Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

Ипотека прав аренды земельного участка


Сообщений в теме: 24

#1 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 15:35

Господа, вопрос исключительно практический. Есть желание дать денег Заказчику-Застройщику на строительство, но у него еще нет разрешения на строительство и сделать это с помощью ДДУ нельзя. Земля у Заказчика-Застройщика в аренде на 1 год. Думаем дать целевой займ и обременить залогом права аренды земли. Останавливает полное непонимание ст. 64.2. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
" с.64.2. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора."
Как Вы понимаете данную статью и процедуру ее использования?
Могу предположить, что схема действий такая:
1. Договор целевого займа на строительство.
2. Уведомление ФРС о заключенном договоре с приложением договора.
и все? :)
  • 0

#2 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 15:51

Да непонятно ничего с этим видом ипотеки...
Вы лучше договор делайте, не связывайтесь с регистрацией ипотеки в силу закона...
Почему так говорю.
1) Если в отношении права аренды земельного участка в ст. 64.2 указано на возникновение ипотеки в силу закона, то про ипотеку в силу закона на сам возводимый объект не говорится нигде. Единственное исключение - это ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", т.е. возведение на этом участке жилого дома на средства кредита. Если же строиться будет что-то другое, то на это другое ипотека в силу закона не распространяется. Можно, конечно, попробоват подгнать сюда ст. 65 ФЗ "Об ипотеке", но там говорится об участке, находящемся в собственности лица, возводящего здание. Примет ли суд конструкцию "Федя+ Маша + Петя = любовь"... ой, прощу прощения, "ст. 2 + ст. 65 + п. 5 ст. 5 = распространение ипотеки на здание, возводимое на арендуемом земельном участке", неизвестно. Пока практики нет, я бы рисковать не стала, а прямо прописала бы это в договоре ипотеки права аренды.
2) Будут ли регистрировать такую ипотеку регорганы - неизвестно. Понятно, что должны зарегистрировать. Но это будет такой новинкой для регистраторов (практики такой регистрации я пока не знаю), что в лучшем случае у Вас затребуют кучу дополнительных документов и затянут регистрацию надолго. А уж о регистрации ипотеки на возведённый объект недвижимости и говорить не приходится - если попробуете зарегистрировать на основании вышеописанной формулы ипотеку на здание, то могут и вообще отказать (см. выше).


Кстати, кредит-то у Вас на какой срок?
  • 0

#3 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 16:15

Кредит на весь период строительства. Как только Заказчик-Застройщик получит разрешение на строительство, можно быстро даключить 10 шт. ДДУ и заемные деньги оформить простым зачетом. Но до этого счастливого момента заем получается сильне необеспеченным.
  • 0

#4 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 16:25

Но до этого счастливого момента заем получается сильне необеспеченным.

У Вас всё намного хуже. Кредит максимум через год в Вашей ситауции становится вообще необеспеченным... :)

Добавлено в [mergetime]1148034346[/mergetime]

быстро даключить 10 шт. ДДУ


А оно Вам надо, деньгами рисковать намного большими, чем в кредит выдали?
  • 0

#5 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 16:36

Почему большими? Кредитные деньги просто оформить как оплату по ДДУ, зато получим не обязательство по возврату, а права требования квартир по ДДУ, которыми, кстати, можем в любой момент распорядиться и уступить физикам.
  • 0

#6 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 16:46

Почему у Вас кредит максимум через год будет необеспеченным, вопросов, значит, не вызвало...

Почему большими? Кредитные деньги просто оформить как оплату по ДДУ, зато получим не обязательство по возврату, а права требования квартир по ДДУ, которыми, кстати, можем в любой момент распорядиться и уступить физикам


Я правильно понимаю, что в отношении данного объекта будут заключаться договоры ДДУ (не только с Вами, но и с третьими лицами)?
  • 0

#7 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 17:00

Вызвало вопросы. Кстати почему через год займ теряет обеспечение? Не поняла. А по поводу заключения ДДУ, все зависит от суммы займа. Если будет финансироваться все строительство, будут заключаться договора долевого участия на все квартиры и потом уступкой физ. лицам. Я пытаюсь придумать способ обеспечения возвратности займа, а если это еще и позволит заработать на уступке квартир, то вообще хорошо.
  • 0

#8 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 17:10

Вызвало вопросы



16 июля 1998 года N 102-ФЗ

------------------------------------------------------------------

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)


29 мая 1992 года N 2872-1

------------------------------------------------------------------

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ЗАКОН

О ЗАЛОГЕ
Статья 54. Права как предмет залога

2. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.


Таким образом, существуют риски:
1) признания договора, заключённого на бОльший срок, чем срок аренды, недействительной сделкой;
2) прекращения договора аренды по истечении срока аренды.



А по поводу заключения ДДУ, все зависит от суммы займа. Если будет финансироваться все строительство, будут заключаться договора долевого участия на все квартиры и потом уступкой физ. лицам.

Значит, смотрите. Если будет заключаться хть один договор с дольщиками, то включается ст. 13 знаменитого 214-ФЗ. А это значит, что банк несёт солидарную ответственность перед всеми дольщиками. Вот и смотрите... Если из 200 квартир в доме, например, половина будет продана дольщикам, не связанным с Вами, и если взять за среднюю цену квартиры ну, скажем, 150 000 долларов, то получится, что банк будет нести солидарную ответственность в размере 15 000 000 долларов перед этими лицами. И это - помимо суммы кредита.
При этом Ваше обеспечение, в соответствии всё с тем же 214-ФЗ, становится вообще эфемерным в силу особенностей обращения взыскания при наличии дольщиков...

а если это еще и позволит заработать на уступке квартир, то вообще хорошо.

Если Вы банк, то можно неслабо нарваться на санкции со стороны того же ЦБ, поскольку это не банковская деятельность...
  • 0

#9 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 17:18

Неее, не банк. Но обеспечение-то хочется. Как давать деньги? Залога нет, права требования на квартиры еще нет, что же делать? Лучший выход стать самим Застройщиком, но это переоформление земли, проектной документации. Не целесообразно.
  • 0

#10 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 17:26

Как давать деньги?

Вариант 1.
Договор ипотеки права аренды (желательно после проления срока аренды) + договор залога прав на квартиры.
Про эфемерность последнего я не раз писала на конфе.

Вариант 2.
Покупка 100% (или как минимум 51%) акций/долей Застройщика. Часто практикуется такой способ.

Вариант 3.
Уступка прав на получение квартир или заключение иного аналогичного договора (по объектам, разрешение на строительство которых выдано после 01.04.05 г., теоретически долдны заключаться ДДУ, на практике заключаются различные "схемы").
  • 0

#11 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 17:39

Вариант №1 сложен практически. ФРС погонит. Вы проходили хоть раз эту процедуру? Расскажите.
Вариант №3- Схемы не люблю. ДДУ более понятен.
Вариант №4 -Даем денег "чисто по-понятиям". Получается единственный способ.
  • 0

#12 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 17:47

ФРС погонит. Вы проходили хоть раз эту процедуру? Расскажите.

Права аренды земельного участка, было дело, закладывали.
Права на квартиры закладываем регулярно. Про это подробно писала в другой теме, попробую найти. Этот залог в ФРС не регистрируется.

Схемы не люблю. ДДУ более понятен.

А кто их любит? Только при наличии ДДУ чёрта с два застройщик кредит в банке получит, если ему помимо Вашего займа деньги потребуются.
Да и вообще для застройщика ДДУ всё делает намного сложнее и дороже. ДДУ - красивая теория, неприменимая на практике. Это если с точки зрения чисто практической.


Да, ещё. Проверьте, не выкуплено ли право на заключение договора аренды на кредитные или заёмные средства. Там вполне может быть предшествующая ипотека.
  • 0

#13 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 18:11

Права аренды вообще не выкупались. В чистом виде договор аренды с ежемесячными арендными платежами и все.
Насчет ДДУ, полностью согласна.

Если развить тему залога прав аренды, что этот залог дает займодателю?
Застройщик займ не вернул, дом построил и все квартиры по ДДУ "принадлежат" физикам. Земля под многоквартиным домом явдяется общей собственностью жильцов. Что может сделать займодавец, как наложить взыскание на предмет залога?
Я не вижу способов.
А Вы?
  • 0

#14 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 May 2006 - 18:19

Я не вижу способов.
А Вы?

В описанном Вами варианте, т.е. когда квартиры проданы, тоже не вижу. Если только не заключать ДДУ и вообще какие-либо договоры, приводящие к переходу прав собственности на квартиры.
Либо продавать квартиры, как обременённые залогом (залог права аренды земли + залог прав на квартиры + ст. 77 ФЗ "Об ипотеке"), но такие квартиры, понятное дело, никто не купит...

При залоге только прав на получение квартир в собственность делается так: часть займа погашается, соответствующая часть квартир выводится из залога и продаётся. В какой последовательности - это как стороны договорятся.

А уступка Вам прав на квартиры (по договору уступки, ДДУ, схеме) Вам не нравится? Или покупка Застройщика?
  • 0

#15 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 14:02

Какую уступку Вы имеете ввиду? Если по ДДУ, то их заключать еще нельзя- у Застройщика нет разрешения на строительство. Если по какой-то схеме, то хотелось бы комментариев.
  • 0

#16 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 14:29

Если по ДДУ, то их заключать еще нельзя- у Застройщика нет разрешения на строительство.

Прав по инвестконтракту - это первый вариант.
По "схемам" (заключение предварительных договоров и т.д. - о схемах тут много тем) - второй вариант. Второй лучше.
  • 0

#17 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 15:14

:cranky: Насколько я понимаю, при уступке прав по инвест. контракту к приобретателю переходят и обязанности Застройщика, а они нам нафиг? :)

По Схемам вообще могут быть последствия в виде уголовной ответственности.
Я не трус, но я боюсь. :beer:

Добавлено в [mergetime]1148289272[/mergetime]
Кстати о схемах, а почему нельзя заключать ДДУ на начальных стадиях, а регистрировать их только после оформления земли, получения разрешения на строительство и т.д. ? Только заключать ДДУ с юриками, чтобы ответственности по п.3. ст.3 Закона №214-ФЗ не было. :shuffle:
Ведь проблема у Застройщиков с деньгами именно на стадии проектирования.
  • 0

#18 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 15:17

По Схемам вообще могут быть последствия в виде уголовной ответственности.

В смысле? Ну, если Вы таким образом от налогов, например, будете уходить... Или если соберёте денежки и смотаетесь с ними - то ещё можно говорить об уголовке... А само по себе использование схем к уголовной ответсвенности не ведёт.
А по закону 214-ФЗ работать невозможно...

Добавлено в [mergetime]1148289465[/mergetime]

а почему нельзя заключать ДДУ на начальных стадиях,

Как это - заключить, но не регистрировать? Эти договоры подлежат госрешистрации и вступают в силу с момента такой регистрации, а не с момента подписания договора.

Только заключать ДДУ с юриками, чтобы ответственности по п.3. ст.3 Закона №214-ФЗ не было.

А где сказано, что 214-ФЗ на юриков не распространяется? Просто признгают такой ДДУ ничтожной сделкой, и всё.
  • 0

#19 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 16:12

п.3. ст.3 про граждан, а юрики хоть и могут вернуть деньги, но без процентов.
По поводу ДДУ, нигде нет сроков, в течение которых договора должны быть зарегистрированы, признать их в судебном порядке ничтожными тоже желающих не найдется. В худшем случае за период до регистрации договора с Застройщика в судебном порядке по 395 можно поиметь. Или глупости говорю? :confused:
  • 0

#20 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 16:57

Статья 1.

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Заметим, что в п. 1 - 2 ст. 3 не говорится, что они распространяются только на граждан.
А соответственно, на ДДУ с юриками распрстраняются и правила о том, когда может быть заключён договор, и требования о госрегистрации договора, и о моменте, когда договор считается заключённым...
И то, что п. 3 ст. 3 распространяеится на граждан, не устраняет риск признания договора незаключённым...

Добавлено в [mergetime]1148295456[/mergetime]

По поводу ДДУ, нигде нет сроков, в течение которых договора должны быть зарегистрированы, признать их в судебном порядке ничтожными тоже желающих не найдется.

Они порсто незаключённые... :) И если Ваш застройщик решит заняться "двойными продажами", ему в этом никто не помешает. Он либо просто продаст по новым договорам эти квартиры, и Вы не сможете доказать свои прваа на эти квартиры, поскольку договор незаключённый, либо просто подаст в суд иск о признании договоров с Вами незаключёнными, и всё...
  • 0

#21 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 17:24

Хорошо, мысли пришедшие на вскидку не удались. Как же банки кредитуют Застройщиков? 214-ФЗ действует уже более года и что нет никакого обеспечения вложенным деньгам? 100% доля в Застройщике конечно хорошо, но не всегда возможно. Схемы? Так это надо еще мотивировать Застройщика использовать какую-то схему, а они все такие спорные. Поделитесь пожалуйста своими наработками, намекните как обеспечить собственные деньги?
  • 0

#22 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 17:48

Как же банки кредитуют Застройщиков?

А кто сказал, что мы кредитуем Застройщиков, заключающих договоры по 214-ФЗ? :) Мы не самоубийцы, чтобы из-за процентов по кредиту рисковать намного большей суммой (мы же с Застройщиком солидарную ответственность несём перед всеми дольщиками)...
По большей части строительство объектов, по которым заключаются ДДУ, просто не кредитуется. Если кредитуются - то только хорошо известные застройщики, имеющие с банком долгие партнёрские отношения.
Как правило, при кредитовании крупного проекта заключаются договоры РЕПО в отношении акций или долей Застройщика, в органы управления застройщика вводятся представители банка, иногда даже гендиром ставят представителя банка.
Знаю, что некоторые банки кредитуют "прослойки" под какой-нибудь формальный залог. Т.е. кредит выдаётся какому-нибудь ООО "Рога и копыта" (дочке застройщика) под залог, например, товаров в оброте, а Рога и копыта уже выдают заём своей маме. Что ж, безумству храбрых поём мы песню! Сколько проживут такие банки и что они будут делать, если Рога и копыта, на которых нет никакого имущества, не вернут кредит, я думаю, неведомо и им самим.

Так это надо еще мотивировать Застройщика использовать какую-то схему, а они все такие спорные.

А чего его мотивировать-то? Ему самому неинтересно ДДУ заключать, застройщики и сами схемы всякие придумывают, лишь бы от ДДУ уйти.
Посему общие рекомендации:
1) Кредитовать только известных Вам застройщиков.
2) Кредит/заём лучше выдавать не на строительство, а, например, на пополнение оборотных средств. Конечно, в результате Вы лишаетесь некоторых приятностей вроде ипотеки в силу закона за землю/право аренды земли и на возводимый жилой дом, но зато и ответственность меньше. В общем, думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь... Ну, и оценивайте, нет ли риска, что заёмщик нецелевой кредит не потратит по своему усмотрению - напр., на строительство другого объекта. Юридически он такое право имеет.
3) Устанавливать контроль над застройщиком. Необходимо приоьбретать его акции/доли, вводить своих людей в органы управления и т.д.
4) Посмотреть, чем ещё можно обеспечить заём. Возьмите поручительства его учредителей/акционеров, если можно взять в залог какое-то их имущекство - возьмите.
5) Просчитать все риски. Есть ли риск того, что разрешение на строительство не будет выдано? Поэтому надо ОЧЕНЬ ТЩАТЕЛЬНО всё проверить, в т.ч. наличие градостроительных ограничений участка, возможность признания прав третьих лиц на землю и т.д. Если риск того, что Застройщик получит пикеты из обманутых дольщиков, лучше в таким объектом не связываться.
То же самое касается рсков, связанных с двойными продажами.
Кто застройщик-то у Вас, если не секрет? Можно в личку.
  • 0

#23 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 18:32

А что такое договоры РЕПО?
  • 0

#24 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17639 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 18:55

А что такое договоры РЕПО?

Договоры, которые, в принципе, больше распространены на рынке ценных бумаг. Хотя нет никаких запретов (формально-юридически) на совершение таких сделок и с другим имуществом.
А покупает у Б некое имущество (в нашем случае - акции или доли) и обязуется продать назад в определённый срок.
Вариантов несколько:
1) Имущество обратно выкупается только при наступлении определённого условия (напр., в случае возврата кредита) по той же цене, по которой было приобретено;
2) имущество выкупается назад по большей цене, чем приобьреталось изначально. Иногда такие договоры используются как своеобразная форма кредитования, а разница в сумме составляет проценты за пользование средствами.
Иногда обязательства по покупке и обратной продаже включаются в один договор, иногда это оформляется двумя договорами...
Правда, конструкция эта не особо надёжная, поскольку суды часто квалифицируют её как сделку, прикрывающую залог, но, тем не менее, такие конструкции приходится использовать на практике.
  • 0

#25 Lexa

Lexa
  • Новенький
  • 24 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 May 2006 - 19:19

То есть, правильно ли я поняла, кредитные деньги передаются как оплата по договору купли-продажи доли или акций от А к Б.
В момент заключения указанного договора, одновременно заключается предварительный договор купли-продажи доли (акций) от Б к А.
Вопрос. А где гарантии, что основной договор будет заключен?

Вы ссылаетесь на судебную практику. А можно ссылочку?
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 3

0 пользователей, 3 гостей, 0 анонимных