Сообщений в теме: 12

[eMYR]

ой, ну туплю не по децки прям... хотя может это от того, что я ни в стройке, ни в земле не шарю...
итак, какой договор заключать - долевого строительства (инвестирования) или строительного подряда...
ситуацие: есть огромный участок... категория - земли поселений (ИЖС) и к нему прилегает, так сказать прицепом, участок - Сельхозназначения... сейчас на этом участке есть какие-то коммуникации... хотим подтягивать физиков и продавать им эти участки... в последствии хотим этим физикам строить коттеджи... физики сами разрабатывают проект своего коттеджа, но с некотрыми нашими ограничениями...
в итоге... сижу вот и туплю... не могу отличть один договор от другого блин... не спец... поэтому прошу вас тыкнуть носом, какой все таки лучше буит договор???
знаю, что строительные компании, по-крайней меер некоторые из них работают так: предварительный договор инвестирования с предварительным договором к-п земли, затем, когда строительная компания приобретает статус застройщика, она заключает с физиком основной договор инвестирования ну и т.п.
в общем, ай нид хелп...

[Ludmila]

участок - Сельхозназначения...

В чьей он собственности? Насколько я понимаю, из земель с/х назначения не выведен? Какие-либо разрешения на строительство на нём выдавались?

физики сами разрабатывают проект своего коттеджа, но с некотрыми нашими ограничениями...

Это как?

[eMYR]

В чьей он собственности? Насколько я понимаю, из земель с/х назначения не выведен?

в нашей... пока не перевели под ИЖС, но будем...

Какие-либо разрешения на строительство на нём выдавались?

думаю, нет...

Это как?

ну как... физик говорит, хочу двух-этажный коттедж, в стиле замка (или как это прально)... мы ему говорим, на счет этажности согласны, например, у нас будет ограничение, строить 2-х или 3-х этажные коттеджи, выше низя, а на счет стиля - ни фига, потому как есть огранечение по стилю - например, тока классика... ну и т.п.

[Ludmila]

ну как... физик говорит, хочу двух-этажный коттедж, в стиле замка (или как это прально)... мы ему говорим, на счет этажности согласны, например, у нас будет ограничение, строить 2-х или 3-х этажные коттеджи, выше низя, а на счет стиля - ни фига, потому как есть огранечение по стилю - например, тока классика... ну и т.п.

Нет, Алён, я не про то, как это будет выглядеть...
Смотри, вариантов два: либо физик покупает участок и сам разрабатывает проект, получает разрешение на строительство и т.д. Но тогда вы в этому никакого отношения не имеете, и нет у вас никакого основания требовать от него учёта вашего мнения по этажности и проч. Вот я и спрашиваю: на каком основании вы собираетесь при таком варианте требовать от физика чего-либо?
Тогда, скорей всего, будет заключаться два договора: договор продажи физику участка и договор стройподряда (если он вообще вам доверит строить, а не комулибо иному).
Либо вы разрабатываете проект, получаете разрешение на строительство, а с физиками заключаете договоры участия в долевом строительстве (ну, или иные договоры - по схемам тут много написано), но суть их одна - физик платит деньги, а вы строите и по окончании строительства передаёте ему дом с участком. При этом единственная обязанность физика - платить, а согласования, разработки проектов и т.д. - это ваша проблема.

[eMYR]

Люд... самое смешное, что мы и сами не знаем точно чего все таки хотим...
сейчас стоит задача - продать участок, на котором есть какаие-то коммникации, но нет недвижки - ДОРОГО... при таком раскладе, лично я вижу такую схему... заключаем Предварительныйдоговор купли-продажи ЗУ и инвестирования (тоже предварительный)... затем, какая-то наша компания или может даже собственник ЗУ будет согласовывать документацию на этот коттеджный поселок и прочие требования ФЗ-214 выполнять, чтобы получить статус застройщика... затем, когда эта компания все выполнит и у нее появится право привлекать д/с, она на основании предварительного д-ра инвестирования заключит с физиком договор инвестирования (основной)... построит коттедж, передаст его в собственность физику и потом передать в собственность по основному договору купли-продажи земельный участок...
вроде так должно быть, если мы будем принимать участие в стройке

[eMYR]

хех.. чет чем дальше, тем больше запутываюсь
спецы, а кто-нить могет мне объяснить в чем отличие договора об участии в долевом строительстве и договора инвестирования?
тут вот еще наткнулась на то, что с 2005 года ФЗ-214 запрещено привлекать д/с на строительство жилья кроме как на основании договоров об участии в долевом строительстве, так это или нет???

[Ludmila]

заключаем Предварительныйдоговор купли-продажи ЗУ и инвестирования (тоже предварительный)...

Для этого у вас должны быть хотя бы в основных чертах разработанные ИРД и ПСД. Иначе вы просто не сможете выполнить свои обязательства перед инвесторами, если вам хоть что-то не согласуют.
Об арестах некоторых из тех, кто собрал денежки по принципу "сначала соберём денежки, а потом разберёмся, что строить", сейчас радостно рапортуют в прессе.
Я понимаю, что зачастую строители собирают деньги, что называется, на свой страх и риск, до полного оформления документации. Но всё-таки такие вещи обычно делаются, когда уже хотя бы понятно, что конкретно будет строиться, а также что документация будет согласована (КАК согласована - это отдельный вопрос).

затем, какая-то наша компания или может даже собственник ЗУ будет согласовывать документацию на этот коттеджный поселок

Согласовывать документацию надо ДО заключения договоров. Если договоры у тебя подпалают под 214-ФЗ, то это вообще обязательное требование закона.

тут вот еще наткнулась на то, что с 2005 года ФЗ-214 запрещено привлекать д/с на строительство жилья кроме как на основании договоров об участии в долевом строительстве, так это или нет???

Если разрешение на строительство у тебя выдаон после 01.04.05 г. (а утебя, как я понимаю, так и есть), то да, только на основании 214-ФЗ. Формально - только так. На практике - посмотри темы в этом разделе.
Но что тебе инвестиционный договор с физиком суды квалифицируют как притворную сделку, прикрывающую договор участия в долевом строительстве, я тебе могу гарантировать почти на 100%.

[eMYR]

Для этого у вас должны быть хотя бы в основных чертах разработанные ИРД и ПСД

а эт чаво такое???

Если разрешение на строительство у тебя выдаон после 01.04.05 г.

у нас пока походу вообще ничего нет((( мы тока собираемся

инвестиционный договор с физиком суды квалифицируют как притворную сделку, прикрывающую договор участия в долевом строительстве

я в принципе, так и думала...

[Ludmila]

а эт чаво такое??? 

Исходон-разрешительная и проектно-сметная документация. Её обычно немного бывает, порядка 20 - 30 томов... Ну, несколько чемоданчиков...

у нас пока походу вообще ничего нет((( мы тока собираемся 

Ну, значит, подпадёте...
Вы где строите-то, в Московской области?

[eMYR]

Вы где строите-то, в Московской области?

мы пока ничего не строим и даже ничего не продаем... мы пока думаем, как прально эт все оформить, чтобы начать продавать по предварительным договорам, строить и тыпы... но вообще, земля в МО находится...

[Ludmila]

чтобы начать продавать по предварительным договорам, строить и тыпы...

Ну, в общем, вариантов два, я их тебе оба описывала, сейчас повторю:
1) продажа участков + заключение договоров стройподряда (если физик вас нанимает в подрядчики). Документы физик оформляет сам (ну, либо нанимает для этого вас как инженерную организацию), все разрешения на строительство и т.д. выдаются на него, на содержание его проектов Вы не влияете, строите то, что он скажет.
2) получение разрешения на строительство и заключение договоров участия в долевом строительстве. Это если по закону. Если по практике - то хотя бы частичное оформление ИРД и ПСД и заключение всяких "схемных" договоров. Физик только платит деньги, согласование и строительство - целиком ваша головная боль.
Второй вариант по деньгам для вас лучше, но и хлопотнее.

В Московской области разрешение на строительство получать придётся. не во всех субъектах федерации оно ФАКТИЧЕСКИ получается (хотя понятно, что получатьс-то оно долдно на всей территории РФ), но в МО оно обычно бывает.
Надо ещё учесть, что в ноябре Правительство наконец-то утвердило форму разрешения на строительство, так что разрешение получать придётся.

Добавлено в [mergetime]1144069202[/mergetime]
О, нашла кое-что. Например, вот это:
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование

1. Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее также - капитальный ремонт).
Застройщику. Т.е. если застройщик - вы, то ваш инвестор никак не может согласовывать проектную документацию от своекго имени.

[den_cat]

В случае продажи земельного участка договорная схема будет выглядеть однозначно, вот в ентом виде:
- Договора на выполнение функций заказчика - так как физик становится застройщиком однако не имея лицензии на выполнение функций заказчика как то технический надзор и прочее, он вынужден его заключить со специализированной организацией.
- договор подряда с заказчиком - хотя есть вариант выполнения работ силами заказчика
При ентом есть одно НО, привлекать денежки на строительство имеет право только застройщик - а им как раз становится тот самый физик которому вы впарили землю

Без продажи земли, схема такая:
- договор аренды земельного участка либо приобретение ее в собственность
- договор долевого участия в строительстве с физиком

[Настенька]

[quote name='Ludmila' date='3.04.2006 - 15:15']
[quote]Но что тебе инвестиционный договор с физиком суды квалифицируют как притворную сделку, прикрывающую договор участия в долевом строительстве, я тебе могу гарантировать почти на 100%.
[/quote]
А как Вы считаете, если инвестор ю.л. и расчитывается стройматериалами. Какая правовая природа будет у договора и каким законом он будет регулироваться? 214-ым?