Zorinec

Доброго дня всем читающим мой пост!
Собираемся расторгнуть в судебном порядке договор аренды земельного участка, прошедший регистрацию. Причин расторжения несколько. Основная-невыполнение арендатором обязательств по оплате. С 2008 года по сей день ни одной оплаты. Сам участок много раз переходил из рук в руки и было не до арендатора. При подготовке искового возник ряд вопросов, на которые я, при отсутствии практики, ответить затрудняюсь. Прошу помощи.
1. т.к. как арендатора реально найти невозможно (ИП, по месту регистрации не находится) и взыскание долга сомнительно, хотим просто расторгнуть договор. Можем ли мы ссылаясь на просрочку оплаты требовать только расторжения договора и оплатить госпошлину за рассмотрения неимущественных требований (4000 рублей)?
2. арендная плата подлежит оплате один раз в год до 31.12. Новый собственник участка зарегистрировал свои права в начале 2010 года. Право требования оплаты за 2010 год перешло к нему в полном объеме или в пропорции от времени нахождения в собственности с прежним владельцем? Считается ли в таком случае доказанным фактом на сегодяшний день неоплата более двух раз подряд (2010, 2011 года)?
3. так как договор аренды зарегистрирован, то нужно ли привлекать Управление ФРС в качестве третьего лица в процесс? Если да, то как это правильно сформулировать по тексту искового. И кого конкретно привлекать - Головную организацию или территориальный отдел, производивший регистрацию?

Огромное спасибо за Ваше внимание к моим вопросам.

Доброго дня всем кто читает мой пост!
Прошу помочь разобраться с возникшими у меня вопросами касательно расторжения договора аренды земельного участка. История такая. В 2008 году ИП берет в аренду земельный участок сельхоз назначения у физических лиц. Заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. Сроком до 2013 года. Договор прошел госрегистрацию. Арендная плата подлежит уплате единовременно раз в год, после урожая, но не позднее 31.12., товарами сельхозназначения (список приводится) или в их денежном выражении исходя из стоимости продукции и из расчета на долю (арендодателя), равную 1/11 в общей долевой собственности. В том же 2008 году ИП, действуя как физ лицо, выкупает доли у арендодателей и в том же 2008 году продает уже целую долю (земельный участок)ООО-1 с обременением в виде аренды. В мае 2010 года ООО-1 продает земельный участок ООО-2. Таким образом, новым арендодателем по договору аренды стало ООО-2. Изменения в договор аренды не вносились и соответственно не зарегистрированы. Вопрос в том, что земельный участок за все время аренды никем не использовался, а арендная плата за все года Арендатором не уплачивалась ни одному Арендодателю. Сам ИП исчез, по адресу, указанному в договоре аренды не находится. В связи с тем, что новый собственник (Арендодатель) не получает дохода от сдачи имущества в аренду, не имеет возможность самостоятельного пользования участком и при этом несет расходы по уплате земельного налога, встает вопрос о расторжении этого договора. Проанализировав возможные основания для расторжения мне видится единственная возможность его расторгнуть-это подача заявления в арбитражный суд на основании п.п.3 ч.1 ст.619 ГК, а именно ввиду неоплаты более 2-х раз подряд. Фактически подходит к рассматриваемому случаю и основание, предусмотренное п. п. 4 п. 2 ст. 46 ЗК, но доказательств, подтверждающих не использование участка в течение 3-х лет, на данный момент нет.
Касательно неоплаты, также встает ряд вопросов. Первый: т.к. оплата производится один раз в год, то получается, что просрочкой будет считаться неоплата за три года подряд? я правильно понимаю(Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66)? Второй: момент, с которого у арендатора возникает обязанность оплачивать арендную плату новому арендодателю возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (382,384 ГК), следовательно, начинается отсчет моментов оплаты заново или их можно посчитать в совокупности по всему времени действия договора (ООО-1 готово представить справку об отсутствии оплаты, возможен перевод долга)? касательно права требования задолженности все ясно (имхо), тут раздел проходит четко - до (ООО-1)и после момента гос регистрации перехода права собственности (ООО-2). и наконец, третий вопрос: как вообще, с учетом единовременности и срока платежа, а также момента смены арендодателя (в середине года) посчитать кому и сколько должен арендатор? Пропорционально дням владения в течении года?
Буду очень признателен за высказанные мнения,
с уважением, Евгений

Добрый день! Прошу совета, Вашего мнения по следующему делу.
Физ. лицо, приобрело у ИП напольную плитку, порядка ста кв.м. После ее укладки на Объекте этого ФЛ, на части уложенной плитки по его мнению обнаружен производственный дефект. Судебная экспертиза подтверждает это. ФЛ требует расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств за всю купленную плитку. Однако, плитки с дефектом, наличие которого еще оспаривается, всего 5% от общего приобретенного объема. Правомерно ли требование ФЛ? Эти 5% ИП готов заменить поштучно, оплатить расходы на замену и пр., но тот хочет вернуть все. А 55 Постановление Правительства в отношении строительных товаров, отпускаемых на метраж нельзя никак использовать-логика же та же? Нужно срочно - идем на кассацию. Спасибо огромное всем откликнувшимся.

Доброго дня коллеги! не могу сложить для себя целостную картину реализации преимущественного права выкупа участником Общества при продаже доли третьему лицу. Есть особенности отношений между участниками этого Общества и особенности положений Устава. Буду благодарен за помощь и Ваше мнение.
1. В Обществе 5 участников-четверо продают свою долю третьему лицу. первый участник (он же Генеральный директор)продавать свою долю отказывается и планирует использовать свое преимущественное право на выкуп.

2. Срок реализации права составляет 1 месяц (по закону и по уставу),

3. Устав предоставляет возможность выкупа не всей (пропорционально)доли, которую он вправе выкупить, а только части.

4. Устав предусматривает право Общества на выкуп доли, если участники не реализуют свои права на преимущественный выкуп. Срок, предоставленный при этом Обществу в Уставе разнится: так один пункт Устава устанавливает: "Участники Общества и Общество (если оно имеет данное преимущественное право) вправе воспользоваться преимущественным правом покупки доли или части доли в течение 30 дней с даты получения оферты Обществом", а далее другой пункт: "Общество имеет преимущественное право покупки доли или части доли, принадлежащих участнику Общества, при отчуждении участником Общества третьим лицам по заранее определенной уставом цене, если другие участники Общества не использовали свое указанное преимущественное право.Указанное право Общества должно быть реализовано в 3-х месячный срок.

5. Устав: "Цена покупки доли или части доли при использовании преимущественного права покупки устанавливается на основании рыночной стоимости отчуждаемой доли или части доли, определенной, согласно оценке независимого оценщика, согласованного единогласно всеми участниками и Обществом".

Исходя из вышеуказанных обстоятельств возникают следующие вопросы от правильных ответов на которые зависит возможность сохранить контроль за Обществом.

1. Что есть "реализация права"? Правильно ли я понимаю, что под этим подразумевается направление участником или Обществом до истечения установленного срока заявления Продавцу и Обществу о своем желании реализовать свое преимущественное право? или в этот срок должна произойти сделка? Склоняюсь к первому варианту, т.к. если участник заявит о своем желании на выкуп в последний день срока, то организационно (фактически) сделку организовать не возможно, к тому же Уставом предусмотрен выкуп по рыночной цене, что предполагает проведение оценки, и соответственно выбор кандидатуры оценщика, его согласование, а также проведение самой оценки, что требует не малого времени.

2. Каков срок реализации права Обществом с учетом указанных выше обстоятельств? Один или три месяца? Правильно ли я понимаю, что срок у Общества начинает течь с момента окончания срока участника? в противном случае Общество просто не успеет реализовать свое право, на которое оно имеет право только после участников.

3. может ли участник Общества претендовать на выкуп всей реализуемой доли или только пропорционально своей доли?

4. на какую часть доли вправе претендовать Общество при отказе участника? на ту часть, на которую вправе был рассчитывать участник или на всю продаваемую долю? вопрос крайне важен, т.к. Обществу проще получить кредитные средства под залог выкупаемой доли, чем физику. С другой стороны при отказе участника от своего права, нужно не пролететь совсем.

5. в случае отказа участника и реализации права Обществом на часть доли (пропорциональной, см. вопрос 4) и продаже оставшейся доли третьему лицу с какого момента нужно будет проводить перераспределение долей (читай собрание), чтобы успеть распределить долю принадлежащую Обществу первому участнику, без участия нового участника? возможно ли это вообще?
Заранее благодарю за Ваше участие, в практике не сталкивался с подобным, а тут еще и новая редакция закона... нужно срочно!!!!!!

Доброго времени суток! столкнулся с проблемой, решить которую затрудняюсь. Прошу совета, ну или хотя бы выскажите свое мнение. Заранее благодарю за внимание.
ООО продало Товар физику. Товар-напольный отделочный материал, используемый при благоустройстве прилегающей территории. Товар произведен изготовителем в соответствии с разработанным им ТУ, внесенным в соответствующий реестр органом по стандартизации. вместе с тем, на однородную группу Товаров существует ГОСТ советских времен. И требования этого ГОСТа отличаются от требований ТУ. связано это с технологией современного производства, которого просто не существовало во время написания этого ГОСТа. Физик, купивший Товар, посчитал, что этот Товар не соответствует условию по качеству и обратился в суд. Экспертиза, назначенная судом, отметила расхождения в требованиях ТУ и ГОСТа и на этом основании посчитала Товар некачественным, т.к. требования ТУ значительно ослабляют требования ГОСТа. Сразу отмечу, что применение Товара не влияет на жизнь, здоровье, безопасность, не влияет на эксплуатационные характеристики и пр., поэтому мы всегда считали, что требования этого ГОСТа носят исключительно рекомендательный характер, для чего и были разработаны ТУ, отвечающие требованиям и возможностям современного производства. Отсюда вопрос - что в нашем случае имеет преимущественное значение: требования ГОСТа или ТУ? И если не трудно дайте ссылку на нормативку. Спасибо огромное еще раз за внимание, а то я чего то уже голову сломал, а на экспертизу отвечать надо.