Сообщений в теме: 10

[ivtt]

Подскажите пожалуйста, как решить вопрос с расходами при перепродаже квартир для УСН на системе доход-расход ?
Пройдет ли так: ИП1 на УСН 15 % продает частнику квартиру купленную на вторичном рынке жилья. У ИП1 в ОКВЭД указаны виды деятельности по продаже собственной недвижимости поэтому, про вычеты в 1 млн. рублей забудьте. Это обычная торговля доход-расход. Но проблема в том, что наценка составляет около 40 %. Продавать при таких условиях возможно только если найдутся затраты, просто так продавать не выгодно.
Так вот у нас есть другое ИП2 на УСН 6 % с вала. Можно ли продать эту квартиру используя договор комиссии или агентский договор, где комиссионер ИП2 на УСН 6 так чтобы всю прибыль загнать в комиссию УСН 6 и по ИП1 выйти на 1% с вала ? Не будет ли в данном случае проблем с налоговой по поводу рыночной цены и такой суммы комиссии ?
Или есть другие какие-то решения по увеличению расходов для подобных сделок ?
Также интерсует вопрос по долевке -купили через УСН15 долевку, получили квартиру -продали, можно ли все расходы перенести на комиссионера или агента на УСН 6 ? Цена вопроса более 20 % от первоначальной стоимости.
Как тут быть ? Каждая Сделка более 1 млн.рублей и на одного ИП несколько сделок в году.

[kuropatka]

Цитата

Можно ли продать эту квартиру используя договор комиссии или агентский договор, где комиссионер ИП2 на УСН 6 так чтобы всю прибыль загнать в комиссию УСН 6 и по ИП1 выйти на 1% с вала ?

Можно. Можно и не ИП продать.

Цитата

Или есть другие какие-то решения по увеличению расходов для подобных сделок ?

Отремонтировать квартиру или риэлтерам заплатить.

[ivtt]

[quote]Или есть другие какие-то решения по увеличению расходов для подобных сделок ?[/quote]
Отремонтировать квартиру или риэлтерам заплатить.
[/quote]
Чтобу отремонтировать квартиру надо иметь строительную лицензию. А ее у нас нет. Если жи купить готовое ООО на УСН со строительной лицензией, то это может и прокатило. Только тогда пришлось бы кидать эту фирму и выстакивать из нее наличку. И еще пов сей видимости пришлось бы в тех.паспорте отражать что есть в э той квартире после ремонта ,а затакие деньги это уже евроремонт получается и чтобы. были отражены сдаланные изменения. А если сам ремонт, по документам будет около 1 млн. рублей, а фактически ничего этого не будет, то покупатель может и кинуть -сделку расторгнуть.
*
А что если по договору комиссии комиссионые за квартиру будут около млн. рублей -налоговая не возникнет, почему так много или ей безразницы потому как деньги по налогам она бы получила бы с УСН 6 % с комиссионера ?

[Dyka]

Цитата

Не будет ли в данном случае проблем с налоговой по поводу рыночной цены и такой суммы комиссии ?

Цитата

по ИП1 выйти на 1% с вала

Идиотизм...Проблемы будут.
Вы хоть не наглейте так про 1%. Оставьте небольшую, но прибыль. Платите 15%.
Разумно распределяйте прибыля, чтоб обосновать можно было экономическую целесообазность сделок.

[kuropatka]

ivtt

Цитата

Чтобу отремонтировать квартиру надо иметь строительную лицензию.

Это вы так думаете. По закону - не надо. Кстати, в слово "отремонтировать" я вкладывал широкий смысл - т.е. пойдет любое улучшение. Технику купите, обои поклейте, дверь установите и т.д.

Цитата

Если жи купить готовое ООО на УСН со строительной лицензией, то это может и прокатило. Только тогда пришлось бы кидать эту фирму и выстакивать из нее наличку.

Если что - на рынке есть куча обналок со стройлицензиями.

Цитата

А что если по договору комиссии комиссионые за квартиру будут около млн. рублей -налоговая не возникнет, почему так много или ей безразницы потому как деньги по налогам она бы получила бы с УСН 6 % с комиссионера ?

Может и возбухнуть. Теоретически тут все законно, но "некрасивенько"...

[ivtt]

Цитата

Это вы так думаете. По закону - не надо. Кстати, в слово "отремонтировать" я вкладывал широкий смысл - т.е. пойдет любое улучшение. Технику купите, обои поклейте, дверь установите и т.д.

Любое улучшение -надо потом доказывать налоговой. Мы квартиру будем по одному договору купли-продажи продавать, а не по отдельным договорам. И как продавать с отделкой при учете на УСН, в налоговой консультировались -ничего не ответили. Говорят, вы письменный запрос делайте. Тогда ответим. Да и в "Консультанте" не нашел ответа. Т.е. интересует затраты при продаже квартир с собственной отделкой при учете на УСН.
А еще при продаже в тех.паспорте надо указывать что за отделка и что за техника. К примеру, если напишем душевую кабину, так она тыщ. 80 есть, и встроенную кухонную технику, мебель, двери дубовые, подвесные потолки, так это все евроремонт. Нас бы такие затраты устроили тыщ. на 800-1 млн. но, не упрется ли покупатель если этого не будет по факту ? А затраты под это можно по товарным чекам наколотить со своих вмененок+ закупочные акты физ.лиц. Но суть в том что, когда техник придет проверять квартиру перед продажей чтобы сделать новый тех.паспорт всего этого добра -ремонт и отделки не будет, поэтому они и не укажет это. Вот в чем дело.
И что никто не продает квартиры через упрощенки, только как частники -что-то не верится. Есть же решения по оптимизации налогов при продаже квартир.
Или может продавать по цене сравнимой с ценой покупки, а на разницу заставлять покупателя заключить какой-то отдельный договор на услуги какие-то и прогонять его через УСН 6 % и чтобы предоплата была тут же и акт выполненных работ или что-то в этом духе. Или разницу черным налом брать, но как это учесть чтобы тебя не кинули ?

Сообщение отредактировал ivtt: 07 August 2006 - 18:15

[kuropatka]

ivtt

Цитата

А еще при продаже в тех.паспорте надо указывать что за отделка и что за техника.

Это вы с чего взяли? У вас местная практика такая?

У нас ничего подобного в ТП не указывается.

Цитата

Нас бы такие затраты устроили тыщ. на 800-1 млн. но, не упрется ли покупатель если этого не будет по факту ?

А в договоре это указывать и не обязательно.

[ivtt]

Цитата

Это вы с чего взяли? У вас местная практика такая?

У нас ничего подобного в ТП не указывается

Да, нет когда действительно хотели квартиру с собственной отделкой (евроремонт) продавать то, в налоговой так советовали отражать. А стоит ли в тех.паспорте отражать -если пройдет без отражение нас бы это устроило. А не упрется ли налоговая если мы, представим только смету затрат по якобы отделки этой квартиры и ни чего более. Должен же быть какой-то еще акт приема передачи, где это все зафикисировано . чтобы можно был в затраты по упрощенки включить.

[kuropatka]

ivtt

Цитата

в налоговой так советовали отражать.

Вы б еще в цирке спросили. БТИ оформляет техпаспорт, никого не спрашивая, что там отражать.

Цитата

А не упрется ли налоговая если мы, представим только смету затрат по якобы отделки этой квартиры и ни чего более.

Ну вообще-то надо еще доказать, что реально деньги были уплачены. Ну и акты выполненных работ тоже не повредят.

[ivtt]

Цитата

Ну вообще-то надо еще доказать, что реально деньги были уплачены. Ну и акты выполненных работ тоже не повредят.

На эти дела заполнили бы формы КС-2, КС-3.
Расходы на отделочные материалы, встроенную технику подтвердили бы товарными чеками –в принципе через свои вмененки, сколько хочешь чеков наколотим. Но вот на услуги надо фирму со строительной лицензией. ООО свое на УСН 6 % покупать что-ли, со строительной лицензией. И туда по идее уйдет только небольшая часть прибыли –максимум уйдет в товарные чеки по материалам. Потому как из ООО 6 % наличку придется дивидендами выковыривать под 9 % НДФЛ или зарплатой что еще хуже. Или вообще эту фирму кидать. Или других просить ,чтобы через свою фирму со строительной лицензией проводили за плату часть наших услуг. Под какой тут тогда процент пойдет обналичка ?
*
Ремонт и отделка –это самое лучшее решение для включения расходов при продаже квартир или другие варианты можно использовать ? Например –черный нал на прибыль ? Только как этот черный нал проводить чтобы не кинули ?
А вот если понуждать покупателя заключать другой договор -по которому прибыль будет проходить, то под что ? Если услуги, то что-то сомнительно какие услуги можно выставить частнику на несколько сот.тыщ рублей и как тут их провести чтобы тебя не кинули ? Товар –то накладной в принципе хватило бы, но что тогда за товар будет ?

Сообщение отредактировал ivtt: 08 August 2006 - 11:03

[kuropatka]

ivtt

Цитата

вот на услуги надо фирму со строительной лицензией.

Если хотите себе трудности создавать - на здоровье. Закон не требует.

Цитата

Под какой тут тогда процент пойдет обналичка ?

Как договоритесь. Смотрите здесь: http://forum.yurclub...howtopic=107276



Ну и другой вариант - продать квартиру подставной конторе, от ее имени продать нормальному покупателю, после чего прокладку слить.