Хочу купить квартиру через нижеприведённый договор.
ППМ, инвестиционный контракт, земельные правоотношения, разрешение на строительство имеются. Разрешение на строительство выдано ранее вступления в силу нового закона о долевом строительстве.
Основные вопросы:
1) Кто будет отвечать, если дом будет построен некачественно? (Об этом в договоре не слова)
2) Можно ли будет что то взыскать с Инвестора в случае нарушения сроков строительства или п. 9.2 договора и условие об ориентировочных сроках сдачи дома этого не позволят?
3) Оцените договор в целом со своей юридической точки зрения
4) вопрос не по договору, но также важен для меня. Предлагают следующую схему оплаты: из 100% стоимости квартиры 76% процентов идёт по договору инвестирования, 24% по договору страхования от риска банкротства инвестора, плюс 1,5% от стоимости квартиры за оформление. Больше всего смущает страхование. Говорят это для уменьшения налогов у Инвестора.
Заранее признателен
. (Поиском пользовался, многое почитал и понял, но всё равно боюсь)ДОГОВОР № ________
г. Москва «__» июля 2005 г.
ИВАНОВ И.И., именуемый в дальнейшем «Дольщик», с одной стороны, и ЗАО «Первый строительный трест», ИНН 7701328829, в лице Начальника отдела продаж Прохоровой Светланы Николаевны, действующей на основании Доверенности № 3 от 24.01.2005 г., именуемое в дальнейшем «Инвестор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее - «Договор») о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Инвестор принимает долевое участие в строительстве жилого дома (далее «Дом»), расположенного по строительному адресу: г. Москва, Лианозово, мкр.1Б, корп.1, на основании Договора №М-4/ПСТ (Л1Б) «О финансировании проектирования и строительства жилых домов по адресу: Москва, Лианозово, мкр.1 Б» от 30.09.2003г., заключенного между Инвестором и ООО «Тех Строй» (далее – Застройщик), путем осуществления финансирования строительства Дома. Почтовый адрес Дома определяется уполномоченным органом государственной власти г. Москвы после ввода Объекта в эксплуатацию.
Инвестор уступает Дольщику право на долевое участие в строительстве Дома в объеме финансирования одной двухкомнатной квартиры с характеристиками, согласно разделу 2. Договора «Характеристики квартиры».
1.2. В объеме финансирования указанной выше квартиры Дольщик приобретает право на долевое участие в строительстве Дома.
1.3. Объем долевого участия Инвестора в строительстве Дома уменьшается на долю, уступленную Дольщику по Договору.
1.4. Дольщик поручает Инвестору, а Инвестор берет на себя обязательства:
- представлять интересы Дольщика, как участника долевого строительства, перед всеми участниками строительства, выполняя все необходимые действия и формальности;
- за счет средств Дольщика в соответствии с его долей производить финансирование всех затрат, связанных со строительством и вводом в эксплуатацию Дома, осуществляя расчеты со всеми участниками строительства: Застройщиком, подрядчиками, соответствующими органами государственной власти, поставщиками, исполнителями, и другими лицами, принимающими участие в строительстве Дома, подключением Дома к внешним источникам снабжения, сдаче в эксплуатацию.
1.5. Инвестор гарантирует Дольщику действительность уступаемого, в соответствии с пунктами 1.1., 1.2. Договора, права на долевое участие в строительстве Дома, а также, что данное право на момент заключения Договора не обременено притязаниями третьих лиц, не заложено, в споре и под арестом не состоит, каких-либо иных обременений не имеет.
2. ХАРАКТЕРИСТИКИ КВАРТИРЫ
2.1. На момент заключения настоящего Договора проектные характеристики квартиры составляют:
2.2. Номер квартиры, окончательная планировка, а также точный размер общей площади определяются после ввода Дома в эксплуатацию по данным организации, осуществляющей техническую инвентаризацию Дома.
В случае, если Дом имеет панельный конструктив, то квартира передается Дольщику с межкомнатными перегородками (стенами). В случае, если Дом имеет монолитный конструктив, то квартира передается Дольщику без межкомнатных перегородок (в квартире выполняются контуры перегородок (стен) в 2-4 кирпича, перегородки (стены), ограничивающие санузлы и кухни, выполняются в объеме, предусмотренном проектом).
Квартира передается Дольщику без внутренней чистовой отделки, сантехнических приборов и иного оборудования (за исключением батарей, пожарных извещателей, входной двери, окон). Работы по отделке квартиры (устройство стяжки, полов, межкомнатных перегородок (стен), выравнивание стен и потолков, установка подоконников, штукатурно-малярные работы, оклейка стен обоями, установка сантехнических и иных приборов, прокладка электропроводки и т.д.) выполняются Дольщиком самостоятельно и за свой счет.
3. СТОИМОСТЬ ДОГОВОРА
3.1. Стоимость Договора составляет рублевый эквивалент: _______ условных единиц.
Данная сумма увеличению не подлежит, кроме условий п.3.4. Договора.
3.1.1. Стороны договорились при расчете стоимости настоящего Договора применять величину одной условной единицы по курсу, устанавливаемому Инвестором в порядке, предусмотренном п. 3.1.2. настоящего Договора.
3.1.2. Инвестор устанавливает, что одна условная единица по настоящему Договору составляет 29 рублей 50 копеек. В случае, если курс доллара США, устанавливаемый Центральным банком РФ, на момент внесения Дольщиком очередного платежа будет выше 29 рублей 50 коп., Дольщик производит очередной платеж в рублях по курсу доллара США, установленному Центральным банком РФ на день оплаты.
3.2. Стоимость Договора включает в себя стоимость финансирования долевого участия Дольщика.
3.3. Стоимость финансирования долевого участия Дольщика складывается из суммы всех затрат, определенных в п.1.4. Договора.
3.4. Стоимость Договора может быть изменена на основании данных обмера БТИ, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры относительно данных п.2.1. Договора, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, равного рублевому эквиваленту ___________ условных единиц.
3.5. Обязательство Дольщика по уплате стоимости Договора (либо ее части) считается исполненным надлежащим образом, после поступления денежных средств на расчетный счет Инвестора (при безналичных расчетах) либо в кассу Инвестора (при наличных расчетах).
3.6. В случае если на дату зачисления денежных средств на расчетный счет Инвестора курс условной единицы, определяемый в соответствии с условиями пп.3.1.2. Договора, будет больше курса условной единицы, по которому был осуществлен платеж, то Инвестор вправе потребовать от Дольщика возмещения возникшей курсовой разницы. Возмещение производится Дольщиком только после получения от Инвестора соответствующего счета на оплату. При этом счет оплачивается Дольщиком в течение 3-х рабочих дней после его получения от Инвестора.
4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Все платежи осуществляются в размере и сроки, оговоренные в п.4.2. Договора в рублях в безналичной форме по курсу, установленному Инвестором (п.3.1.2.) на день платежа.
4.2. Оплата стоимости Договора производится по следующему графику:
5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Инвестор обязуется:
5.1.1. Своевременно и добросовестно выполнять обязательства, предусмотренные Договором.
5.1.2. Представлять интересы Дольщика, как участника долевого строительства перед всеми участниками строительства, выполняя все необходимые действия и формальности.
5.1.3. Информировать Дольщика (по его просьбе) о ходе строительства.
5.1.4. По окончании строительства передать Дольщику профинансированную им квартиру, путем подписания Акта приема-передачи.
5.1.5. В случае уменьшения площади, согласно п.3.4. Договора, в течение 15-ти календарных дней вернуть Дольщику переплаченную им сумму. Проценты за пользование чужими денежными средствами не начисляются.
5.2. Дольщик обязуется:
5.2.1. Осуществлять непрерывное финансирование своей доли в строительстве Дома, в полном объеме и надлежащим образом, в соответствии с разделом 4 настоящего Договора.
5.2.2. В случае увеличения площади, согласно п.3.4. Договора, в течение 15-ти календарных дней после получения соответствующего уведомления Инвестора доплатить Инвестору недостающую сумму.
5.2.3. Нести расходы, связанные с оформлением права собственности на профинансированную квартиру.
5.2.4. Принять по акту приема-передачи профинансированную квартиру в течение 10 дней с момента получения уведомления Инвестора. В случае непринятия (уклонения от принятия) Дольщиком в указанный в настоящем пункте срок либо в срок, указанный в уведомлении Инвестора, профинансированной им квартиры, Инвестор в одностороннем порядке составляет и подписывает соответствующий акт, после чего квартира считается надлежащим образом переданной Дольщику.
5.2.5. С момента сдачи дома в эксплуатацию (утверждение акта приемочной комиссии уполномоченным органом городской администрации) оплачивать коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом и эксплуатации Дома, пропорционально занимаемой площади. Дольщик берет на себя обязательство с момента сдачи Дома в эксплуатацию оплатить эксплуатационные расходы за 6 месяцев вперед по счетам, предоставленным Инвестором в течение 10 дней (расчет эксплуатационных расходов производится по городским расценкам для физических лиц); заключить соответствующие договоры с эксплуатирующей организацией (если Дольщик не является членом Товарищества собственников жилья).
5.2.6. Не передавать права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия Инвестора и письменного согласия филиала Открытого акционерного общества «Сберегательного банка Российской Федерации» Марьинорощинское отделение №7981 (далее – «Банк»).
5.2.7. В случае изменения паспортных данных, места жительства, также иных контактных данных Дольщика, сообщенных Инвестору при заключении или в процессе исполнения настоящего Договора, в течение 10 дней в письменном виде известить Инвестора о таких изменениях. В случае неисполнения Дольщиком обязательств, предусмотренных настоящим пунктом, Дольщик принимает на себя все риски, связанные с любыми последствиями, которые могут возникнуть в результате неисполнения данного условия.
5.3. Риск случайной гибели или повреждения профинансированной Дольщиком квартиры в Доме переходит к Дольщику с момента передачи Дольщику квартиры в порядке, установленном в п.5.2.4. настоящего Договора.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Договор вступает в силу с даты подписания и действует до фактического исполнения Сторонами принятых на себя обязательств по Договору.
6.2. Ориентировочный срок окончания строительства Дома определяется календарным планом сдачи Дома в эксплуатацию, а именно 3 квартал 2006 года.
6.3. В случае выхода распорядительного акта уполномоченного органа власти об изменении сроков строительства и сдачи Дома в эксплуатацию, срок окончания строительства Дома может быть изменен (п.6.2. Договора); в этом случае последствия, предусмотренные п. 7.7 Договора не применяются.
7. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
7.1. Договор может быть изменен или расторгнут по обоюдному соглашению Сторон с обязательным письменным уведомлением Банка, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Договором и действующим законодательством.
7.2. Договор может быть расторгнут по решению суда.
7.3. Договор может быть расторгнут Инвестором в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения Дольщиком срока оплаты платежа № 1, установленного п.4.2. Договора, более чем на два рабочих дня.
7.4. Договор может быть расторгнут Инвестором в одностороннем внесудебном порядке при систематическом (более одного раза) нарушении Дольщиком сроков очередных платежей по Договору, а также в случае просрочки очередного платежа (кроме платежа № 1) на срок более 30 календарных дней.
7.5. В случае расторжения Инвестором Договора в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, указанным в пунктах 7.3. и 7.4. Договора, Инвестор направляет Дольщику письменное уведомление. Договор считается расторгнутым с момента вручения уведомления Дольщику, но в любом случае не позднее 10 дней с момента его отправления.
В случае расторжения Договора по основаниям, указанным в п.7.3. и 7.4. Договора, Инвестор возвращает Дольщику фактически внесенную Дольщиком сумму в рублях за вычетом неустойки, предусмотренной п.8.2 Договора.
7.6. Договор может быть прекращен по соглашению Сторон на основании инициативы Дольщика (с обязательным письменным уведомлением Банка) предоставлением Дольщиком взамен исполнения Договора отступного в размере 10 % от стоимости Договора, указанной в п.3.1., при этом рублевый эквивалент одной условной единицы определяется в соответствии с пп.3.1.2. Договора на дату расторжения Договора. В этом случае Инвестор возвращает Дольщику фактически внесенную Дольщиком сумму в рублях, за вычетом суммы отступного. Возврат осуществляется течение 30-ти рабочих дней с момента подписания обеими Сторонами соглашения о расторжении Договора.
7.7. В случае задержки сдачи Дома приемочной комиссии по вине Инвестора на срок более 4 месяцев сверх срока, указанного в п.6.2. Договора, при условии выполнения Дольщиком раздела 4 Договора, Стороны определяют условия дальнейшего выполнения принятых на себя по настоящему Договору обязательств в дополнительном соглашении к настоящему Договору.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8.1. По Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и Договором.
8.2. В случае нарушения Сторонами обязательств по перечислению платежей по настоящему Договору (осуществления не вовремя и (или) не в полном объеме и (или) не надлежащим образом), Сторона-нарушитель выплачивает другой Стороне неустойку (пеню) в размере 0,2% за каждый день нарушения от суммы невнесенного платежа.
8.3. Уплата неустойки не освобождает Сторону от обязанности надлежащего выполнения самого обязательства.
8.4. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) согласно действующему законодательству, освобождают Стороны от ответственности за невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств по Договору с момента наступления данных обстоятельств на период действия таких обстоятельств и их последствий. В случае если Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют обстоятельства форс-мажор, не известит другую Сторону о наступлении таких обстоятельств в 15-дневный срок с момента наступления таких обстоятельств, такая Сторона теряет право ссылаться на указанные обстоятельства как форс-мажорные.
8.5. О наступлении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, для которой наступили данные обстоятельства, уведомляет другую Сторону в письменной форме со ссылкой на конкретные обстоятельства и документальным их подтверждением, после чего Стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему Договору, определяющее порядок действий Сторон по исполнению настоящего Договора.
8.6. Если обстоятельства непреодолимой силы длятся более шести месяцев, Стороны вправе отказаться от продолжения исполнения обязательств по Договору без уплаты штрафов и/или неустоек, приняв все возможные меры по проведению взаимных расчетов и уменьшению ущерба, понесенного другой Стороной. При наличии у Сторон спора по вопросу отнесения таких обстоятельств к обстоятельствам форс-мажор, решение спора передается в суд.
9. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
9.1. Расчет неустоек осуществляется исходя из порядка, расчета условных единиц, установленного п.3.1.2. Договора.
9.2. Сумма возврата денежных средств Дольщику не может превышать фактически перечисленную Дольщиком сумму в рублях.
9.3. Все приложения, изменения и дополнения в форме договоров или протоколов Сторон действительны только в том случае, если они исполнены в письменной форме, отнесены к Договору и подписаны уполномоченными на то лицами каждой из Сторон.
9.4. Площадь квартиры, отдельных комнат, кухни и других помещений может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. В случае такого изменения Стороны руководствуются условиями Договора.
9.5. Вся исходящая от любой из Сторон корреспонденция, связанная с заключением, исполнением, изменением и/или расторжением Договора, направляется другой Стороне по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо путем непосредственной доставки. Иные способы отправки и доставки корреспонденции не допускаются.
9.6. После подписания Договора вся предварительная переписка и другие договоренности утрачивают силу.
9.7. Договор составлен на 6-ти листах, в 4-х идентичных экземплярах: один для Дольщика, два для Инвестора и один для учреждения юстиции, осущестяющего государственную регистрацию прав. Каждый лист Договора подписан обеими Сторонами. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
10. СПОРЫ
10.1. Все споры и разногласия между Сторонами, вытекающие из Договора, подлежат разрешению путем рассмотрения письменных претензий Сторон в течение 30-ти календарных дней со дня их получения. Текущие вопросы по Договору решаются путем переговоров.
10.2. При отказе от удовлетворения претензии, к которому приравнивается и отсутствие ответа, при нарушении срока для ее рассмотрения или частичном удовлетворении претензии, спор подлежит разрешению в суде общей юрисдикции г. Москвы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
10.3. К отношениям Сторон по Договору подлежит применению право Российской Федерации.
11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
