Сообщений в теме: 46

[zemely]

Один юрик собирается продать другому часть принадлежащего ему земельного участка. Сейчас необходимо заключить предварительный договор, в котором прописать порядок и сроки разделения земельного участка, оформления земелеустроительных работ и кадастровых планов новых участков, с последующей продажей одного из них второму юрику.
Возникает ряд вопросов:
1. Возможно ли заключить сейчас такой предварительный договор (с учетом того, что указанная часть участка не выделена и соответственно не имеет кадастрового номера).
2. Если да, то можно ли предусмотреть как форму обеспечительной меры задаток, который вносит покупатель.
3. Если будет вносится задаток, обязан ли получатель задатка (продавец) уплачивать с него налоги .
Спасибо!

[Lemonade]

1. Возможно ли заключить сейчас такой предварительный договор (с учетом того, что указанная часть участка не выделена и соответственно не имеет кадастрового номера).
2. Если да, то можно ли предусмотреть как форму обеспечительной меры задаток, который вносит покупатель.

имхо -да.наша местная роснедвижимость тоже так считает.хоть сами понимаете-объект не определен.в другой стороны пойдет как основание для постановки на ку и для земелеустроителей. хотя и способ мне не по душе,но зарегить вам должны

[SuperBig]

Lemonade

оть сами понимаете-объект не определен.

сами все сказали, нет предмета договора

но зарегить вам должны

что зарегить то? п.д.к.п. что ли?
до регистрации основного дкп и перехода прав еще время утекет -

порядок и сроки разделения земельного участка, оформления земелеустроительных работ и кадастровых планов новых участков,

а когда все это будет, то тогда конечно все зарегят...

zemely

1. Возможно ли заключить сейчас такой предварительный договор (с учетом того, что указанная часть участка не выделена и соответственно не имеет кадастрового номера).

И кста посмотрите поиск и мат. часть вспомните получше, в частности ст. 554 ГК РФ

[Lemonade]

что зарегить то? п.д.к.п. что ли? 
до регистрации основного дкп и перехода прав еще время утекет -

это да,пардон,о чем-то своем подумала

сами все сказали, нет предмета договора

с отлагательным условием значит-бол-мен определить предмет можно.приложить картографический материал, часть обозначить фломастером (гы, и полетят ща помидоры)...

[zemely]

При чем здесь регистрация предварительного договора

Предварительный договор купли - продажи участка государственной регистрации не подлежит. Смотрите ст. 429 ГК РФ. Необходимо лишь соблюсти письменную форму основного договора.
Вопрос № 1 был в том, можно ли заключить сейчас такой договор, при условии что участок на невыделен и соответственно не имеет кадастровый план участок.
Дополняю: у первого юрика есть свидетельство и кадастровый план на весь участок. Есть также генералный план застройки указанного участка, на котором как раз выделены (обозначены фломастером ) участки, которые необходимо выделить и продать второму юрику.
ЗЫ: В заключении такого договора заинтересованы обе стороны. Вопрос как оформить?

[Sciatica]

можно ли заключить сейчас такой договор, при условии что участок на невыделен и соответственно не имеет кадастровый план участок.

Нет, нельзя. п.3 ст. 429 ГК РФ.

Вопрос как оформить?

Поделить и только потом продать.

[SuperBig]

zemely

При чем здесь регистрация предварительного договора

да при том, что
Lemonade

но зарегить вам должны

SuperBig

что зарегить то? п.д.к.п. что ли? cranky.gif

Lemonade

это да,пардон,о чем-то своем подумалаsmile.gif

а вам еще раз повторяю -

посмотрите поиск и мат. часть вспомните получше, в частности ст. 554 ГК РФ

[Lemonade]

Вопрос № 1 был в том, можно ли заключить сейчас такой договор, при условии что участок на невыделен и соответственно не имеет кадастровый план участок.
Дополняю: у первого юрика есть свидетельство и кадастровый план на весь участок. Есть также генералный план застройки указанного участка, на котором как раз выделены (обозначены фломастером  ) участки, которые необходимо выделить и продать второму юрику.

я именно исходя из этих данных и ответила в последним посте, в первом же сказав,что это имхо.

далее,Вы кому про то,что не надо предварительный регить? я уже извинилась,что ошиблась. и SuperBig меня уже поправил.

[zemely]

Ок, Спасибо за ответы.
Общий вывод на вопрос:

Нет, нельзя. п.3 ст. 429 ГК РФ.

+

Поделить и только потом продать.

Первый вопрос (и соответственно остальные) сняты .
Тогда как оформить взаимные обязательства сторон (каким договором?):
- чтобы первый юрик все вовремя выделил и оформил часть участка;
- чтобы второй за эту часть сейчас внес задаток. Но так чтобы для продавца не возникло бы налогообложение на этот задаток.

[Lemonade]

Нет, нельзя. п.3 ст. 429 ГК РФ.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
554
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.


где написано,что данные-это кадастровый план, свидетельсво ли? вот покажите мне плиз? сразу видно сельхозников нет. повторяю,существующий план-а автор любезно сообщил,что он есть-фломастером обводишь и приложеньецем-вот и данные,которые позволюят установить

ждите,пока уйдет участок

за регистрацию предварительного извиняюсь

я так столбила и буду столбить недвижку

[zemely]

to Lemonade
Спасибо за ответ.
А как судебная практика по этому вопросу идет? (так, на будущее )

где написано,что данные-это кадастровый план, свидетельсво ли? вот покажите мне плиз? сразу видно сельхозников нет. повторяю,существующий план-а автор любезно сообщил,что он есть-фломастером обводишь и приложеньецем-вот и данные,которые позволюят установить

Если я правильно понял, то достаточно в договоре указать: такая-то часть участка (площадь, расположение, границы) согласно приложению №1 Генеральный план застройки (часть выделена таким-то цветом). Плюсом я думаю то, что каждые части участка согласно генеральному плану отведены под разные объекты строительства.
А как считают остальные юристы?

[Lemonade]

А как считают остальные юристы?

остальные юристы считают,как те,кто выссказывался здесь
практика вполне возможно,что в пользу не моего мнения,но наверняка ссылаются на 554,а про эти саммые данные-умалчивают.не знаю в общем про практику.не смотрела
у меня такое мнение выработалось реалиями работы на сх землях.вчера с роснедвижимостью общалась-поддерживает

[Майк]

zemely
Считаю, что нет препятствий к заключению такого договора, мы подписывали аналогичный, к которому прикладывали подписанную сторонами копию кадастрового плана целого участка, на котором была выделена часть, подлежащая отчуждению.

Кроме того, в предварительном договоре мы указали, что площадь отчуждаемой части указывается примерно и может быть уточнена в процессе подготовки землеустроительных документов, необходимых для заключения основного договора. Кроме того, цену части з.у. указали как общую, так и из расчета на 1 кв.м площади и включили условие, что общая цена может быть скорректирована в случае уточнения площади отчуждаемой части исходя из приведенной цены 1 кв.м.

Так что все условия действительности предварительного договора, на мой взгляд, были соблюдены.

[Sciatica]

Lemonade

где написано,что данные-это кадастровый план, свидетельсво ли? вот покажите мне плиз? сразу видно сельхозников нет. повторяю,существующий план-а автор любезно сообщил,что он есть-фломастером обводишь и приложеньецем-вот и данные,которые позволюят установить

в земельном кодексе.

Майк

Кроме того, в предварительном договоре мы указали, что площадь отчуждаемой части указывается примерно и может быть уточнена в процессе подготовки землеустроительных документов, необходимых для заключения основного договора. Кроме того, цену части з.у. указали как общую, так и из расчета на 1 кв.м площади и включили условие, что общая цена может быть скорректирована в случае уточнения площади отчуждаемой части исходя из приведенной цены 1 кв.м.

Вы в суде понуждали к заключению основного? Что-то мне подсказывает, что нет))) Даже если не касаться избитой темы про то, что при существующей судебной практике целесообразность предварительного договора стремится к нулю из-за неисполнимости решений, по такому предварительному договору даже и решение скорее всего не получите. Все по тем же причинам, 429 и ЗК РФ.

[Толстый]

Часть земельного участка является объектом только земельных отношений, но никак не гражданско-правовых. Купля-продажа недвижимости (коей и земля является) - это гражданское право, а не земельное. Пока земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то есть пока нет объекта недвижимого имущества, ни о какой купле-продаже речи быть не может. Часть земельного участка - это не доля в праве собственности.

[Майк]

Sciatica

Вы в суде понуждали к заключению основного? Что-то мне подсказывает, что нет)))

...но я смотрел судебную практику - она вполне допускает заключение предварительного договора к/п недвижимости, в том числе встречались решения, касающиеся продажи части помещений в здании, полностью принадлежащем продавцу.

Толстый

ни о какой купле-продаже речи быть не может.

так в предварительном договоре о ней речь и не идет

Сообщение отредактировал Майк: 17 March 2006 - 16:32

[zemely]

"Коллеги по цеху" мне предлагают оформить отношения сторон соглашением , в котором прописать все обязательства (дабы не фигурировал термин "предварительный договор").
Кстати , как быть с задатком? Как уйти от налогообложения?

[Майк]

...совсем забыл: в предвар. договоре мы также указывали, что подлежащая отчуждению часть з.у. перед заключением основного договора оформляется продавцом как отдельный участок, который и будет впоследствии объектом купли-продажи по основному договору.

Добавлено в [mergetime]1142591894[/mergetime]
zemely

оформить отношения сторон соглашением , в котором прописать все обязательства (дабы не фигурировал термин "предварительный договор").

если не будет предварительного договора, Вы не сможете требовать заключения основного. Соглашение о намерениях не влечет таких же обязательств сторон, как предварительный договор.

[Sciatica]

Майк

...но я смотрел судебную практику - она вполне допускает заключение предварительного договора к/п недвижимости, в том числе встречались решения, касающиеся продажи части помещений в здании, полностью принадлежащем продавцу.

не путайте помещения и земельные участки... совершенно разные объекты. посмотрите в ЗК, что такое земельный участок и особенности распоряжения им и все будет ясно.

zemely

, как быть с задатком

Задаток по предварительному договору - моветон)))
кстати, даже если вы его в целях маскировки назовете договором поставки для сельхоз. нужд, он не перестанет быть предварительным)))

[Майк]

Sciatica
Я смотрел.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Объект купли-продажи возникает на стадии заключения договора купли-продажи. При заключении предварительного договора объекта купли-продажи не существует, в связи с чем все же не вижу препятствий для заключения такого предв. договора.

[Sciatica]

Майк

Я смотрел.

а если вместе с п.3 ст. 429 ГК РФ?

[Майк]

Sciatica

...прикладывали подписанную сторонами копию кадастрового плана целого участка, на котором была выделена часть, подлежащая отчуждению.

Кроме того, в предварительном договоре мы указали, что площадь отчуждаемой части указывается примерно и может быть уточнена в процессе подготовки землеустроительных документов, необходимых для заключения основного договора. Кроме того, цену части з.у. указали как общую, так и из расчета на 1 кв.м площади и включили условие, что общая цена может быть скорректирована в случае уточнения площади отчуждаемой части исходя из приведенной цены 1 кв.м.

На мой взгляд, перечисленные сведения позволяют установить и предмет, и все существенные основного договора.

[Lemonade]

Sciatica

где написано,что данные-это кадастровый план, свидетельсво ли? вот покажите мне плиз? сразу видно сельхозников нет. повторяю,существующий план-а автор любезно сообщил,что он есть-фломастером обводишь и приложеньецем-вот и данные,которые позволюят установить


в земельном кодексе.

да Вы что? а точне. про зу-в курсе, про часть зу-покажитеМайк

Кроме того, в предварительном договоре мы указали, что площадь отчуждаемой части указывается примерно и может быть уточнена в процессе подготовки землеустроительных документов, необходимых для заключения основного договора. Кроме того, цену части з.у. указали как общую, так и из расчета на 1 кв.м площади и включили условие, что общая цена может быть скорректирована в случае уточнения площади отчуждаемой части исходя из приведенной цены 1 кв.м.

Так что все условия действительности предварительного договора, на мой взгляд, были соблюдены.

угу, акцепт.мы тоже делали


Добавлено в [mergetime]1142595035[/mergetime]

Объект купли-продажи возникает на стадии заключения договора купли-продажи. При заключении предварительного договора объекта купли-продажи не существует, в связи с чем все же не вижу препятствий для заключения такого предв. договора.

угу, а объектом предварительного-часть.встанет на ку и выделится зу-будет основной.
а такйо объект,как часть-есть

[Sciatica]

ЗК РФ (цитаты):

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

ГК РФ:

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Майк

Кроме того, в предварительном договоре мы указали, что площадь отчуждаемой части указывается примерно и может быть уточнена в процессе подготовки землеустроительных документов, необходимых для заключения основного договора. Кроме того, цену части з.у. указали как общую, так и из расчета на 1 кв.м площади и включили условие, что общая цена может быть скорректирована в случае уточнения площади отчуждаемой части исходя из приведенной цены 1 кв.м.


На мой взгляд, перечисленные сведения позволяют установить и предмет, и все существенные основного договора. 

Рад за Вас


Добавлено в [mergetime]1142595422[/mergetime]
Lemonade

и за Вас

а такйо объект,как часть-есть

ага, в виде выделенного фломастером на плане квадратика

[Lemonade]

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В КУРСЕ, повторяю.но здесь речь О ЗУ, а не о части зу,часть зу-отдельный объект. та же 6 ст.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

акцепт.речь о предварительном

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

есть противоречие, НЕБОЛЬШОЕ