Ситуация следующая.
Для строительства некоего сооружения образовано простое товарищество.
Участники - два юридических лица, одно в качестве вклада вносит деньги на строительство, другое - право аренды земельного участка.
Согласно ст. 1043 ГК РФ "внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей". "Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом".
Внимание, вопрос: значит ли это, что на стороне арендатора возникает множественность лиц?
Практическое значение вопроса таково: необходимо ли уведомлять собственника земельного участка о внесении недвижимости в качестве вклада в совместную деятельность по правилам ч. 5 ст. 22 ЗК РФ (поскольку происходит передача прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам)?
Буду рада выслушать любые соображения по этому вопросу. Заранее спасибо.
|
|
||
|
|
|
|
Вклад в совм. деятельность
Автор
-Guest-
, 26 Oct 2005 18:40
Сообщений в теме: 8
#2
Отправлено 26 October 2005 - 21:33
У меня ситуация аналогичная, и вызывает такие же и даже большие вопросы.
С одной стороны можно говорить о том, что при внесении в общее имущество ПТ права аренды (т.е. вносится право пользования данным имуществом) имеет место лишь обязательственное отношение между Товарищами (право требовать от вкладчика использовать землю только в соответствии с целями договора), то есть обладатель титула не меняется, множественности на стороне арендатора не возникает, самостоятельных вещных прав на данное имущество другие Товарищи не получают. Такого же мнения придерживаются, напр., в Учебнике ГП. Т.2/под ред. Толстого.-М.2001, с. 665.
Соответственно, уведомлять Арендодателя нет необходимости, как нет необходимости регистрировать в Юстиции данные обременения.
С другой же стороны терзают смутные сомнения, и хочется заранее остудить "знатоков", впоследствии захотящих развалить договор по мотивам отсутствия уведомления (согласия) собственника имущества, внесенного в качестве вклада, а также отсутствия регистрации обременений.
Касательно первого мотива, вроде ничего трудного - уведомил (получил согласие) и живи спокойно, даже если оно и не нужно было.
А вот касательно второго опять же не все ясно. Опять же с одной стороны, можно говорить, что без передачи имущества, нельзя предоставить право пользования им, и соответственно регистрация передачи права пользования ОН нужна как и любое обременение имущества правами третьих лиц. (См.
http://forum.yurclub...hl=аренда&st=0). Кроме того, в том же Учебнике говорится, что положение других товарищей по отношению к тому, кто внес в качестве вклада право пользования имуществом, типа аналогично положению выгодоприобретателя по договору ДУ имущества. Однако договор ДУ в отношении недвижимости подлежит регистрации. Вот такая аналогия.
С другой стороны, внесение права пользования арендованным имуществом в качестве вклада в ПТ, не предусмотрено как обременение собственно вещного права ни в ГК, ни в ЗК, ни ФЗ О ГРНДи ССН.
С одной стороны можно говорить о том, что при внесении в общее имущество ПТ права аренды (т.е. вносится право пользования данным имуществом) имеет место лишь обязательственное отношение между Товарищами (право требовать от вкладчика использовать землю только в соответствии с целями договора), то есть обладатель титула не меняется, множественности на стороне арендатора не возникает, самостоятельных вещных прав на данное имущество другие Товарищи не получают. Такого же мнения придерживаются, напр., в Учебнике ГП. Т.2/под ред. Толстого.-М.2001, с. 665.
Соответственно, уведомлять Арендодателя нет необходимости, как нет необходимости регистрировать в Юстиции данные обременения.
С другой же стороны терзают смутные сомнения, и хочется заранее остудить "знатоков", впоследствии захотящих развалить договор по мотивам отсутствия уведомления (согласия) собственника имущества, внесенного в качестве вклада, а также отсутствия регистрации обременений.
Касательно первого мотива, вроде ничего трудного - уведомил (получил согласие) и живи спокойно, даже если оно и не нужно было.
А вот касательно второго опять же не все ясно. Опять же с одной стороны, можно говорить, что без передачи имущества, нельзя предоставить право пользования им, и соответственно регистрация передачи права пользования ОН нужна как и любое обременение имущества правами третьих лиц. (См.
http://forum.yurclub...hl=аренда&st=0). Кроме того, в том же Учебнике говорится, что положение других товарищей по отношению к тому, кто внес в качестве вклада право пользования имуществом, типа аналогично положению выгодоприобретателя по договору ДУ имущества. Однако договор ДУ в отношении недвижимости подлежит регистрации. Вот такая аналогия.
С другой стороны, внесение права пользования арендованным имуществом в качестве вклада в ПТ, не предусмотрено как обременение собственно вещного права ни в ГК, ни в ЗК, ни ФЗ О ГРНДи ССН.
#3
Отправлено 27 October 2005 - 12:14
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
18. Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.
конечно с арендой немного сложнее, но я в подобной ситуации руководствовалась этим письмом и не регистрировала переход права, хотя считаю что право пользования зем. уч-ком будет общей собственностью.
а собственника лучше уведомить. раз нигде не написано что этого делать не надо, то лучше перестраховаться.
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
18. Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.
конечно с арендой немного сложнее, но я в подобной ситуации руководствовалась этим письмом и не регистрировала переход права, хотя считаю что право пользования зем. уч-ком будет общей собственностью.
а собственника лучше уведомить. раз нигде не написано что этого делать не надо, то лучше перестраховаться.
#4
-Гость-
Отправлено 27 October 2005 - 15:46
Честно говоря, я задалась обсуждаемым вопросом, когда наткнулась на следующее постановление ФАС МО.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 января 2002 г. N КГ-А41/8353-01
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от истца - не яв.; от ответчика - Химкус Н.В., дов. от 01.08.01 N 5,
рассмотрев кассационную жалобу РОО ДЮСОУ "Ореховая бухта" на решение от 10 сентября 2001 г. и постановление от 21 ноября 2001 г.
по делу N А41-К1-7408/01
Арбитражного суда Московской области,
установил:
ГУ РОО "Студенская парусная федерация" обратилась в арбитражный суд с иском к РОО ДЮСОУ "Ореховая бухта" о выселении с земельного участка площадью 3,48 га, расположенного на восточном берегу Ореховой (Терпигорьевской) бухты Пироговского водохранилища.
Третьим лицом к участию в деле привлечена Администрация Мытищинского района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.09.01, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.11.2001, иск удовлетворен.
При этом суд исходил из того, что истец осуществляет пользование земельным участком на основании договора аренды от 28.06.95 N 492. В соответствии с договором о совместной деятельности, заключенным между сторонами, вкладом истца является право аренды, предусмотренное договором от 28.06.95 N 492. Суд признал данное условие договора ничтожным, как не соответствующим п. 2 ст. 615 ГК РФ.
На указанные судебные акты ответчиком подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления и отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением судом норм материального права. В судебном заседании представитель ответчика настаивал на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления.
Как усматривается из материалов дела, Администрация Мытищинского района Московской области заключила с общественным объединением "Студенская парусная ассоциация" договор от 28.06.95 N 492 на аренду земельного участка площадью 3,48 га для размещения строений и сооружений на побережье Пироговского водохранилища. Дополнительным соглашением срок договора определен до 28.06.2049. Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что он занимает земельный участок на основании договора о совместной деятельности.
Арбитражный суд правомерно признал ничтожным условие договора о совместной деятельности в части внесения в качестве вклада право аренды земельного участка по договору от 28.06.95 N 492 как несоответствующего требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Представленные в дело договоры подряда и дополнительные соглашения к ним свидетельствуют о том, что стояночные места на пирсах, а также помещения для отдыха, переодевания, хранения инвентаря и личных вещей предоставлялись ответчику на определенное время в счет расчетов по договору подряда.
Протокол от 06.05.2001 (л.д. 79) не подтверждает, что стороны определили долевое участие в использовании пирсовой зоны.
В связи с изложенным довод заявителя жалобы об использовании им сооружений и земельного участка на основании договора совместной деятельности не может быть принят во внимание.
Учитывая изложенное, решение и постановление приняты с правильным применением норм материального и процессуального права и оснований для их отмены, предусмотренных ст. 176 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175, 177 АПК РФ, суд постановил:
решение от 10.09.2001 и постановление от 21.11.2001 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-7408/01 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возобновить исполнение решения от 10.09.2001, приостановленное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.01.2002.
Прочитав указанное постановление, я стала думать: а каким из действий, перечисленных в п.2 ст. 615 ГК РФ, является внесение земельного участка в качестве вклада в совместную деятельность?
- субаренда? -нет;
- залог? - нет;
- вклад в УК хоз. товариществ и обществ либо паевой взнос в производственный кооператив? - нет;
остается еще:
- предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование или
- передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (которая возникнет, вероятно, если считать, что при внесении права аренды в качестве вклада на стороне арендатора возникает множественность лиц).
Правда, в настоящее время аренда земли регулируется ст. 22 ЗК.
Так вот, в свете применения данной статьи становится принципиальным, чем считать внесение права аренды в качестве вклада: передачей арендованного имущества в безвозмездное пользование или передачей прав и обязанностей по договору аренды, поскольку упоминания о передаче вещи в безвозмездное пользование в ст. 22 ЗК нет!
Получается, что если передачей в безвозмездное пользование - будет применяться п.2 ст. 615 ГК РФ (т.е. нужно согласие), а если передачей прав и обязанностей - достаточно уведомления. Такой вот нонсенс.
Так вот, больше, на мой взгляд, похоже на передачу прав и обязанностей.
Логика такая. При передаче собственного имущества во вклад оно переходит в общую долевую собственность. При передаче арендованного имущества возникает общее пользование. А поскольку аренда - это и есть владение и пользование имуществом, то общее пользование (в рамках условий, установленных договором аренды) - это множественность лиц на стороне арендатора.
Посему получается. что надо уведомлять.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 января 2002 г. N КГ-А41/8353-01
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от истца - не яв.; от ответчика - Химкус Н.В., дов. от 01.08.01 N 5,
рассмотрев кассационную жалобу РОО ДЮСОУ "Ореховая бухта" на решение от 10 сентября 2001 г. и постановление от 21 ноября 2001 г.
по делу N А41-К1-7408/01
Арбитражного суда Московской области,
установил:
ГУ РОО "Студенская парусная федерация" обратилась в арбитражный суд с иском к РОО ДЮСОУ "Ореховая бухта" о выселении с земельного участка площадью 3,48 га, расположенного на восточном берегу Ореховой (Терпигорьевской) бухты Пироговского водохранилища.
Третьим лицом к участию в деле привлечена Администрация Мытищинского района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.09.01, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.11.2001, иск удовлетворен.
При этом суд исходил из того, что истец осуществляет пользование земельным участком на основании договора аренды от 28.06.95 N 492. В соответствии с договором о совместной деятельности, заключенным между сторонами, вкладом истца является право аренды, предусмотренное договором от 28.06.95 N 492. Суд признал данное условие договора ничтожным, как не соответствующим п. 2 ст. 615 ГК РФ.
На указанные судебные акты ответчиком подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления и отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением судом норм материального права. В судебном заседании представитель ответчика настаивал на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления.
Как усматривается из материалов дела, Администрация Мытищинского района Московской области заключила с общественным объединением "Студенская парусная ассоциация" договор от 28.06.95 N 492 на аренду земельного участка площадью 3,48 га для размещения строений и сооружений на побережье Пироговского водохранилища. Дополнительным соглашением срок договора определен до 28.06.2049. Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что он занимает земельный участок на основании договора о совместной деятельности.
Арбитражный суд правомерно признал ничтожным условие договора о совместной деятельности в части внесения в качестве вклада право аренды земельного участка по договору от 28.06.95 N 492 как несоответствующего требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Представленные в дело договоры подряда и дополнительные соглашения к ним свидетельствуют о том, что стояночные места на пирсах, а также помещения для отдыха, переодевания, хранения инвентаря и личных вещей предоставлялись ответчику на определенное время в счет расчетов по договору подряда.
Протокол от 06.05.2001 (л.д. 79) не подтверждает, что стороны определили долевое участие в использовании пирсовой зоны.
В связи с изложенным довод заявителя жалобы об использовании им сооружений и земельного участка на основании договора совместной деятельности не может быть принят во внимание.
Учитывая изложенное, решение и постановление приняты с правильным применением норм материального и процессуального права и оснований для их отмены, предусмотренных ст. 176 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175, 177 АПК РФ, суд постановил:
решение от 10.09.2001 и постановление от 21.11.2001 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-7408/01 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возобновить исполнение решения от 10.09.2001, приостановленное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.01.2002.
Прочитав указанное постановление, я стала думать: а каким из действий, перечисленных в п.2 ст. 615 ГК РФ, является внесение земельного участка в качестве вклада в совместную деятельность?
- субаренда? -нет;
- залог? - нет;
- вклад в УК хоз. товариществ и обществ либо паевой взнос в производственный кооператив? - нет;
остается еще:
- предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование или
- передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (которая возникнет, вероятно, если считать, что при внесении права аренды в качестве вклада на стороне арендатора возникает множественность лиц).
Правда, в настоящее время аренда земли регулируется ст. 22 ЗК.
Так вот, в свете применения данной статьи становится принципиальным, чем считать внесение права аренды в качестве вклада: передачей арендованного имущества в безвозмездное пользование или передачей прав и обязанностей по договору аренды, поскольку упоминания о передаче вещи в безвозмездное пользование в ст. 22 ЗК нет!
Получается, что если передачей в безвозмездное пользование - будет применяться п.2 ст. 615 ГК РФ (т.е. нужно согласие), а если передачей прав и обязанностей - достаточно уведомления. Такой вот нонсенс.
Так вот, больше, на мой взгляд, похоже на передачу прав и обязанностей.
Логика такая. При передаче собственного имущества во вклад оно переходит в общую долевую собственность. При передаче арендованного имущества возникает общее пользование. А поскольку аренда - это и есть владение и пользование имуществом, то общее пользование (в рамках условий, установленных договором аренды) - это множественность лиц на стороне арендатора.
Посему получается. что надо уведомлять.
#5
Отправлено 27 October 2005 - 20:59
На мой взгляд безвозмездного пользования здесь быть не может, т.к. для данный вид договора имеет свое собственное регулирование (гл. 36 ГК). Соответственно, применяя буквальное толкование ст. 615 ГК, можно говорить о том, что законодатель имеет ввиду конкретные виды договоров. А т.к. у нас имеет место быть самостоятельный договор (ПТ - гл. 55), то следовательно нельзя "притаскивать" его сюда (в ст. 615) по аналогии (хотя бы там и прослеживались отд. элеметы безв. пользования).
#6
-guest-
Отправлено 28 October 2005 - 12:18
А как по-вашему, в связи с чем его в ст. 615 "притащил" суд в приведенном судебном акте?
#7
Отправлено 28 October 2005 - 20:07
Очень жаль конечно, что отсутствуют иные желающие высказаться. А ведь тема то достойная...
Попробую оторваться от "забитой" с молоком альма матер точки зрения петербургской цивилистической школы (см. мой первый пост), и буквально потолковать над непосредственными нормами.
Главный вопрос - переходит ли другим Товарищам вещное право (право пользования) при внесении такого права другим Товарищем в общее имущество ПТ. Иными словами, могут ли другие Товарищи иметь возможность самостоятельной эксплуатации имущества (в данном случае земли), извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.
Если исходить из мнения Учебника Толстого, то не могут - данные Товарищи вправе только требовать от другого Товарища использования (то есть пользователь только непосредственный вкладчик=обладатель вещного права) в общих интересах.
Абз. 2 п. 1 ст. 1043 ГК - Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Данная норма не говорит конкретно, что внесенное в общее имущество пользуется обоими одновременно ("в интересах"), а термин общее имущество, употребляемый в данной главе не совсем идентичен понятию общей собственности. То есть теоретически можно сказать, что вещных прав у второго ТОварища на землю не возникает.
Думаю, что данная конструкция будет еще более гладкой, в случае, если в договоре ПТ, будет прописано, что использование участка осуществляет (буквально "копается на нем") ТОварищ, его внесший. То есть все права и обязанности остаются на нем (в т.ч. право по внесению арендной платы).
Соответственно отсутствует необходимость уведомления собственника Участка.
В соответствии с п 2 ст. 615 - Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
То есть в данной статье говорится о конкретных видах обязательствах (за исключением перенайма), регулируемых отдельными главами ГК. Список закрытый. Получается, что только такими способами по ГК можно распоряжаться правами по аренде.
Особое внимание обращаем на перенаем (передача прав и обязанностей арендатором всех своих прав и обязанностей, вытекающих из договора третьему лицу). Перенаем, как известно, следует отличать от субаренды, при которой передаются не права и обязанности, а само арендованное имущество.
Перенайм в данном случае является переменой лиц в обязательстве, т.к. при перенайме фактически изменяется состав сторон по договору аренды. По смыслу главы 24 ГК договор перенайма заключается с соблюдением требований, установленных для уступки права требования и перевода долга. Согласно ст. ст. 389, 391 ГК уступка требования и перевод долга совершаются с соблюдением тех требований к форме, которые предъявлены к основной сделке. Уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Таким образом, договор перенайма будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации.
Таким образом, для ситуации по аренде имущества (за исключением земли), можно сделать следующий вывод, т.к. договор ПТ не предусмотрен в ст. 615, то и получать согласия собственника на внесения права пользования в ПТ необходимости нет.
Для земли ситуации немного сложнее. В п. 5 ст. 22 ЗК список разрешенных для арендатора действий по распоряжению правами аренды открытый.
На мой взгляд, попадает ли или нет, договор ПТ, (предусматривающий вклад в виде права пользования участком) под действие п. 5 ст. 22 ЗК, зависит во многом от условий самого договора. Так, напр., если договором предусмотрено, что обязанность по уплате арендных платежей несет не Вкладчик земли, при том, что он ею еще и пользуется, то получается, что имеет место явная передача прав и обязанностей.
Интересно, что если в договоре ПТ не будут четко прописаны обязанности сторон по ведению общих дел, то такой договор вообще можно будет признать притворной сделкой (прикрывающей перенайм, либо субаренду).
Какие выводы, из всего этого следуют, и что имел в виду суд, сказать трудно, уже если честно голова не варит...
Попробую оторваться от "забитой" с молоком альма матер точки зрения петербургской цивилистической школы (см. мой первый пост), и буквально потолковать над непосредственными нормами.
Главный вопрос - переходит ли другим Товарищам вещное право (право пользования) при внесении такого права другим Товарищем в общее имущество ПТ. Иными словами, могут ли другие Товарищи иметь возможность самостоятельной эксплуатации имущества (в данном случае земли), извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.
Если исходить из мнения Учебника Толстого, то не могут - данные Товарищи вправе только требовать от другого Товарища использования (то есть пользователь только непосредственный вкладчик=обладатель вещного права) в общих интересах.
Абз. 2 п. 1 ст. 1043 ГК - Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Данная норма не говорит конкретно, что внесенное в общее имущество пользуется обоими одновременно ("в интересах"), а термин общее имущество, употребляемый в данной главе не совсем идентичен понятию общей собственности. То есть теоретически можно сказать, что вещных прав у второго ТОварища на землю не возникает.
Думаю, что данная конструкция будет еще более гладкой, в случае, если в договоре ПТ, будет прописано, что использование участка осуществляет (буквально "копается на нем") ТОварищ, его внесший. То есть все права и обязанности остаются на нем (в т.ч. право по внесению арендной платы).
Соответственно отсутствует необходимость уведомления собственника Участка.
В соответствии с п 2 ст. 615 - Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
То есть в данной статье говорится о конкретных видах обязательствах (за исключением перенайма), регулируемых отдельными главами ГК. Список закрытый. Получается, что только такими способами по ГК можно распоряжаться правами по аренде.
Особое внимание обращаем на перенаем (передача прав и обязанностей арендатором всех своих прав и обязанностей, вытекающих из договора третьему лицу). Перенаем, как известно, следует отличать от субаренды, при которой передаются не права и обязанности, а само арендованное имущество.
Перенайм в данном случае является переменой лиц в обязательстве, т.к. при перенайме фактически изменяется состав сторон по договору аренды. По смыслу главы 24 ГК договор перенайма заключается с соблюдением требований, установленных для уступки права требования и перевода долга. Согласно ст. ст. 389, 391 ГК уступка требования и перевод долга совершаются с соблюдением тех требований к форме, которые предъявлены к основной сделке. Уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Таким образом, договор перенайма будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации.
Таким образом, для ситуации по аренде имущества (за исключением земли), можно сделать следующий вывод, т.к. договор ПТ не предусмотрен в ст. 615, то и получать согласия собственника на внесения права пользования в ПТ необходимости нет.
Для земли ситуации немного сложнее. В п. 5 ст. 22 ЗК список разрешенных для арендатора действий по распоряжению правами аренды открытый.
На мой взгляд, попадает ли или нет, договор ПТ, (предусматривающий вклад в виде права пользования участком) под действие п. 5 ст. 22 ЗК, зависит во многом от условий самого договора. Так, напр., если договором предусмотрено, что обязанность по уплате арендных платежей несет не Вкладчик земли, при том, что он ею еще и пользуется, то получается, что имеет место явная передача прав и обязанностей.
Интересно, что если в договоре ПТ не будут четко прописаны обязанности сторон по ведению общих дел, то такой договор вообще можно будет признать притворной сделкой (прикрывающей перенайм, либо субаренду).
Какие выводы, из всего этого следуют, и что имел в виду суд, сказать трудно, уже если честно голова не варит...
#8
-guest-
Отправлено 31 October 2005 - 18:39
Уважаемый Greka!
Спасибо за внимание к моей теме!
Несколько с вами не согласна.
Я думаю, что как договор не пиши, но вклад он есть вклад. И режим имущества, внесенного в качестве вклада, будет общий для всех случаев.
Внося имущество в качестве вклада в СД, вкладчик обособляет его от своего имущества (что, кстати, находит отражение в бухучете). Это имущество становится "общим имуществом товарищей", пользование которым "осуществляется по их общему согласию" (ст. 1043 ГК РФ). И дальше уже, кто бы там на нем не "копался", каким бы образом не распределялись расходы по его содержанию, все равно оно останется - общим имуществом, владеют и пользуются которым сообща (в рамках, установленных договором аренды, для нашего случая).
То есть, я думаю, можно утверждать, что на стороне арендатора возникает множественность лиц.
В то же время, я думаю, что возможна и не будет противоречить закону иная ситуация, - когда по договору в процессе СД один из участников обязуется предоставлять (предоставить) в пользование другого (других) имущество на оговоренных условиях. Для достижения общей цели.
В этом случае имущество не является вкладом, режима "общего имущества" не возникнет. Вот здесь уже как пропишешь. Будут действовать соответствующие нормы об обязательствах.
Спасибо за внимание к моей теме!
Несколько с вами не согласна.
Я думаю, что как договор не пиши, но вклад он есть вклад. И режим имущества, внесенного в качестве вклада, будет общий для всех случаев.
Внося имущество в качестве вклада в СД, вкладчик обособляет его от своего имущества (что, кстати, находит отражение в бухучете). Это имущество становится "общим имуществом товарищей", пользование которым "осуществляется по их общему согласию" (ст. 1043 ГК РФ). И дальше уже, кто бы там на нем не "копался", каким бы образом не распределялись расходы по его содержанию, все равно оно останется - общим имуществом, владеют и пользуются которым сообща (в рамках, установленных договором аренды, для нашего случая).
То есть, я думаю, можно утверждать, что на стороне арендатора возникает множественность лиц.
В то же время, я думаю, что возможна и не будет противоречить закону иная ситуация, - когда по договору в процессе СД один из участников обязуется предоставлять (предоставить) в пользование другого (других) имущество на оговоренных условиях. Для достижения общей цели.
В этом случае имущество не является вкладом, режима "общего имущества" не возникнет. Вот здесь уже как пропишешь. Будут действовать соответствующие нормы об обязательствах.
#9
Отправлено 10 November 2007 - 01:59
мда...вот и до меня тот же вопрос добрался
региональной практики видел достаточно - суды не ставят под сомнение возможность внесения в качестве вклада в общее дело прав аренды (изложенный казус в теме мне ранее не попадался.....кстати, я с ним согласен)
какие варианты имеются:
1. нельзя ни разу - ст.615 ГК, 22 ЗК и ни шагу в сторону
2. множественность на стороне арендатора - а на каком основании? и самое главное как это сделать?
3..........?
в общем, имхо, конкструкция ПТ не позволяет использовать арендные права в качестве вклада в общее дело.......
но делать что-то надо......поэтому родился такой вариант:
участник, который желал внести арендные права, будет вносить деньги. Собственно, часть из них пойдет на оплату арены земельного участка....то есть участник, которому поручено вести дела товарищества заключит договор субаренды земельного участка с участником-арендатором......
Пока не вижу недостатков (арендные платежи...НДС и т.д. не в счет)
договор субаренды зарегим.....
Ваши мнения
региональной практики видел достаточно - суды не ставят под сомнение возможность внесения в качестве вклада в общее дело прав аренды (изложенный казус в теме мне ранее не попадался.....кстати, я с ним согласен)
какие варианты имеются:
1. нельзя ни разу - ст.615 ГК, 22 ЗК и ни шагу в сторону
2. множественность на стороне арендатора - а на каком основании? и самое главное как это сделать?
3..........?
в общем, имхо, конкструкция ПТ не позволяет использовать арендные права в качестве вклада в общее дело.......
но делать что-то надо......поэтому родился такой вариант:
участник, который желал внести арендные права, будет вносить деньги. Собственно, часть из них пойдет на оплату арены земельного участка....то есть участник, которому поручено вести дела товарищества заключит договор субаренды земельного участка с участником-арендатором......
Пока не вижу недостатков (арендные платежи...НДС и т.д. не в счет)
договор субаренды зарегим.....
Ваши мнения
Сообщение отредактировал Stone: 10 November 2007 - 03:00
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
