ однозначно не следует, что в нем идет речь только о предпринимателях. Из чего можно сделать вывод что указанное ограничение распространяется на любого налогоплательщика (как бывшего ИПшника, так и физика, который ИПшником никогда не был, но по факту использовал недвижку в предпринимательских целях).

Что касается возможности уменьшения доходов на сумму расходов, то тут тоже все неоднозначно. С одной стороны, если у налогоплательщика нет права на вычет, то соответственно он не может заменить это право на уменьшение доходов за счет расходов. С другой стороны, уменьшение доходов на сумму расходов – не является разновидностью вычета, так как в пп.2 п.2 ст.220 НК РФ указано, что «вместо» вычета можно уменьшить доходы на расходы.

 

Мое мнение по вопросу №2:

При 1 и 2 варианте сможет воспользоваться «льготой» п.17.1. ст.217 НК РФ, так как из буквального прочтения абзаца 2 пункта 17.1. следует, что он не распространяется только на предпринимателей.

 

Вообще, мне кажется, что не указав в пп.4 п.2 ст.220 НК РФ, что он распространяется только на предпринимателей, законодатель тоже самое забыл сделать в отношении абз. 2 пп.17.1 ст.217 НК РФ. Иначе, получается, что при продаже недвижимости (использовавшейся в предпринимательской деятельности) со сроком владения менее 3-х лет, вычетом по ст.220 НК РФ не сможет воспользоваться ни физлицо, ни ИП, а если срок владения был более 3-х лет, то «льготой» п.17.1. ст.217 не сможет воспользоваться только ИП.

 

Хотелось бы узнать мнения форумчан по обозначенным выше вопросам.

 

Физлицо (Покупатель) заинтересовано в приобретении у единственного участника- физлица 100% доли в ООО «Залогодатель». Основной интерес в покупке ООО - это его недвижка. Однако, она заложена банку в счет кредита третьего лица - ООО «Должник» (аффилирована продавцу, каких-либо ликвидных активов нет). Срок кредита – до конца 2018 года.

Продавец заверяет, что после продажи доли, он в срок до 31.12.2013г. снимет обременение с недвижки путем заключения между ООО «Должник» и Банком соглашения о замене предмета ипотеки.
В качестве гарантий, что все это будет сделано в срок, Продавец предлагает выдать Покупателю гарантийное письмо от ООО «Гарант» (тоже подконтрольно продавцу, имеет реальные активы) примерно следующего характера: "ООО Гарант гарантирует Иванову как покупателю доли ООО «Залогодатель», что если Продавец доли – Сидров С.С. в срок до 31.12.2013г. не снимет обременение с объектов ООО «Залогодатель», то ООО «Гарант» обязуется выплатить Иванову И.И. 10 млн. рублей".

Сами понимаете, что такая бумага Покупателя не устраивает.

В качестве иного варианта Покупатель предлагает следующее:
1) Нынешний директор ООО «Залогодатель» задним числом (за несколько дней до договора ипотеки с банком) подписывает с ООО «Должник» соглашение, где стороны прописывают, что ООО «Залогодатель» готов предоставить банку в залог свою недвижку по кредиту ООО «Должник», но на следующих условиях:

• ООО «Должник» обязуется осуществить замену предмета залога до 31.12.2013г. (это дата, до которой Продавец должен снять обременение с недвижки по понятийному обязательству перед Покупателем). При этом, если ООО «Должник» сделает это в срок, то стоимость «услуги» ООО «Залогодатель» за то, что оно по долгам ООО «Должник» передает в залог свое имущество – 50 000 рублей. Эта сумма подлежит выплате после смены предмета ипотеки.
• если же ООО «Должник» в оговоренный срок с банком не договорится и не произведет замену предмета ипотеки, то в этом случае стоимость «услуги» ООО «Залогодатель» - 10 000 000 рублей. При этом данная сумма, подлежит выплате в течение 3-х дней после истечения срока, в который должна была быть произведена замена предмета ипотеки.

2) Одновременно с указанным выше Соглашением, ООО «Залогодатель» заключает с ООО «Гарант» договор поручительства, по которому последнее отвечает за исполнение ООО «Должник» обязательств по Соглашению в части оплаты 10 000 000 рублей.

В итоге, если исходить из негативного развития ситуации:

• Покупатель приобрел 100% доли ООО «Залогодатель».
• ООО «Должник» в указанный в Соглашении срок не осуществило замену предмета ипотеки и 10 млн. не оплатило.
• ООО «Залогодатель» (читай - Покупатель) предъявляет требование к ООО «Гарант» (читай - продавец) по договору поручительства о выплате 10 млн. рублей.

Как считаете, схема рабочая? Может ли она быть юридической страховкой от неисполнения Продавцом своих обязательств?

Подскажите, можно ли подать заявление о банкротстве страховой компании на основании решения суда о взыскании с нее ущерба здоровью, причиненного ДТП?

Прочитав п.2 ст.4 ЗоБ сильно засомневался. Но может все-таки под фразой "за исключением обязательств перед гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью" имеется в ввиду ситуация, когда должник является непосредственным причинителем вреда и соответственно к страховым компаниям это исключение не применяется?

Запросили у контрагента (ООО) документы подтверждающие полномочия Гендира. Они предоставили выписку ЕГРЮЛ, где указан гендиректором Иванов Сергей Петрович, а также протокол ОСУ от 15.12.2012г.
В протоколе единственным вопросом повестки дня стоит «Избрание генерального директора Общества». Дословно привожу формулировку решения: «Избрать генеральным директором ООО «Х» Иванова С.П. с 15.12.2012г.». Указаны только инициалы, паспортных данных нет. О прекращении полномочий предыдущего гендиректора в протоколе ничего не сказано.
При этом согласно выписке, последняя запись ГРН в отношении ООО «Х» внесена в ЕГРЮЛ 11.04.2009г. и связана она с внесением изменений в учред. документы.
Мое мнение, несмотря на то, что Иванов Сергей Петрович указан в выписке ЕГРЮЛ гендиректором, однако, не исключено, что протоколом от 15.12.2012г. был избран его однофамилец у которого другие имя и отчество и сведения о котором до сих пор не внесены в ЕГРЮЛ. А как известно, судебная практика исходит из того, что отсутствие в ЕГРЮЛ сведений о новом руководителе не означает отсутствие у него полномочий единоличного исполнительного органа общества.
Следовательно, есть сомнения что генеральным директором ООО "Х" является именно Иванов Сергей Петрович.

Как думаете, насколько правомерна такая аргументация? Мне необходимо доказать, что с такими документами нельзя однозначно считать Иванова Сергея Петровича гендиректором ООО "Х".

Ситуация такая. Застройщик во внешнем управлении. У него есть два земельных участка. На одном уже практически построены 2 дома (это 1-я очередь строительства), на втором участке ничего нет (должна была быть 2-я очередь строительства). В реестре участников строительства судом включены дольщики как по 1-й так и по 2-й очереди строительства. Теперь возник вопрос: как осуществить процедуру по ст.201.11 (передача квартир дольщикам в сданном в эксплуатацию доме) в отношении домов 1-й очереди?
Содержание ст.201.11 (в особенности пп.6 п.3), ст.201.12 приводят к следующим выводам:

• Если о передаче квартир в построенном доме по процедуре ст.201.11 должно голосовать собрание участников строительства, следовательно, дольщики 2-й очереди (которые включены в реестр, а значит имеют право голоса на собрании) могут влиять на принятие решения и фактически его блокировать (решение должно быть принято ¾ голосов, а у нас дольщиков 1 и 2 очереди примерно поровну).
• Даже если они проголосуют ЗА, то это ничего не решит, так как буквальное прочтение положений пп. 6 п.3 ст.201.11 (о том, что квартиры должны быть переданы ВСЕМ участникам строительства), свидетельствует, что в нашем случае это условие невыполнимо, поскольку в построенных домах квартир хватит только для дольщиков 1-й очереди (собственно говоря, они имеют договоры именно в отношении этих домов), а для дольщиков 2-й очереди их нет. На мой взгляд, дополнительным аргументом в пользу такого вывода является абз. 2 п.8 «Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений» (утв. Приказом Минэкономразвития №72 от 20.02.2012)

В итоге, мне кажется, получается абсурдная ситуация: дома построены, готовы к передаче дольщикам, у которых были договоры в отношении этих домов, но из-за того, что есть дольщики по другим непостроенным домам, передать квартиры невозможно, т.к. не соблюдается положение пп.6 п.3 ст.201.11. А если например, застройщик строит несколько домов в разных местах одного города, или разных городах, а реестр то один и туда включаются все дольщики без «привязки» к конкретному дому и все они являются участниками «одного» Общего собрания дольщиков. Т.е. получается, что в случае когда у застройщика есть дольщики по нескольким домам, норма ст.201.11 работает только в случае, когда все эти дома построены и введены в эксплуатацию?

У меня есть только одно объяснение этому - законодатель пытается уравнять интересы всех имеющихся у застройщика дольщиков.

Собственно говоря, хотелось бы узнать мнение коллег, по поводу правильности моих выводов. Может, кто уже сталкивался с такой ситуацией? Буду признателен, если кто-нибудь поделится любой практикой по ст.201.11 или 201.10?