Натали700

Погашение в ЕГРП записи об аренде при выкупе земельного участка, если арендатором и покупателем является одно и то же лицо.
На сегодняшний день существует два мнения прекращения аренды:
Первое - Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.
Если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в ЕГРП.
В связи с этим мнением запись о прекращении аренды формируется на основании заявления одной из сторон договора, а также соглашения о расторжения аренды.
Второе - Прекращение аренды в данном случае подпадает под действие статьи 413 Гражданского кодекса РФ, т.е. прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. В данном случае государственная регистрация прекращения аренды производится без заявления одной из сторон сделки и погашается рег.записью о праве собственности покупателя на основании либо акта органа гос.власти, либо органа местного самоуправления, либо иного документа на основании чего у покупателя возникло право собственности на вышеуказанный объект.
В результате чего, возникает сомнение, на основании каких документов возможно погашение записи об аренде, а также необходимо ли заявление на прекращение права, ограничения (обременения) права при государственной регистрации.

Помогите разобраться в ситуации я продаю квартиру, купленную когда-то у частного застройщика по договору инвестирования. Он признает право собственности на квартиру по решению суда за мной. Эта квартира успешно была зарегистрирована. Однако при отчуждении государственный регистратор приостанавливает регистрацию. Имеются сомнения регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, входят в состав общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (п. п. 2, 3, 4 ст. 16) установил, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении данного участка должен быть проведен государственный кадастровый учет.
Поскольку земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005г.), то в соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ). Значит и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок будет также пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, лицо, которое приобретает квартиру (или нежилое помещение) в многоквартирном жилом доме, автоматически становится сособственником земельного участка под этим домом.
При проведении правовой экспертизы регистратором было установлено противоречия действующему законодательству, а именно: ст. 36, 38 ЖК РФ поскольку согласно сведений ЕГРП земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит третьим лицам, то есть моему бывшему продавцу, который построил дом. и Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
В резельтате чего для возобновления государственной регистрации необходимо в установленные сроки определить и зарегистрировать в установленном законом порядке право на общее имущество в виде земельного участка на котором расположен многоквартирный дом, поскольку собственником земельного участка является бывший собственник жилого дома, который выделил из него квартиры и продал нам. Также на этот земельный участок наложен арест и это также является причиной приостановки. Так вот вопрос на сколько правомерен государственный регистратор приостанавливая такую сделку. Если есть какая-нибудь судебная практика подскажите и если можно с ссылками на нормативно-правовые акты и решения судов.