Сообщений в теме: 55

[ak80]

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Отсюда следует, что:
1) задаток может обеспечивать только заключенный договор;
и
2) задаток может возникать только там, где есть расчеты по договору.
Поскольку в предварительном договоре (ПД) обязательствами сторон являются только лишь обязанности сторон заключить основной договор, расчеты и платежи по ПД не производятся. Отсюда, незачем возникать и задатку.
Вопрос: как можно оправдать перечисление денежных средств за покупаемый в будущем объект, в рамках предварительного договора.

[Sandro]

ak80

Поскольку в предварительном договоре (ПД) обязательствами сторон являются только лишь обязанности сторон заключить основной договор, расчеты и платежи по ПД не производятся. Отсюда, незачем возникать и задатку.

Прямого запрета на проведение платежей в кодексе нет. К тому же есть ст. 421 ГК РФ.

[SOI]

Прямого запрета на проведение платежей в кодексе нет

это так. но в части внесения задатка это уже не предварительный договор, ИМХО.

за покупаемый в будущем объект

почему не просто КП, зачем предварительный?

[Z2002]

Ну, зачем - вопрос второй, видимо, уже по факту человек спросил.

Ничего криминального: в основном договоре распространите его действие "на отношения, сложившиеся до его заключения" (425 ГК РФ). Будет вполне себе нормально.

[SAntos]

Пару лет назад я плотно занимался этим вопросом. Практика очень разнообразная. В АСе скорее разрешали включать соглашение о задатке в предварительный договор, в общих судах – скорее нет. В нашей области - просто нет.
Концептуальный вопрос именно в том, можно ли соглашение о задатке заключать к еще не возникшему денежному обязательству.

Есть аргументы (в том числе и у меня) и за, и против. Честно сказать, я сам не определился. Аргументы за:
1) существуют нормы о торгах, где фигурирует задаток т отсутствует заключенный договор. Можно подтягивать те нормы по аналогии.
2) «денежное обязательство» в формально-бумажном виде - это не договор купли-продажи, а только один из его пунктов: порядок платежа. Если в ПД установить порядок платежа по основному договору и соответственно срок его возникновения увязать с датой внесения задатка, то денежное обязательство будет уже возникшим до заключения основного договора.

Но конструкция слабовата. На месте противоположной стороны я бы сказал следующее: для действительности любой сделки необходимо, чтобы она преследовала определенную хозяйственную цель. Задаток в данной ситуации фактически обеспечивает исполнение предварительного договора, а не основного. Следовательно сделка притворная. А так как обеспечить задатком предварительный договор нельзя – сделка ничтожная.
Вот и думайте!

[SOI]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 марта 2004 года Дело N А56-19741/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Сапоткиной Т.И., Тарасюка И.М., при участии от ООО "Порса" Конева Д.С. (доверенность от 16.04.2003), Говорушина И.А. (доверенность от 16.04.2003), Назарова С.И. (доверенность от 16.03.2004), от ОАО "Красное знамя" Полетаева А.В. (доверенность от 01.11.2003), рассмотрев 16.03.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Порса" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2003 по делу N А56-19741/03 (судьи Несмиян С.И., Слобожанина В.Б., Бойко А.Е.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Порса" (далее - ООО "Порса") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу по производству трикотажных изделий "Красное знамя" (далее - ОАО "Красное знамя") о взыскании 1803312 руб. двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи от 02.04.2001.
Решением от 14.10.2003 (судья Тимухина И.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2003 решение от 14.10.2003 отменено; в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Порса" просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение от 14.10.2003. Податель жалобы ссылается на нарушение судом статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представители ООО "Порса" подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ОАО "Красное знамя" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Из материалов дела следует, что 02.04.2001 ОАО "Красное знамя" (продавец) и ООО "Порса" (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи объекта нежилого фонда, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого здания (вентиляционного цеха), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Пионерская, дом 53, литера Ш, а также капитального сооружения, построенного продавцом на земельном участке.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что обеспечение незаключенного договора невозможно в силу отсутствия обеспечиваемого обязательства. Данный вывод основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Условиями предварительного договора предусмотрено, что по соглашению сторон допускается предварительная оплата договора купли-продажи и все перечисленные продавцу средства считаются задатком.
ОАО "Красная заря" в письме от 07.12.2001 просило ООО "Порса" оплатить задаток в размере 30000 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты. Факт получения задатка в указанной сумме подтверждается платежным поручением от 07.12.2001 N 875 и не оспаривается сторонами.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.05.2003 по делу N А56-4274/03 ООО "Порса" отказано в иске к ОАО "Красная заря" о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на основании и условиях предварительного договора купли-продажи нежилого фонда от 02.04.2001 в связи с тем, что на момент рассмотрения спора собственником объекта недвижимости являлось общество с ограниченной ответственностью "Лидер-Экспресс" на основании заключенного с ОАО "Красная заря" договора купли-продажи от 20.01.2003. В удовлетворении встречного иска ОАО "Красная заря" о признании предварительного договора от 02.04.2001 незаключенным также отказано.
Согласно части 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, судом первой инстанции принято обоснованное и правомерное решение о взыскании двойной суммы задатка.
Ввиду изложенного постановление апелляционной инстанции надлежит отменить, а решение суда - оставить в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2003 по делу N А56-19741/03 отменить.
Решение суда от 14.10.2003 оставить в силе.
Взыскать с открытого акционерного общества по производству трикотажных изделий "Красное знамя" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Порса" 10424 руб. 50 коп. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий
РУДНИЦКИЙ Г.М.

Судьи
САПОТКИНА Т.И.
ТАРАСЮК И.М.


Как таких случаях говорит М.Шварц: "самое ужасное - мы никогда не узнаем, ПОЧЕМУ суд принял такое решение". ИМХО: это не мотивировка, а издевательство...

[Elena Gerber]

статья 329 ГК РФ, пункт 1

исполнение обязательствов может обеспечиваться ... и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Т.о. делаете в ПД конструкцию квазизадатка, не называя его задатком, и детально прописываете, что с ним происходит в дальнейшем в зависимости от обстоятельств (ОД не заключен по виде одной из сторон, ОД заключен и т.п.).

[Alexej]

Elena Gerber
Суд это расценит как притворную сделку, прикрывающую задаток.

[Elena Gerber]

Elena Gerber
Суд это расценит как притворную сделку, прикрывающую задаток.

по каким основаниям ? закону это не противоречит, мы ничего не прикрываем

[Святослав]

Г.Ф.Шершеневич правильно писал, что в таких случаях надо говорить о неустойке, а не задатке. Соответственно - ст.333 ГК. А деньги, передаваемые в качестве задатка - неосновательное обогащение.

[Alexej]

по каким основаниям ? закону это не противоречит, мы ничего не прикрываем

Если ничего не прикрываете, зачем огород городить? Пишите задаток.

[Elena Gerber]

мы не задаток прикрываем (который, как коллеги справедливо указывают, не работает в ПД), а создаем "иной способ обеспечения исполнения обязательств" в соответствии с ГК РФ.

[Alexej]

Если "иной способ" отличается от задатка только тем, что позволяет его использовать в предварительном договоре (в случае, если задаток невозможно использовать в силу законодательного запрета), то это способ прикрытия задатка с целью уйти от запрета установленного законом.

Другое дело что сама посылка, что в предварительном договоре нельзя использовать задаток, на мой взгляд, не основана на законе. И вышеприведенное решение это подтвердило: суд указал, что задатком обеспечены обязательства по заключению договора.

[Elena Gerber]

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

Ваше мнение допустимо, если под "договором" понимать не только обеспечиваемое обязательство, но и любые иные сделки, при чем как существующие на дату достижения соглашения о задатке, так и в последствии. С таким толкованием, увы, согласиться не могу, и пусть это будет моя субъективная позиция, не подкрепленная "авторитетным" мнением судебных инстанций.


в конструкции ПД, когда сумму квазизадатка можно пустить в счет исполнения основного договора, - это уже не будет задаток в том виде, в каком он предусмотрен ГК РФ, это будет видоизмененная конструкция.

а видоизмененная конструкция - квазизадаток - что это, как не иной способ исполнения обязательств ?

[SOI]

Elena Gerber, согласен, неустойка по предварительному вполне может заменить задаток, притворности тут нет, хотя бы в силу уже упомянутой 333, к-я будет применяться к неустойке в отличие от задатка.

сама посылка, что в предварительном договоре нельзя использовать задаток, на мой взгляд, не основана на законе. И вышеприведенное решение это подтвердило

хм. Вы действительно видите в приведенном тексте обоснование для отмены постановления апелляции? на мой взгляд, его нет.

[Джняни]

В данном деле суд принял решение "по справедливости", не вдаваясь в теорию. Ведь объект был перепродан стороной, получившей задаток, её вина была очевидна.
А вот если бы основной договор не состоялся без вины, просто так, то как бы суд мотивировал возврат задатка? Трудно сказать.

[AiG]

Можно ли использовать в ПД понятие аванса по предстоящему ОД, и не противоречит ли это ГК???

[Romuald]

Можно ли использовать в ПД понятие аванса по предстоящему ОД, и не противоречит ли это ГК

Это противоречит здравому смыслу. Аванс - это исполнение денежного обязательства до исполнения натурального обязательства. У вас же нет ни того, ни другого - ОД не заключен.

[Smertch]

Вот вам фрагментик моего заключения, касающийся, правда, только определенного типа договора, но все же:

3.1. Аванс по предварительному договору.
Несмотря на делающийся в судебной практике вывод о невозможности производства платежей по предварительному договору, в тех же судебных актах предлагается рассматривать внесенные суммы как аванс по основному договору. Однако юридический механизм такой квалификации судебной практикой не раскрывается. Существенным препятствием для такой квалификации является то обстоятельство, что исполнение по договору, которым является, в частности, внесение аванса, не может осуществляться до заключения основного договора. Преодоление этого препятствия возможно двумя путями:
 во-первых, возможно рассматривать внесение аванса как действия, направленные на заключение основного договора, в контексте п.3 ст.438 ГК РФ (при рассмотрении предварительного договора как письменной оферты), следствием которых является признание основного договора заключенным; однако данный вариант квалификации неприменим в случае с договором долевого участия в строительстве, т.к. в силу ст.17 Закона № 214-ФЗ такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации, а положения п.3 ст.438 ГК РФ неспособны заменить государственную регистрацию договора;
 во-вторых, если не считать, что перечислением суммы заключается договор, то эту сумму необходимо считать неосновательным обогащением застройщика, которое впоследствии (по заключении основного договора) засчитывается в счет платежей по основному договору (ст.410 ГК РФ); однако этот вариант также имеет существенные недостатки, т.к. в соответствии с п.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения начисляются проценты в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (в настоящее время – 10% годовых), а значит, участник долевого строительства сможет зачесть в счет платежей по основному договору не только сумму аванса, но и сумму процентов за период с момента перечисления этих средств и до момента первого платежа по основному договору; кроме того, систематическое получение ХХХ неосновательного обогащения неблагоприятно с репутационной точки зрения.
В связи со сказанным недопустимо получение платежей по предварительному договору без уточнения их юридической квалификации – просто как аванса по основному договору.
3.2. Обеспечительный платеж.
Внесение денежных сумм по предварительному договору может быть осуществлено как т.н. «обеспечительный платеж», т.е. как допускаемый законом (п.1 ст.329 ГК РФ) непоименованный договорный способ обеспечения обязательств участника долевого строительства по заключению основного договора. В таком случае в договоре должно быть прямо указано, что перечисляемая сумма перечисляется в качестве такого непоименованного способа заключения договора и по заключении основного договора засчитывается в счет платежей по нему.
Однако этот способ может вызвать проблемы в случае незаключения основного договора:
 поскольку он обеспечивает обязательство по заключению основного договора, в случае невозвращения этого платежа суд может рассмотреть условие об обеспечительном платеже как прикрывающее (п.2 ст.170 ГК РФ) условие о задатке, недопустимость которого была отмечена выше;
 в случае возврата обеспечительного платежа возникнут обоснованные сомнения в том, что он вообще обеспечивал исполнение какого-либо обязательства, а потому к нему могут быть применены правила о мнимых или притворных сделках (ст.170 ГК РФ).
При этом в обоих названных случаях застройщик, помимо собственно суммы платежа, вынужден будет уплатить также проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ (п.1 ст.1103, п.2 ст.1107 ГК РФ).
Таким образом, установление обеспечительного платежа влечет риски имущественного характера.
3.3. Финансирование через заем.
Возможно оформление отношений между сторонами через заем, даваемый участником долевого строительства застройщику с последующим зачетом требований займодавца в счет платы по договору долевого участия в строительстве.
Этот вариант, однако, имеет следующие неблагоприятные последствия:
 риск признания договора притворной сделкой,
 риск необходимости возврата займа в случае незаключения договора долевого участия,
 риск необходимости платить проценты по займу,
 репутационный вред для ХХХ в связи с использованием сомнительной с точки зрения права схемы.

[greeny12]

Вот вам фрагментик моего заключения...

Можно продолжить:
3.4. Платежи по сделке организационного характера.
Организационная сделка - сделка, совершаемая для инициации каких-то действий по заключению будущего договора, который еще нельзя заключить полномочиями подписантов в силу каких-то причин (полномочия на такую сделку должны быть специально делегированы; предмет только еще возникнет, или нужно решение органа госуправления на поставку такого-то товара в другую страну в счет квоты, и т.п.).
....
и развить...

[Yurkon]

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 10 марта 2009 г. N 48-В08-19



Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
вопрос решен я думаю

Сообщение отредактировал Yurkon: 29 January 2010 - 17:51

[PetersON]

на эту тему столько исписано на форуме.
Посмотрите хотя бы http://forum.yurclub...c=247681&st=360

Добавлено немного позже:
ВС - позиция однознана - можно
ВАС - позиция неоднозначная. Последний президиум по этому вопросу - нельзя. На несколько месяцев раньше тройка - можно.

[vicktor]

Smertch

Вот вам фрагментик моего заключения, касающийся, правда, только определенного типа договора, но все же:

А как ознакомиться с Вашим заключением в полном объеме?

[Alex King]

Smertch
[quote]Вот вам фрагментик моего заключения, касающийся, правда, только определенного типа договора, но все же:[/quote]
[/quote]


На какой схеме Вы остановились в конце концов?

[PetersON]

Smertch

если не секрет, какой способ из заключения выбрали?

Добавлено немного позже:
необходимость заключения именно предварительно вижу только, если объекта еще "нет юридически".

В остальных случаях ИМХО лучше основной с отлагательным условием