dp431

Добавлено немного позже:
Горлов
Правильно ли я Вас понял:
для того что бы субъект стал управляющей организацией необходим сложный юр.состав, элементом которого является договор на управление. Поскольку при выборе управления посредством ТСЖ никакого договора управления не заключается, то ТСЖ не может называться управляющей организацией?

Если да, то кто же в таком случае оказывает коммунальные услуги, к кому предъявлять требования о перерасчёте их стоимости при их ненадлежащем качестве?
[/quote]
Поддерживаю Горлова. Договор управления с собственниками помещений в доме заключает ТОЛЬКО управляющая организация. Наличие договора управления, отвечающего требованиям ст. 162 ЖК, - квалифицирующий признак УО.
А коммунальные услуги предоставляет ИСПОЛНИТЕЛЬ. При реализации способа управления ТСЖ исполнителем является ТСЖ. Есть неопределенность в отношении того, кто является исполнителем, если с УО договор управления заключило ТСЖ. Можно считать, что исполнителем является УО (на это указывает ч. 2 ст. 162 ЖК), а можно считать, что ТСЖ (на это указывает п. 17 ст. 2 ФЗ № 210-ФЗ). Все непросто. Правила КУ на этот вопрос ответа не дают.
Но одно можно сказать уверенно. Если с УО договор управления заключило ТСЖ, то УО даже предоставляя КУ "собственникам помещений и пользующимся помещениями в доме лицам" (ч. 2 ст. 162 ЖК), продает тепло, воду, энергию и газ ТСЖ! Если ДУ возмездный (а иного быть не может), то одна сторона (УО) за плату другой стороной (ТСЖ) обязуется предоставлять КУ... Здесь нет натяга. Ведь договор, на основании которого предоставляются КУ всегда заключают ТОЛЬКО собственники, а КУ предоставляются НЕ только собственникам, а и их супругам, детям, нанимателям. членам семей, временным жильцам... Но это уже др. тема. Та тема исчерпана. Похоже не считая мелких корректировок позиций все остались при своих мнениях.
PS. А на решения судов ориентироваться дело ненадежное.

dp431
Хочу спросить у вас, как сторонника т.з., что право управления домом - неотъемлемое право ТСЖ, созданного в нем (безотносительно к выбору способа управления - отдельным вопросом при голосовании).
Могут ли собственники, при имеющемся ТСЖ, выбрать иной способ управления?
Или (есть такие мнения), что способ управления в доме, где есть ТСЖ всегда может быть только "ТСЖ", а для изменения его на иной, необходимо это ТСЖ ликвидировать.

Уважаемый Molkin! Могут
Но для чего создается ТСЖ - для управления МКД. Кто члены ТСЖ - собственники, имеющие >50% долей участия. Нормальные собственники такой ситуации не допустят.
Ну а формально, если существует юрлицо ТСЖ, но собственники помещений легитимно избрали др. способ управления, то ТСЖ продолжает существовать до ликвидации НЕ УПРАВЛЯЯ ДОМОМ. Нарушения нет. Желательно все же для предотвращения многовластия все же ликвидировать ТСЖ.

Цитата
Цитата
формально надо, чтобы ОСС приняло решение (1) о выборе способа управления МКД - ТСЖ; (2) о создании ТСЖ

Странное отношение к императивам ч.2 ст.162 ЖК!
Обязаны - это значит должно быть ОСС с повесткой дня: ВЫБОР способа управления МКД! Одного из трех!

Цитата
решения (2) о создании ТСЖ без решения (1), на мой взгляд, нарушением ЖК РФ не является

Надеюсь вы не Судья  То есть нет состязательности аргументов при принятии решение: СМИ говорят - все в ТСЖ, создаем ТСЖ!
А ЖК, даже в рамках этого способа управления, дает возможность выбрать одну из нескольких ОПФ: ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК.

у dp431 полный "тушите свет, приехали" и тут и я и Вы подробно всё ему разжевали, так что кто из нас прав и кто в законодательстве "лев"?

Вы серьезно считаете, что собственники могут создать ТСЖ без намерения поручить ему управление многоквартирным домом? Для коллекции? (для этого необходимо обладать минимум 51% голосов участия - ч. 3 ст. 135 ЖК) А управление поручить УО по решению ОСС? (26% голосов участия - ч. 1 ст. 46 ЖК). Для этого нашли разницу в объектах управления ТСЖ и УО, нашли необходимость обязательно принять после создания ТСЖ (внесения о нем записи в ЕГРЮЛ) на "втором" ОСС решения о поручении ТСЖ управления МКД. А если этого нет, то пусть ТСЖ просто будет без управления... Беда с формальной логикой. Сознательная подтасовка чистейшая, на мой взгляд. М.б. это и решениями судов подкрепляется, признающими, что ТСЖ в доме есть, его члены обладают >51% голосов участия., а в МКД легитимно реализуется способ управления УО? Поделитесь ТАКИМИ примерами. Найдете?
Искажение практики штамповки ТСЖ-фантомов есть не только в Москве. Это естественно плохо. Но это не значит, что необходимо требовать проведения "второго" ОСС. Надо отменять сфальсифицированное "первое" решение, липовое. Это сделали собственники помещений в доме номер 18 по Кутузовскому проспекту (http://www.ikd.ru/node/10190). Царю писать наивно и не продуктивно, хотя разве-что попиариться рядом со слоном.

Цитата
yis7,23.07.2009 - 10:01]

Цитата
См. определение исполнитель в п.3

там написано:Исполнителем МОГУТ БЫТЬ! Следовательно могут и НЕ БЫТЬ!

yis7
Вам суть важна ответа или просто спорить? Ну не совсем удачно ответ dp431 и не точную ссылку указал и по ней Вы правы, что "могут и не быть исполнителем КУ"!

Обр. внимание на то, что исполнитель должен и КУ предоставлять и одновременно отвечать за ВДИС (внутридомовые инженерные сети). По вашему кто отвечает при способе управления ТСЖ за ВДИС. ВДИС входит в комплекс..., это ОИМКД (см. ст. 36 ЖК и Правила содержания - ППРФ № 491). По п. 4 ст. 138 ЖК ТСЖ обязано "обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме". Это и к вопросу об ответственности за ВДИС и к вопросу о том. что комплекс недвижимого имущества не то, что ОИМКД. В п. 4 ст. 138 ЖК есть "непонятка" с объектом управления. Кто-то там призывал нормы рассматривать в комплексе, а не жонглируя...
По-моему ТСЖ. Даже без "второго" собрания о поручении ТСЖ управлять. Даже если ТСЖ привлекло УО по ДУ, то перед собственниками за ВДИС отвечает ТСЖ. ТСЖ нанимает УО и платит ей за выполнение условий ДУ. ТСЖ не посредник собственников, как это некоторые эксперты представляют. В ТСЖ платят взносы члены ТСЖ и платят по договору о СиР ОИМКД нечлены ТСЖ.
Если ТСЖ отвечая за ВДИС не исполнитель КУ, то исполнителя нет? Исполнитель УО, Но если УО привлекла подрядчика, который выполняет работы по обслуживанию ВДИС, то он тоже отвечает за ВДИС.
Про невозможность прямыхдоговоров при ТСЖ уже говорилось много (опускаю).

А есть ещё способ отмены действия решения ОСС, даже если все правила и нормы, в том числе и указанные выше "нюансы" решены: ставить палки в колёса при передаче дома и документации по управлению МКД от одной организации к другой.

Вот если ждать, когда старая УО передаст новому ТСЖ эстафетную палочку (техническую документацию), то может выйти и отсутствие реализации выьранного способа управления ТСЖ. А ждать не надо. Есть ТСЖ, есть в карманах собственников деньги и платить их надо ТСЖ (за КУ и за СиР ОИМКД). Это Минрегион разъяснил (письма Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом", от 20 декабря 2006 г. N 14316-РМ/07 "О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления"). А тех.документацию требовать, но уже приступив к управлению.

А исходя из теории dp431 ТСЖ "сам по себе" и значит и за него и за управление МКД и за собранные денежки никто не отвечает! Очередные МММ в МКД!

ТСЖ создали собственники. ОСЧ (а это собственники, которые захотели принимать решения по управлению МКД) - высший орган управления. Это не инопланетяне. Но ТСЖ это организация, а не домком, не имеющий правомочий. Я не хочу противопоставлять ТСЖ и собственников. Не приписывайте мне это. Но правосубъектность ТСЖ, как юрлица, его самостоятельная компетенция, основанная но нормах ЖК (какой уж есть, но кодекс - ФЗ) я сомнению не подвергаю. Не хотят собственники, чтобы ТСЖ управляло домом, они пишут заявления и выходят их членов ТСЖ. Потом ОСС принимает решение о ликвидации. Все решают собственники. Но если ОНИ решили, что хотят быть членами ТСЖ, то для того, чтобы управлять через него МКД. Да, с ТСЖ взять нечего, кроме слула председателя. Пусть это учитывают контрагенты тсж, перестраховываются... А собственники, наверное, должны осмотрительно выбирать правление, председателя, контролировать их, требовать отчета, заменять - получая то руководство, которого они заслуживают. Риски есть всегда. Понимаю почему многие ТСЖ не хотят отвечать за КУ.

Цитата
А вот вопрос в ПД ОСС: создание ТСЖ, формально исключает даже обсуждение других вариантов - или это или ничего!

А это с какой стати? Или создание ТСЖ решает все вопросы в МКД? Так Вы тогда поддерживаете теорию dp431 и "деятелей из ИЭГ", что с момента создания ТСЖ все вопросы в МКД решают не сами собственники МКД, а ТСЖ?! В ЖК уже по этой части протащили вариант, но там пока как "имеет ТСЖ право"! Но и собственники имеют право! И кто кого в МКД имеет?
Вот я и пытаюсь выяснить у dp431 откуда и какие права у ТСЖ и есть ли у него права собственника МКД, или только право "звёзды считать на ясном небе"!

Отвечаю. В общем случае ТСЖ решает большинство вопросов по управлению МКД. Но не все. Исключение, например, решение о текущем и кап. ремонте, о реконструкции дома... - по п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК компетенция ОСС.
А вопрос о передаче в пользование ОИМКД есть и у ОСС (п. 3 ст. 44) и у ТСЖ (п. 1 ч. 2 ст. 137). Как быть? Канат перетягивать? Выбрасывать из песни слово? Каждому понимать по своему, конечно, но я бы сказал: при наличии ТСЖ компетенция ОСС отдана законодателем ТСЖ. Его законодателя воля (констатируем). Я бы ее поменял. Но пока она изложена так. А ТСЖ (еще повторюсь) это и есть собственники. Если правление примет не то решение - гнать его в установленном порядке. Зато уменьшение состава ОИМКД = согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК). Здесь законодатель обоснованно и четко установил.
В МКД в конечном итоге имеют собственники. ТСЖ=собственники. ОСС=собственники. Разделите их компетенцию, а не противопоставляйте. Не нравится ТСЖ - не создавайте.

Ох сдаётся мне, что не зря здесь все в масках и прощупывают противника "под маской доброжелателя" для поиска уязвимых мест для поражения на открытом ринге! Так может тогда и по 307 спор начать? Тут Мolkin ранее уже спрашивал:"правки 307
Есть у кого-нибудь?" Так и dp431 на 307 и связанные с ним ссылается и даже не смотрит что написано в ЖК, да и Хованская не зря с 307 начала! Видно всех оно уже достало!

Ох и мнительный вы... Наверное есть чего бояться?

"Легко" обошли ВС РФ. Не буду давить. Вижу, что ознакомились и то хорошо.
По безобразиям в Москве согласен. Вот это действительно - жесть.

По вашему большинство собственников хочет создать ТСЖ, но не хочет, чтобы оно управляло МКД, а хочет, чтобы управлением занималась УО? Оригинальная мысль...

Хотеть не вредно что нибудь, что можно и разрешено, но нормы законодательства надо не "хотеть", а исполнять! Хотеть исполнять и не исполнять закон опасно! А это не моя "оригинальная мысль", а норма закона!
Для этого и есть в ЖК обязанность собственников на обязательном ежегодном ОСС решать вопрос о выборе способа управления МКД на очередной год и если вопрос не решён, то действует прежний способ управления!
А вот Ваше мнение лично Ваша "не оригинальная" мысль, что решение о создании ТСЖ есть и выбор "соответствующего способа управления" и это мнение есть и в "мыслях деятелей из ИЭГ" , но на прямой диалог они не выходят. Заочно с руководством их я дискутировал, но там все мои вопросы к ним оставлены без ответов и только есть "реклама мыслей ИЭГ"!

Про несогласие с вашем видением "нормы закона" говорил выше. Еще один перл: "есть в ЖК обязанность собственников на обязательном ежегодном ОСС решать вопрос о выборе способа управления МКД на очередной год и если вопрос не решён, то действует прежний способ управления". Где это? Раз в год только после открытого конкурса надо ОСС проводить по вопросу выбора способа управления. Внимательно вникните в текст и не фантазируйте. Бред! То, что ИЭГ вам не отвечает, не значит, что вы правы. Вменяемых аргументов у вас я не вижу. Много передергивания и просто злобы.

Вы случайно не Дима Гордеев или кто иной из ИЭГ? Уж очень "их кухней воняет"!

Вынюхиваете? А мое имя имеет для вас значение? Что бы я не ответил это не имеет отношения к дисскусси на форуме. Мы обмениваемся репликами и их оцениваем. Мне, например, все равно кто вы. Право слово. Но по слову "воняет" у меня складывается определенное представление о вас (догадайтесь какое сами). Вы правы, что я разделяю подходы ИЭГ. Готовы вынести суровый приговор "не будучи святее папы римского"? М.б. все же вы святее? Хотите, чтобы я назвал себя? А вы готовы назваться после всего того, что нагородили на форуме? Культурки у вас, внутренней - видно, не много, хотя с другими морализируете по отношению к yis7 ("Уважаемый dp431! К сожалению yes7 или сорвался или "зарвался" и перешёл на резкости"). Где ваше уважение? Не солидно.

Так личные права ТСЖ и личные права собственника МКД вещи разные! Я и писал о том, что не может быть у ТСЖ прав собственника МКД, если нет передачи этих прав от самого собственника и это не закреплено в соответствующем документе. Поэтому и нет у ТСЖ "личного права" "управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме", так как это совместное право всех собственников и у каждого есть право личное пропорционально его доле в ОИ МКД!. А ТСЖ не собственник в МКД!

Собственники всегда управляют ТСЖ, при любом способе управления. ТСЖ или УО управляют МКД при соотв. способах управления. Для этого не надо "передавать" права от самого собственника и закреплять в соответствующем документе. Или по вашему право собственности передается УО при этом способе управления? Для реализации прав собственников на ОИМКД в отличие от гл. 16 ГК РФ законодателем с 1996 г. существует процедура принятия решения о выборе способа управления. Ведь голосуют "за" не все собственники. Значит без части собствненников можно управлять. При управлении надо принимать конкретные решения. ОСС каждый раз проводить? Даже при НУ этого не требуется. Ни ТСЖ, ни УО, чаще всего не собственники помещений в МКЖ (хотя оба могут быть собственниками в частном случае), но они управляют ОИМКД. Это суть их деятельности. Для этого их узаконили. С этим спорить наивно. Почитайте ФЗ № 72 о ТСЖ - в нем это было с 1996 г., почитайте внимательно ЖК. Или вы издеваетесь? прикидываетесь?

не имеет право большинство собственников на ОСЧ решать вопрос о выборе способа управления МКД и в том числе вопросы управления МКД и принятию отчёта по управлению МКД, кроме сугубо "внутренних" вопросов организации выбранной на ОСС для управления МКД

Ваше восприятие - не адекватно. Не приписывайте мне слова, которые я не произносил. Корректнее, пожалуйста

А Вы зациклились на необоснованной в законе идее о том, что "ТСЖ с рождения управляет МКД" и путаете всех!

А Вы зациклились на необоснованной в законе идее о том, что "ТСЖ с рождения не управляет МКД" и путаете всех! Но, признаю, имеете право заблуждаться. Я не настолько наивен, чтобы рассчитывать вас переубедить. Просто зашел поговорить... Спорьте дальше

И где это прописано, что создание ТСЖ есть выбор соответствующего способа управления МКД и что изменение способа на ОСС на НУ или УО влечёт за собой ликвидацию ТСЖ? Уже который раз об этом у Вас все спрашивают? Вы считаете, что при созданном ТСЖ у собственников нет права выбора иного способа управления МКД и где это в ЖК прописано? Вы основываетесь в своих рассуждениях далее именно на том, что создание ТСЖ и есть выбор соответствующего способа управления и отсюда вся ошибочность Ваших выводов!

По вашему большинство собственников хочет создать ТСЖ, но не хочет, чтобы оно управляло МКД, а хочет, чтобы управлением занималась УО? Оригинальная мысль...
Да, формально надо, чтобы ОСС приняло решение (1) о выборе способа управления МКД - ТСЖ; (2) о создании ТСЖ. Но Принятие большинством собственников решения (2) о создании ТСЖ без решения (1), на мой взгляд, нарушением ЖК РФ не является. Воля по обоим вопросам (1)+(2) выражается четко. ТСЖ создается для управления МКД.
Вот с ЖСК не совсем так. В доме м.б. исторически существовать ЖСК, как объединение членов кооператива. Никакого обязательного большинства голосов членов ЖСК ЖК не устанавливает. Поэтому по истечении времени, когда собственники квартир менялись (наследование, сделки...) собственники могут при наличии ЖСК принять решение о выборе иного способа управления.

Законодатель не прописал в ЖК о праве ТСЖ как юрлица отдельно от собственников иметь "свои права личные", так что "все права" у ТСЖ только те, что дал на время сам собственник своим доверием (доверенностью) по соответствующему документу своим решением на ОСС.

ТСЖ это организация, юрлицо, которое действует как самостоятельный участник гражданско-правовых отношений по управлению МКД, отношений урегулированных ЖК РФ (п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).
То, что ТСЖ имеет свои личные права и обязанности следует из парагр. 1 гл. 4 ГК РФ. Все призначи правоспособности у ТСЖ (в отличие от простого товарищества по гл. 55 ГК РФ) есть.
ЖК прописал, что ТСЖ через свои органы (ОСЧ, правление) самостоятельно принимает решения по вопросам управления МКД. Убедитесь в этом читая ст. 137, 138, 145, 147, 148 ЖК РФ). Где-то сказано в к.л. законе, что ТСЖ не может иметь собственных прав и обязанностей? Да, ТСЖ создано собственниками для того, чтобы через эту организацию решать вопросы в интересах собственников. Но ТСЖ это не посредник, не представитель собственников. ТСЖ самостоятельный субъект гражданско-правовых отношений. Это не меняет то, что собственники могут по желанию выйти из членов ТСЖ и ТОЛЬКО ТОГДА, когда число членов ТСЖ станет ниже установленной - ОСС по ч. 2 ст. 141 ЖК обязано принять решение о ликвидации ТСЖ. До этого момента пассивное (по своей воле) меньшинство собственников не членов ТСЖ должно подчиняться решениям ТСЖ (ОСЧ, правления). ОСС никто не отменяет, но если членам ТСЖ принадлежит >50% долей, то решения ОСЧ и решения ОСС не должны противоречить друг другу.

ГДЕ ОБЯЗАННОСТЬ ТСЖ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ КУ?

См. определение исполнитель в п.3 (ТСЖ является исполнителем, а РСО только при непосредственном управлении) Правил КУ, а также п. 17 ст. 2 ФЗ № 210-ФЗ (ТСЖ приобретает товары ОКК ...для предоставления КУ).
Опять же ответ ВС РФ на вопрос 26 в Обзоре за 4 кв. 2006 г.

А где есть право организации выбранной для управления МКД передавать эти обязанности другой организации и заключать при этом с ней ДУ МКД?

ЖК РФ дает право ТСЖ заключать ДУ с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162).
Если вы имеете в виду "передать" в смысле перестать отвечать перед собственниками, то ТСЖ при заключении ДУ НЕ передает свои обязанности по управлению МКД кому бы то ни было. Пока собственники помещений в МКД, обладающие >50% долей участия, являются членами ТСЖ и реализуют этот способ управления домом, это ТСЖ согласно ЖК РФ всегда отвечает перед собственниками за управление. На это не влияет само ОСЧ, правление или председатель принимает управленческие решения или они наняли по трудовому договору специалиста, привлекли по ДУ УО. УО отвечает не перед собственниками, а перед ТСЖ! Т.е. имеется цепочка обязательств:
собственники (ОСС - всегда орган упр. МКД - ч. 1 ст. 44 ЖК) <-> ТСЖ (у него своя компетенция и ответственность перед собствениками) <-> УО (у нее обязательства перед ТСЖ, основанные на договоре, а не перед собственниками) <-> подрядчики и РСО (у них обязательства перед УО) <-> субподрядчики (если они есть, то имеют обязательства только перед подрядчиками).
Можно обсуждать, что лучше, что хуже, но такая схема обязательств возможна и правомерна.