Сообщений в теме: 35

[г-н Швайцер]

Собственно, проблема имеет не только практический, но и определенный теоретический интерес. К тому же, в последнее время практика по подобным делам имеет тенденцию к увеличению...
Суть проста. На аукцион по продаже государственного имущества выставлен небольшой особняк. Сам особняк ценности не представлял - износ около 85%. Но к нему прилагался кусок земли около 0,9 Га, что по столичным меркам очень и очень неплохо.
Для понимания ситуации обьясню, что земля, конечно же, на торги не выставлялась. Она должна отойти к покупателям здания впоследствии, в упрощенном порядке и по себестоимости.
Аукцион успешно прошел, договор купли-продажи заключили, и тут выяснилось, что домика-то и нет! Рухнул он, причем рухнул, как утвердается в справке МЧС недель за шесть до торгов. И капитально так разрушился, до фундамента.
Причина - крайняя ветхость и, возможно, действия неустановленных лиц (!).
Теперь непонятно - можно ли, и нужно ли признавать результаты аукциона недействительными? И кто может это сделать (подозрение есть, что пара недовольных проигравших и домику помогли рухнуть, и оспорить торги не поленятся)?
Собственно говоря, непонятно, имеет ли место правомочия собственника-покупателя, если обьект недвижимости уничтожен за совершения сделки?
Буду признателен за любые соображения по существу вопроса...

[Ludmila]

На мой взгляд, похожее дело.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 июля 2003 г. N КГ-А40/4185-03.
Москомзем оспаривал регистрацию право собственности первого собственника, договор купли-продажи и право собственности второго собственника на объект незавершённого строительства. Исковые требования мотивированы, помимо прочего, тем, что фактически незавершенного строительством объекта не существует, незавершенный строительством объект у продавца отсутствовал, договор купли-продажи является притворной сделкой, так как прикрывает собой продажу земельного участка, в связи с чем город несет убытки.
Решением в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что объект незавершенного строительства юридически существует, поскольку имеется выделенный в установленном порядке земельный участок под строительство объекта и выполнен определенный объем работ, связанных с оформлением технической документации по строительству и освоением земельного участка.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью в связи с тем, что ответчики не представили доказательств наличия незавершенного строительством объекта, а Москомрегистрацией зарегистрировано право собственности на несуществующий объект.
Передавая дело на повторное рассмотрение, ФАС указал следующее.
Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции исходил из того, что объект незавершенного строительства существует юридически и, следовательно, может быть предметом гражданского оборота.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, напротив, исходила из того, что доказательства фактического наличия объекта незавершенного строительства в материалах дела отсутствуют.
При этом ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции не обосновали свои выводы указанием на нормативно обоснованные критерии, руководствуясь которыми, суд первой инстанции исходил из приоритета юридического существования объекта незавершенного строительства, а апелляционная инстанция основывала свои выводы на отсутствии доказательств фактического наличия такого объекта.
Указывая в постановлении на то, что фактически объект незавершенного строительства отсутствует, при том, что в материалах дела содержатся документы, свидетельствующие о выполнении работ, связанных со строительством, апелляционная инстанция не указала, на какой стадии строительства, по ее мнению, должен находиться объект для признания его незавершенным строительством и какими нормами права это установлено.
Основываясь на определении недвижимых вещей, данном в статье 130 ГК РФ апелляционная инстанция не указала мотивы, по которым были отвергнуты выводы суда первой инстанции, основанные на положениях части 2 статьи 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая устанавливает возможность регистрации еще не созданного объекта недвижимости на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В материалах дела отсутствуют документы, позволяющие сделать обоснованный вывод о достоверности либо недостоверности сведений, указанных в описании объекта незавершенного строительства, в частности, сведений о выполнении работ по устройству фундамента.
По мнению кассационной инстанции, для разрешения вопросов о том, какие работы фактически выполнены на спорном объекте, при условии что данные обстоятельства не могут быть с достоверностью установлены на основании представленных документов, необходимы специальные познания.
Нельзя признать достаточно обоснованными и противоречащие друг другу выводы суда, как первой, так и апелляционной инстанции о полномочиях Московского земельного комитета на предъявление такого иска.
При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.
При новом рассмотрении, суду следует учесть изложенное, устранить вышеуказанные нарушения, правильно определить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по данному спору, а также состав доказательств, которыми в соответствии с законом подтверждаются эти обстоятельства, дать надлежащую оценку всем представленным в деле и дополнительно собранным доказательствам и в соответствии с законом разрешить спор по существу.

[г-н Швайцер]

Спасибо за анализ ситуации.
Отмечу, что желания наши просты - чтобы сделка не была оспорена. Мы, вроде как, на стороне покупателя, так как в последующем собираемся у него же выкупить права на обьект.
Соответственно, существует заинтересованность в получении твердой уверенности в том, что сделка не будет сегодня-завтра (скорее - завтра) оспорена заинтересованными лицами.
Представляется, что ставить вопрос наличия\отсутствия обьекта права в зависимость только от технической справки БТИ и, скажем, фиксации факта разрушения здания в технической документации не совсем корректно.
Да, обследование было. За полгода перед торгами. Но в то же время был и выезд спецслужб на место, установление ими в более позднее время факта полного разрушения здания. Налицо противоречие, и я лично склоняюсь к приоритету более позднего документа над ранним...

[IAY]

г-н Швайцер,

Правильно ли я Вас понял, что договор КП по результатм торгов заключили, но переход права собственности к покупателю не был зарегистрирован?

Я думаю, ничего у Вас не выйдет, так как при гибели имущества право собственности на него прекращается.

С уважением,

Игорь

[АнатолийК]

IAY

Правильно ли я Вас понял, что договор КП по результатм торгов заключили, но переход права собственности к покупателю не был зарегистрирован?

...........вопрос, безусловн, хорош, но, ведь если техпаспорта еще не просрочены, ПС может быть зарегино по "старым" документам, по котрым здание еще есть.
г-н Швайцер
а возможно ли получить документы, говорящие о причине - действиях неустановленных лиц?.
рухнул-таки до торгов?

[IAY]

АнатолийК,
Но ведь ст. 235 ГК РФ прекрасненько действует. Есть справка, т.е. письменное док-во о том, что

Рухнул он, причем рухнул, как утвердается в справке МЧС недель за шесть до торгов. И капитально так разрушился, до фундамента.

Каке могут быть сомнения, что никакого права собственности на этот самый особняк у покупателя не возникло?

С уважением,

Игорь

[АнатолийК]

IAY
........ вы, право торопистесь с выволами, поскольку на ваш предыдущий вопрос нет однозначного ответа. Согласитесь, время разрушения - определяющий фактор. При наличии зарегиного ПС, кто запретит мне восстановить ОН?

Сообщение отредактировал АнатолийК: 04 July 2005 - 14:33

[zuch]

Кавказский бульвар, дом 26А
Итоговая цена (руб.): 21392200
Покупатель: ООО ТПП "Артемида"

Так, ради интереса, не этот ли сарайчик?

[г-н Швайцер]

Нет, сарайчик не этот...)
С "этим" сарайчиком мы работать не стали - совершенно непонятная ситуация вокруг него возникла, и не особо ясно, чьи интересы задействованы (имею в виду Кавказский б-р) - то ли вполне официальных органов, то ли наших кавказских друзей, то ли еще кого. Мутный обьект, одним словом.
Спорный дом в Западном округе...но это не сильно важно.
А важно то, что мои клиенты не знают - стоит ли платить деньги (существенный деньги) за нечто, не имеющее определенного правового статуса. А вменяемого и обоснованного ответа пока дать им не получается...увы.

[IAY]

г-н Швайцер ,

А чем Вам сомнительна ст. 235 ГК РФ?

С уважением,

Игорь

[MaaH]

Земля на каком праве была?

А как вариант:
Регистрация в Росрегистрации, постановка стен на фундамент (1 метр ) акт о текущем состоянии, БТИ по новой и регистрация незавершенки в Росрегистрации. Паралельно оформление на покупателя земли
+++
оспорить? Что?
Объект уже не тот. Незавершенка зарегинена, вы ее покупаете (добросовестность), переоформляете на себя права на землю. Далее как хотели.
Покритикуйте...

[г-н Швайцер]

Земля пока ни на каком праве, что важно. Участок прилегает к строению, однако продажа дома совершена без продажи земли, последнюю еще необходимо у государства каким-либо образом приобрести. Понятно, что собственник здания будет иметь преимущественное право на ее приобретение. Само здание никому не нужно...

[Mouzze]

Мнение МЧС не должно нас волновать, т.к. технический учет - компетенция БТИ и кадастра.
Как справедливо отмечено в приведенном пост. ФАС, вопрос о наличии/отсутствии требует специальных познаний.
Что значит "разрушен"? Какая степень разрушения тождествена гибели объекта?

[IAY]

Mouzze ,

Мне кажется, что если дом разрушился таким образом, что ни одна из оставшихся частей не может быть использована по прямому назначению, то дом погиб. Обратим внимание, "дом разрушился до фундамента".

С уважением,

Игорь

[Mouzze]

если дом разрушился таким образом, что ни одна из оставшихся частей не может быть использована по прямому назначению, то дом погиб

Да кто ж спорит! Если, например, в целях ремонта разобрана крыша одноэтажного жилого дома, то не могут его части использоваться по прямому назначению (СанПиНы и СНиПы не позволють). только дом при этом не разрушился.

Я же говорил о том, что нет надлежащих док-в гибели объекта. А при должной сноровке и не появится.
Вопрос-то в практической плоскости поставлен.

[Jazzanova]

г-н Швайцер
IAY

Есть справка, т.е. письменное док-во

ага на одну справку может быть другая...
как думаете трудно ли в нашей стране справки нашлепать какие нужно?
а варианты простые
ломиться дальше подготовившись к возможной атаке
либо вернуть свои деньги выплаченные на торгах и выйт из игры

[г-н Швайцер]

Хм, никак не навострюсь цитировать автора на данном форуме и обращаться именно к нему.
Посему оформояю топики коряво...
По поводу надлежащих доказательств гибели строения. Да, органами технического учета пока (именно пока, т.е. до торгов) обследование не проведено и соответствующее заключение не выдано. Но сделать это можно хоть завтра, гланвое, чтобы они это захотели. А будут заинтересованные лица - и органы могут "захотеть" очень быстро, Это из личной практики.
Но аварийные службы подтверждают факт полного - это дословно взято из справки, - разрушения строения. Свидетели также об этом говорят (и я не удивлюсь, если свидетелй окажется вагон и маленькая тележка).
Возврат денег - не наш путь, тем паче, что мы и не платили пока. Мы только будем выкупать права в дальнейшем, и не хотим, чтобы возникли проблемы (часть денег идет нынешнему правообладателю неофициально, и вернуть их формально не удасться). Так что основное затруднение - адекватная оценка рисков, и на ее основе дача рекомендаций к сделке. И дать положителдьное заключение пока что рука не поднимается..

[Jazzanova]

г-н Швайцер
ну если так,
то конвульсии лучше оставить
можно конечно в суде попытаться выстроить паралельную линию, опровергающую справки и прочая...
но все это бабушка на двое сказала...
если инвестор по натуре авантюрист
пусть покупает..

[Чилим]

Интересно на торги какие документы представлялись на объект ... помимо прочего самое больное место в этой истории - это аукцион.
При таком раскладе его результаты не есть хороший итог. Торговать фантомами со старыми техпаспортами, с достоверной информацией о том, что объект не в надлежащем состоянии и не пригоден для дальнейшего использования по прямому назначению .... кхе ..... Более того, по 235 ГК право собственности автоматически не прекращается, тк должна быть проведена корреспонденция с ФЗоР, а заявления о прекращении права собственности вправе подавать исключительно прежний собственник, а не БТИ или заинтересованные лица, и тем более ФРС по своей инициативе этого сделать не может. Так что, видится мне, что аукцион не состоялся, в вся наша беседа коту под хвост.

[IAY]

Чилим ,

Более того, по 235 ГК право собственности автоматически не прекращается, тк должна быть проведена корреспонденция с ФЗоР,

Если можно поподробней. Вы считаете, что если здание разрушилось полностью, то право собственности на него не прекратилось? Очень интересно услышать обоснование.

С уважением,

Игорь

[Чилим]

IAY для того, чтобы имущество - здание полностью было разрушено необходимо уничтожить еще фундамент, в противном случае право на восстановление здания у Вас сохраняется, при существующем землеотводе.
Если землеотвода нет и в его оформлении Вам откажут, то и восстановить здание, получив разрешение на строительство по ГСК РФ, вы не сможете. При этом возникает интересная ситуация. Иск о прекращении права собственности к Вам никто не может предъявить, ни БТИ ни ФРС по своей инициативе не могут внести запись в реест об исключении имущества, тк ФЗоРП предусматривает совершение действий с имуществом прекратившем свое сущестование только на основании заявления бывшего правообладателя либо при наличии судебного решения. Вот о чем речь шла. На выходе получаем примерно такое решение, которое констатирует факт прекращения права:


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 20 января 2003 года Дело N Ф09-3262/2002-ГК


Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности судебных актов арбитражных судов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "АБВ" на решение от 09.08.02 и постановление апелляционной инстанции от 07.10.02 Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу N А71-180/01 по иску ЗАО "Центральный рынок" к ООО "АБВ" об устранении препятствий пользования земельным участком.
В судебном заседании принял участие представитель истца - Астафьев В.А., юрисконсульт, дов. N 8 от 22.10.02.
Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. Ходатайств не поступило.

ЗАО "Центральный рынок" в порядке ст. 304 ГК РФ обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО "АБВ" об устранении препятствий пользования земельным участком, расположенным на территории центрального рынка, на котором находился бывший магазин N 48 ответчика.
Определением от 11.10.01 принято к производству встречное исковое заявление ООО "АБВ" с требованиям обязать ЗАО "Центральный рынок" обеспечить возможность доступа истца к принадлежащему ему зданию магазина, восстановить огораживающий территорию магазина деревянный забор, вывезти с прилегающей территории строительный мусор, восстановить въезд к зданию магазина со стороны ул. Свободы.
Решением от 09.08.01 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 07.10.02 решение оставлено без изменения.
Истец - ООО "АБВ" - в кассационной жалобе просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального права: ст. ст. 10, 235, 304 ГК РФ. Кроме того, заявитель считает недопустимым доказательством по делу заключение института "Удмурткоммунпроект" ввиду несоответствия его требованиям АПК РФ.

Проверив законность судебных актов в порядке ст. ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, решением Исполкома Ижевского горсовета от 17.12.92 N 576/30 территория городских земель площадью 38315 кв. м закреплена за центральным рынком на праве бессрочного пользования.
На территории центрального рынка находилось здание Магазина N 48, принадлежащее истцу на основании договора купли - продажи от 27.11.95, которое впоследствии, в 1996 г., было разрушено пожаром.
Уничтожение имущества влечет за собой прекращение права собственности на него (ст. 235 ГК РФ).
Решениями Арбитражного суда Удмуртской Республики по делам N А71-84/98-Г9, N А71-31/2002-Г14, постановлениями Федерального арбитражного суда Уральского округа по делам N Ф09-738/2000-ГК, N Ф09-1389/02-ГК, принятыми по проверке законности и обоснованности указанных решений установлено, что на момент приобретения истцом помещения магазина, у продавца - ТОО ТФ "Промтовары" какое либо вещное или иное право на земельный участок, на котором располагалось здание магазина отсутствовало, в иске о признании за ООО "АБВ" права пользования земельным участком и обязании администрации г. Ижевска выдать документы на право пользования отказано.Решением Октябрьского федерального районного суда г. Ижевска от 04.10.01 установлено, что здание восстановлению не подлежит, объект недвижимости - магазин не существует и представляет собой остатки обгоревших деревянных конструкций здания. Указанное обстоятельство подтверждается заключением проектного института ТПО ЖКХ УР "Удмурткоммунпроект", которое было сделано на основании определения Октябрьского федерального районного суда г. Ижевска.Поскольку истец по вине ответчика пользоваться земельным участком не может, магазин ответчиком не восстановлен, в течении 7 лет не используется по назначению, арбитражный суд правомерно, в соответствии со ст. 304 ГК РФ обязал ответчика освободить земельный участок от сгоревших деревянных конструкций.
Поскольку здание магазина N 48 уничтожено пожаром и восстановлению не подлежит, право собственности на него, как на объект недвижимого имущества, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ прекратилось.
В связи с этим обстоятельством, а также ввиду того, что право пользования земельным участком, находившимся под зданием, истцу не принадлежит, правомерно (ст. 304 ГК РФ) отказано в удовлетворении встречного иска.Доводы, изложенные в кассационной инстанции, являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, им дана надлежащая оценка.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что наличие у истца договора купли-продажи здания от 27.11.95 и технического паспорта на него от 1995 г. не может однозначно свидетельствовать о существовании объекта недвижимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с п. п. 8, 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12 2000, плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.
Оснований, по которым истцом не производилась инвентаризация в течение последних 7 лет, приведено не было.
Оценка доказательств произведена судом первой и апелляционной инстанций в соответствии с требованиями ст. ст. 53, 56, 57, 59 АПК РФ 1995, ст. 65, 67, 68, 69, 71 АПК РФ 2002.
С учетом изложенного, решение и постановление апелляционной инстанции являются законными, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 09.08.02 и постановление апелляционной инстанции от 07.10.02 Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу N А71-180/01-Г4 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.


Которое никогда бы не появилось при наличии землеотвода .....

[IAY]

Чилим ,

Решение суда мне понятно. Оно, как мне кажется, подтверждает мою точку зрения, что гибель имущества означает "автоматическое" прекращение права собственности.

То что соотвествующие записи не внесены в реестр не означает, что право собственности на погибшее имущество осталось.

С уважением,

Игорь

[Jazzanova]

нда как я вижу вопрос крутиться вокруг момента прекращения права собственности
является ли таким моментом момент фактической гибели имущества или его недостаточно и таким моментом будет являеться момент внесения соответствующей записи в ЕГРП?