Сообщений в теме: 619

[Sonick]

Massive

Если только разрешение на строительство - это разрешение на производство строительно-монтажных работ.

а если Разрешение на строительство - на снос старых построек и возведение временных, а в Особых условиях уже говорится об обязанности сдать объект в эксплуатацию?..

Сообщение отредактировал Sonick: 16 August 2005 - 13:48

[Chiko]

Собственник земельного участка лицензию на осуществление функций заказчика-застройщика

да. Вам без нее не выдадут разрешение на строительство. Либо лицензированную организацию нанимайте.

[Kain]

Что-то последнее время мне по ночам кошмарные сны сняться ... недалекое будущее - закон об участии в долевом ... в правоприменительной практике...
просыпаюсь ночью и до утра заснуть не могу, а очень хочется...
а для того, чтобы спать спокойно необходима уверенность в завтрашнем дне (и не том глубоком, на которое можно опуститься, а о том светлом и солнечном, которое видим в своих розовых мечтах) ...
ну а если без лишней лирики, то хочу поделиться своими планами:

1. Отрабатываем схему работы посредством ЖСК.
Massive

Первая схема - ЖСК.
Но есть опасение, что она не очень хорошо пойдет у граждан.

Не столько разделяю Ваше опасение (может быть ЖСК "штука" большинству граждан и не понятная, но на слуху давно ... работавшая еще в советские времена), сколько озадачен вопросом управляемости ЖСК).

2. Отрабатываем схему работы посредством предварительных договоров купли-продажи ... и продажей "дольщику" банковских векселей.

3. Отрабатываем схему работы собственно "по букве закона об участии в долевом ...".

Первые два варианта уже озвучивались и я врядли могу чтонибудь добавить ... разве что повторить уже сказанное, но другими словами

А вот по третьему есть предложение рассмотреть возможность применения в договоре УДС отменительного условия (!?)
Условно, возьмем одну из проблем застройщика по закону об участии в долевом ... : сложная процедура расторжения договора по инициативе застройщика.
Предлагается: закрепить в качестве отменительного условия "если на такую-то дату общая сумма инвестиций дольщика будет составлять менее такого-то размера".

Собственно таким образом можно было бы сгладить многие "острые углы".

Но, в том то и дело, что можно было бы ... если такая конструкция выдержит тот поток критики, который на нее обрушивается.

Собственно меня она тоже смущает, но я не могу найти нормативных противопоказаний (запретов).

В теории существует точка зрения, что отменительным условием может быть только "событие", но она не единственная и не самая убедительная.

Что скажете?

[Massive]

Kain
по отменительному условию: можете выложить пункт ДДУ, ка Вы его видите, а то мне трудно представить, что Вы хотите сказать?

[Kain]

Massive
ну вот ... не оставляете возможности, в случае чего, выкрутиться ... Шутка, конечно же.

Предлагаю следующие варианты (нумерация условная):

(предпосылка: пункт 2 статьи 5 закона об участии в долевом …
«По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.»)

5.5. … (формулируем условия при которых Застройщик вправе потребовать увеличения цены договора и порядок расчета новой цены (размера ее увеличения) … Застройщик передает Дольщику соглашение об увеличении цены договора с приложением расчета размера увеличения, а также форму доверенности, уполномочивающей Застройщика подать от имени Дольщика заявление о государственной регистрации указанного соглашения. При этом Дольщик обязуется в десятидневный срок со дня получения соглашения об увеличении цены договора и доверенности подписать их и передать Застройщику, неисполнение настоящей обязанности признается отказом Дольщика от увеличения цены договора.
В случае отказа Дольщика от увеличении цены договора обязательства сторон по договору прекращаются (договор расторгается) в соответствии со статьей 157 Гражданского кодекса РФ.
В этом случае Застройщик в соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подает заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора.

(предпосылка: пункт 3 статьи 6 закона об участии в долевом …
«В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.»)

5.6. В случае если строительство Объекта не может быть завершено в предусмотренный пунктом 1.5 договора срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан передать Дольщику соответствующую информацию, соглашение об изменении срока, предусмотренного пунктом 1.5 договора, форму доверенности, уполномочивающей Застройщика подать от имени Дольщика заявление о государственной регистрации указанного соглашения. …
В случае отказа Дольщика от изменении срока, предусмотренного пунктом 1.5 договора, обязательства сторон по договору прекращаются (договор расторгается) в соответствии со статьей 157 Гражданского кодекса РФ.

(предпосылка: пункт 5 статьи 5 закона об участии в долевом …
«В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.»)

5.7. В случае если по состоянию на ХХ число первого месяца каждого квартала, начиная с ХХ октября 2005 года, общая сумма инвестиций Дольщика (оплаченных Дольщиком средств) будет составлять менее соответствующих значений, указанных в графике платежей (приложение 1 к договору), обязательства сторон по договору прекращаются (договор расторгается) в соответствии со статьей 157 Гражданского кодекса РФ.

И так можно (если допустимо) поступить и с другими обременительными для Застройщика условиями… с теми же изменениями в проектную декларацию …

Ну и предусматриваем, что в соответствующих случаях Застройщик в такой-то срок выплачивает (возвращает) Дольщику оплаченные им средства.

Все вышеизложенные условия набраны на скорую руку … поэтому не цепляйтесь к мелочам, лады?

[ashyr]

Коллеги!

Может невнимательно читала, но не нашла оценки получению ден.ср- как обеспечения...

какие препятствия для использование схемы:
предварительный ДУДС +деньги как обеспечительный взнос (можно и растянуть их внесение).

Свой вопрос подкрепляю статьей в ЭЖ "Юрист" № 32 "Задаток и предварительный договр..." Автор считает, что это возможно. С ней согласен и Витрянский (Сорри, наоборот)

Это же проще чем с векселями париться

[Kain]

ashyr

Это же проще чем с векселями париться

Да, это проще, но проще оно не всегда лучше.
В данной ветке вопрос об уплате денег по предварительному договору имеет свой нюанс, а именно нормы ФЗ № 214-фз.
И появление в нем денег "усугубляет" положение Застройщика.

Впрочем, сколько людей - столько мнений: многие питерские (за других не знаю) уже давно заключают предварительные договоры с условиями об уплате цены квартиры (по предварительному договору).

Свой вопрос подкрепляю статьей в ЭЖ "Юрист" № 32 "Задаток и предварительный договр..." Автор считает

воспользуйтесь поиском и убедитесь, что этот вопрос обсуждался еще очень и очень давно ...

Так что Вам остается определиться с тем чья позиция для Вас убедительнее.

[тот еще юрист]

При схеме, когда дольщик дает застройщику займ, а застройщик впоследствии отдает квартиру как отступное - соглашение об отступном следует составлять, я полагаю, одновременно с договором займа, иначе у дольщика вообще не будет никаких гарантий, что ему дадут квартиру? Ставить ли в таком случае на соглашение какую-л. дату или оставить без даты?

[Icon]

давно заключают предварительные договоры с условиями об уплате цены квартиры (по предварительному договору).

Мы тоже так делали, только с нежилыми! Удобно и проблем никаких не возникло. И с физ. и юр. лицами

[tiranos]

Цитата
А как насчет договора купли-продажи будущей вещи?


Отчуждатель должен числиться в реестре, иначе как он может продать? А регистрация права собственности на будущий объект недвижимости у нас не предусмотрена ("ожидаемое право"). И у Президиума ВАС, помнится по 2-ой части ГК, такой договор был признан недействительным (объекта не было).
И налогообложение меняется.

to Inver

Т.е. логика такова: купля-продажа - переход права собственности, соответственно, продавец передать право собственности не может, т.к. у него его нет (оно возникает с момента госрегистрации, которую осуществить невозможно, т.к. нет объекта недвижимости).

ИМХО, логично.

Вроде бы застройщик передает в будущем по акту дольщику вещь - жилое помещение (объект долевого строительства), но права собственности на нее в момент передачи он не имеет (или имеет ?). Тогда он передает результат работ - принятый госкомиссией объект. Однако определение ДУДСа предусматривает обязанность застройщика передать именно вещь, которую он создаст (своими силами или с привлечением других) в будущем.
ИМХО, заключать договоры к/п будущего товара можно и при отсутствии права собственности, потому что нет еще самого объекта гражданских прав. Предметом такого договора как раз и является передача права соб., возникающего у продавца в будущем.
Другое дело, что из законов не ясно, возникнет ли у застройщика это право (необходимо в смысле статьи 39 Налог.код.РФ).
Если нет, то не понятен гражданско-правовой механизм возникновения п.с. на помещение у дольщика, так как помещение это имущество, а не работы. Приобретение п.с. на имущество осуществляется в соответствии со ст. 218 ГК:
- путем его создания
- на основании сделки отчуждения
- либо при отсутствии собственника или отказа и т.п. (не рассматриваем)
Дольщик ничего не создает - создает застройщик, т.е. по этому основанию он не приобретает право.
Если застройщик не имеет п. с., то и сделки по отчуждению не выйдет.
Резюме:
- Заключение договоров к/п будущей недвижимости правомерно, в т.ч. потому что определен объект ДС (пп.1 п. 4 ст. 4 214-ФЗ)
- Предметом сделки является имущество, а не работы
- Право собств. на имущество может возникнуть в нашем случае только из сделки отчуждения (застройщиком дольщику)
- В случае совершения именно вышеуказанной сделки происходит реализация товара (в смысле ст. 39 НК), которая освобождена от НДС (ст. 149 НК)
Кстати, кто не знает есть письмо Минфина по НДС в ДУДСах от 12.07.05 № 03-04-01/82, где Минфин определяет (косвенно) обязательство застройщика как предстоящее выполнение работ.

[Калинин]

Люди, требуется ваше мнение на следующую схему.

Между Застройщиком (агентом застройщика, инвестором строитеьства и тп) и банком заключается соглашение о сотрудничестве. Гражданин-инвестор (дольщик - и как угодно) приходит к застройщику и договораивается "покупать" новостройку, после чего направляется в банк, где приобретает за свои кровные вексель этого банка и по инвестиционному договору производит инвестирование путем передачи этой ценной бумаги. Такой инвестиционный договор не будет подпадать под регулирование ФЗ-214 по той простой причине, что в ст. 1 говорится о том, что ФЗ регулирует отношения по привлечению ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ граждан и юрлиц. В нашем случае ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА не передаются... я вчера со всех сторон смотрел такую схему. Простая до невозможности. Может где-то скрытый изъян?
Добавлено @ 10:21
добавлю. если в этой теме уже такая схема обсуждалась - напомните плиз на какой странице - а то чесслово всё перечитывать времени нетути.

[andy_stalker]

Калинин
Схема здесь рассматривалась неоднократно ... и не на одной странице ... многие застройщики по ней и идут в данный момент ... При этом часть из них заключает предварительну ДДУ по которому оплата векселем, некоторые сразу ДДУ с оплатой векселем ....

[Калинин]

andy_stalker
спасибо!

[Malysh]

В нашем случае ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА не передаются... я вчера со всех сторон смотрел такую схему. Простая до невозможности. Может где-то скрытый изъян?

Это в законе скрытый изъян. В нем в первой же строчке прямым текстом сказано, как этот закон обойти.
правда, следует ожидать, что через полгода-год это дело прикроют каким-=нибудь изменением к закону, типа "..и иные средства платежа" или "или имущественные права" и тп.

[Rally]

В нашем случае ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА не передаются... я вчера со всех сторон смотрел такую схему. Простая до невозможности. Может где-то скрытый изъян?

Ну да, скрытый изъян в возможности расширительного толкования закона правоприменительными органами.

Мы тоже так делали, только с нежилыми! Удобно и проблем никаких не возникло. И с физ. и юр. лицами

Все заключали, пока не вышел Обзор ВС от 19.09.2002. Вроде перестали заключать.

[Mouzze]

В нашем случае ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА не передаются... я вчера со всех сторон смотрел такую схему. Простая до невозможности. Может где-то скрытый изъян?

Ну да, скрытый изъян в возможности расширительного толкования закона правоприменительными органами.

Калинин
Как на счет притворности?

[Калинин]

Mouzze
а какая здесь притворность???? Тот же договор инвестирования (долевого участия и как угодно), только вместо денег ценная бумага - никакая сделка здесь не прикрывается.
Рассматривали более громоздкий вариант - с дольщиком заключается предварительный договор к/п. Он несет деньги в банк-партнер застройщика и размещает их на депозитный счет. Банк выдает кредит застройщику на строительство, а после завершения строительства деньги с депозита переводятся на счет застройщика по договору купли-продажи, погашается кредит и разница остается на счете застройщика.

[Налоговый Адвокат]

Вопрос по 214-ФЗ!
1. Предусматривает ли возможность подписания договора с 2 физиками одновременно?
2. Определяется и указывается ли в договоре размер доли каждого физика?
3. Регистрация права собственности в доле в размере 50%?

[Змеев]

Налоговый Адвокат

1. Не запрещено, значить разрешено.
2. Если иное не предусмотрено, то равные.
3. Типа 1/2, а не 50%

[АлександровичМосковский]

Извините, что вмешиваюсь, нужна помощь...
Уважаемые! Вопрос такой. Строится квартира, по договору обозначена площадь, например 60 кв метров, фактически после постройки квартиры в доме площадь ее составила 62 метра, т.е. на 2 больше.
Подрядчик обязывает доплатить за эти метры... Правомерно? Ваши мнения... Заранее спасибо!

[Massive]

Kampolen,
ответ на Ваш вопрос в FAQ - Долевое участие в строительстве.
Просьба не задавать вопросы, не проверив предварительно, не найден ли на него ответ до Вас.
Спасибо.

[dashkka]

ответ на Ваш вопрос в FAQ - Долевое участие в строительстве.

простите, а где FAQ по долевке ? Вижу, вынесли в "важное", а FAQа - не вижу...