Сообщений в теме: 26

[Pravoved2001]

Помогите, уже голова закипела....
Собственник продал недвижимое имущество компании "Б", уже переданное по договору ранее компании "А". Переход права собственности на компанию А не зарегистрирован. Переход права собственности на компанию Б зарегистрирован. Компания Б не знала и не могла знать об отсутствии прав собственника распоряжаться формально принадлежащим ему имуществом.
Компания А обратилась с иском к компании Б и Собственнику о признании недействительным договора и регистрации перехода права собственности. Будет ли при этом распространяться на компанию Б правила ст. 223 и 302 ГК о добросовестности приобретения? И каковы перспективы иска компании А?

[kuropatka]

Ст. 398 ГК прочитайте.

[Pastic]

И каковы перспективы иска компании А?

Нулевые - по доводам, уже приведенным kuropatka и
МКВ.

Компания Б не знала и не могла знать об отсутствии прав собственника распоряжаться формально принадлежащим ему имуществом.

И куда это у собственника это право делось? У него, после заключения договора (как я понимаю, тут не жилье и не предприятие), возникла обязанность передать имущество "А", но право распоряжаться имуществом никуда не исчезло - п.1 ст. 209 ГК РФ. В общем, ситуация действительно полностью решается в рамказ ст. 398 ГК РФ - кто первый право зарегистрировал, тот и прав. А "А" вправе требовать только возмещения убытков.

[Kostilio]

добавлю, что согласно п 3 ст 433 ГК договор считается заключенным с момента гос регистрации. В данном случае с "А" договор не был заключен.

[Chiko]

МКВ

добавлю, что согласно п 3 ст 433 ГК договор считается заключенным с момента гос регистрации. В данном случае с "А" договор не был заключен.

вот лучше бы не добавляли, ей богу, да и зачем людей с правильной позиции сбивать? С чего Вы взяли что любой договор продажи недвижимости подлежит регистрации?

Если речь идет о продаже жилья - да
Если о продаже нежилья либо земли - то договор не регистрируется

[gir]

Ст. 398 ГК прочитайте.

читаю:
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

в статье помимо критерия возникновения права собственности говорится еще и о необходимости передачи индивидуальной вещи.

теперь читаем вопрос:

Собственник продал недвижимое имущество компании "Б", уже переданное по договору ранее компании "А".

ИМХО если недвижимое имущество уже было передано компании А по акту приема передачи то каким образом оно же могло быть передано компании Б если продавец не владел правами владения и пользования, а передал их по акту компании А.
полагаю что если у компании А есть акт приема передачи недвижки, ранее составленный по дате нежели чем у компании Б то это тока может свидетельствовать о неисполнении договора между собственником и компанией Б, что в свою очередь говорит об невозможности перехода права собстивенности.

[Chiko]

я бы не стал придавать такого сакрального значения акту приемо-передачи недвижимости. В отношении движимости это важно, а в отношении недвижки - нет.

продавец не владел правами владения и пользования, а передал их по акту компании А.

это слишком примитивное понимание. СОбственность на недвжиимость вносится в реестр, а фактическое обладание и пользование - это вещи, которые на право собственности не влияют

[gir]

я бы не стал придавать такого сакрального значения акту приемо-передачи недвижимости. В отношении движимости это важно, а в отношении недвижки - нет.

если не сложно то объясните почему вы так думаете.

в свое оправдание могу сказать следующее:
1. на сколько я помню право собственности есть владение пользование и распоряжение. При передаче вещи в т.ч. и недвижимости право пользование и владения как я понимаю у собственника временно выбывает или ограничивается.
передача права собственности без передачи прав владения или пользования наверное довольно проблематично.

собственно вот чего думает ВАСя Постановление пленума от 25 февраля 1998 г. N 8

14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

2.Согласно п.1 ст 551 ГК РФ
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Следовательно, указанная норма не олицетворяет процесс перехода права собственности лишь с гос регистрацией.
Законодатель устанавливает лишь крайний момент возникновения права собственности - гос регистрацию п.1 ст 551 ГК РФ п. 2 ст 223 ГК РФ.

Передача права собственности, как процесс должна чем то подтверждаться. дог. к/н недвижимости консенсуальный и требует подтверждения реального исполнения. обычно пишут именно обязанность передать по акту. Если будет доказано что передача по акту проведена не была, то собственно говоря возникает вопрос а чего было зарегистрированно если передачи собственности не произошло и договор не исполнен.

3. Однако учитывая нововведения конца 2004г, абз 2 п. 2 ст. 223

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

безусловно могут возникнуть сложности

но попробовать можно ..... договор между собственником и фирмой Б всетаки фактическ не исполнен.

[Chiko]

gir

на сколько я помню право собственности есть владение пользование и распоряжение. При передаче вещи в т.ч. и недвижимости право пользование и владения как я понимаю у собственника временно выбывает или ограничивается

думаю, что ничего не прекращается.. только временно ограничивается. На самом деле, это теоретический вопрос, если интересно, почитайте работы Венедиктова, Генкина и Скловского об этом.

что же до конкретного случая - имхо ничего не выйдет, приобретатель во всяком случае скажет, что он добросовестно положился на данные реестра о собственнике и об отсутствии прав третьих лиц. Кроме того, важно понимать, что простое подписание акта без реального вручения недвижимости - вообще фигова бумажка

[kuropatka]

На практике все просто - за кем из приобретателей зарегистрировано ПС, тому, значит, и передано имущество на самом деле. У другого покупателя лишь иск об убытках к продавцу.

[gir]

Кроме того, важно понимать, что простое подписание акта без реального вручения недвижимости - вообще фигова бумажка

этак любой документ можно бумажкой назвать, тут сначало доказать будет нужно что реальной передачи не было (при чем, контр агент будет с кристально честными глазами говорить что его водили по объекту и говорили что это терь все его).
так что акт эт не бумажка, а всетаки документ, и то что продавец не отдавал себе отчет что подписывает это исключительно его проблеммы.

На практике все просто - за кем из приобретателей зарегистрировано ПС, тому, значит, и передано имущество на самом деле. У другого покупателя лишь иск об убытках к продавцу.

а что если будет доказано что фактическая передача была неправомерна ?

вот в этом решении суд посчитал всетаки что надлежащая передача по акту имеет существенное значение для перехода права собственности.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

от 1 декабря 2005 года Дело N Ф08-5765/2005

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии представителя от истца - открытого акционерного общества "Ейскмолоко", представителя от ответчика - открытого акционерного общества "Должанское", в отсутствие третьего лица - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания в установленном порядке, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ейскмолоко" на решение от 13.06.2005 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-6752/2005-31/112, установил следующее.
ОАО "Ейскмолоко" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Должанское" о признании права собственности на приобретенное по договору купли-продажи имущество: участок по переработке семян подсолнечника и зерна, склад ГСМ и кирпичный завод, расположенные на территории ОАО "Должанское". Истец также просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты.
Решением суда от 13.06.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.08.2005, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик не имел документов, подтверждающих право собственности на проданное имущество. На момент продажи объекты не были введены в эксплуатацию. Апелляционная инстанция дополнительно указала, что спорные объекты на момент продажи являлись самовольными постройками.
В кассационной жалобе ОАО "Ейскмолоко" просит отменить вынесенные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд не принял во внимание то, что спорное имущество возведено до 1992 года, ответчик приобрел на него право собственности при реорганизации консорциума "Агрофирма Должанская" в ЗАО "Должанское" на основании решения собрания акционеров от 09.09.99 (оно включено в уставный капитал общества).
Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе, представитель ответчика просил оставить судебные акты без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что решение от 13.06.2005 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2005 подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 07.04.2001 договором о зачете взаимных требований ОАО "Ейскмолоко" и ОАО "Должанское" прекратили взаимные обязательства на сумму 596464 тысячи 15 рублей путем погашения векселями задолженности ЗАО "Должанское" перед ОАО "Ейскмолоко". При этом ответчик обязался передать имущество согласно приложению на сумму уменьшенной задолженности. В соответствии с договором купли-продажи от 07.04.2001 ЗАО "Должанское" (продавец) передало ОАО "Ейскмолоко" (покупателю) производственный участок по переработке семян подсолнечника и зерна, включающий в себя движимые и недвижимые объекты, склад ГСМ и кирпичный завод. Расчеты по договору предусмотрены путем погашения векселей. На указанные объекты подписаны акты приема-передачи от 10.05.2001.
Поскольку регистрация права собственности на объекты за ОАО "Ейскмолоко" не произведена, истец обратился в суд.
Отказывая в удовлетворении требований, судебные инстанции установили, что на момент заключения договоров от 07.04.2001 право собственности на участок по переработке семян подсолнечника и зерна, склад ГСМ и кирпичный завод за ОАО "Должанское" не зарегистрировано, в эксплуатацию объекты не сдавались, они являются самовольными постройками.
Между тем указанные выводы не основаны на материалах дела. Судом не исследованы обстоятельства, связанные с созданием спорных объектов недвижимости, внесением их в уставный капитал ответчика на момент реорганизации консорциума "Агрофирма Должанская" в ЗАО "Должанское" на основании решения собрания акционеров от 09.09.99. Судом не дана оценка представленному в материалы дела уставу ЗАО "Должанское", передаточному акту от 09.09.99, наличию спорных объектов на балансе правопредшественника ОАО "Должанское". Таким образом, вопрос об отсутствии у ОАО "Должанское" права собственности на спорное имущество на момент отчуждения требует дополнительной проверки.
По смыслу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежали права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения его в действие (пункт 2 статьи 4).
Спорные объекты длительное время использовались по целевому назначению в производственной деятельности ответчика, однако акты сдачи в эксплуатацию оформлены после заключения договора купли-продажи. Поэтому при новом рассмотрении суду необходимо выяснить причины оформления актов обследования и приемки в эксплуатацию использовавшихся ранее объектов недвижимости после заключения договоров; производились ли в период после передачи их в уставный капитал ЗАО "Должанское" до оформления актов от 22.05.2001 какие-либо строительные работы, или время составления указанных актов не отражает их существенное изменение в натуре и не подтверждает создание новых объектов.
Кроме того, судом не исследованы по существу договор от 07.04.2001 о зачете взаимных требований и договор купли-продажи. Судом не установлены основания исполнения ответчиком обязательства по передаче в фактическое владение истца спорного имущества, наличие (отсутствие) осуществления расчетов векселями.
При наличии договора купли-продажи требование продавца о признании за ним права собственности на предмет договора и проведении государственной регистрации перехода права должно рассматриваться с учетом норм статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с данной статьей переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
По смыслу указанных норм требовать регистрации перехода права собственности можно только в случае фактического исполнения договора (передачи имущества и произведения оплаты).
В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
С учетом изложенного при новом рассмотрении суду необходимо выяснить, осуществлена ли фактическая передача спорных объектов во владение покупателя. Также следует установить, исполнена ли обязанность по оплате имущества с учетом доводов ОАО "Должанское" о том, что договор от 07.04.2001 о зачете взаимных требований не относится к спорным обязательствам.
Поскольку ОАО "Ейскмолоко" помимо признания права собственности просит провести регистрацию перехода права собственности, ответчиком по такому требованию должен выступать регистрирующий орган. Вместе с тем, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю не привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.06.2005 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-6752/2005-31/112 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

[kuropatka]

gir

а что если будет доказано что фактическая передача была неправомерна ?

И как вы представляете себе такое доказывание? Ежели ПС зарегистрировано, то этот субъект уже не кредитор продавца, а полноценный собственник вещи.

вот в этом решении суд посчитал всетаки что надлежащая передача по акту имеет существенное значение для перехода права собственности.

Решени абсолютно не о том.

[Pastic]

В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Вот ключевая фраза в Постановлении ВАСи - право требовать убытки с продавца. И ни слова о недействительности сделки, потому что она действительна.

gir, давайте реально исходить из существующей ситуации, какой Вы иск собрались предъявлять? Виндикацию? Так у Вас нет никаких прав на имущество, а "Б" - законный владелец, поскольку собственник. Реституцию? Так сделка с "Б" действительна. Так что только убытки, а имущество уже не вернуть.

[Chiko]

я еще раз хочу подчеркнуть - имеет значение внешняя легитимация, которая достигается внесением записи в реестр. На этом все обсуждение - полное или неполное право собственности - должно заканчиваться. На то реестр и создали.

[Smertch]

Несмотря на все глупости, изложенные участником gir, хотел бы обратить внимание на отмеченный им п.14 ПП ВАС №8

14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Полный бред, конечно, и никто не спорит с этим, но dura VAS sed VAS, так что я не был бы настолько оптимистичен.
Кстати, на каком основании теперь истребовать имущество из владения "А"? Не вижу таковых
Хотя приобретатель "Б" здесь, если можно так выразиться (хотя нельзя, конечно), добросовестен... Соответственно, его лишить его права собственности также нельзя.

[Chiko]

Smertch
Cань, поверь, в дело принесут и второй акт приема-передачи и заставят суд обсуждать - а по какому же акту имущество реально передано? И тут выясниться, что реально А имущество не передавалось, а не подкрепленный передачей акт - полная фигня

[kuropatka]

Smertch

Кстати, на каком основании теперь истребовать имущество из владения "А"?

А зачем его вообще истребовать?


ВАС же действительно глупость брякнул...

[Юкком]

Полагаю, что добросовестность кроме прочего, доказывается и фактическим владением вещью, если акт приема-передачи имеется, а сторона сделки во владение не вступила, конечный приобретатель получив вещь от собственника будет добросовестным. Считаю можно признать недействительным сделку если она исполнена сторонами (в соответствии с ПП ВАС №8) т.к. такая сделка будет недействительна при повторной перепродажи вещи. И в суд с обязанием регистрации первой сделки. Сама госрегистрация носит заявительный характер и не является ненормативным актом, не претятствует предьявления требований ни о признании недействительной сделки ни права собственности.

[Pastic]

т.к. такая сделка будет недействительна при повторной перепродажи вещи.

И какой норме эта сделка противоречит?

[Юкком]

ч.2 ст.218 ГК РФ

[Pastic]

ч.2 ст.218 ГК РФ

Наверное, все-таки пункт 2. И что тут Вы видите нарушенного:

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

[Galov]

ч.2 ст.218 ГК РФ

В чем же здесь нарушение? Последствия неисполнения обязанности передать индивидуально-определенную вещь регулируются ст.398 ГК РФ ( кстати, именно из нее видно, что собственник может заключить несколько договоров об отчуждении одной и той же вещи). Если передача вещи уже невозможна, только иск об убытках.
Кстати, статьи Гражданского кодекса деляется не на части,а на пункты.

Сообщение отредактировал Galov: 04 April 2006 - 00:46

[kuropatka]

Galov

Кстати, статьи Гражданского кодекса деляется не на части,а на пункты.

Где это написано (я серьезно)

[Чувык]

kuropatka

Galov

Цитата
Кстати, статьи Гражданского кодекса деляется не на части,а на пункты.

Где это написано (я серьезно)

Напрямую нигде не написано, просто это следует из прочтения самих статей ГК, когда идет отсылка на ту или иную норму.
Например:
"Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права.
1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
2. Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса.
Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.
3. Отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса, могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу и иным законам" и так далее.

[Труба]

Интересненькое дело в тему

Арбитражный суд Свердловской области.
Собственник в 2001 году подписал акт о передаче объекта недвижимости во исполнение некоего договора. Договор предусматривал передачу права собственности на объект муниципалитету. Договор зарегистрирован не был, фактически муниципалитет во владение не вступил.
В 2004 году тот же собственник зарегистрировал право собственности на тот же объект на себя (ранее регистрации не было), а через пару месяцев продал его некому Обществу, которое свое право уже зарегистрировало.
И тут проснулся муниципалитет...
Подан иск о признании права муниципальной собственности на объект, который к моменту второй купли-продажи "уже передан третьему лицу, имеющему на него право собственности... следовательно собственник был не вправе отчуждать право собственности..." и далее по тексту ст. 398 ГК РФ, п. 14 Пленума ВАС №8.
Первая в иске отказала - типа Общество есть приобретатель добросовестный, истребовать никак не можно.
Апелляция иск удовлетворила, признала право собственности муниципалитета. @Постановление мотивировано тем, что данные помещения переданы истцу по акту на основании договора, который оценен в качестве действительного. Выводы суда первой инстанции о добросовестности приобретателей не относятся к существу спора о признании права собственности@
Кассация оставила в силе. @Постановление мотивировано тем, что после передачи спорных помещений муниципальному образованию? но до регистрации права собственности на них за муниципальным образованием собственник был не вправе распоряжаться данным имуществом согласно правовой позиции, высказанной Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 постановления от 25 февраля 1998 года №8.@
ВАС в Президиум отказался передавать неделю назад...

Выдвигаю версию, что беспредельность Екатеринбургских городских властей (зарегистрировали ПС на основании указанного постановления апелляции поверх судебного ареста) соединилась здесь с очень неоднозначной практикой Уральского ФАСа.

Сообщение отредактировал Труба: 04 April 2006 - 12:28