Полиграфыч

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Дом строился в рамказ ФЗ № 214-ФЗ с привлечением денежных средств граждан. Спорное помещение (квартира) не передано участнику долевого строительства.
После ввода дома застройщик просит проктировщика изменить проект в части изменения конструкции полов в отдельном помещении (с цементно-песчаной стяжки на сборную из многослойной фанеры). Проектировщик согласовывает перепроектирование.
Считается ли это самовольной постройкой? Каквы перспективы дольщика обжаловать все это, поскольку дольщика не устраивает изменение проекта его квартиры на деревянные полы.

Мысли такие:
- это не самовольная постройка так как конструкции полов не могут быть самостоятельным ОН.
- это незаконная перепланировка (переустройство) в терминологии ЖК РФ (ст. 25) поскольку ОМСу уже ввел ОН в эксплуатацию и изменение ОН после его ввода должно быть согласовано с ОМСу
- у застройщика нет права узаканивать самовольную постройку так как ПС на ОН у застройщика не имеется
Вывод: застройщик обязан привести все в первоначальный вид либо согласовать эту самодеятельность с дольщиком.
Покритикуйте!

По гражданскому делу по иску гражданина к подрядной организации назначена судебная строительно-техническая эксертиза.
Один из вопросов звучит так: "являются ли выявленные недостатки существенными?".
Эксперт отвечает на этот вопрос так: недостатки не являются существенными в трактовке закона РФ "О ЗПП" и п. 2 ст. 475 ГК РФ и далее следует цитата из ГК РФ о том, что такое существенный недостаток.

Собственно, один вопрос на обсуждение:
Мог ли суд поставить вопрос эксперту о существенности недостатка?

Ответ мой таков (сомневаюсь в его правильности):

Статья 79 ГПК. Назначение экспертизы
1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

"Обзор судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.12.2011)
В ходе обобщения выявлены отдельные случаи, когда на разрешение экспертом (экспертами) ставились вопросы правового характера, рассмотрение которых относится к компетенции суда. При этом не учитывались разъяснения п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", согласно которым недопустима постановка перед экспертами вопросов правового характера.
Подобные ошибки допускаются судами преимущественно при назначении экспертизы по делам, связанным с возмещением вреда, причиненного в результате дорожно-транспортных происшествий. Например, по делу по иску М. к А. о возмещении ущерба, причиненного дорожно-транспортным происшествием, Артемовским городским судом Приморского края в определении о назначении по делу судебной автотехнической экспертизы поставлены следующие вопросы: "Соответствовали ли действия истца и ответчика перед столкновением автотранспортных средств Правилам дорожного движения и если не соответствовали, то какие пункты Правил дорожного движения ими нарушены?".
Нередко вопросы правового характера содержатся и в определениях о назначении судебно-психиатрических экспертиз, в которых суды ставят на разрешение экспертов вопрос: "Нуждается ли данный гражданин в установлении опеки?".

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"
В отношении технически сложного товара несоразмерность расходов на устранение недостатков товара определяется судом исходя из особенностей товара, цены товара либо иных его свойств;

Из приведенных документов можно сделать вывод о том, что
- "существенность недостатка" определяется по критериям, указанным в Законе "О ЗПП" и ГК РФ;
- несоразмерность расходов, которые необходимо понести для устранения недостатка в технически сложном товаре, определяется судом

Поэтому вопрос о существенности недостатка - компетенция не эксперта, а суда. Эксперт должен определить сколько времени и средств нужно потратить для устранения недостатка, а суд уже исходя из полученных отвтов даст ответна вопрос о существенности недостатков.

Как-то так...

нашел пару решений СОЮ:

Определение Костромского областного суда от 07.02.2011 по делу N 33-109
То обстоятельство, что в четвертом вопросе, на разрешение эксперта поставлен вопрос правового характера (являются ли имеющиеся неисправности (дефекты) существенными), не является основанием для отмены определения в части приостановления производства по делу, поскольку остальные вопросы, поставленные на разрешение эксперта, требуют специальных знаний и не являются вопросами правового характера.

А вот решение о том, что существенный недостаток - это не вопрос правового характера:

Определение Тюменского областного суда от 22.12.2010 по делу N 33-5658/2010
Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" - в соответствии со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации на разрешение экспертизы могут быть поставлены только те вопросы, которые требуют специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства или ремесла. Недопустима постановка перед экспертом вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда.
Поскольку, при рассмотрении дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что разрешение вопроса по делу требует специальных познаний в области техники, поэтому суд обоснованно постановил определение о назначении экспертизы. Судебная коллегия считает, что вопросы, поставленные перед экспертами, не относятся к вопросам правового характера. На период проведения экспертизы суд правомерно приостановил производство по делу.

Для того чтобы судья удовлетворил заявление об обеспечении иска нужна информация о рыночной стоимости коммерческого объекта недвижимости, на который собираюсь наложить арест (об этом судья указал в определении об отказе в обеспечении иска).
Решил сделать в виде справки агентства недвижимости, а лучше дву-трех АН. Знакомые из АН сказали - ты сочини, а мы цифры подставим и подпишем.
Сижу сочиняю, может кто сможет дать рыбу?

Думаю, что в спавке должна быть указание рыночная стоимость 1 кв.м. в целом по муниципальному образованию, по округу (району/микрорайону), ну и мнение АН о рыночной стоимости исследуемого объекта. Также не будет хуже, если дать ссылку на какое-нибудь объявление в интернете о коммерческой недвижимости, а также на схожие сделки, если есть информация по таковым.

Может еще что-то в справку добавить?

Имеем договор участия в долевом строительстве.
Объект ДС – нежилое помещение на первом этаже в многоквартирном доме.
Дольщик – ИП.
Дом построен. В акте приема-передачи застройщик пишет, что в связи с увеличением площади помещения необходимо доплатить Х руб., а также за дополнительные работы Y рублей. Общая сумма Z рублей. также в акте написано, что в связи с не оплатой Z на момент передачи помещения, возникает залог в силу закона.
Дольщик подписывает акт с оговорками где указывает, что не согласен с залогом, с доплатами за увеличение площади, с доплатами за доп.работы.
В дальнейшем дольщик регистрирует право собственности на помещение. При этом в свидетельстве указана площадь без увеличения, так как холодный тамбур помещения не был учтен при подсчете общей площади. Есть спор о том, правомерно ли предъявляется застройщиком в таком случае требование об уплате X. Про сумму Y тоже спорная ситуация, так как любая плата по договору долевки – это существенное условие. А в договоре про Y не сказано ничего. Было решение арб.суда, которым установлено, что помещение считается переданным (иск был заявлен о передаче помещения и дольщик доказывал, что акт приемки, подписанный с оговоркой не является надлежащим доказательством передачи помещения. в итоге в иске отказали), и что в площади должна быть учтена площадь тамбура. Суд посчитал, что помещение передано по акту. Но свидетельство получено с площадью без учета без тамбура. Про доплаты суд сказал, что стороны не договорились о доплатах, следовательно согласно ст. 450 ГК РФ соглашение по условиям акта, предложенным, застройщиком не достигнуто.
В процессе регистрации ПС на помещение, застройщик подал заявление о госрегистрации ипотеки на сумму Z. Об этом заявлении дольщик ничего не знал и был удивлен, когда получил свидетельство с обременением.

Вопрос: правомерно ли регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку в силу закона по заявлению застройщика?
И еще вопрос: не могу найти положение, по которому невозможно без согласия залогодержателя сдать в аренду (например года на 2) помещение, находящееся в залоге.

Сомнения у меня вот в чем. Договором долевки не предусмотрен залог в пользу застройщика. 214-ФЗ «О долевке» тоже не предусматривает таких случаев. Остается одна статья 488 ГК РФ пункт 5. Но насколько применима эта норма к спорным отношениям? П.11 Пленума ВАС говорит, что 214-ФЗ – это специальные нормы по отношению к купле-продаже будущей вещи.

Гражданин 1 нашел в газете объявление. позвонил, договорился с Гражданином 2 о встрече и по расписке передал деньги. в расписке написано: " Я ____ получил от _____ денежные средства в сумме ____ на строительство там-то и там-то дачной беседки. Есть еще одна расписка на еще одну сумму по аналогичной схеме, выданной с разницей в 4 дня.
Также установлено, что в различных местных газетах Гражданин 2 публикует под одним и тем же номером объявления о строительстве беседок и различных строительных работ. Также есть объявления под этим же номером телефона о приеме на работу плотников и сварщиков. Также есть объявление с указанием этого же тел.номера, что ООО "____" выполнит работы по строительству беседок и прочих работ. Учредителем ООО и его директором является Гражданин 2. Все эти объявления подавал Гражданин 2. Номер телефона зарегистрирован на Гражданина 2.

Понятно, что договор подряда считается не заключенным. Доказать, что Гражданин 2 осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации ИП на основании этих документов, полагаю что можно.
Но поскольку договор не заключен, то и ЗоЗПП не распространяется?... или есть варианты?

П.С.
Местное Управление РПН говорит что однозначно ЗоЗПП не распространяется.