УлБ

Куплена квартира родителей (бабушки с дедушкой) за счет средств мат капитала в 2015 году.
Всей большой семьей (15 человек) живем в большом доме (600 с лишним кв.м) дедушки с бабушкой за городом. Никто не прописан там, собственник - дедушка. Намерены жить там и дальше.
Но благоустроивать дом на точку денег не хватает. Хотя есть вода, тепло, канализация, т.е. необходимые для круглогодичного проживания условия.
Решили продать купленную квартиру, чтобы появились средства на ремонт, даже несмотря на налог.
Дедушка бы при этом хотел продать/подарить часть долей внукам, только чтобы опека позволила. Но, насколько я знаю, есть сложности со ст. 37 ГК РФ.
Есть еще квартира сестры (еще одной дочери дедушки с бабушкой), купленная в 2014 г., но которую она готова пустить в реализацию этой цели. Но она меньше по площади первоначальной квартиры, купленной на средства мат капитала.
Посоветуйте, пожалуйста, какой расклад со всем этим предпринять, чтобы и опека осталась довольна, и регпалата зарегистрировала сделку, и квартиру продать.
Заранее благодарны за участие

Прошу прощения за возможное повторение, но начиталась так, что хоть косички заплетай из разбежавшихся мыслей...

 

Физик стал ИП где-то в 2003 году. В ОКВЭД деятельности по продаже имущества не было.

В 2007 году им же, но именно в качестве физика, было куплено нежилое здание (целевое - нежилое).

Земля все время была в аренде, в 2010 году физик (опять именно в качестве физика) выкупил под зданием землю у государства. Целевое - в целях эксплуатации нежилого здания.

ИП использовал какое-то время сдачу небольшой части здания под аренду (но никак не обозначался в договоре аренды участок, хотя понимаю о неотделимой судьбе земли и здания).

Год с лишним назад деятельность по сдаче имущества в аренду прекращена.

Месяц с лишним закрыто ИП.

Сейчас участок и здание продается.

 

Покупатель найден. Спешим составить договор, но надо правильно просчитать все риски по налогам и правильно разделить суммы по земле и зданию.

Помогите, пожалуйста!

 

Размышления и консультации:

- в налоговой нам на наш запрос, естественно, написали, что надо со всего платить 13%: "исходя из того, что на приобретенном вами в собственность в 2010 году земельном участке находилось здание, уже использовавшееся в предпринимательской деятельности, есть все основания считать, что и земельный участок одновременно с этим использовался в предпринимательской деятельности. Учитывая изложенное, доходы, полученные от продажи здания и земельного участка подлежал обложению налогом на доходы физических лиц в полной сумме. Расходы на амортизацию этих объектов вы могли учитывать при предпринимательской деятельности".

Вообще не понимаю - что за бред? Использовалось, значит, в предпринимательской деятельности, а платить 13%?... Но как же тогда имущественный вычет для имущества, находящегося в собственности свыше 3-х лет? Потому что положение о вычете не применяется для случаев с предпринимательской деятельностью? 

 

- Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057 О налогообложении доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества: "Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности, или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов."

Эти формулировки не предполагают, что если в ОКВЭД не был указан такой вид деятельности как продажа имущества, то аренда, временная и лишь части здания, будет считаться как-то иначе, как та, за которую уже заплатили свои 6%, и к зданию и участку, продающихся сейчас физиком, не имеющая никакого отношения?

Если физик еще и ИП - понятно, 6%. Но если он не ИП, то по логике 13%. Но если все это имущество в собственности свыше 3 лет, то ни за земельный участок, ни за здание - должно быть ничего. 

Но, опять же, если имущество считать используемым в предпринимательской деятельности в свое время, а сейчас физик не ИП - то, что и как платить?

 

- Была еще информация, что если бы физик платил налог на имущество, то можно было оспаривать, что это имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Но он не платил...

 

- Ставка налога на земельный участок - 1,5%. Тоже указывает на то, что земельный участок использовался в предпринимательской деятельности?

 

- А если на средства, полученные от продажи здания и участка, в течении месяца будут использованы на приобретение других здания и земельного участка? Можно ли их как-то перезачесть?

 

- Покупатель дружит с начальником налоговой. Тот вообще сказал - разделите суммы на ЗУ и здание отдельно. На ЗУ ставьте минималку - мол, с него все равно будут платиться 13%, их сразу и платите без вопросов, а со здания - ничего не платите. Но откуда такая картина по ЗУ? Если ЗУ попадает под 13%, то ведь вообще ничего платить не надо! Ведь он более 3-х лет в собственности. В общем, совсем логики такого ответа понять не могу...

Ситуация следующая:
1. ЖСК (не спрашивайте сейчас, почему именно ЖСК) приобрело земли для дачного строительства для строительства жилых домов в размере 2-х участков по 10 га каждый.
2. ЖСК сделал заявку на техприсоединение на один из участков в 10 га на 100 кВт, где указал в графе объектов подключения - жилые дома членов ЖСК
3. далее в МРСК посоветовали подать еще заявку на второй объект права, что ЖСК и сделал
4. в течении 1-2 лет ЖСК размежевало участки, но собственником на все 100 с лишним участков до последнего времени являлся ЖСК.
5. МРСК заключило 2 договора с ЖСК: на первый участок МРСК ставит свое КТПН и подводит к ней линию, а на второй участок через поле первого участка тянет 10 КВ до второго поля (между ними есть земли, не принадлежащие ЖСК)
6. теперь ЖСК делает перевод обособленных участков на членов ЖСК, т.е. теперь собственниками участков являются члены ЖСК (пока еще члены, но об этом фактически никто не знает, кроме Правления ЖСК). А вот землями общего пользования по-прежнему является ЖСК в лице всех его членов
7. члены ЖСК с документами о собственности на участки пошли в МРСК на техприсоединение на 15 кВт.
И им отказывают... Формулировка отказа: "между ЖСК и МРСК заключен договор. По предоставленным к заявке документам вы являетесь членом ЖСК, на ваш участок выделена мощность. Техприсоединение должно осуществляться в рамках договора с ЖСК".
Когда мы подавали заявку на ЖСК, мы пытались биться за 15 кВт на каждого члена ЖСК за 500 рублей. Нам отказали. Ну, в общем, и правильно. ЖСК не числится льготной категорией. Но мы приносили всякие справки от ЖСК с перечнем членов. НО!!! Мы указывали, что объект присоединения - большие НЕРАЗМЕЖЕВАННЫЕ участки по 10 га каждый. Теперь же люди идут со своими маленькими участками, которые у них в собственности. Фактически нигде не фигурировали те кадастровые номера, что у них теперь на руках.

Вопрос: правомочен ли отказ?
На мой взгляд - не правомочен. В конце концов, ЖСК хотел присоединять жилые дома членов к сетям. А получилось иначе - ЖСК владеет только землями общего пользования, а обособленные земли - владеют физлица. Уже не важно, члены ЖСК они или нет. Я могу написать, что нет.
И даже если ЖСК просило на членов мощность, то разделить на всех, это не больше 1 кВт. Тогда почему отказывают в оставшихся 14 кВт?

Очень прошу подсказать, как действовать.

Сталкивалась неоднократно с вопросом организационно-правовых форм юридического лица, которое имеет в собственности земли для дачного строительства и пытается на них что-либо сделать. В частности, ЖСК владеет такой землей и занимается тем, что выступает заказчиком межевого раздела земельного участка в 20 га, получает ТУ на присоединение электрических сетей, получает ТУ на организацию съезда с дороги 4-ой категории. Члены кооператива в итоге забирают в собственность обособленные участки, а земли общего пользования остаются в управлении ЖСК.
Правомочно ли это?

Уважаемые форумчане!
Прошу не забанивать мою тему хотя бы потому, что я уже задавала этот вопрос в корпоративке.
Мне не ответили, тогда как для нас это вопрос просто критического напряжения. Вопрос привлечения юриста и оплаты его услуг не привел к нужному результату. Продолжаем пытаться найти решение, потому что 130 с лишним человек ждут решения своей судьбы. Пожалуйста, помогите!

В 2008 году на базе общественной организации (тут вопрос не юридический, а политический, скорей) было открыто ЖСК для целей совместного выкупа большого земельного участка земли (категория - с/х, целевое назначение - для дачного строительства). Участников проекта - 87 человек (второй ЖСК открыт позже, в нем уже 50 с лишним человек). Проект не коммерческий, а социальный. Т.е. собрались люди через один сайт, нашли себе землю, открыли юр.лицо, собрали деньги на счет, оплатили собственнику, самостоятельно провели все процедуры межевания, совместно решают все вопросы развития поселка.
Теперь пришли к этапу, когда земля поделена на обособленные земельные участки, часть из которых - земли общего пользования (дороги, земли в красной зоне у дороги и т.д.), т.е. принадлежащие всем членам кооператива на правах общей долевой собственности, а часть - обособленные участки членов ЖСК. Люди не строят дачи, люди строят дома с намерением дальнейшей жизни и прописки в них.
Пошли в рег.палату. Принесли все имеющиеся документы: устав, справки о погашении паевого взноса, акт приема-передачи земельного участка члену ЖСК, другие документы. Рег.палата долго нас мучала - в итоге в регистрации права на отдельные участки членам ЖСК отказала. Основания следующие: со ссылкой на п.1 ст.17, п.1 ст.18 Закона о регистрации, а также п.1, п.3 ст.110 ЖК РФ (чем является ЖСК) утверждают, что целью ЖСК является строительство многоквартирных домов. Далее, п.4 ст.218 ГК РФ: "член жилищного, жилищно-строительного, дачного гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество". И далее пишут: "возникновение права собственности на земельные участки при выплате пая членом ЖСК действующим законодательствои не предусмотрено". Вот тут, конечно, они совершенно правы.

Очень нужна помощь в решении вопроса - как перевести собственность на обособленные участки на членов ЖСК с минимальными потерями?

А теперь наша позиция.
ЖСК был создан как единственно возможная схема развития нашего проекта. Сами посудите: какую схему избрать, чтобы вложиться деньгами, купить большой кусок земли, размежеваться, а потом отдать нам всем эти участки под строительство? Правильно пишет регпалата: не предусмотрено через пай возникновение права на земельные участки в действующем законодательстве. А пай нам был нужен, потому что мы хотели защититься от нахлынувшего на нас потока перекупщиков, которые хотели нажиться за наш счет, прикупив земельки подешевле, а продать - подороже, потому что наш поселок - один из самых динамично развивающихся поселений, где все процедуры и сама стоимость земли - в несколько раз дешевле, чем через дорогу... И мы ввели понятие пая, растянув его уплату на несколько лет, чтобы любителям быстрой наживы не было это интересно. Расчет на это сработал - в проект вошли только реальные люди, действительно желающие построить свой дом на своей земле.

Теперь о форме кооператива. Никакие дачные и садоводческие кооперативы нам не подходили и не подходят, потому что такую схему с землей, как у нас, они также не предусматривают. В частности, паевые взносы на основании ФЗ № 66 "имущественные взносы, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива на приобретение (создание) имущества общего пользования", а далее следует расшифровка, что таким имуществом считать. Участки таких дачных кооперативов, как правило, уже находятся в аренде или собственности будущих членов кооператива. Т.е. не наш вариант. Мы первым делом стали собирать деньги в кооператив, и лишь потом - искать нужный вариант и покупать землю. Более того, мы предполагали, что нам потребуется строить объекты общего пользования, в частности, дом правления с местом проведения собраний, спортзал, детский сад. И форма ЖСК нас более всего удовлетворяла для этих целей. Более того, рассматривалась возможность строить дома членов ЖСК силами самого ЖСК. Это уже не важно, что потом мы от последней идеи отказались.
Товарищество нам также не подходило по ряду причин. Потому что товарищ вошел - вышел. А нам нужны какие-либо узды для нас самих же, чтобы не разбежаться, пока не сделаем общих дел.
В общем, ничего не оставалось, как воспользоваться законом по аналогии... И вот теперь нам отказывают в регистрации.

Кстати, я к созданию ЖСК никакого отношения не имела, а вот результаты этой деятельности приходится теперь разруливать мне, как председателю.

Мнение юриста:

1. делаем договор купли-продажи участка физ. лицу с отсрочкой и последующей рассрочкой платежа,

Как это возможно, если в ЖСК существуют иные документы: договор пайщика, в котором предусмотрено, что участок по полному погашению паевого взноса передается в собственность пайщику? Как я, как председатель, буду потом объяснять налоговой, что я подписываю договоры купли-продажи?... И для чего тогда я почти 3 года собирала паевые взносы?...

2. за пазухой прячем соглашение о прощении долга (на всякий разный крайний случай),

Для меня это очень сомнительный вариант... Для пайщиков, думаю, тоже...

3. регистрируем ООО,

Это вообще круто! Какое ООО, когда за моей спиной 130 с лишним человек?!...

4. контрольные участки продаём ООО (налог на прибыль ООО всё-таки придётся потом заплатить),

Это речь идет о землях общего пользования. Еще и налог тут...

5. ЖСК ликвидируем,
6. обязательство физ. лица прекращается ликвидацией кредитора,
7. НДФЛ не платится (вопрос в какой-то степени спорный, но иначе никак, судебной практики нет)

Спорный, безусловно. Отобьем этот вопрос или нет - кто даст гарантию?

8. ООО остаётся контролировать участок с дорогой.

Да, не нужно нам ООО! Какое ООО, когда люди вошли в проект на равных условиях? А теперь они так - раз! - и отдали свои доли какому-то ООО с учредителем... А то пошло, кредитов набрало, завалило весь проект, а взятки гладки...